В 2006 году цены на московское жилье выросли на 74%
24 января 2007
В 2006 году средние цены предложения на московском рынке жилья выросли на 74%, что в три раза больше чем в 2005 году. Доходность вложений в московское жилье по итогам года превысила доходность вложений не только в крупнейшие банки, но и в большинство паевых инвестиционных фондов и акций (средний рост на 70%), не говоря уже о средней доходности вложений в малый, средний и крупный бизнес.
Таким образом, доходность вложений в московское жилье, а также в жилье еще ряда российских регионов, по итогам 2006 года стала лидером легального бизнеса на территории России.
Причины роста
Больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры - на 79%
С большой степенью вероятности "ценовая аномалия" 2005-2006 годов на московском рынке жилья стала следствием действия сразу множества факторов экономического характера, а также присущих российскому обществу и государственности правовых, исторических, экономических, социальных особенностей.
Вместе с тем, есть основные причины, которые вызвали столь стремительный рост цен на рынке жилья в столице, а также в ряде российских регионов.
Вполне естественно, что для роста цен на жилье, прежде всего, необходимо наличие денежных средств у домохозяйств и других участников рынка. До недавнего времени основными источниками денежных средств домохозяйств являлись:
часть доходов от продажи энергоносителей и ряда иных российских товаров на мировом рынке;
все увеличивающаяся денежная масса в экономике страны (увеличилась за 2006 год более чем на 30%).
В 2006 году к этим источникам денежных средств добавился еще один - приток иностранных инвестиций, который вырос примерно в 38 раз по сравнению с 2005 годом и составил более $41 млрд. Часть денежных средств из этих источников поступила на рынок жилья, в том числе и столичный, что позволило профессиональным участникам начать игру на повышение цен.
Поступлением дополнительных денежных средств на московский рынок жилья, дополнительно стимулировалось за счет развития ипотечного и потребительского кредитования (на строительство или приобретение жилья), объем которого в 2006 году превысил в 200 млрд. рублей в целом по стране. По мнению наших экспертов, к числу основных причин повышения стоимости жилья следует отнести поступление дополнительных денежных средств в виде иностранных инвестиций. С большой степенью вероятности основная часть иностранных инвестиций представляет из себя так называемый "репатриированный капитал", то есть российский капитал, вывезенный за рубеж и обретший там "иностранное гражданство", например с помощью оффшорных зон.
Кроме того, еще одно важное обстоятельство предопределило начало игры на повышение цен на московское жилье в конце 2005 года. Речь идет о борьбе региональных и федеральных игроков рынка и властей за сферы влияния и полномочия. В строительной сфере эта борьба выразилась в последние годы в вытеснении сильного игрока регионального уровня (так называемой, "столичной команды") сильным игроком федерального уровня из инвестиционно - строительной ниши города, смене структуры собственности у ряда крупных застройщиков. Высокие темпы роста цен на московское жилье во многом были связаны с вполне конкретным желанием вытесняемого из рыночной ниши сильного игрока рынка в получении максимального дохода в оставшееся время.
Новые законодательные акты (так называемый "жилищный пакет" федеральных законов) хотя и осложнили жизнь застройщикам, но благодаря юристам они быстро нашли возможности работы в новой законодательной реальности и, фактически, объем строительства не сократился.
Однако наличие новых законов, повышение цен на стройматериалы, платы за подключение к коммуникациям, позволило застройщикам заявлять о том, что эти факторы мешают им работать, вводить дополнительные площади и ведут к повышению цен, хотя на самом деле маржинальная прибыль застройщиков с каждым месяцем росла. В итоге за год рост строительных расходов составил около 15-20%, а рост цен на конечную продукцию застройщиков - 50%-100% - в зависимости от места, стадии строительства и т.д.
Развитие событий в 2006 году
Ценообразование на первичном рынке стало первопричиной высоких темпов роста цен на московское жилья еще в конце 2005, а затем и в первой половине 2006 годов. Постепенно этот процесс по вполне понятным причинам был поддержан многочисленными собственниками зарегистрированного жилья, то есть вторичным рынком.
В результате одновременного действия всех описанных причин к весне 2006 года на рынке развернулась настоящая "ценовая гонка". По сути, за три весенних месяца цены выросли на 30%. В ситуации, когда цены росли ежедневно, в массовом порядке распадались альтернативные сделки, агентства и ипотечные банки изобретали способы быстрого проведения сделок, появились так называемые "аукционы" на квартиры, агентства недвижимости и частные лица, которые активно скупали квартиры.
Покупатели приобретали недвижимость в цейтноте - не успевали просмотреть несколько вариантов, оценить преимущества и недостатки, подумать перед принятием решения. Возросло количество краткосрочных инвестиционных сделок, в ходе которых квартиры покупались для дальнейшей перепродажи.
