Новостроек на Юго-Западе все меньше, зато цены все выше
17 октября 2006
Юго-Западный округ столицы последние пять лет считался "любимчиком" московских девелоперов. Богатая история, престижность, наличие архитектурной доминанты в виде офиса Газпрома, большое количество свободных площадок - вместе эти факторы создавали комфортные и, что еще более важно, выгодные условия работы для застройщиков.
ЮЗАО - один из наиболее благополучных в экологическом плане округов - всегда привлекал застройщиков дорогого жилья
Новое жилье в округе пользовалось повышенным спросом - проблем с реализацией квартир даже в не самых удачных объектах не возникало. Однако с начала 2006 года количество предложений строящихся домов в ЮЗАО стало резко падать. Является ли это следствием закона о долевом строительстве, или причина заключается в другом?
Все разговоры о влиянии 214-го закона на рынок новостроек уже можно считать несколько натянутыми. С момента его официального вступления в силу прошло практически полтора года, а основные положения стали известны около двух лет назад. Срок более чем достаточный для того, чтобы принять его таким, какой он есть, внимательно изучить, найти возможные лазейки и начать спокойно работать в соответствии с законом. И с выгодой для себя использовать его многочисленные недостатки.
Если уж и критиковать этот злополучный закон, так только за то, что он появился слишком поздно. Выйди он немного пораньше - вероятно, удалось бы избежать конфликтов с обманутыми соинвесторами (если, конечно, скандал не был кем-то специально инициирован для того, чтобы убрать с рынка конкурентов либо в очередной раз выставить в неприглядном свете московские власти), да и рост цен на квартирном рынке столицы был бы более плавным.
Но не в этом суть. Главное, что влияние закона на объемы нового строительства скорее всего преувеличены. Ведь если попытаться с максимальной долей пессимизма, даже несколько преувеличив все "ужасы" сегодняшней ситуации, взглянуть на положение дел на рынке новостроек, то напрашивается абсолютно неожиданный вывод. На самом деле объема предложения вполне достаточно.
Просто если ранее застройщики выставляли в прайс-листах весь имеющийся у них объем квартир в конкретном доме, то теперь единовременно "выкидывается" минимальный объем площадей, продажи которых позволяют застройщикам осуществлять лишь текущие платежи по возведению дома.
Получение прибыли переносится на окончание строительства, когда продаются последние и, как правило, самые хорошие квартиры. Нормальная ценовая политика, которая позволяет извлекать максимальные прибыли за счет того, что стоимость недвижимости повышается за время строительства. Но почему бы не сделать и другой вывод? Давайте поразмышляем. Почему ранее девелоперам требовалось сразу выручить максимум прибыли от продажи квартир в возводимом доме? Потому что полученные средства не только шли на дострой, но и вкладывались в другие проекты. На эти деньги приобретались земельные участки под будущее строительство, согласовывались проекты, они шли на оплату подключения коммуникаций и другие расходы, связанные с подготовкой участков.
Потом наступил момент, когда участков в собственности застройщиков стало слишком много. "Выбрасывать" все разом на рынок? Подобная акция способна уронить цены, тогда прибыль застройщиков (а деньги в землю уже вложены, и немалые) оказалась бы намного меньше ожидаемой.
Зачем рубить сук, на котором сидишь? Благо свободных денежных средств у девелоперов тоже было накоплено немало - они действительно имели неплохую возможность заняться откровенной игрой на повышение, не испытывая головной боли по поводу того, как долго будут реализовываться квартиры.
Стоит предположить, что именно эта новая позиция застройщиков вызвала определенное сокращение предложения. Дефицит влечет увеличение спроса и покупательской активности - вот вам и новый ажиотаж на рынке, и безудержный рост цен, и другие "нечаянные радости" столичных девелоперов.
Хорошо, но при чем здесь новостройки юго-запада столицы? Все объяснимо: именно их искусственный дефицит и натолкнул на подобные мысли. Всем участникам рынка прекрасно известно, что хороших свободных площадок, закрепленных большей частью за компаниями с ничего не говорящими названиями, в ЮЗАО более чем достаточно. Только выходить на них никто в ближайшее время не собирается.
Почему? Какой смысл, отвечают представители девелоперских организаций: квартиры в продаже есть, имеется еще и запас, которого хватит минимум на полгода, а то и год, куда спешить с новыми объектами? Спрос не слишком велик. Ряд панельных новостроек даже продается с небольшим дисконтом - за последние полгода строители настолько "загнали" цены в округе, что те неминуемо должны были немного скорректироваться в сторону уменьшения. Так что все объяснимо: объектов становится меньше, потому что уменьшается спрос на них.
Ирина Егорова, маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
- В ЮЗАО сейчас ограничено количество предложений. В настоящее время существует порядка 20 площадок, большинство объектов намечено ориентировочно сдать госкомиссии в конце 2006 и в 2007 году. Конечно, на фоне общего снижения объемов предложения на рынке новостроек наблюдается дефицит и на Юго-Западе. Однако в Южном и Восточном округах предложений на сегодняшний день еще меньше. 214-й закон, несомненно, сыграл определенную роль, но также в округе становится все меньше свободных площадок под застройку, а программа по сносу ветхого жилья отстает от запланированных сроков. Мы предполагаем, что это временное явление и в первой половине 2007 года в ЮЗАО появится ряд интересных предложений.
Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации компании "МИАН-Девелопмент":
- Падение числа предложений действительно произошло. По данным официальной статистики, темпы роста строительства за первую половину года минимальны. Это касается не только ЮЗАО, но и ситуации во всех районах Москвы. 214-й закон, конечно, сузил и ограничил возможности застройщика, что, естественно, не могло не отразиться на количестве вводимых площадей. Принятые поправки эту ситуацию несколько сгладили, но существенных изменений не произошло.
ЮЗАО - один из наиболее благополучных в экологическом плане округов - всегда привлекал застройщиков дорогого жилья. Сегодня большинство новостроек - монолитные и монолитно-кирпичные, ориентированные на людей с высоким достатком.
В округе продаются квартиры примерно в 20 новостройках, минимальная цена 1 кв. м составляет $4440, что на $450 выше средней стоимости по Москве. При этом средняя стоимость "квадрата" по округу - около $4800. Проекты данной ценовой категории возводятся дольше, чем дома типовой серии, значит, и появление в этом районе большого количества новых объектов в ближайшее время вряд ли возможно.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
