Ключевым событием в уходящем году можно назвать стремительный рост цен, вызванный в первую очередь последствиями ФЗ 214.
С Октября 2005 г. По Октябрь 2006 г. Средневзвешенная цена за квадратный метр по Москве выросла на 81%.
ФЗ 214 вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Менее чем через год поступление на рынок новых объектов резко сократилось.
Вопреки мнению о том, что застройщики принудительно и необоснованно повышают цены, мы видим, что рост цен на вторичном рынке за последние 12 месяцев составил от 86 до 101 % в зависимости от типа дома (Ист. Информационно-аналитический центр "Риэлтор").
Основные тенденции
Структура количества предложений новостроек по АО г.Москвы (по состоянию на октябрь 2006г.)
Цены на квартиры в новостройках по округам г.Москвы
В 2006 году был принят новый земельный кодекс, согласно которому вся земля под жилищное строительство предоставляется на основании проводимого местными властями аукциона. Такой механизм существенно удлиняет процесс начала строительства, и в итоге увеличивает конечную стоимость земельного участка. Кроме того, можно сказать, что механизм проведения подобных аукционов пока не отработан. Этот фактор уже начинает влиять на рынок, но основные его последствия мы ощутим в 2007 г.
За 2006 г. ипотека развивалась высокими темпами. За истекший год средний процент по ипотечным кредитам снизился с 15% до 10%-12%. Также банки в достаточной мере упростили процедуру оформления ипотечного кредита, расширив круг потенциальных заемщиков. Так в прошлом году первоначальный взнос от суммы кредита составлял 20%-30%, а в 2006 г. уже 5%-15%.
В уходящем году большое количество инвестиционных контрактов были переданы новым инвесторам из-за невыполнения своих обязательств недобросовестными компаниями. Это также задержало выход на рынок новых объемов.
В 2006 г. наиболее популярными были объекты Бизнес-Класса и Бизнес+.
Цены на квартиры в новостройках и на вторичном рынке жилья
За истекший год наибольшим спросом пользовались жилые массивы или комплексы, так называемой, комплексной застройки. Они построены по современным стандартам, включают удобные транспортные развязки, объекты инфраструктуры, парковки. Они могут располагаться в разных районах Москвы, в зависимости от категории, к которой относится данное жилье.
Также мы наблюдали повышенный спрос на готовое жилье, поскольку покупатели не хотят ждать, пока их дом будет достроен, а с другой хотят обезопасить себя от возможных ситуаций, когда дом не будет закончен вовремя, или не построен вообще. Кроме того, получить ипотечный кредит на квартиру в готовом доме намного выгоднее.
Рост цен повлек увеличение спроса на квартиры меньших площадей.
Прогноз на 2007 г.
Объемы ввода жилья по г.Москве, тыс. кв.м.
Объемы ввода жилья в Подмосковье, тыс. кв.м.
Объем точечной застройки будет сокращаться, особенно по г. Москве. Это связано как с отсутствием свободных площадок, так и с повышенным спросом покупателей на новые микрорайоны, построенные по современным стандартам, оснащенные отвечающей времени социальной инфраструктурой.
Резервом для комплексной застройки остаются выводимые за пределы города промышленные зоны и ветхое жилье. Освоение такого рода территорий делает проекты более капиталоемкими, и это будет влиять на себестоимость возводимого жилья.
На рынке возрастет роль консалтинговых компаний, которые вместе с девелоперами будут разрабатывать концепции застройки новых микрорайонов. Строительство крупных объектов недвиж100имости требует продуманной маркетинговой политики с учетом потребностей потенциальных покупателей.
География покупателей квартир в г.Москве
География покупателей квартир в Подмосковье
По нашей экспертной оценке (можно это назвать и рекомендацией девелоперам) будет расти спрос на квартиры небольших площадей. Причем, такая тенденция наблюдается практически по всем сегментам, кроме Элитного.
В следующем году наибольшим спросом будут пользоваться квартиры сл. площадей:
Эконом
Бизнес
Бизнес+
1к.
42-45
45-55
55-60
2к.
55-65
55-70
60-80
3к.
80-90
90-110
100-120
Также по московскому жилью наиболее актуальным объектом инфраструктуры является парковка. При этом возводимые подземные парковки в домах эконом-класса в достаточной мере недоступны покупателям по цене. Их стоимость составляет 28-40 тыс. долларов. Лучшим решением будет возведение наземных парковок, где стоимость машиноместа будет составлять от 10 до 15 тыс.
Прогноз цен на 2007 год
Мы не ожидаем падения цен.
Предпосылки:
Нефть все еще дорогая (приток в страну нефтедолларов)
Структура покупателей новостроек в ближнем Подмосковье по округам РФ
Доллар падает (в стране порядка 80 миллиардов у людей)
Российский фондовый рынок перестал приносить сверхприбыли. Все меньше возможностей для "безопасных" долгосрочных вложений. Инвестировать с высокими нормами прибыли все сложнее.
ФЗ 214 еще не менее года будет влиять на выход на рынок новых объектов.
По нашей статистике не более 10% квартир приобретается с целью перепродажи.
Цены на вторичном рынке выше, чем на новостройки. По отдельным районам этот показатель составляет порядка 35%.
Есть такое понятие как долгосрочное инвестирование, что называется в себя. Если мы говорим про недвижимость, то это улучшение своих (или в отношении близких) жилищных условий, без расчета получить какую либо прибыль в обозримом будущем.
Выводы
Исходя из макроэкономических предпосылок, платежеспособная часть населения инвестирует средства в покупку квартир для себя. Причем речь идет не только о москвичах, но и о региональных элитах. Для них квартира в Москве - долгосрочная инвестиция.
Ипотека развивается. Банки снижают кредитную ставку и упрощают условия выдачи кредитов.
Это все источник повышенного спроса.
В 2007 г. рынок в большей степени ощутит последствия принятия земельного кодекса
Популярность новых домов растет в связи с:
Пониманием, что эксплуатация дома становится проблемой самих жильцов, а не городских властей;
Новыми стандартами жизни (необходимость парковки, внутренней инфраструктуры по части домов бизнес-класса);
Цены на квартиры в новостройках ниже чем на вторичном рынке.
Т.о. спрос на новостройки будет опережать спрос на жилье на вторичном рынке.
При этом, мы признаем, что темпы роста, которые мы наблюдали в 2006 году не сохранятся. При всех аргументах в пользу роста рынка, его динамика в 2006 году недостижима из-за физических и психологических ограничений.
Наш прогноз: Рост цен на квартиры в новостройках в 2007 году составит от 10 до 35% в зависимости от классов жилья, от политических, макроэкономических факторов и удачности проекта.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
