Как продавалось жилье в Петербурге в первом полугодии?
17 июня 2009
Участники рынка недвижимости уже начинают подводить итоге первого полугодия 2009 года. В Санкт-Петербурге темпы возведения жилья за последние 6 месяцев продолжили снижаться, большинство строек заморожены. Об этом говорится в отчете местной риэлтерской компании "Бекар".
Средняя цена предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга составила 87 200 руб./кв. м, на рынке строящегося жилья - 75 600 руб./кв. м.
Как пояснили нам в компании, девелоперы стремятся завершить объекты, которые находятся на завершающей стадии, реализация новых проектов отложена на неопределенный срок. Очевидно, что в ближайшем будущем такая ситуация приведет к сокращению предложения жилья на первичном рынке.
Сейчас на рынок воздействуют две разнонаправленные тенденции. Снизился спрос, и под давлением этого фактора продолжают опускаться цены. Но одновременно уменьшается объем предложения, сокращается количество домов, в которых застройщики предлагают квартиры. Это в свою очередь может привести к росту стоимости. Эти два тренда пересекутся в ближайшем будущем и смогут сбалансировать цены.
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН в июне средняя цена предложения на вторичном рынке составила 87 200 руб./кв. м, на рынке строящегося жилья - 75 600 руб./кв. м.
На вторичный рынок оказывает влияние ситуация на первичном рынке. По словам заместителя директора АН "Бекар" Николая Лаврова, на вторичном рынке продавцы - это частные люди, непрофессионалы, с которыми можно торговаться, которые больше подвержены сомнениям и панике в неустойчивых условиях рынка. "Продавцы на первичном рынке - это крупные компании, которые не идут на снижение стоимости своих объектов. Им необходимо не просто продать свои квартиры, но продать их максимально выгодно. Поэтому рыночная стратегия продавца заключается в следующем: они не всегда торгуются и не позволяют цене в ходе торга снижаться значительно, а также договариваются между собой и держат рынок". Соответственно, на первичном рынке цены снижаются всегда медленнее, что удерживает от падения и рынок вторичного жилья.
Спрос на жилье в Санкт-Петербурге
В целом спрос на вторичном рынке Петербурга с начала кризиса снизился в среднем в 2,5 раза
В целом спрос на вторичном рынке Петербурга с начала кризиса снизился в среднем в 2,5 раза. В январе-феврале на рынке жилой недвижимости наблюдалось сезонное снижение спроса. Наибольшей популярностью на первичном рынке у покупателей пользуются однокомнатные квартиры. В сегменте новостроек структура спроса такова: однокомнатные квартиры - 70% от общего числа покупательских запросов, на двухкомнатные и трехкомнатные приходится примерно по 15%, четырехкомнатные квартиры приобретаются редко, их доля в структуре спроса составляет на сегодняшний момент менее процента. Многокомнатные квартиры в структуре спроса отсутствуют.
По оценкам застройщиков, в 2006-2007 годах от 15 до 25% квартир приобретались с инвестиционными намерениями. По словам генерального директора АН "Бекар" Сергея Козлова, в 2008 году процент покупок строящегося жилья, которые совершались в инвестиционных целях, доходил до 40% от числа всех операций по приобретению объектов недвижимости на первичном рынке.
Исходя из количества звонков в агентство недвижимости "Бекар" спрос на жилую недвижимость в марте 2009 года значительно вырос - на 38% по сравнению с январем, и на 43% по сравнению с мартом 2008 года.
По данным АН "Бекар", активность спроса в апреле выросла на 9,2% по сравнению с мартом 2009 года и на 49% по сравнению с январем 2009 года. В мае произошла некоторая коррекция.
Наиболее популярной услугой агентств недвижимости стала альтернативная продажа, обмен. До 80% продавцов на сегодняшнем рынке - это люди, которые решают свои жилищные проблемы за счет обменов. Именно такие сделки сейчас доминируют на рынке, так как в условиях категорической нехватки покупателей, опытные агенты на одного покупателя завязывают 2-3 обменные сделки.
В списке самых популярных объектов у потребителей на вторичном рынке Петербурга лидируют комнаты и однокомнатные квартиры в пределах 3 млн. рублей, а также бизнес- и элит-класс, покупаются квартиры дороже 15 млн руб.
Спрос, напуганный заявлениями о возможных банкротствах застройщиков, сместился в сторону вторичного жилья. Николай Лавров отмечает: "Из-за большой разницы в стоимости объектов на вторичном и первичном рынках (15-20%) люди стали рассматривать как вариант инвестиции в дешевые строящиеся квартиры, находящиеся в высокой степени готовности (от 70%)".
Весной увеличилось количество обращений в АН "Бекар" по обменным сделкам. Сегментация спроса выглядит следующим образом: 70% - обмен, 15% продажа и 15% покупка жилья.
Чего ожидать в ближайшем будущем?
Незначительными темпами растет спрос - на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса
Из предложения на рынке изъято большое количество инвестиционных квартир, преимущественно комфорт и бизнес класса. Незначительными темпами растет спрос - на рынок возвращаются инвесторы, хранившие средства в валюте и успевшие реализовать квартиры до наступления кризиса. Кроме того, происходит отток инвесторов от фондового и валютного рынков. В свою очередь, в условиях обесценивания национальной валюты, на рынок недвижимости вернулись покупатели, хранившие сбережения в рублях. Спросом пользуются в основном достроенные жилые объекты.
Николай Лавров рассказывает: "Появилась практика расчетов за подрядные работы и поставки квартирами, как следствие эти квартиры выставляются на рынок значительно ниже, чем у застройщика оттягивая на себя и так незначительный спрос. Государство выкупает квартиры для социальных программ практически по себестоимости, и этих денег хватает только чтобы рассчитаться с долгами".
Рынок недвижимости будет плавно стабилизироваться. В условиях дефицита спроса цены на вторичном рынке продолжат плавное снижение - на 0,1-0,5% в неделю. Период резких цен на недвижимость завершен.
По словам Николая Лаврова, доля инвестиционных покупок и продаж на данном этапе теряется в основной части участников рынка - людей решающих свои жилищные проблемы. "Возрождаются обмены, цепочки и расселения, т.к. такой рынок очень удобен и безопасен для такого рода сделок", - считает Лавров. Активно используются государственные программы по субсидированию населения, они хоть и сокращены в планах, но по заверениям администрации будут выполнены в объеме 2008 года, т.е. будет продано на 30 % больше жилья чем в прошлом году.
Спрос на первичном рынке, по мнению аналитиков Becar Realty Group, в ближайшем будущем существенно не изменится.
Заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров: "Посткризисный рынок жилой недвижимости Петербурга станет более сбалансированным по показателям соответствия спроса и предложения. Если до кризиса застройщики строили не только то, что востребовано, но и то, что можно дороже продать, то после кризиса в погоне за покупателем застройщики будут вынуждены строго соблюдать требования покупателей. В результате доля объектов эконом-класса возрастет на 20% (до кризиса она составляла порядка 50%), доля объектов бизнес-класса, напротив, сократится на 15%.".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
