Мода на дачные "раритеты": странная любовь или тонкий расчет?
17 октября 2006
Среди подмосковных поселков, снискавших популярность у любителей дачной жизни, есть особенные - это знаменитые стародачные места. По происхождению, популярности и современному состоянию они очень отличаются. Но секрет притягательности таких поселков одинаков - он связан не с комфортом, не с достоинствами архитектуры и планировки и даже не с современной инфраструктурой.
Барвиха - одно из самых престижных и знаменитых стародачных мест
В таких уголках Подмосковья витает особый дух романтики и истории, они "осенены" незримым присутствием знаменитых людей прошлого - писателей, художников, музыкантов, деятелей науки и культуры.
Последние годы отмечены огромным ростом интереса именно к такому сегменту загородной недвижимости. Чем объяснить такой феномен? Существуют ли объективные достоинства, формирующие подобный интерес, или дело лишь в иррациональных причудах загадочной русской души? Наконец, кто они, реальные и потенциальные покупатели "раритетной" или "полураритетной" недвижимости?
Места с историей на карте Подмосковья
По характеру происхождения и принадлежности стародачные поселки неоднородны. Часть их возникла на территории дворянских имений в конце XIX-начале XX века. Это настоящие "раритеты", где жили, отдыхали и творили родовитые представители культурной элиты позапрошлого столетия. По понятным причинам гораздо многочисленнее поселки, построенные в советские времена для чиновничества, научной и творческой элиты.
Наиболее знаменитые стародачные места расположены по Ярославскому шоссе - Абрамцево, Горки, Болшево, Мамонтовка; по Рублево-Успенскому - Жуковка, Николина Гора, Барвиха, Ильинское; по Минскому - Переделкино, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка, Баковка; по Киевскому - Внуково; по Егорьевскому - Малаховка и Быково. В последнее время все больше потенциальных покупателей обращают внимание на легендарные стародачные места, расположенные вдоль Минского шоссе. Тут сохранилась хорошая экология, сложилась неплохая инфраструктура. Более того, власти в скором времени обещают решить все транспортные проблемы этого направления. Своей репутацией трасса обязана прежде всего Переделкину - самому известному здешнему поселку, расположенному в 7 км от МКАД. Этот писательский городок заложили в 1937 году по замыслу Максима Горького. Первыми известными обитателями этого места стали Алексей Леонов, Лев Кассиль и Борис Пастернак. Впоследствии построили дачи Андрей Вознесенский, Булат Окуджава, Евгений Евтушенко и др. Дачи строились добротно - с газом, телефонами, водопроводом.
Все это вместе с тишиной и соснами сделало Переделкино уютным местом не только для литературной работы, но и для постоянного проживания. Росла и цена писательского поселка. Многие здешние дачи теперь превращены в музеи. Поселок большой - в нем насчитывается около 150 домов. Блага цивилизации сочетаются с прекрасными природными особенностями: рядом хвойный лес и пруд.
Многие поселки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, - престижные домовладения представителей творческой интеллигенции, а также чиновников высокого ранга. "Стародачность" и современность почти слились воедино: система охраны и коммуникаций и развитая инфраструктура сочетаются с богатым природным окружением. Все это создает этим местам славу даже с некоторой долей нездорового ажиотажа.
Не обойдены вниманием и некоторые места Калужского направления. Конечно, это знаменитые Ватутинки. Поселки Академический, Советский писатель, расположенные там, по мнению экспертов, безупречны абсолютно во всем. Единственным недостатком считаются очень неравномерные участки: где-то 50 соток, а где-то - 10, которые стали результатом дележа земли между многочисленными наследниками.
На Ярославском, Ленинградском и Дмитровском направлениях находятся бывшие и нынешние дачи технической интеллигенции, многих деятелей науки, военных и чиновников не слишком высокого ранга. Новоподрезково, Фирсановка, Алабушево, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Абрамцево, Луговая, Северная Трудовая и Некрасовский - примеры самых известных поселков по этим направлениям.
О едва уловимом, но драгоценном
Известность популярных подмосковных поселков часто связана с именами знаменитых людей, в разные годы проживавших там. Но это в большей степени касается дач, служивших местом отдыха людей из богемно-артистической среды. Места проживания технической интеллигенции, военных, чиновников не окружены легендами, тем не менее тоже популярны, хотя и по другой причине.
