Новостройки Западного округа: настоящая псевдоэлита
26 декабря 2006
Если в порядке эксперимента попытаться выяснить у специалистов рынка недвижимости, не заинтересованных в продвижении какого-либо конкретного объекта, какой столичный округ сегодня наиболее переоценен, исходя из средней стоимости 1 кв. м, то ответ большинства не вызывает сомнений - это Западный административный округ.
Справедливая цена на новостройки среднего сегмента сегодня составляет порядка $5 тыс. за 1 кв. м, что в итоге дает абсолютную стоимость трехкомнатной квартиры в диапазоне от $500 тыс. до 1 млн.
Действительно, если внимательно изучить цены, по которым в прайс-листах риэлторских и девелоперских компаний выставлены на продажу многочисленные монолитные новостройки, то поневоле приходишь к неутешительному выводу: найти что-либо приличное дешевле $7 тыс. за 1 кв. м вряд ли удастся.
Правда, сразу оговоримся: имеются в виду стартовые цены, поскольку наступившая стабилизация и приближающиеся новогодние праздники заставляют продавцов идти на значительные уступки. Зачастую речь заходит о скидках порядка 10-20%, что, конечно, делает покупку квартиры в одной из новостроек ЗАО гораздо более привлекательной.
Но все равно - более $6 тыс. за 1 кв. м! Еще год назад новое жилье по этим ценам было бы без раздумий отнесено к элитному категории В. Понимая это, застройщики уже года два и позиционируют его именно в этом сегменте. И тем самым допускают, по моему мнению, серьезную ошибку.
Это мнение основано на одной принципиальной позиции: элитное жилье не может располагаться за пределами исторического центра, если только речь не идет о каком-либо новомодном загородном комплексе для российских миллионеров, каким, к примеру, вполне способен стать подмосковный проект Араса Агаларова.
Жилье в Западном округе является классическим представителем бизнес-класса и должно реализовываться за соответствующие деньги. Справедливая цена на новостройки среднего сегмента сегодня составляет порядка $5 тыс. за 1 кв. м, что в итоге дает абсолютную стоимость трехкомнатной квартиры в диапазоне от $500 тыс. до 1 млн.
Сами риэлторы и девелоперы вряд ли когда-нибудь признают существование трудностей с реализацией квартир в псевдоэлитных новостройках ЗАО. Но проблемы, несомненно, есть, о чем свидетельствует хотя бы срок экспозиции большинства предлагаемых квартир. Более-менее устойчивым спросом пользуются лишь новые дома, возводимые в Кунцеве. На реализацию квартир там накладывает отпечаток и достаточно удачное месторасположение по отношению к основным магистралям, и близость станций метрополитена, и, что немаловажно, хорошая история района, который был в свое время одним из излюбленных районов партийной элиты.
К минусам Кунцева, очевидно, относится огромное количество пятиэтажек, которые понемногу исчезают, освобождая площадки под новое строительство, но все еще серьезно портят внешний вид и социальный состав микрорайона. Приобретатели квартир бизнес-класса еще в состоянии смириться с подобными неудобствами - ранг позволяет. Но покупатели, готовые приобретать элитное жилье по высочайшим ценам, не могут и не должны этого терпеть, поскольку адекватное социальное и архитектурное окружение является одним из главных требований, предъявляемых сегодня к престижному столичному жилью.
Впрочем, переоцененной выглядит не только недвижимость бизнес-класса на территории ЗАО. Возьмем, к примеру, достаточно большое количество новостроек, возводимых в непосредственной близости от МКАД, в конце проспекта Вернадского, Ленинского проспекта и в Очакове. Если разбираться жестко, без всяких скидок на престижность самого округа и загородного жилья по Калужскому и Киевскому направлению, то все эти объекты должны являться чистой воды эконом-классом.
Но предлагаются они в основном по ценам, превышающим $4 тыс. за 1 кв. м. Что сказать? Хорош "эконом", в котором однокомнатная квартира стоит порядка $200 тыс.! Честное слово, когда видишь подобную стоимость малогабаритных квартир, то понимаешь, почему в последнее время настолько громко звучат разговоры об "исходе" большой части москвичей за город, о зарождающейся моде на таунхаусы.
Оказываясь перед выбором, какое жилье лучше приобрести на сумму от $200 тыс. до 300 тыс. - одно-двухкомнатную квартиру так называемого эконом-класса площадью от 50 до 80 кв. м или таунхаус по западному направлению площадью порядка 180 кв. м, любой здравомыслящий человек скорее всего выберет второй вариант.
Вопрос в другом: почему девелоперы не видят этой тенденции, не чувствуют открывающихся перед ними возможностей по строительству дешевой загородной недвижимости? В последнее время на большинстве мировых рынков недвижимости среди наиболее прибыльных девелоперских структур числятся именно застройщики дешевого жилья, возводящие целые мини-города в непосредственной близости от мегаполисов. Впрочем, идти собственным путем - вполне в духе российского истории.
Ирина Егорова, маркетолог корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":
- По итогам ноября средняя стоимость 1 кв. м в новостройках ЗАО составила $4550, что на 2% выше, чем в предыдущем месяце. В этом округе сосредоточено наибольшее количество строительных площадок и, соответственно, максимальный выбор предложений для покупателя по ценам, планировкам, инфраструктуре, местоположению дома.
Среди относительно "недорогих" предложений ЗАО можно отметить жилой комплекс на Истринской ул., вл. 2-8. Стоимость 1 кв. м в трехкомнатных квартирах корпуса А2 (сдан госкомиссии) составляет $3500-3600.
В числе новых предложений - два монолитно-кирпичных 24-этажных дома по адресу: Гвардейская ул., вл. 2-6, которые расположены в глубине застройки, в зеленом тихом месте с видом на Поклонную гору. Удобное транспортное сообщение: недалеко находится станция метро "Кунцевская", а близость Можайского шоссе позволяет удобно и быстро добираться до исторического центра города и МКАД. Очевидный плюс - небольшие удобные планировки квартир. Стоимость 1 кв. м - $3950-5250.
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании "МИАН-агентство недвижимости":
- Если говорить о рейтинге престижности округов Москвы, то Западный занимает второе место и стоит после Центрального округа. Благоприятная экология, развитая инфраструктура, отличные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность - все это обеспечивает Западному округу Москвы популярность и, следовательно, растущий спрос.
Среди интересных проектов, которые сегодня продаются в ЗАО, можно назвать проект "Режиссер", расположенный по адресу: ул. Пырьева, вл. 2. Это монолитно-кирпичный дом, оснащенный всеми видами современного оборудования и имеющий развитую инженерную инфраструктуру. Кроме того, стоит отметить жилой квартал "Шуваловский". Он находится в экологически чистом районе - на Воробьевых горах - и выдержан в том же архитектурном стиле, что и главное здание МГУ. Средняя цена 1 кв. м в округе составляет $4240, что почти на $400 выше сегодняшней среднемосковской цены.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
