Ждут ли столичных застройщиков в регионах, выясняли эксперты
4 декабря 2006
29 ноября 2006 аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU совместно с Международной лигой управляющих недвижимостью и при поддержке Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации провел аналитический семинар для профессионалов "Особенности работы в регионах: теория и практика."
В семинаре приняли участие московские профессионалы рынка недвижимости, уже имеющие опыт работы на региональных рынках, а также региональные операторы, знающие ситуацию изнутри. Они дали комментарии в отношении результатов регионального исследования, а также поделились своим опытом работы на региональных рынках.
Семинар, в частности, был посвящен методикам, которые специалисты аналитического центра .irn.ru применяли при определении емкости региональных рынков. Именно этот показатель, как считают они, должен оставаться в центре внимания столичных застройщиков, предполагающих выход на локальные рынки с масштабными проектами.
Дело в том, что экстраполяция столичного опыта на регионы во многих случаях
может оказаться не вполне корректной по причине того, что емкость столичного рынка, по оценкам аналитиков, практически безгранична - сколько ни построишь - все рынком будет освоено.
Региональные же рынки не столь емки, утверждают аналитики Индикаторов рынка недвижимости IRN.RU, и в этой связи они представили вниманию коллег собственные методики, которые позволяют составить достаточно корректный прогноз по целесообразности выхода на тот или иной локальный рынок с большими объемами строительства многоквартирных домов.
Исходя из понимания важности такого прогноза, аналитики выработали ряд формул, позволяющих определить емкость рынка, то есть, установить, сколько квадратных метров тот или иной рынок может освоить в реальности? Смогут ли люди покупать построенное жилье по приемлемым (для застройщика) ценам?
Помимо этого, специалисты аналитического центра .irn.ru задались вопросом о дополнительном потенциале регионов, который прямо или косвенно может влиять на емкость рынков. И они пришли к заключению, что такой потенциал представляют региональные миграции, исходя из того, что 3-5% всего населения России составляют активный миграционный слой.
Участникам семинара был представлен портрет потенциальных мигрантов, то есть, тех людей, которые планируют в течение пяти лет поменять место жительства, и на новом месте приобрести себе жилье. Для справки: большая доля приходится на молодое население в возрасте от 24 до 38 лет. Выяснилось, что решение о переезде обычно принимают мужчины - их доля составила порядка 60% от всех опрошенных. Как правило, это люди, занятые частным предпринимательством или развивающие собственный бизнес. То есть, обобщенный портрет потенциального мигранта аналитики определили как группу активных и плетежеспособных людей. Более того, помимо мигрантов немалый спрос на жилье в активно развивающихся регионах или регионах с благоприятным климатом создают инвестиционные покупатели.
Кроме того, аналитики рассказали о результатах исследования потребительского поведения мигрантов, которые дают достаточно ясное представление о мотивациях и ожиданиях потенциальных покупателей жилья в тех или иных регионах.
В частности, выявлена любопытная деталь: если прежде центром притяжения жителей регионов была, в основном, Москва, то сейчас ситуация несколько изменилась в пользу Санкт-Петербурга. Согласно результатам опроса, теперь если не больше, то и не меньше, чем в Москву, люди стремятся попасть в северную столицу. В целом же, порядка 20% опрошенных людей планируют переезд ближе к центру (Москва и область, Питер и область). Вторая явная точка притяжения россиян - Юг. Сюда хотят переместиться примерно 13% жителей России.
Но, вместе с тем, результаты исследования показали, что самая значительная часть миграций распределяется по городам и населенным пунктам, расположенным недалеко от точки переезда. Исходя из этого, аналитики, в частности, приходят и к такому выводу: чем дальше от стартовой точки расположен пункт, куда запланирован переезд, тем меньше его вероятность.
Все-таки большинство жителей регионов не собираются радикально менять условия жизни, но и не упустят возможности их улучшить, в том числе, за счет переезда в более комфортную среду обитания, расположенную неподалеку (в областной центр или в соседний более развитый или комфортный город или область). Эти факты выглядят достаточно оптимистично и, по оценкам аналитиков, служат основанием для активного развития региональных рынков.
Эксперты, принявшие участие в семинаре, высказали свое мнение в отношении результатов исследования и, в свою очередь, дали собственную оценку тех регионов, представителями которых они являлись, либо уже приобрели опыт работы на местных рынках, являясь столичными застройщиками.
В ходе докладов они представили данные по объемам строительства в своем регионе, а так же по емкости рынка и динамике цен за последние годы (3-5 лет). В среднем, ситуация на региональных рынках по объемам строительства многоэтажного жилья достаточно однородна и в разные годы варьирует в пределах примерно от 150-200 тыс. до 0,5 млн. кв.м. в год. Динамика роста цен так же примерно одинакова: 50 - 60 - 80% в год, что, как считают эксперты, отражает явный дисбаланс спроса и предложения (аналогично ситуации на московском рынке).
Правда, эта ситуация характерна не для всех регионов. Например, для Пермской области - здесь, по данным начальника управления инвестиционных проектов. Управляющей компании "Император" Юрия Николаева, цены тоже растут, однако динамика роста остается стабильной на протяжении нескольких лет и не превышает 30% в год.
А стоимость жилья в Краснодарском крае уже достаточно высокая и сопоставима со столичной. В частности, цена продажи одного из элитных домов в Сочи в этом году составляла $6-15 тысяч за квадратный метр. Также и по темпам роста цен Сочи не уступает Москве - здесь они уже достигают 100% в год. Впрочем, и покупатели жилья в Краснодарском крае (особенно в Сочи) - преимущественно москвичи. В частности, из доклада коммерческого директора компании "СТ Групп Регион" Дмитрия Шмелева, который привел эти данные, можно было сделать вывод об инвестиционной привлекательности данного региона. Чуть менее привлекательно, но не менее перспективно выглядят города-миллионники.
Однако в этой связи возникает другой вопрос - а ждут ли столичных застройщиков в регионах? Как выяснилось в ходе семинара, - не везде. Например, в Сочи получить участок под застройку довольно сложно, а в Томске - наоборот. В этом сибирском городе ждут столичных девелоперов, и администрация обещает им разнообразные преференции.
Вопрос отношения застройщиков и местных администраций, как известно, никогда простым не был, что и подтвердилось в очередной раз на семинаре. Между тем лояльность властей чужакам практически гарантирована в случае, если инвесторы берут на себя развитие инфраструктуры (инженерной, дорожной и пр.).
С крупными местными девелоперами отношения тоже могут складываться очень по-разному. Но в основном они, испытывая определенный дискомфорт по поводу возможной конкуренции со стороны столичных девелоперов, стараются отстоять свои права на автономное присутствие на собственных рынках.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
