"Элитке" поставили новый диагноз - летаргический сон
16 ноября 2006
Заденет ли элитные квартиры кризис на столичном рынке жилья? Сегодня этим вопросом задается большинство экспертов: в том, что цены в сегменте бизнес-класса "застыли", уже никто не сомневается, а дешевым квартирам и вовсе предрекают падение стоимости. Что в этих условиях стоит ждать от рынка наиболее престижной недвижимости? Создается впечатление, что рынок элитного жилья пребывает в состоянии летаргического сна.
Цены на рынке недвижимости достигают $20-22 тыс. за 1 кв. м
Предложение действительно хороших и ликвидных квартир стремится к нулю, новые объекты на рынок практически не выходят, а покупатели все внимательнее присматриваются к рынку дорогого загородного жилья, считая его вполне адекватной заменой псевдоэлитным квартирам невысокого качества.
Пытаясь придумать наиболее точную характеристику положению дел, которое сложилось в последнее время на рынке элитного жилья в столице, все чаще вспоминаешь о медицинском термине "летаргический сон". Нет, рынок отнюдь не умирает. Но он явно переживает не лучшие времена. Попробуем пояснить, почему мы пришли к такому не совсем стандартному выводу.
Начнем с того, что само понятие элитности буквально на глазах теряет свой престиж и значимость. Что только не называют сегодня элитным домом! Бог с ним, с расположением - рынок уже давно требовал нового района под застройку престижным жильем: на Остоженке удастся втиснуть еще пару-тройку домов, и квартал можно закрывать на шлагбаум.
В претендентах на право называться новой мессией недолго походили и Плющиха с Патриаршими прудами. Сегодня у девелоперов появился новый любимчик - Хамовники. Сразу выскажем свое мнение: почему бы и нет? Хотя более подходящим под звание нового элитного района виделось Замоскворечье, но раз земля есть в Хамовниках - пусть будут они. Хотя название не совсем приятное и ласкающее слух, но это уже дело вкуса. И стоит денег, которые предстоит вложить строителям и риэлторам в раскрутку этого района.
Клуб закрыт
Гораздо большее удивление вызывает желание вдолбить в голову покупателям, что элитными в столице могут считаться многоквартирные дома. Подобный подход вызывает как минимум удивление и сомнения в умении вести честную игру на рынке. Москва - отнюдь не Америка, своих Трампов с его небоскребами у нас пока нет, и высотные здания никогда не причислялись к разряду элитных.
Поэтому, когда видишь поднимающуюся волну комментариев специалистов, которые заявляют о появлении на рынке новой тенденции: "интерес покупателей к клубным домам снижается, поскольку, дескать, им стали больше нравиться "муравейники", - начинаешь испытывать чувство жалости к приобретателям квартир там. Думаю, года через два им станет немного стыдно признаваться в том, что они живут в этих домах, поскольку те уже не будут считаться элитными.
Мода на невысокие малоквартирные дома в Москве вечна. А вот псевдоэлитные высотки - это скорее дань реалиям сегодняшнего дня, когда девелоперы стараются извлечь максимум прибыли из немногочисленных имеющихся в наличии земельных участков, где можно построить мало-мальски приличный объект. Они выжимают из него максимум квадратных метров на продажу, мало беспокоясь о будущем своих творений и о том, какой статус получат эти дома через определенный промежуток времени. Главное - сдать все по максимальным ценам.
Рынок перешел в виртуальную реальность
Кстати говоря, и ценовая политика застройщиков на рынке элитной недвижимости вызывает в последнее время все больше едких ухмылок даже у непосвященных людей. По сути мы имеем сегодня "виртуальный" рынок наиболее престижного и дорогого жилья в столице. Риэлторы "виртуально" торгуют квартирами в несуществующих домах на несуществующем "Золотом острове", который еще непонятно когда и чем станет, по $30 тыс. за 1 кв. м. При обсуждении практически любого проекта, который выйдет на рынок в 2007-м, а скорее всего - в 2008 году, называются цены никак не меньше $20 тыс. за 1 кв. м.
В комментариях специалистов то и дело мелькают фразы о том, что проект, расположенный бог знает где, к примеру, в районе Шмитовского проезда, будет выставлен на продажу уже в ближайшие месяцы по цене не менее $18 тыс. за 1 кв. м. Иначе как нагнетанием страстей и созданием искусственного ажиотажа это не назовешь. Ведь риэлторам прекрасно известно, что сегодня реальная продажная стоимость лучших объектов на рынке первичного элитного жилья не превышает $15 тыс. за 1 кв. м.
