Любовь к кирпичным домам: насколько она заслуженна?
15 июля 2008
Чем так манит кирпичный дом?
Жилищный фонд Москвы процентов на 85 состоит из панельных домов. И факт этот вряд ли можно назвать приятным: общеизвестно, что жить лучше в кирпичном здании. "Воздух лучше", "не так сыро" - примерно в таких выражениях описывают счастливые обладатели квартир в таких домах их преимущества перед "панельками". Из кирпича (говоря точнее, по монолитно-кирпичной технологии) строятся сегодня самые дорогие в Москве элитные дома. Но - к счастью для людей не очень богатых - не только они. Кирпичными бывают пятиэтажки хрущевской эпохи, и даже более ранние 3-4-этажные здания. А те покупатели, которые хотят здание не столь древнее, и обладающее к тому же такими удобствами как лифт и мусоропровод, могут присмотреться к квартирам в 8-9-12 этажных "кирпичиках".
От Хрущева до ЦК
Кирпич имеет массу отличий от панели, и одно из них - гораздо бóльшие возможности для различных модификаций. Говоря проще, панельные дома, как правило, типовые; среди кирпичных же значительно больше всевозможного разнообразия. Вот, к примеру, Орлово-Давыдовский пер., 1 - по виду это обычный 9-этажный дом 11-29 (подробнее об этой серии речь впереди). Однако при ближайшем рассмотрении начинаются странности: в типовом строении такой длины должно бы быть несколько подъездов, а в данном доме - только один! На каждом этаже получается длинный коридор, по обе стороны которого идут двери в квартиры. И сами квартиры тоже чудные - на одну сторону достаточно стандартные, "однушки" общей площадью в 30 кв. м с кухней 6. А вот на другую - самые натуральные "гостинки", некоторые даже без ванной. И подобных диковинок среди кирпичных зданий - множество...
Вернемся, однако, к типовым проектам. Один из самых массовых - уже упоминавшаяся серия 11-29. Это девятиэтажное здание в несколько секций (подъездов) - обычно их 4-5, но может быть и до 10. В планировке квартир, говорит Сергей Калайтан, руководитель направления "Вторичная недвижимость" компании NRG, заметно влияние хрущевского домостроения, однако они уже немного лучше. Здесь чуть выше потолки (2,64 м), есть небольшие коридоры и кладовки, в двухкомнатных квартирах, как правило, изолированные комнаты и раздельные санузлы. Естественно, есть мусоропровод и лифт - правда, только один и небольшой (пассажирский).
Однокомнатные квартиры в таких домах имеют площадь 27 кв. м (комната - 16 "квадратов"). "Двушек" - несколько вариантов (от 33 до 44 кв. м), две модификации "трешек" - со всеми изолированными или с одной проходной комнатой.
Значительно более качественные квартиры в т.н. "башнях" - одноподъездных домах, строившихся в Москве с конца 60-х до начала 80-х годов. "Башни" имеют различные названия: Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Башня Вулыха, однако различия между ними столь несущественны, что даже специалист не всегда различит их. Все эти строения, отмечает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании "ХИРШ" - 12-14 этажные, с большими лоджиями, расположенными по фасаду. Дома для своего периода очень добротные: из престижного кирпича песочного цвета, с просторными квартирами (однокомнатные достигали 44-45 кв. м), с большими кухнями (от 10 "квадратов"). Высота потолков здесь достигает 2,7 м, лифта уже два (грузовой и пассажирский). Такие дома в основном строились жилищно-строительными кооперативами, причем достаточно солидных организаций, таких, как театры или предприятия "оборонки". Лучше них - только проекты, по которым возводился "кирпич ЦК" - здания, где уже в 80-е годы прошлого века трехкомнатные квартиры достигали 80 кв. м, а планировки некоторых квартир предусматривали комнату для прислуги - и это в стране всеобщего равенства и братства!
Дети "срединного пояса"
Где такие здания есть в Москве? Для ответа на этот вопрос следует вспомнить, что возводились они в 60-80-х годах прошлого века. На тот момент центральная часть города (примерно до 3-4 станции метро от Кольцевой линии) была застроена довольно плотно, и внутри этой территории новые здания если и появлялись, то "точечно". Строились в основном башни (они, если вы не забыли, недаром "Тишинская" или "Москворецкая"), счастье жить в них выпадало не самым простым людям...