На первичном рынке застройщики практически еженедельно пересматривали цены в сторону повышения, и это процесс стал менее интенсивным только летом. Рост цен на жилье на вторичном рынке с 10% в апреле 2006 года постепенно снизился до 4% за август.
К концу лета цены на московское жилье выросли по сравнению с осенью 2005 года практически вдвое. При установившемся уровне цен спрос и предложение достигли баланса. Цены на нефть стали снижаться уже с лета 2006 года. Круг потенциальных заемщиков и потребителей ипотечных кредитов из-за роста цен также существенно сократился - снижение процентных ставок хотя и привело к уменьшению ежемесячных выплат на $10-$50, но из-за повышения цен, чтобы приобрести квартиру уже было необходимо платить ежемесячно примерно на 50-70% больше. Платежеспособный спрос был истощен...
Таблица 2. Пример кредитования домохозяйства на покупку средней 2-к квартиры на вторичном рынке в 2005 и 2006 годах.
Декабрь 2005 года
Декабрь 2006 года
Цена квартиры, 60 кв. м в спальном районе в пределах МКАД, панель
$140000
$250000
Ставка кредитования
13%
11%
Первоначальный взнос
20% ($28000)
10% ($25000)
Срок кредита
20 лет
25 лет
Ежемесячные выплаты
$1430
$2210
Необходимый месячный доход домохозяйства
$2900
$4400
С августа 2006 года постепенно стало увеличиваться число предложений квартир на рынке, начал расти срок экспозиции квартир, покупатели начали чаще торговаться, а некоторые продавцы снижать цены. Хотя большинство продавцов по инерции и повышали цены в объявлениях, что привело к росту цен предложения в Москве за сентябрь в среднем на 3,9%, однако это уже не находило "понимания" у потенциальных покупателей.
На первичном рынке в конце августа - начале сентябре застройщики традиционно подняли цены на свою продукцию - в среднем на 9%. Однако, снижение спроса на московское жилье из-за высоких цен и рост числа предложений на вторичном рынке не могли не повлиять на ценовую ситуацию на первичном рынке жилья Москвы.
Рынок отреагировал адекватно - очереди у застройщиков поредели, "горячей" осени как в 2005 году не случилось. Поэтому в последующие месяцы ряд застройщиков, чтобы сохранить интерес покупателей к своим объектам, отказались от запланированных повышений цен и даже в ряде случаев начали их снижать, предоставляя различные скидки.
Уже в сентябре наиболее прозорливые инвесторы, рассматривавшие жилье как краткосрочное инвестиционное вложение, поняли, что период роста цен прекратился, и начали "сбрасывать" свои активы (фиксировать прибыль). В результате в октябре цены предложения на "дорогое" жилье снизились. Причем снижение средних цен на московском вторичном рынке жилья произошло за счет изменения цен и объемов предложения в первую очередь в двух административных округах (ЦАО и СЗАО), которые всегда считались инвестиционно - привлекательными.
К октябрю произошел более чем 40% рост предложений на вторичном рынке жилья по сравнению с июлем 2006 года. Цены предложений на вторичном рынке изменялись незначительно. За осень цены предложения выросли в совокупности на 1,3%, причем если в сентябре они выросли на 3,9%, то уже в октябре и ноябре снизились на 0,7 % и 1,7% соответственно.
Осенью, повышение цен застройщиками (или их правомочными представителями) на 1%-2% в месяц происходило параллельно с учетом осуществления предновогодних и иных маркетинговых программ, предполагающих предоставление покупателям различных скидок и бонусов.
Кроме того, застройщики и их представители стали чаще применять завуалированные способы стимулирования продаж - рассрочки платежей, индивидуального оговариваемые скидки, снижение внутреннего курса иностранной валюты, в которой номинировались цены, и т.д.
К декабрю волна небольшого снижения и коррекции цен предложения на вторичном рынке "докатилась" и до жилья эконом-класса - типовых панельных домов. При этом различные скрытые скидки начали даваться индивидуальными продавцами еще в сентябре-августе, и с каждым месяцем их число росло.
Если весной квартиры часто продавались на 5%-10% выше цены заявленной в объявлениях, то осенью и в декабре, наоборот, они уже стали продаваться со скидкой в 3%-7%.
Таким образом, к концу 2006 года рынок пришел к состоянию, когда дальнейший рост цен стал временно невозможен. Вместе с тем, и быстрое существенное снижение цен в силу экономического эгоизма участников как первичного, так и вторичного рынка жилья и экономических особенностей рынка недвижимости самого по себе, маловероятно.
За 2006 год на вторичном рынке московского жилья рост цен предложения составил 74%, причем жилье эконом-класса (панельные дома) дорожало больше всего - на 78% за год, а жилье в домах из монолита и кирпича - на 73%. При этом больше всего по итогам 2006 года выросли цены предложения на однокомнатные квартиры - на 79%, двухкомнатные - на 76%, а трехкомнатные - на 72%.
