Ипотека на вторичное жилье в Москве: ажиотажный спрос в декабре 2013 года
24 декабря 2013
Несмотря на то, что вторичный рынок жилья, как и первичный, предлагает покупателям квартиры, эти сегменты рынка имеют достаточно много различий. О том, какими особенностями отличается ипотека на вторичные квартиры в Москве, кто ее чаще всего выбирает и каковы итоги 2013 года, информационному порталу PRO Недвижимость рассказали эксперты строительных и управляющих компаний.
Каждая третья сделка на вторичном рынке происходит по ипотеке
Светлана Бирина , руководитель департамента вторичной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость"
Спрос на ипотеку на покупку вторичного жилья в 2013 году был стабильно
высоким. Можно с уверенностью сказать, что каждая третья сделка проходила с использованием заемных средств. Средняя сумма займа колебалась от 1 000 000 до 3 000 000 рублей.
Настоящий ажиотаж пришелся на декабрь 2013 года. Сейчас люди берут ипотеку, чтобы успеть решить квартирный вопрос до конца года, а банки, в свою очередь, охотно одобряют заявки.
Если говорить о портрете заемщика, то можно выделить три основных типа. Первый - это молодые люди, у которых нет недвижимости или другого имущества, которое можно было бы продать или обменять. Вторые - это семьи, расширяющие жилплощадь (например, из-за появления ребенка). В их случае сумма кредита небольшая. Третий тип заемщиков - это гости столицы. Как правило, они рассматривают самые экономичные варианты, чтобы как-то "зацепиться" в Москве.
Нужно отметить, что потребительский кредит покупатели вторичной недвижимости берут крайне редко из-за высоких процентных ставок. Его используют только для того, чтобы внести небольшую доплату или сделать ремонт. Если недостающая сумма является достаточно большой, то люди берут именно ипотеку.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
По данным Росреестра Москвы количество зарегистрированных ипотечных сделок на вторичном рынке жилья в ноябре 2013 года составило 2777 штук, что на 4,9% больше, чем в предыдущем месяце. Данный показатель включает сделки как на территории Старой, так и Новой Москвы.
Осень 2013 года продемонстрировала высокую активность покупателей, использующих ипотечный кредит в качестве средства улучшения жилищных условий. Так, за сентябрь-ноябрь 2013 года было зарегистрировано на 13,2% больше транзакций, чем за аналогичный период 2012 года. Сравнение "год к году" является некорректным в силу несопоставимости данных, так как с августа 2012 года Росреестром стали учитываться сделки на территории Новой Москвы.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент"
В первичном секторе для кредитной организации, финансирующей ипотечную сделку, риски, естественно, в среднем выше, так как в течение как минимум начального срока контракта, как правило, не менее нескольких лет, по такому кредиту фактически нет никакого залогового обеспечения - недвижимость еще не построена.
Дополнительное давление на стоимость такой сделки оказывает и возможность неисполнения свих обязательств застройщиком, а также более высокая чувствительность цен на первичном рынке к изменениям внешней конъюнктуры - в случае внешних шоков стоимость залогового объекта здесь корректируется заметно сильнее.
В периоды кризиса в первую очередь оказывается под ударом ипотечное кредитование именно в первичном сегменте - нередко оно практически полностью сворачивается при сохранении кредитования на вторичном рынке (которое при этом тоже, конечно, сокращается, но в меньшей степени) и восстанавливается только по мере общей стабилизации макроэкономической ситуации.
Все эти риски, конечно, учитываются и отражаются в повышенном размере ставки и более жестких требованиях, прежде всего, к самим объектам и реализующим их строительным компаниям, а также, конечно, к кредитному профилю заемщика и параметрам контракта в целом. Разница в ставках кредитования в первичном и вторичном сегменте может достигать в среднем примерно 2-3 процентных пунктов.
Учитывая среднюю стоимость жилой недвижимости и сроки кредитования в этом сегменте, речь, конечно, идет о заметно более высокой стоимости привлечения кредитных ресурсов для финансирования сделок на первичном рынке. Однако важно подчеркнуть, что на практике спред обычно ниже за счет государственных интервенций, направленных на поддержку нового строительство через рефинансирование ипотечных кредитов в первичном сегменте.
Подобная политика, когда государство берет на себя часть издержек банков, позволяет нивелировать разницу в стоимости кредита на первичном рынке и в отдельных случаях даже достичь ставок ниже широкого рынка, что способствует значительному спросу в первичном сегменте и позволяет фондировать строительную индустрию для дальнейшего расширения объемов ввода жилья и снижения дефицита.
Так, по данным АИЖК, в результате реализации программы рефинансирования доля ипотечных кредитов в общем объеме рынка только по итогам 2013 года, по предварительным оценкам, вырастет с 20% до 30%.
Если говорить об рыночных механизмах, то, полагаю, по мере дальнейшего развития индустрии, увеличения прозрачности рынка и появления дополнительных гарантий надежности контрактов соинвестирования строительства, спред в ставках будет объективно сокращаться.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
