Объем предложения коммерческой недвижимости в третьем квартале достиг докризисного уровня
14 ноября 2011
Как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды объем предложения по всем сегментам недвижимости достиг практически докризисного уровня. Снижение объемов предложения повлекло за собой некоторый рост цен и ставок аренды, динамика изменения которых демонстрирует пока более медленные темпы по сравнению с темпами изменения объема предложения. Такие данные предоставили эксперты группы компаний RRG.
Объем предложения коммерческой недвижимости в третьем квартале достиг докризисного уровня
Умеренный уровень изменения данных показателей свидетельствуют в пользу продолжения постепенного восстановления рынка во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Поскольку темп снижения объема предложения существенно обгоняет темп роста цен на недвижимость, общая стоимость рынка коммерческой недвижимости падает.
Отрицательное влияние на процесс восстановление рынка коммерческой недвижимости по-прежнему оказывают отток капитала за рубеж, нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, долговой кризис в Европе и США. Снижение объема предложения за квартал произошло вследствие летнего затишья, а за год - по причине ограниченного вывода на рынок новых объектов ввиду замораживания и/или отсутствия новых девелоперских проектов в кризисные 2008-2010 г.г., а также в процессе продолжения реализации отложенного спроса.
Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
Сегмент торговой недвижимости в 3 квартале 2011 года по отношению ко 2 кварталу 2011 года характеризовался увеличением средневзвешенной цены предложения, в то время, как на протяжении года по торговым объектам в центре города Москвы рост не наблюдался. Рост средних арендных ставок на торговые помещения, наоборот, отмечался как в центре, так и за его пределами, однако, в отличии от центра города, рост ставок аренды со 2-го квартала 2011 г.по 3-ий квартал 2011 года на периферии отсутствовал. Тенденция к росту, таким образом, носит умеренный и неустойчивый характер.
На офисные помещения как на протяжении года, так и за последний 3-ий квартал 2011 года цены и арендные ставки выросли, однако рост, за исключением роста средних арендных ставок за год, составивший 13%, был умеренным, что свидетельствует о том, что восстановление рынка происходит медленно.
Аналогично сегменту офисных помещений вел себя сегмент производственно-складских объектов.
По итогам 3 квартала 2011 года можно констатировать продолжение стабилизации как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости. Положительные тенденции на рынке имеют место, однако носят умеренный характер, в связи с чем восстановление происходит постепенно. Тем не менее, в случае развития долгового кризиса в Европе и США, его влияние на рынок коммерческой недвижимости Москвы, как и во время кризиса 2008-2009 г.г., будет негативным: рост ценовых показателей может смениться на стабилизацию или даже коррекцию вниз, а снижение спроса может привести в итоге к росту объема предложения.
Продажа коммерческой недвижимости
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению к предыдущему в сегменте торговой недвижимости уменьшился на 6%
В 3 квартале 2011 года объем предложения снизился на 9% по количеству и на 11% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 года, что можно объяснить снижением деловой активности в июле и в августе, а также продолжением реализации отложенного спроса. По сравнению с 3 кварталом прошлого года объем предложения также уменьшился - на 7% по количеству и на 9% по общей площади. Всего в 3 квартале 2011 года на продажу было выставлено совокупно 1 606 объектов общей площадью 2 828 тыс.кв.м.
Средневзвешенная цена в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года выросла на 5%, и составила 4447 $/кв., что объясняется во многом почти четырехпроцентным ростом курса доллара США за это время. По отношению к 3 кварталу 2010 года цена выросла на 1%, однако учитывая тот факт, что курс доллара США за это время снизился на 5%, можно говорить о ценовой стабилизации и очень медленном восстановлении.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. в сегменте торговой недвижимости уменьшился на 6%, в сегменте офисной недвижимости - снизился на 12%, По отношению к 3 кварталу 2010 года объем предложения по общей площади в сегменте торговой недвижимости снизился на 14%, в сегменте офисной - на 18%, что в условиях усиливающейся нестабильности на финансовых рынках может быть связано с частичным перетеканием инвестиционного спроса с финансовых рынков на рынок недвижимости и увеличением поглощения существующего объема предложения. При этом роль в снижении объема предложения может играть и сезонный фактор (два летних месяца затишья).