А самое массовое строительство в тот период развернулось в других местах. После строительства в 1960 году МКАД к нашему городу оказались присоединены огромные территории - их в тот период и осваивали. В основном, естественно, были панельными зданиями, но в некоторых местах их щедро "разбавляли" кирпичом серии 11-29. Где именно и почему - ответы на этот вопрос сегодня уже не всегда можно отыскать. Например, таких кирпичных домов очень много возле метро "Новогиреево", а, скажем, в Тушино их что-то не видно. Говорят, причина в том, что в 70-е годы от тогдашнего Перовского района депутатом избирался глава МГК КПСС Виктор Гришин - он и оказал "своим" жителям такую услугу.
Что касается районов за МКАД (Новокосино, Жулебино, Митино и т.п.), то там интересующих нас зданий просто нет. Застройка этих территорий началась в 80-е, когда окончательно победила 17-22-этажная панель - как более дешевая и дающая больше жилья с каждого квадратного метра застраиваемой площади. Кирпичные дома в этих местах если и появлялись, то значительно позже и уже совсем другого вида - например, объекты "Главболгарстроя" в Жулебино или комплекс "Синяя птица" в Бутово...
"Кирпич есть кирпич"
"Трудом праведным не наживешь палат каменных", - гласит старая пословица. Вообще-то она не о недвижимости, а о другом, но обратите внимание, что палаты каменные (т.е. кирпичные) являются здесь являются определенным эталоном, к которому все стремятся. И в целом в народном фольклоре не удалось обнаружить ни одного пренебрежительно высказывания о кирпиче - сравните это с прочно прижившимися в нашем языке "панельками" или "хрущевками". Любит, любит наш народ толстые стены, тепло и хорошую звукоизоляцию!
Народная любовь получила и свое материальное воплощение. Как говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, цены на московские квартиры по итогам первого полугодия 2008 года были следующими: "старая панель" (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - $5383 за кв. м, "типовая панель" (9-14 этажей, типовые площади) - $5427, "современная панель" (от 16 этажей и иные квартиры увеличенных площадей) - $5602 и "старый кирпич" (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) - $5757. Получается, что кирпич, даже если он и "старый", и кухни маленькие, все равно оказывается привлекательнее не только панельных пятиэтажек (что понятно и вопросов не вызывает), но даже и современных панельных квартир улучшенной планировки!
"Девятиэтажные дома покупают люди, ищущие доступный вариант, - говорит Сергей Калайтан (NRG). - Но при этом это те покупатели, которые могут заплатить немного больше и не покупать панель. Что касается 12-этажных зданий, то это уже совсем другая категория, тяготеющая к классу "эконом-плюс" и даже "бизнес". Такие дома всегда в цене, некоторые из них благодаря своему расположению пользуются особым спросом. В том же Смирновском доме купить квартиру практически невозможно".
"Среди покупателей, ценящих кирпичное жилье старых серий, я выделила бы людей старшего возраста, - добавляет Ирина Виноградова, специалист агентства недвижимости "Кутузовский проспект". - Это то "доперестроечное" поколение, в сознании которых крепко отпечаталось, что кирпичный дом - это очень-очень хорошо. Сегодня они, получив возможность приобрести такую квартиру, обязательно делают это".
Что будет?
Перспективы этих домов достаточно определены - в будущем они станут дорожать, причем темпами, примерно соответствующими средним по рынку. В отличие от панельных хрущевок, которые дешевеют и превращаются в неликвид, эти здания все-таки более комфортны, плюс словo "кирпич" сохраняет для многих покупателей свое обаяние. Опять же площади в этих квартирах небольшие - это обстоятельство означает, что при солидной цене за квадратный метр стоимость всего объекта будет не очень большой, что гарантирует интерес со стороны небогатых покупателей. А таких, как известно, на рынке всегда много.
Угроза сноса, актуальная для пятиэтажек и домов еще меньшей высоты (3-4), для этих строений не так велика. Прежде всего, Москва еще не разобралась с хрущевским фондом, и перспективы окончания этой кампании теряются где-то в районе 2015 года. Учитывая весьма преклонный возраст нынешнего городского руководства, можно гарантировать, что к этому моменту Москвой будут руководить совершенно другие люди - и совершенно не факт, что они с таким же энтузиазмом будут реконструировать ветхие кварталы. Кроме того, в городе огромное количество панельных девятиэтажек, которые по всем параметрам хуже кирпичных. Так что людям, живущим в "экономном кирпиче" (или собирающимся его покупать) можно посоветовать не волноваться.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