Как считает генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко, спрос на стародачные поселки объясняется рядом преимуществ. "Они располагаются в местах, наиболее интересных с точки зрения рельефа - на холмах, вблизи рек и водоемов, лесов, следовательно, имеют отличные видовые характеристики. Часто такие поселки строились около старинных усадеб, что также повышает к ним интерес. Старые поселки - уже сложившийся мир, с готовой инфраструктурой, подъездными путями, садами, определенным ландшафтом и собственным укладом. Люди любят их за неповторимую ауру, впечатления, оставшиеся с детства. Выбирая дом в подобном месте, можно сразу оценить все его достоинства и недостатки, "примерить" его в отличие от новых поселков, где только время расставит все по местам".
Многие специалисты говорят о том, что главным козырем стародачных поселений является именно уникальная природная среда и особая историческая атмосфера, возникшая не только благодаря проживавшим здесь знаменитостям, но и легендам, передававшимся из уст в уста.
Однако у этих мест есть и объективные достоинства. Например, известные соседи, часто - из интеллигентной творческой среды. Человеческое окружение особенно ценится именно в дачной жизни, где как никогда нужен уют, покой и общность вкусов. Пожалуй, загородные соседи даже больше участвуют в нашей жизни, чем городские, которые изолированы стенами квартир и ритмом деловой жизни.
Существенное достоинство старых поселков заключается в удобном транспортном сообщении, в сложившихся общественных маршрутах электричек, автобусов, маршрутных такси. Поселки, которые теперь имеют богатую историю, сформировались довольно давно, в те годы, когда дефицита земли не существовало. Значит, была возможность для выбора не только красивого, но и удобного места, расположенного, как правило, вблизи железнодорожной станции. Это преимущество сохраняется и сейчас, хотя привычка добираться на дачу, используя личный транспорт, все больше входит в современный уклад жизни.
Стоит сказать и о стоимости обслуживания старого дома, не идущее ни в какое сравнение с астрономическими расходами на содержание современных коттеджей. Если ежемесячные платежи в последних исчисляются сотнями долларов, то в старых поселках так называемые членские взносы почти символичны.
Темные пятна есть везде, даже на Солнце
Многие из перечисленных выше достоинств порождают и известные недостатки. Дачные поселки старого типа имеют изношенную, чаще всего устаревшую систему коммуникаций и практически не охраняются (конечно, речь не о престижных поселках типа Переделкина и Ватутинок, являющихся исключением).
За неимением значительных коллективных средств, коммуникации поддерживают в рабочем, но самом допотопном состоянии. В некоторых поселках и того хуже. Например, в Абрамцеве на многих улицах старая система водоснабжения запущена, электросети изношены, поскольку большая часть жителей обзавелась собственными колодцами, электростанциями. Газ имеется лишь на тех участках, хозяева которых вовремя подсуетились.
То же можно сказать об охране: чаще всего она существует лишь у наиболее состоятельной части владельцев, решающих вопрос либо индивидуально, либо небольшими группами. Но "историческим" обитателям, не имеющим возможности перейти на систему автономного или полуавтономного жизнеобеспечения, приходится несладко.
"Воздух истории" покидает дачные поселки
Тревожный симптом последних лет связан с разрушением сложившегося образа жизни старых поселков. Тишина, уют и доброжелательная обстановка сохранились далеко не везде, и это печально. Похожее явление наблюдалось около 100 лет назад, когда развитие капиталистических отношений в России оказалось пагубным для старых усадеб. Эти перемены запечатлел Чехов в пьесе "Вишневый сад". Дворянские усадьбы в те годы стремительно исчезали под стук топоров, уничтожающих сады. Между прочим, именно на их территориях впоследствии и возникли дачи.
Говорят, что история повторяется: первый раз как трагедия, второй раз - как фарс. В наши дни те самые "исторические" дачи теряют свой милый романтический облик, оказываясь за мощными заборами, вызывающими недоумение. Разве не смешно, когда рядом с ветхим полупрозрачным заборчиком появляется "кремлевская стена", высотой и толщиной почти не уступающая московскому оригиналу? Если ветер таких перемен не утихнет, уютные дачные поселки с годами мало чем будут отличаться от новых поселков в духе современной буржуазии. Их огромные участки окажутся поделенными между наследниками и распроданы, сравнявшись по размеру с современными.
"В прошлом привлекательность многих поселков была безнадежно потеряна из-за масштабного беспорядочного строительства, развернувшегося вокруг. Такая судьба постигла, например, Перхушково, - рассказывает Т. Нечипоренко. - Сегодня девелоперы стали уделять большое внимание концепции поселка и более внимательно относиться к тому, чтобы органично вписать новый поселок в окружающую его стародачную застройку". Хотелось бы надеяться, что ситуация именно такова.
