"Зеленые" метры: всегда востребованы, всегда в цене
13 ноября 2006
За последние годы Москва превратилась в огромный мегаполис, стала средоточием экономической и деловой активности, центром пересечения транспортных потоков России. Как следствие, увеличилась плотность застройки, расширились старые и появились новые магистрали, выросло число автовладельцев. С одной стороны, подобные изменения удовлетворяют тягу россиянина к благам цивилизации, с другой - порождают немалые проблемы.
Интерес к "зеленым" метрам нисколько не отменяет других факторов, способных как увеличить, так и уменьшить популярность объекта
Риэлторы утверждают, что не только пожилые москвичи, но и молодые жители столицы, приобретая новое жилье, все чаще и чаще стремятся найти уголок, где царили бы покой, тишина и свежий воздух. В ответ на такие запросы можно возразить: для городской среды это что-то из области фантастики! По большому счету это именно так, однако отчасти подобные условия реально найти в домах, расположенных у зеленых скверов, парков и лесных массивов.
Как утверждают специалисты, точное число таких построек невозможно сосчитать. Одни участники рынка относят к таким объектам дома, находящиеся в районе зеленых насаждений, а другие - дома, которые могут стоять на второй, третьей и более удаленных линиях от парков. Однако сегодня большинство проектов, заявляемых как "недвижимость в лесопарковой зоне", чаще всего находится не в самой зоне, а в непосредственной близости от нее.
Способен ли рынок удовлетворить подобный спрос? Каковы перспективы создания новых проектов "у большой зелени"? Насколько выше цены таких объектов по сравнению с аналогичными, но расположенными в удалении от зеленых насаждений Москвы?
Их много, и они всегда в цене
Заместитель директора департамента реализации компании "МИАН-Девелопмент" Наталья Усова считает, что "проектов подобного рода достаточно много, потому что застройка в районах зеленых насаждений всегда пользуется спросом".
Большое количество реализованных и находящихся на стадии строительства проектов насчитывается на севере и северо-западе столицы. Прежде всего это территория парка Покровское-Стрешнево, считающегося одним из наиболее экологически чистых и благоприятных районов столицы, обладающих кроме всего прочего еще и выходом к воде: Химкинскому водохранилищу, Москве-реке и каналу имени Москвы. Неудивительно, что эта территория пользуется большим спросом: там возведены клубный дом "Чайка", усадебные комплексы "Покровское-Глебово" и "Покровское-Стрешнево". Здесь же построен комплекс "Северный парк", жилой комплекс "Алиса" и коттеджный поселок "Покровские холмы". В настоящее время на берегу водохранилища реализуется проект "Город яхт", расположенный не просто в зеленой зоне, а прямо на воде.
Неизменный интерес вызывает и район Серебряного бора. Кроме прекрасного соснового леса здесь имеется водохранилище и канал имени Москвы. В непосредственной близости к этому парку в районе Хорошево-Мневники расположен проект "Серебряный бульвар", неподалеку находится ряд поселков таунхаусов, например Silver place и "Серебряный бор".
Немало зеленых районов и на западе и юго-западе Москвы. Например, в Крылатском возводится поселок таунхаусов "Сосновка", а неподалеку от Тропаревского парка на ул. Островитянова реализуется проект "Заповедный". Немало новых домов появляется и в окрестностях Волынского и Староволынского лесов: это жилые комплексы "Ближняя дача" и "Кутузовская Ривьера".
Внимание застройщиков привлекают также территории, прилегающие к Филевскому, Измайловскому, Тимирязевскому паркам и Лосиному острову.
Взялся за гуж, не говори, что не дюж!
По словам Н. Усовой, "застройщик не имеет каких-либо особых проблем, осваивая территории близ зеленых насаждений. Но подобные парки и лесопарки имеют жесткие границы, в пределах которых запрещена всякая хозяйственная деятельность".
Однако многие девелоперы едва ли согласятся с подобным утверждением. "Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы при работе с проектами вблизи природоохранных зон, - получение разрешения на градостроительную деятельность на таких территориях. Оно предоставляется на основании исходно-разрешительной и проектной документации и согласовывается уполномоченным органом по охране окружающей среды, а чтобы построить дом на особо охраняемых природных территориях, нужно иметь положительное заключение государственной экологической экспертизы, - рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Таким образом, для осуществления градостроительной деятельности на земле природных комплексов необходимы соответствующее постановление правительства Москвы; исключение из природного комплекса определенных площадей; установление границ объекта природного комплекса по границе участка застройки; включение в состав природного комплекса новых территорий в целях компенсации. Это процесс сложный и длительный, не каждый девелопер возьмется за такой проект".
Другая проблема, также связанная с экологией, состоит в том, что при проведении строительных работ могут быть затронуты зеленые насаждения, например, при организации подъездных путей. В этом случае после окончания работ на девелопера возлагаются восстановительные работы. И застройщику приходится возвращать городу утраченные деревья, кусты и газоны с учетом предусмотренного надбавочного коэффициента.