Причем это цены, повторимся, реальных продаж, и они находились на том же уровне еще год назад. Поскольку дороже самые богатые люди нашей страны готовы платить только за по-настоящему эксклюзивные объекты, к числу которых сегодня с чистой совестью можно причислить лишь старинные особняки. Все остальное - от лукавого.
Хотя и не без исключений, цены на рынке действительно достигают $20-22 тыс. за 1 кв. м, но исключительно в тех случаях, когда речь заходит об объектах вторичного рынка: обжитых и официально признанных элитными домах и квартирах, где сделан высококачественный ремонт с привлечением известных дизайнеров. Они стоят этих денег. Правда, как отмечают риэлторы, и своего покупателя им придется искать достаточно долго, как минимум полгода. А когда таковой найдется, то все же попросит опустить цену, и продавец на эти условия согласится.
Америка нам вновь поможет
Так что не все просто и ясно на московском рынке элитного жилья. Предложений квартир в новостройках действительно мало. Можно, конечно, в очередной раз вспомнить пресловутый закон N 214-ФЗ, но при этом следует отметить, что предложений мало еще и потому, что действительно элитные дома в столице строить разучились.
И расположение, и цена, и даже явно излишний метраж квартир, которым грешит в последнее время большинство застройщиков - все это приводит к тому, что при существующем дефиците престижных квартир далеко не все объекты нравятся покупателям и продаются в соответствии со сроками, указанными в первоначальных бизнес-планах.
Поэтому и глядят все чаще клиенты риэлторских компаний в сторону рынка загородного жилья, на котором приблизительно за те же деньги (основная масса заявок на покупку элитного жилья в столице находится в пределах от $1,5 млн до $2,5 млн) реально купить соответствующий этой сумме объект.
В итоге получается, что если ранее клиенты действовали по формуле "основная квартира - в Москве, второй дом - в Подмосковье", то теперь их предпочтения кардинальным образом изменились: главный дом - в Подмосковье, а вспомогательная квартира - в городе. Если следовать ей, можно и не особенно озабочиваться поисками настоящего элитного жилья, а приобрести квартиру в одном из новомодных "муравейников".
И если ситуация продолжит развиваться подобным образом, то вскоре мы придем не к английскому варианту концентрации наиболее богатых людей в историческом центре города, в полузакрытых для посторонних кварталах, а к американскому варианту, предполагающему создание элитных поселений за чертой города.
1. С чем связано падение объемов предложения элитной недвижимости в Москве?
2. Адекватна ли, на ваш взгляд, существующая ныне стоимость элитных квартир?
3. Считается, что в центре Москвы из-за высокой стоимости земли могут возводиться только элитные дома. Так ли это на самом деле?
4. Все ли объекты из тех, которые сегодня относят к элитным, сохранят этот статус и в будущем?
5. Остоженка практически полностью застроена, какой из районов будут раскручивать как элитный следующим?
6. Может ли стать альтернативой городскому элитному жилью загородный дом?
Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome
1. Уменьшение числа предложений на рынке элитной недвижимости обусловлено прежде всего влиянием 214-го закона. После его вступления в силу некоторые проекты были заморожены, а от других девелоперы просто отказались. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия закона, уже распродан. В целом, по нашим оценкам, снижение объема предложения в первом полугодии 2006 года составило около 25% в сравнении с первой половиной 2005 года.
2. На мой взгляд, понятие адекватности на рынке элитного жилья весьма условно. Элитные квартиры - эксклюзивный продукт, их стоимость мало подвержена общей рыночной конъюнктуре. Таким образом, цена 1 кв. м жилья класса de luxe может быть сколь угодно высокой и при этом адекватной.
3. Каждый земельный участок, в том числе и в Центральном округе, имеет свое назначение. Таким образом, если градостроительный план не предусматривает жилого строительства на определенном участке, сделать это будет невозможно.
4. Скорее всего существующие объекты останутся в элитной категории и в будущем, хотя бы из-за местоположения дома. Вообще термин "элитное жилье" подразумевает не только указанный фактор, но и качество строительства. Те из современных объектов, что сейчас полностью отвечают требованиям, предъявляемым к элитному жилью, сохранят свой статус и в будущем.
5. Одним из наиболее перспективных районов с точки зрения элитного строительства являются Хамовники. В настоящий момент здесь реализуется ряд крупных проектов. В их числе - жилой комплекс на Саввинской набережной, несколько клубных домов и жилой комплекс на Малой Трубецкой ул., вл. 1. К числу перспективных для элитной застройки районов также относится Замоскворечье, где все располагает к комфортному проживанию.