Объем предложения в сегменте производственно-складских помещений и помещений свободного назначения в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. также снизился, однако за год (с 3 квартала 2010 г. по 3 квартал 2011 г.) в связи с меньшей востребованностью данных видов недвижимости по сравнению с другими сегментами, объем предложения по общей площади вырос на 9%, а по помещениям свободного назначения - на 43%.
Удельная доля сегментов в разбивке по общей площади по отношению к 2 кварталу существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по общей площади с 3 квартала 2010 года тем не менее снизился с 61 до 56%, далее идут торговые помещения (18%), доля производственно-складских объектов за год увеличилась с 13 до 16%, а доля помещений свободного назначения - с 8 до 12%.
Средневзвешенная цена в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. в связи с уменьшением объема предложения возросла на 8% по торговой недвижимости, на 2% по офисной недвижимости, на 3% по производственно-складской недвижимости и на 5% по помещениям свободного назначения.
По отношению к 3 кварталу 2010 года рост цен в 3 квартале 2011 г. по торговой и офисной недвижимости составил 8 и 4% соответственно, в то время, как по производственно-складской недвижимости и помещениям свободного назначения цены вследствие роста объема предложения за прошедший год, наоборот, снизились, на 2 и 5% соответственно.
В 3 квартале 2011 г. экспонировалось в общем 533 объекта общей площадью 503 тыс.кв.м., из них 100 объектов - внутри Садового Кольца и 433 объекта - за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре города по общей площади снизился на 23%. Снижение произошло за счет окончания экспонирования во 2-м квартале 2011 г. двух крупных объектов на ул. Никольская (6 500 кв.м..), на Новом Арбате (8 241 кв.м.) и на ул. Б.Якиманка (14 000 кв.м.).
По отношению к 3 кварталу 2010 года рост совокупного объема предложения был менее существенным и составил 6%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. по общей площади снизился на 3%, а за прошедший год - на 15%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре города выросла на 11% (до 12 620$/кв.м.), а за пределами центра - на 12% (до 5171$/кв.м.), что можно объяснить как перетоком средств в недвижимость с фондового и прочих финансовых рынков в связи с началом новых проблем за рубежом, а также традиционно высокой инвестиционной привлекательностью торговых помещений в сравнении с другими сегментами рынка недвижимости. Рост средневзвешенной цены по объектам в центре Москвы был обусловлен окончанием экспонирования во 2-м квартале 2011 г. двух крупных и относительно дешевых объектов на ул.Никольская (6 500 кв.м., 7 715$/кв.м.) и на ул.Б.Якиманка (14 000 кв.м., 8 654$/кв.м.), а также появлением в 3 квартале 2011 г. дорогого объекта на Новом Арбате (677 кв.м., 42 541$/кв.м.). За пределами центра Москвы рост отчасти был обусловлен выходом в 3 квартале 2011 г. крупного и дорогого объекта на Ленинском пр-те (8 000 кв.м., 20 800$/кв.м.) При этом как в пределах Садового Кольца, так и за его пределами, цены на объекты, которые экспонируются уже в течение длительного периода времени, практически не изменились.
Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале 2011 г. снизился на 7% по количеству и на 12% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 г.. Объем предложения составил совокупно 737 объектов общей площадью 1 546 тыс.кв.м., из них 260 объектов - в центре города и 477 объектов - за пределами центральной части города. Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 года уменьшился на 19% по офисным помещениям в центре города и на 10% -за пределами центра, а по сравнению с 3 кварталом 2010 года - на 16 и 19% соответственно.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре Москвы в 3 квартале 2011 г. выросла на 2% по сравнению со 2 кв. 2011 г. и составила 8 506$/кв.м. Данный рост произошел в основном за счет окончания срока экспозиции двух крупных и относительно дешевых объектов на Арбатской пл. (31 430 кв.м., 6 955$/кв.м.) и на Старом Арбате (23000 кв.м., 6 106 $/кв.м.). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале 2011 г. увеличилась на 5% до 3 861 $/кв.м. по сравнению со 2 кварталом 2011 г., при этом рост произошел по всем офисным объектам.
Аренда офисной недвижимости
Всего в 3 квартале экспонировалось совокупно 4 494 объекта общей площадью 3 178 тыс. кв.м
Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2011 г. снизился на 2% по количеству и на 4% по общей площади по отношению ко 2 кварталу 2011 г. Снижение объема предложения, как и на рынке продаж, произошло за счет сезонного фактора (двух "отпускных" месяцев) и соответствующего снижения деловой активности. Всего в 3 квартале 2011 г. экспонировалось совокупно 4 494 объекта общей площадью 3 178 тыс. кв.м.