"И наконец, еще одна, не менее важная проблема, - продолжает К. Ковалев. - Если в районе зеленой зоны уже есть сложившиеся жилые объекты, чаще всего застройщикам не избежать массовых выступлений местных жителей против строительства и порчи экологии района".
Осуществляя рассматриваемые проекты, девелоперам приходится удовлетворять различные требования к застройке в зависимости от того, к какому виду территории относятся парковые зоны. На некоторых из них строить категорически запрещается, на других на проекты накладываются те или иные ограничения: по высотности, по площади застройки и т. д. В этом случае требуется дополнительное согласование экологической экспертизы. Участники рынка признают в этом вопросе заметное усиление роли федеральных ведомств и серьезное повышение требований к застройщикам.
Есть и еще один момент, серьезно осложняющий работу девелопера по созданию и дальнейшей реализации "зеленых" проектов. "К сожалению, застройщики не способны дать никаких гарантий, что сохранится вид на зеленую зону. Добросовестная компания может лишь проинформировать потенциального покупателя, как далее будет развиваться строительство рядом с их домом, так как застройщики обычно располагают информацией о дальнейшей застройке района", - считает вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.
Коней на переправе не меняют
Застройщики уверяют: по территориям, прилегающим к зеленым зонам города, проходит тщательная экспертиза, застройка ведется на участках, юридически выведенных из категории лесных земель, а в охраняемой лесопарковой зоне категорически запрещено строить что-либо. Тем не менее случаи нарушения все-таки случаются.
Наибольшую огласку получили прецеденты в районе Лосиного острова. Три года назад участок этой территории куплен компанией IKEA у одной частной организации. Уже тогда было известно, что участок относится к "спорной" территории площадью 400 га, которую не могут поделить между собой власти Балашихинского района и администрация национального парка "Лосиный остров", вплотную примыкающего к указанной зоне. В результате долгой тяжбы в июне этого года Федеральный арбитражный суд Московского округа принял окончательное решение передать спорные 400 га Лосиному острову.
В этом году жители дома N2 в Погонном проезде стали свидетелями попытки развернуть строительство на бульваре Маршала Рокоссовского, вл. 2. В результате возникла кампания протеста, поскольку участок входит в состав "зеленого коридора", относящегося к территории все того же Лосиного острова. Конфликт до сих пор не разрешен.
Застройка точечная, проблема глобальная
В последние годы дефицит площадок под новое строительство резко обострился. Нередко это приводит к тому, что власти города выделяют под новостройки даже незначительные клочки свободной земли между домами старой постройки, особенно если они находятся недалеко от парков и скверов. Вот какие истории рассказывают жители многих районов.
Так, жильцы дома по адресу: Флотская ул., 22 и 24, вели ожесточенную борьбу против застройки территории, находящейся рядом с парком Дружбы. По счастью, энергичные усилия общественности оказались небезуспешны. Главным аргументом, позволившим избежать строительства, стало то обстоятельство, что расстояние между домами, на котором планировалось построить новое высотное здание, и так едва дотягивало до установленной городом нормы.
Однако далеко не все подобные истории заканчиваются столь же успешно. Известны случаи, когда дома вопреки многочисленным протестам были построены. Специалисты утверждают, что согласование проектов, расположенных в районах зеленых насаждений, - дело долгое, непростое, связанное с проведением многочисленных экспертиз. Однако если получен утвердительный ответ, то остановить работы практически невозможно.
Плюс на плюс иногда дает минус
Несмотря на то что популярность квартир в домах возле парков и скверов велика, далеко не каждый объект такого рода хорошо востребован. "Предложение жилья, в особенности нового, у парков - ограничено, и его дефицит с каждым годом увеличивается, - считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. - Однако стоит отметить, что высоким спросом пользуется та недвижимость, у которой не только вид из окон, но и остальные потребительские свойства соответствуют запросам покупателей. Жить в квартире со смежными комнатами и небольшой кухней мало приятного, даже если окна выходят на Парк Победы или Серебряный бор".
Одним словом, интерес к "зеленым" метрам нисколько не отменяет других факторов, способных как увеличить, так и уменьшить популярность объекта. Например, в районе станции метро "Войковская" и в районе "Тимирязевской" существует немало объектов, находящихся вблизи Тимирязевского парка. Однако в последнем случае, как утверждает С. Лядов, квартиры более востребованы, поскольку метро находится значительно ближе.
Список примеров, когда факторы местоположения, планировки, инфраструктуры, социальной среды и т. п. корректируют интерес к "зеленым" метрам, можно продолжить. Очевидно, что дома у крупных парковых массивов имеют не только преимущества, такие, как чистый воздух, приятный вид из окон, возможность погулять с собакой на природе. Зачастую они стоят далеко от метро и крупных магистралей, что создает большой дискомфорт. Удобная дорога на работу для многих людей является более существенным фактором при выборе жилья, чем близость к паркам и прекрасный вид из окон. Впрочем, для других покупателей удаленность от метро не является определяющим критерием, и близость к парку будет восприниматься ими как исключительно благоприятный фактор при выборе жилья.
