С приближением Нового года цены на московские квартиры станут замерзать
26 октября 2006
После скачкообразного роста цен на московские квартиры весной этого года потенциальные покупатели были готовы к любым сюрпризам. Однако летний период принес с собой некоторую стабильность. Многие специалисты заявляли, что этот фактор вызван традиционным "летним падением деловой активности", но в сентябре тоже не было зафиксировано серьезного увеличения стоимости квадратных метров.
О факторах, которые влияют на уровень цен, и о том, как будут развиваться события дальше, размышляют представители крупных московских компаний.
В сегменте новостроек отмечается пока несущественный рост предложения: четыре-пять новых объектов в месяц
По мнению коммерческого директора компании "Сити-ХХI век" Андрея Блажко, причиной скачкообразного повышения стоимости квартиры в столице стало сразу несколько факторов. В первую очередь это закон N 214 о долевом строительстве, после вступления которого в силу количество новостроек сократилось практически в два раза. Это в свою очередь привело к уменьшению предложения и на вторичном рынке. Продавцы "вторички" предпочитали придержать свои объекты до того момента, когда за них можно будет получить максимальную прибыль. Отсюда и начал старт общий рост цен на жилье.
Обосновывая свою позицию, А. Блажко приводит такой аргумент: количество сделок на первичном рынке составляет лишь около 20% общего объема рынка недвижимости, т. е. остальные 80% приходятся на вторичный рынок. А 20% вряд ли способны диктовать условия остальному рынку.
По предположениям специалистов компании "Сити-ХХI век", средняя стоимость 1 кв. м жилья к концу года достигнет примерно $4,3 тыс. (сейчас этот показатель, по их данным, составляет чуть менее $4 тыс.).
Также, по мнению А. Блажко, рынок на сегодняшний день достиг баланса спроса и предложения, хотя говорить о стагнации, а тем более о снижении цен пока рано. Такая ситуация реальна не раньше лета 2007 года, когда на рынок выйдет "много новых объектов".
Кто боится команды ФАС?
На рынок жилой недвижимости влияют разные факторы. По словам руководителя аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислава Луцкова, на данный момент наиболее актуальны следующие. Прежде всего речь идет о заявлениях некоторых высокопоставленных чиновников. Так, недавно начальник управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев высказал мнение, что цена 1 кв. м жилья в Москве должна составлять около $1300. Начальник управления ФАС добавил, что антимонопольное ведомство исследует рынок на предмет наличия ценового сговора. Расследование продлится до февраля 2007 года.
Но, как считает большинство экспертов, значительное снижение цен нерыночными способами сыграло бы на руку только спекулянтам-перекупщикам. Квартиры вновь появятся в продаже по рыночным ценам, которые будут соответствовать платежеспособному спросу населения.
Намерение властей разобраться в ситуации окажет влияние и на покупателей, породив у них ожидания снижения цен. Такие настроения могут привести к оттоку клиентов с рынка недвижимости и образованию отложенного спроса. Данное обстоятельство способно увеличить объем предложения и, как результат, замедлить темп роста цен.
Больше строят - меньше цены
Единственный способ снизить стоимость жилья рыночными методами - принять меры для увеличения предложения на рынке, считают эксперты. "Хорошо было бы убрать административные барьеры, которые стоят перед строительными компаниями, - говорит генеральный директор ОАО "Главмосстрой" Николай Ашлапов. - Сегодня для того, чтобы получить все необходимые согласования и выйти на площадку, строителям надо собрать порядка 260 подписей". Для значительного увеличения объемов жилья требуется выделить крупные площадки, чтобы заинтересовать застройщиков в проектах возведения недорогих новостроек и обеспечить приток подобных девелоперов на первичный рынок.
Впрочем, дело не только в нехватке земельных участков. Массовая застройка приведет к чрезмерным нагрузкам на коммуникации, мощности которых и сейчас не всегда хватает для нормального функционирования некоторых районов. То есть, чтобы больше строить, придется решить еще и эту проблему.
Некоторые специалисты, ссылаясь на принятые недавно поправки к закону N 214, говорят о грядущем росте количества предложений и последующей стабилизации ценового прироста, замечает В. Луцков. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Несмотря на поправки и то, что многие девелоперы адаптировали свою работу к новому закону, на данный момент, в октябре 2006 года, никакого ощутимого увеличения предложения на рынке новостроек не произошло.
Вместе с тем эксперт обращает внимание на то, что, невзирая на благоприятные внешние условия и высокий платежеспособный спрос, бюджеты потенциальных покупателей все же ограничены. Безнадежно отстав от роста цен и не найдя ничего подходящего, люди просто уходят с рынка. В результате платежеспособный спрос снижается. Если рынок продолжит развиваться по такому сценарию, то к концу 2006 года стоит ожидать стагнации спроса. Темпы ценового прироста сократятся до 2% в месяц. Возможна незначительная коррекция цен на неликвидные квартиры, которые в условиях ажиотажного спроса были переоценены.
"В том случае, если количество предложений и спрос останутся на прежнем уровне, цены продолжат расти по 4-5% в месяц, а средняя цена 1 кв. м к декабрю преодолеет отметку $5 тыс.", - замечает В. Луцков.
Спрос - вниз, предложение - вверх
Директор департамента управления вторичного рынка недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Михаил Куликов считает, что на стоимость московского жилья в первую очередь влияет баланс спроса и предложения. В данный момент, по его мнению, спрос на квартиры в столице понижается. В первую очередь это связано со снижением прибыльности инвестиционных сделок. То есть все меньше людей в последнее время покупают квартиры для дальнейшей перепродажи. Вместе с тем все больше граждан решают выставить свои инвестиционные объекты на рынок. По данным компании "ИНКОМ-Недвижимость", это привело к росту количества квартир, выставленных на продажу, с 22 тыс. до 25 тыс.