Средняя ставка аренды в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. увеличилась на 2% (до 492$/кв.м./год), что может быть обусловлено трехпроцентным ростом курса доллара США.
По сравнению с 3 кварталом 2010 года ставка аренды в 3 квартале 2011 г. возросла на 14%, что может свидетельствовать об ускорении восстановления рынка.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. по отношению ко 2 кварталу 2011 г. в сегменте торговой недвижимости вырос на 5%, в сегменте офисной недвижимости - снизился на 6%, а в сегменте производственно-складской - снизился на 4%.
По отношению к 3 кварталу 2010 года объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 г. в сегменте торговой недвижимости снизился на 11%, в сегменте офисной недвижимости - на 38%, а в сегменте производственно-складской недвижимости - на 32% соответственно.
Удельные доли различных сегментов по площади заметно изменилась лишь за год. Лидером остались офисные помещения, объем которых по отношению к 3 кв.2010 года по площади снизился с 60 до 56%, далее идут производственно-складские помещения (31%), доля торговых помещений выросла с 10 до 13%.
Средняя ставка аренды в 3 квартале 2011 г. по сравнению со 2 кварталом 2011 г. возросла сопоставимыми темпами по всем сегментам коммерческой недвижимости. Рост арендной ставки по торговой и производственно-складской недвижимости в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 г. составил 1%, по офисной - 2% до 537, 207 и 912$/кв.м./год соответственно. Незначительность роста может быть обусловлена традиционным затишьем в летний период.
По отношению к 3 кварталу 2010 года рост ставок аренды по торговой, производственно-складской и офисной недвижимости составил 12, 15 и 13% соответственно, что говорит о более активном продолжении восстановления рынка коммерческой недвижимости после кризиса 2008-2009 г.г.
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале 2011 года снизился на 1% по количеству предлагаемых объектов и вырос на 5% по общей площади по сравнению со 2 кварталом 2011 г.. Изменение объема предложения по количеству по сравнению с 3 кварталом 2010 года составило -2%, в то время, как по площади объем предложения снизился на 11%.
Всего в 3 квартале 2011 г. экспонировалось 939 торговых объектов общей площадью 414 тыс.кв.м., из них 115 объектов предлагалось в центре города и 824 объекта - за пределами центральной части города. Объем предложения по общей площади в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года снизился на 8% в центре Москвы, и на 7% вырос за пределами центральной части города. За год (по сравнению с 3 кв. 2011 года) снижение объема предложения по общей площади составило 37% и 7% соответственно.
Существенное снижение объема предложения в центре за год свидетельствует об их востребованности среди арендодателей и высоком уровне поглощения.
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2011 года по сравнению со 2 кварталом 2011 года выросла на 10% и составила 1 753 $/кв.м./год. Значительный рост ставки был обусловлен ростом доли дорогих объектов. При этом доля объектов, которые закончили экспонирование во 2 квартале 2011 года со ставками выше 2 000$/кв.м./год, составляла всего 8%, то доля объектов со ставками выше 2000$/кв.м./год, которые вышли на рынок в 3 квартале 2011 г, выросла уже до 34%, в то время как по объектам, которые экспонировались в течение длительного периода времени, ставка не изменилась.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале 2011 года снизилась по сравнению со 2 кварталом 2011 года на 1% и составила 794 $/кв.м./год, что свидетельствует о меньшем спросе на "периферийные" торговые объекты по сравнению с теми, которые расположены в центре.
Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца в 3 квартале 2011 года выросла на 5% по сравнению со 2 кварталом 2011 г. и составила 777$/кв.м./год. Рост средней ставки вызван тем, что во 2 квартале 2011 г. доля объектов, предлагаемых на рынке по ставкам выше 1000$/кв.м./год, составляла 10%, а доля объектов, предлагемых по ставкам выше 1000$/кв.м./год, которые вышли на рынок в 3 квартале 2011 года, выросла уже до 17%, при этом по объектам, которые экспонировались в течение длительного времени, ставка не изменилась.
За пределами Садового Кольца средняя ставка аренды по офисной недвижимости по всем объектам в 3 квартале 2011 года выросла на 1% до 475$/кв.м./год по сравнению со 2 кварталом 2011 года.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
