Сдача квартир в аренду становится невыгодной. Так средний доход от сдачи квартиры, в зависимости от региона расположения, приносит от 5 до 6,7% годовых в рублях. При этом банки в последнее время готовы принять деньги от клиентов под 10-12% годовых. При этом арендодатели рискуют потерять доход за несколько месяцев в случае преждевременного съезда арендатора. Такие данные приводит порта о недвижимости "Мир Квартир".
Среднестатистическая "однушка" в Москве реально принест своему хозяину всего 3% годовых. Это при том, что в банках можно расместить деньги под 10-12% годовых
Эксперты подсчитали, что для того, чтобы только окупить вложения в квартиру при её последующей сдаче в наем потребуется от 15 до 22 лет. При этом контроль за доходами арендодателей постоянно ужесточаются. Это может привести к уменьшению количества желающих заниматься подобным бизнесом.
Учитывая, что самые высокие арендные ставки в Москве, то именно здесь потенциальный покупатель "однушки" теоретически получит и самый высокий доход до уплаты налога - 424512 рублей в год (за среднюю стоимость аренды была принята сумма в 35376 рублей в месяц). Неплохо заработает на аренде и тот, кто приобретет квартиру в Санкт-Петербурге (284208 рублей в год) или в Московской области (278700 рублей). Из исследованных городов минимальный доход обретет россиянин, купивший однокомнатную квартиру в Ульяновске (114420 рублей в год при средней арендной ставке в 9535 рублей в месяц).
Однако если рассматривать вырученные средства с инвестиционной точки зрения, то даже доходность до вычета расходов и налогов окажется невелика. Ниже всего она в Москве и в Новосибирске - 6,1% годовых, а наиболее высокая - в Ростове-на-Дону (11,7%). Таким образом, в этом южном городе-лидере инвестиции окупятся только через 11,7 лет, а в городах-аутсайдерах, Москве и Новосибирске, - через 16 лет.
Реальный доход
У арендного бизнеса - как, впрочем, и у любого другого, - есть и свои расходы, и свои риски. Специалисты портала "Мир Квартир" учли всего два параметра - среднюю цену коммунальных услуг и 13%-й налог, который арендодатели обязаны платить государству. Но даже это серьезно снизило доходность бизнеса и увеличило срок окупаемости инвестиций.
После вычетов годовой доход арендодателя в Москве снизился на 73187 рублей и составил 351325 рублей, а в Ульяновске он получит за год меньше на 32875 рублей - всего 81545 рублей. В лидерах по рентабельности в процентном соотношении остается покупатель из Ростова-на-Дону, однако его доходность снизится с 8,6% до 6,7%, а срок окупаемости инвестиций увеличится почти на три с лишним года (с 11,7 до 15 лет).
Окончательным аутсайдером становится покупатель недвижимости в Новосибирске - его доход от сдачи в аренду составит всего 4,5% годовых, а срок окупаемости увеличится до 22 лет.
Печальная действительность
Понятно, что в реальности все будет еще печальнее. "Мы не учитывали ни ежегодный налог на недвижимость, который платит собственник, и который в ближайшее время власти планируют увеличить, ни расходы на отопление, ни затраты на косметический ремонт, а ведь его, по идее, нужно делать каждые пять лет, а затраты могут составить от 10 до 20% от стоимости квартиры", - отметил Павел Луценко. Кроме того, в России есть традиция сдавать квартиру с минимальным набором мебели и бытовой техники, которые также периодически требуют обновления.
И это не считая "обычных" рисков данного бизнеса - простоя из-за отсутствия арендаторов, и затрат, которые редкому владельцу не приходится нести из-за их недобросовестности. Ведь даже обычная "протечка" сантехники может обойтись в "круглую" сумму, не говоря уже о возможности пожара, банального воровства и т.д., а страховать недвижимость в России тоже пока не принято, тем более, страховка серьезно увеличивает затраты и также снижает доходность. "Если учесть все вышеизложенные параметры, то рентабельность этого бизнеса редко будет выше 3% годовых, а сроки окупаемости даже в самых активных регионах превысят четверть века", - говорит руководитель портала "Мир Квартир" Павел Луценко.
Выход из ситуации
Таким образом, владельцам недвижимости, все же выбирающих бизнес сдачи жилья в аренду, остается уповать на рост цен на недвижимость, который не только компенсирует возможные потери, но и - при продаже квартиры - принесет прибыль. "Например, за прошлый год цены на вторичном рынке выросли почти в 100% исследованных регионов, рост составил от 4% в Калининграде до 25,4% в Нижнем Новгороде. Но это был период оживления рынка после кризиса, когда экономическая ситуация в России стабилизировалась. Рассчитывать на такой ежегодный рост, все же, не стоит", - предостерегает Павел Луценко.
Альтернативой инвестиций в недвижимость для подавляющей массы россиян в последние годы были банковские вклады, тем более, кредитные учреждения предлагали все более выгодные условия. По данным портала "Банки.ру", сейчас около 25 банков предлагают вложить средства под 12% годовых, вариантов под 10% - еще больше. Сравнивать эти доходы с деньгами, вырученными от аренды, даже неловко. Например, если не покупать однокомнатную квартиру в Москве, а положить эти средства (6970678 рублей) в любой из 25 банков под 12% годовых, то ежегодный доход составит 836481 рублей, т.е. в 2,3 раза больше, чем при сдаче "однушки" в аренду. Даже россиянин, не рискнувший за 1558722 рублей купить квартиру в Ульяновске, а отнесший деньги в банк, получит прибыль в размере 187047 рублей. А учитывая капитализацию процентов, вложенные средства удвоятся всего за 6 лет.
"Впрочем, такой доход можно будет получить при соблюдении нескольких "если": если не случится очередной экономический кризис, не рухнет банковская система, не произойдет обвал рубля и прочие неприятности, которыми была, к сожалению, богата жизнь наших граждан последние 20 лет. События, происходящие сейчас на Кипре, наглядно демонстрируют, что от кризисов не застрахован никто. А недвижимость, как показывает практика, после любого из кризисов рано или поздно вновь подорожает. Но лишь время покажет, кто из инвесторов окажется в выигрыше", - говорит Павел Луценко.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