6. Загородный дом является неотъемлемой частью образа жизни состоятельных людей, в то время как городская квартира представляет собой не альтернативу, а необходимое дополнение загородного дома. Владельцы загородных особняков используют городскую резиденцию для представительских целей или в качестве своеобразного "перевалочного пункта" - например, чтобы переночевать в ней, если на следующий день предстоит ранняя встреча.
Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт"
1. Снижение количества предложений на рынке элитной недвижимости связано с несколькими важными факторами: без полного комплекта документов застройщики не могут начать продажи по закону, испытывают трудности с получением финансирования в банке. Увеличение сроков строительства напрямую сокращает количество новых предложений на рынке недвижимости. Внесение поправок в закон N 214-ФЗ не изменило ситуацию. Ожидаемые девелоперами поправки не были утверждены, а те, что все-таки приняты, не работают на должном уровне.
2. Вопрос адекватности существующей цены на элитное жилье в столице субъективный. Цена отвечает требованиям рынка. Москву уже нельзя рассматривать исключительно как локальный рынок, на котором недвижимость существует только для москвичей. Москва стала деловой столицей, и иметь квартиру в центре города теперь престижно и доходно. Многие иностранцы, работающие в Москве, готовы приобретать столичное жилье. То же касается инвесторов из регионов. Кроме престижности столичная недвижимость приносит им инвестиционную выгоду и является одним из основных финансовых инструментов, широко применяемых в России.
3. В центре столицы возможно строить только элитное жилье. Это объясняется высокой стоимостью земли и сокращением мест под застройку. Нехватка площадок в центре привела к появлению новой тенденции - укрупнению строительных проектов. На смену клубным домам пришли многоэтажные жилые комплексы. По своим критериям они ни в чем не уступают клубным домам и полностью соответствуют классу элитного жилья. Различие только в количестве квартир. Возведение такого жилья продиктовано экономической и практической целесообразностью.
4. Промышленный прогресс, появление новых строительных технологий и материалов влекут за собой не только развитие, но и устаревание ранее построенных проектов. Любая недвижимость, вне зависимости от класса, со временем теряет в уровне соответствия стандартам нового времени.
5. В гонке первенства престижности районов Центрального административного округа лидерство сохраняет Остоженка. Но площадок под строительство здесь остается немного. Все чаще в упоминаниях аналитиков на первый план выходят другие районы ЦАО - Плющиха, Замоскворечье, Арбат и Хамовники. Последний имеет наибольшее количество шансов стать преемником Остоженки. На сегодняшний день в Хамовниках заявлено наибольшее количество новых проектов. Сразу несколько крупных девелоперов столичного рынка приняли решение о строительстве в этом районе.
Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty
1. Причиной небольшого объема предложений стал закон N 214-ФЗ. Он задержал с выходом на площадки многие объекты. Но положение нормализуется, уже осенью начались (или возобновились после летней паузы) продажи по пяти адресам, и, думаю, к концу года этот список пополнится.
2. Ответ скорее "нет", но ответить так однозначно было бы неправильно. Стоимость элитных квартир не существует в отрыве от рынка недвижимости, а в этой связи стоимость типового жилья мне лично кажется неадекватной в еще большей мере! На самом деле, в элитном сегменте присутствуют квартиры, стоимость которых не завышена в той мере, которая сегодня стала уже нормой. Переоцененные объекты держатся на рынке за счет спроса, превышающего предложение, а объекты с неадекватной ценой со временем переходят из новинок в разряд "зависших" и, как правило, не продаются, несмотря на длительное время экспонирования.
3. Центр центру рознь, но в целом этому способствует и целый ряд других факторов, кроме стоимости земли. Во-первых, в классификации элитного жилья кроме класса А существует и В-класс, и С. Так что в зависимости от характеристик площадки строится элитное жилье соответствующего уровня.
4. Нет, конечно, далеко не все. Только дома с уникальным местоположением сохраняют этот статус на века. Все остальные со временем морально устаревают, поскольку очень быстро прогрессируют строительные технологии и материалы, инженерия. Но я бы сказала, что со временем элитный дом не перестает быть таковым, а опускается в классе.
5. Раскручивать? Здесь, как в шоу-бизнесе, вопрос в цене. А если серьезно, то мне видится большой потенциал у Хамовников. Там много перспективных площадок, и есть планы застройки целых кварталов, и уже сейчас ясно, что это будет современное, качественно другое жилье.
6. На мой взгляд, нет, если только ближе к пенсии.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