Строить прогнозы - дело неблагодарное
Понятие "проект в зеленом районе Москвы" весьма расплывчато. Многие специалисты отмечают, что количество таких построек невозможно сосчитать. "Относится ли к упомянутому рынку жилой комплекс "Янтарный город", из окон которого открывается вид на Серебряный бор, но до него около 1 км по прямой? - рассуждает С. Лядов. - А бывает, что от дома до парка всего 100 м, но его совсем не видно из-за соседних зданий".
Однако какие бы критерии ни применялись к объектам у "большой зелени", многие специалисты сходятся во мнении, что с каждым годом их становится все меньше. В. Тимербулатов рассказывает, что все такие проекты в большинстве случаев уже реализованы либо находятся на стадии, близкой к завершению. "Такие проекты единичны, - соглашается К. Ковалев, - особенно в центре Москвы, где даже небольшое скопление деревьев считается "зеленой зоной", а проекты поблизости позиционируются как "особо экологичные". Причина подобного явления - не только отсутствие участков под застройку. "Сегодня из-за ужесточения законодательной базы новые проекты в непосредственной близости от парков не появляются. Более того, возведение дома в охраняемой лесопарковой зоне возможно лишь в рамках градостроительной концепции московского правительства", - сообщает В. Тимербулатов.
Сколько стоит "зеленый" метр?
Коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов считает, что близость жилого комплекса к лесопарку значительно увеличивает спрос на него. Предложения в экологически благоприятных районах дороже, чем жилье такого же класса, расположенное в других местах. Одним из известных примеров элитного дома в лесопарковой зоне можно назвать особняк в парке Трубецких. Цена 1 кв. м в этом объекте в два раза выше, чем в других домах того же района, но за пределами парка.
Оценивая "вес" зеленых насаждений в общей стоимости объекта, нужно учитывать категорию жилья. Так, например, близость к парку на вторичном рынке повысит цену 1 кв. м в современных либо сталинских домах на 5-10%, иногда - на 15%. "При продаже идентичных квартир в "хрущевках" или панельных домах советского периода близость к зеленым массивам лишь сокращает время экспозиции жилья, не особенно повышая стоимость, - утверждает С. Лядов. - А квартиру с невысокими потребительскими свойствами не увеличит в цене даже прекрасный вид из окон и близость зеленых насаждений".
Однако какие бы особенности продаваемых объектов ни учитывались сегодня, какие бы факторы ни взвешивались, очевидно: квартиры в домах у парков будут дорожать более высокими темпами, чем в среднем по рынку. С этим согласно большинство участников рынка.
Ирина Егорова, маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
- Конечно, подавляющее большинство покупателей, устав от шума и автомобильного смога, предпочитают приобретать квартиры в домах, расположенных в зеленых зонах. Однако такие предложения встречаются в Москве не слишком часто, и стоимость 1 кв. м при прочих равных условиях отличается минимум на 10-20%.
Среди подобных проектов, представленных сегодня на рынке, стоит особо отметить жилой комплекс "Рублевский берег", расположенный на территории зоны отдыха "Рублево" в Западном административном округе (стоимость 1 кв. м - $2,4-3,5 тыс.). В сегменте эконом-класса это панельный дом серии П-44Т в районе Кожухово, мкр. 9 (Восточный округ). Массовая застройка ведется непосредственно у Салтыковского лесопарка.
Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002":
- Наиболее приемлемым решением для проживания в экологически чистых и нешумных районах является крупный жилой комплекс. Еще на стадии проектирования обычно предусматриваются внутренние скверы и парки, подземные автостоянки и внешний периметр зеленых насаждений, защищающих жителей от шума, выхлопных газов и пыли. Такого рода жилые комплексы строятся не только в наше время, они возводились и на протяжении 1970-1980-х годов. Особенно много такого жилья в престижном Юго-Западном округе столицы.
Можно сказать, что спрос на "хорошее" жилье люди с возможностями удовлетворяют, покупая квартиры в новых комплексах бизнес-класса, а люди с более скромными возможностями - в новостройках эконом-класса в Ясеневе.
В современных реалиях рынка недвижимости, где массовый потребитель больше ориентируется на цену и не готов сильно доплачивать за хорошее окружение, расположение около зеленой зоны практически не влияет на спрос. Продавая подобные квартиры, их владельцы априори ориентируются на более высокие цены и тем самым сужают круг возможных покупателей.
Со временем все большее количество людей будет ориентироваться на высокие стандарты жизни. Учитывая же, что крупных зеленых массивов в Москве более чем достаточно (по сравнению со многими европейскими столицами), то больших проблем с возможностью строительства или реконструкции таких территорий не возникнет.
Ценовые ориентиры в объектах разного класса и расположения очень неодинаковы, разница может варьироваться от 5 до 25%.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