Постепенно размывается и сложившаяся среда общения. Первоначальные хозяева старинных дач давно ушли из жизни. Их потомки, если даже и дорожат наследием, часто относятся совсем к другой среде. В современном обществе этот процесс не остановить, а возможности формирования однородного окружения есть, пожалуй, только у компаний, которые занимаются продажей новых элитных объектов.
Так что при условии удачного расположения новые престижные поселки начнут выигрывать: дома в них, построенные подчас без особой фантазии или чуждые канонам отечественного загородного строительства, тем не менее более удобны, соответствуют сегодняшним требованиям, имеют качественную отделку.
Портрет в дачном интерьере
Как ни велики были бы проблемы стародачных поселков, желающих поселиться здесь находится немало. "На мой взгляд, это приверженцы стародачного образа жизни, которое прежде всего ассоциируется с домашним вареньем, парным молоком и фруктовыми садами. Такие люди, возможно, провели детство в деревне и сейчас мечтают вернуть эту атмосферу", - полагает Т. Нечипоренко. "Сюда хотят попасть представители творческой интеллигенции и те, кто хочет проникнуться атмосферой богемной, а не буржуазной жизни", - считает генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов.
Во многом спрос на стародачные поселки определяют цели приобретения. Сюда стремятся люди, желающие приобрести "местечко для души", навевающее ностальгию, незаменимое для воскресных прогулок, пикников, рыбалки или проведения отпуска. Тут жаждут поселиться творческие личности, ищущие вдохновения и спасения от мирской суеты. Зачастую это люди среднего или старшего поколения, у которых со стародачными местами связаны теплые воспоминания. Иногда желание жить на бывшей даче какого-нибудь известного писателя или художника сподвигает на покупку и другой тип людей, разбогатевших, но лишенных "питающих" исторических корней, - с психологической точки зрения это феномен "мещанина во дворянстве".
Словом, круг потенциальных покупателей не так уж и широк. Для делового человека, связанного необходимостью ежедневно ездить на службу, предпочтительны более комфортабельные коттеджные поселки.
Высокие ценности по земной цене
Важным фактором, существенно сужающим круг потенциальных покупателей, являются, как это ни печально, цены. Аналитики недвижимости не раз отмечали, что стоимость объектов в наиболее привлекательных стародачных местах достигают астрономических пределов. Как рассказал Т. Сайфутдинов, цены в живописных лесных участках на удалении до 25 км от МКАД, расположенных вдоль Рублевского шоссе, составляют $70-150 тыс. за сотку, вдоль Ярославского - $15-25 тыс., Киевского и Минского шоссе - $20-35 тыс.
Если же говорить о конкретных предложениях, то, по мнению С. Кондачковой, самые дорогие из них зафиксированы в Жуковке, Барвихе, Переделкине, Немчиновке и Баковке. Например, за удовольствие купить участок в Переделкине придется заплатить около $1,5 млн. Специалисты сходятся во мнении, что цены определяют не близость к столице и даже не живописная природа, а именно история и высокий статус поселков как одних из самых известных стародачных мест Подмосковья.
На стоимость объектов в стародачных поселках влияет и престижность направления. В целом на более престижных направлениях цены выше, чем на менее престижных. Существуют и некоторые частные закономерности. Так, на самых популярных и престижных направлениях цена объекта в стародачном поселке не сильно отличается от других ликвидных предложений. Живописные участки на Рублево-Успенском направлении, особенно в ближайшем Подмосковье, фантастически дороги как в элитных современных, так и в старинных поселках. Но в менее престижных местах эта закономерность существует: например, коттеджи в стародачной Жуковке более дороги, чем аналогичные, но расположенные в "неисторических" местах. Такая ситуация характерна также для Горьковского, Егорьевского и Казанского направлений.
Дефицит бывает всегда
Трудно поверить, что при таких ценах может идти речь о каком бы то ни было дефиците. Между тем он существует. "Предложение крайне ограничено, поэтому всегда существует отложенный спрос, переоценить который трудно. Если бы мы даже предположили соотношение 1:10, то этого было бы даже недостаточно", - утверждает Т. Сайфутдинов.
Баснословные цены и тенденции современного спроса красноречиво говорят о том, что стародачные поселки по ценности и своему назначению переходят в разряд предметов искусства. Жаль только, что отношение к ним не является столь же трепетным, как к ценным картинам или музейным экспонатам.
Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
- Стародачные места - традиционно сложившиеся места отдыха москвичей в ближайшем Подмосковье. Основные преимущества стародачных мест - престижное и необременительное, спокойное соседство, устоявшаяся инфраструктура, хорошие круглогодичные подъездные пути к поселкам, великолепная природа и относительная близость города.
Недостатком можно считать невысокое качество домов, зачастую абсолютно не соответствующих современным нормам строительства. Инфраструктура таких мест тоже подчас устраивает нынешних покупателей недвижимости, да и близкое соседство с Москвой не всегда является неоспоримым преимуществом при покупке загородного дома.
Покупатели недвижимости в стародачном месте в подавляющем большинстве прекрасно представляют себе как недостатки, так и преимущества такого вложения денег. Это люди, которым редко требуется объяснять, что такое Переделкино, Ромашково, Абрамцево или Нахабино. Это взыскательные покупатели, знающие цену себе и приобретаемой недвижимости.
В ближайшем будущем падения спроса на объекты недвижимости в традиционных стародачных местах ожидать не приходится - как в элитном сегменте, так и в сегментах бизнес- и эконом-класса.
Евгений Иванов, управляющий директор компании "Усадьба":
- Вряд ли стоит говорить о каком-то феномене. Стародачный формат традиционно пользуется устойчивым спросом среди покупателей дорогой загородной недвижимости, хотя и уступает по популярности новым поселкам.
Ощущение того, что появилась некая новая мода на стародачные места, связано с тем, что количество таких поселков ограничено, а благосостояние россиян растет, и людей, желающих приобрести дом в таком месте, становится все больше. Что касается мотивов, то покупка недвижимости в таких местах прежде всего привлекательна возможностью приобщиться к особой неповторимой стародачной атмосфере: чаепития на террасе, прогулки среди вековых сосен, соседство с видными деятелями культуры и т. д.
Но сам небольшой ветхий дом с устаревшей инженерией и коммуникациями на дорогой земле по элитному направлению неликвиден как объект недвижимости, поэтому нынешние покупатели чаще всего сносят старый дом и возводят на его месте современный и комфортный. Тем не менее дома в стародачных поселках как объект инвестиций рассматриваются нашими клиентами крайне редко.
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":
- Предложения объектов в стародачных поселках на рынке достаточно редки, именно поэтому спрос на такие объекты довольно устойчив. У стародачных мест немало плюсов - это, конечно, особая атмосфера, сложившаяся за долгие годы инфраструктура. Кроме того, стародачные места, как правило, отличает уникальная природа, лесные участки.
Немаловажное значение имеют известные соседи, удобное транспортное сообщение, в том числе общественные маршруты (электрички, автобусы, маршрутные такси).
Еще один фактор - довольно недорогое обслуживание дома и уже существующий полный пакет коммуникаций. Все эти факторы: престиж, экология и коммуникации стимулируют покупку дома именно в стародачных поселках.
В целом при выборе между стародачным местом и новым поселком все зависит от предпочтений и потребностей клиента на момент покупки. Коттеджные поселки предлагают более "продвинутый", современный формат проживания. А стародачные места создали свой имидж и уникальный микроклимат.
Жанна Щербакова, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
- Стародачные места на рынке загородной недвижимости являются товаром особым. О них пока рано говорить как об "исторических раритетах", но все идет к этому.
Стародачные места хранят свои уникальные истории, самым непосредственным образом пересекающиеся с историей России. В этом их пока не в полной мере задействованный потенциал рыночного роста.
К сожалению, та аура стародачных мест, что была создана их первыми жителями, постепенно исчезает. Дети и внуки не всегда имеют средства или желание улучшать как свои дома, так и прилегающие к поселку территории. Но все же я много раз слышала, как новый владелец с гордостью говорит о том, что ранее этой дачей владел известный человек.
Существенное отличие стародачных мест от "новодачных" заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец возводит дом индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших коммуникациях и дорогах.
Цены на земельные участки в стародачных местах различны, что зависит от направления, свойств поселка и индивидуальных особенностей участка. В среднем цена варьируется в диапазоне от $10-20 тыс. до $35-80 тыс. за сотку. В будущем цены будут уверенно прибавлять по 15-35% в год.
Стоит отметить, что приобретение участков в стародачных местах сопряжено с рядом проблем: очень сложно подобрать подходящий объект, слишком продолжительна процедура оформления участка в собственность (четыре-десять месяцев и более). Но любой участок, выходящий на рынок загородной недвижимости, достаточно быстро находит своего покупателя, так как спрос велик.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