В настоящее время спрос лишь незначительно превышает предложение. Ситуация, когда покупатели расхватывали квартиры, боясь очередного скачка цен, а продавцы придерживали объекты для того, чтобы подороже продать, осталась в прошлом. Но все же, по словам М. Куликова, кроме психологического фактора остаются объективные экономические причины, которые не дадут ценам на квартиры упасть в ближайшем будущем. К ним, в частности, относятся наличие денег у населения и ипотека. Рост стоимости жилья, по мнению аналитиков компании "ИНКОМ-Недвижимость", до конца 2006 года составит 1-2% в месяц.
Какие же выводы следуют из комментариев специалистов? Платежеспособный спрос на недвижимость несколько упал, а объем предложения вырос. Произошло это, в частности, за счет того, что сократилось количество объектов, приобретаемых с целью вложения денег, а не для проживания. Кроме того, часть таких инвестиционных квартир поступила на рынок. Все это позволяет надеяться на общую стабилизацию ситуации и даже на полную остановку роста цен. Особенно это касается неликвидного жилья, завышенного в цене, которое ранее приобреталось только из-за общего ажиотажа на рынке.
Но остались некоторые факторы, которые удержат цены на квартиры (с учетом инфляции) на прежнем уровне. Пожалуй, самый существенный из этих факторов - ипотека. Она предоставляет реальный шанс купить квартиру с первоначальным взносом, равным примерно 15% стоимости квартиры, и сроком погашения до 30 лет. Это, несомненно, расширяет возможности граждан и увеличивает их покупательскую способность, но при этом не позволяет снизиться ценам на столичные квартиры.
Олег Борисенок, маркетолог-аналитик ООО "Комстрин":
- Рынок недвижимости в стране можно охарактеризовать одним словом - он растет. Cегодня такое заявление кому-то может показаться странным. Ведь все мы наблюдаем снижение темпов роста цен, увеличение объемов предложения, в прессе активно говорят о том, что инвесторы все менее охотно вкладывают деньги в недвижимость, так как привлекательность рынка падает. Дается множество прогнозов, вплоть до возможного кризиса. Такой подход кажется не совсем объективным.
Давайте взглянем на ситуацию и на рынок изнутри. Сейчас нет никаких предпосылок для того, чтобы рынок долго находился в стадии стагнации или вовсе пошел на спад. Есть целый ряд внешних макроэкономических факторов, которые это подтверждают. Во-первых, стоимость нефти по-прежнему остается высокой, в страну стабильно поступает огромное количество долларов, которые должны где-то оседать. Во-вторых, продолжается рост цен на сырье. Вспомним тот же цемент, темпы подорожания которого иногда не уступают темпам роста цен на жилье.
Другой фактор - стоимость земли под строительство, которая постоянно увеличивается, и предпосылок к ее снижению пока не наблюдается. Растет цена подключения и эксплуатации коммуникаций, электроэнергии, ее дефицит. Повышаются доходы населения, происходит рост экономики в целом - абсолютно все факторы демонстрируют стабильный рост. Так почему же рынок жилой недвижимости при этом должен падать? Еще одним важным фактором является доступность денег. Приведу простой пример. Лет пять назад компьютер стоил столько же, как и сейчас - около $1 тыс. Однако тогда эта сумма казалась внушительной. Сейчас компьютер стал доступной, даже неотъемлемой частью жизни обычного человека. Деньги становятся доступнее, чему немало способствует и программа ипотечного кредитования. Думаю, что такая тенденция сохранится и в дальнейшем.
Если это экстраполировать на рынок жилья, то сейчас мы наблюдаем картину, когда увеличение доступности денег стало отставать от роста цен на жилье, поэтому рынок стал тормозить. Вполне вероятна его стагнация, но как только доступность денег опять увеличится, их снова надо будет куда-то вкладывать. И рынок недвижимости подходит для этой роли как никакой другой.
Плюс ко всему, все 1990-е годы рынок недвижимости оставался недооцененным - теперь происходит наверстывание. Важным фактором является и объем предложения, который фактически стоит на месте, потому что к рынку не могут подключиться новые игроки. Каждому строителю известно, сколько времени, сил и ресурсов уходит на то, чтобы вбить первую сваю. И в обозримом будущем, к сожалению, вряд ли будет наблюдаться резкий рост объемов вводимого жилья. Подводя итог, можно сказать, что все законы экономики начнут действовать только тогда, когда рынок станет именно рынком в прямом понимании этого слова. Когда свободно будет образовываться не только спрос, но и предложение, формирование которого, ослабленное нехваткой мощностей, по сути увязло в болоте бюрократии и коррупции.
>Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":
- Действительно, можно отметить, что на рынке появились первые признаки стабилизации. Это касается как более прогнозируемого роста цен на фоне все еще высокого спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья, так и появления новых объемов предложений.Последнее особенно заметно в сегменте вторичного жилья, где покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены. В сегменте новостроек также отмечается пока несущественный рост предложения: четыре-пять новых объектов в месяц (рост в пределах 1-2%).
В том, что касается прогнозов: не стоит ждать падения цен ни в сегменте новостроек, ни на вторичном рынке. Реальнее рассчитывать на стабилизацию цен при средних темпах роста до 15% в год. Рынок недвижимости, несмотря на то что темпы роста цен постепенно снижаются, остается наиболее ликвидным, даже с учетом серьезного риска, особенно в сегменте первичного жилья. Вероятно, получение новогодних бонусов несколько увеличит спрос, но вряд он будет настолько значительным, чтобы повлиять на изменение цены 1 кв. м.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