На первичном рынке жилья (рынок новостроек) цены предложения возросли за год на 70%, но в конкретных округах рост сильно зависел от темпов строительства, стадии застройки, репутации застройщика, класса возводимого жилья. Поэтому разброс роста цен предложения по округам и типам жилья составил от 40% до 100%. На первичном рынке дорожали в первую очередь однокомнатные квартиры (на 92%), двухкомнатные (на 74%), трехкомнатные и более (на 61%).
Таблица 1. Ориентировочная стоимость одинаковых квартир в декабре 2005 и в декабре 2006 на вторичном рынке.
Декабрь 2005 года
Декабрь 2006 года
Однокомнатная, 40 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$95000
$170000
Двухкомнатная, 60 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$140000
$250000
Трехкомнатная, 80 кв. м спальный район в пределах МКАД, панель
$195000
$340000
2007 год
На ценовую ситуацию на рынке московской недвижимости в 2007 году будут влиять те же факторы, что и в 2006 году. Прежде всего - это действия управляющей подсистемы рынка, ценовая стратегия крупнейших застройщиков, конъюнктура мировых цен на нефть, газ, металлы, а также настроения и ощущения потребителей и инвесторов, ожидаемые ключевые для российского общества события.
Исходя из характера действия этих факторов на текущий момент, наиболее вероятно снижение цен на 10-15% за первую половину 2007 года в зависимости от класса жилья и его месторасположения. Сильным игрокам российского рынка это необходимо для активизации спроса на жилье.
В пользу этой гипотезы служит то, что мировые цены на нефть по сравнению с пиковыми значениями 2006 года к середине января снизились примерно на 30%. Кроме того, ряд ипотечных банков уже стали (пока временно) отказываться от выдачи наиболее "рискованных" видов кредитов, например кредитов, без первоначального взноса.
Таким образом, между объемом кредитования и качеством кредитного портфеля, банки скорее всего сделают выбор в пользу последнего, а, значит, круг потенциальных заемщиков-потребителей рынка жилья сократиться.
Немаловажным фактором для рынка жилья в 2007 году будут и предстоящие выборы в Государственную Думу (декабрь 2007), а затем - в марте 2008 года, выборы президента страны. Достижение в рамках системы, созданной нынешним президентом, наибольших успехов на выборах, невозможно без снижения цен на жилье. В противном случае - будет сложно объяснить избирателям необходимые "успехи" реализации национального проекта по доступному жилью.
Однако, пока попытки на федеральном уровне влиять на ценовую ситуацию сложно назвать успешными. По сути дела ничем закончилось рассмотрение вопроса о потенциально возможном "сговоре" застройщиков Федеральной антимонопольной службой, не нашел поддержки и не был разумно проработан законопроект по прогрессивному налогообложению жилья (исходя из его рыночной стоимости), как и проекты по ее страхованию.
В тоже время жилая недвижимость уже не рассматривается как элемент краткосрочных спекулятивных инвестиций. По итогам последнего квартала 2006 года средняя доходность инвестиций в жилье оказалась не только существенно ниже объявляемой доходности паевых фондов, но и даже ниже доходности вкладов в российских коммерческих банках и ниже инфляции.
Вместе с тем, обвал цен московскому рынку жилья не грозит. Слухи об этом сильно преувеличены, что объясняется экономическими особенностями рынка недвижимости.
В отличие от рынка акций, где падение может достигать 10-12% в день, а сделки заключаются моментально, период сделки с недвижимостью измеряется месяцами. Более того, в отличие от акций - жилье жизненно необходимо и никто не будет избавляться от него лишь потому, что оно подешевело - потом негде будет жить. Многие же инвесторы рассматривают жилую недвижимость, как долгосрочное вложение на десятки лет и, поэтому, на текущую конъюнктуру не обращают внимание.
Ценовая ситуация в различных сегментах московского рынка жилья будет развиваться следующим образом. В силу несоответствия для большого числа поступающих на рынок предложений цены и качества, в условиях, когда покупатель имеет время для спокойного выбора и сравнения предложений, цены будут достаточно плавно снижаться именно на такое "переоцененное" жилье.
На рынке будет происходить "переоценка ценностей". Увеличатся ценовые разрывы между квартирами в наиболее престижных и наименее престижных районах. Одновременно активизируются альтернативные сделки. Некоторый рост цен возможен на первичном рынке Москвы. Причиной его может послужить то, что панельные новостройки в Москве возводятся все реже, да и те, что возводят, во все большей степени отводятся под "бюджетное" жилье и на свободный рынок не поступают.
В тоже время на первичном рынке жилья бизнес-класса, который на "бюджетные" нужды не используется предложение может вырасти, и цены могут снижаться. Однако поскольку средняя цена на квартиры во всех московских новостройках все ближе будет подбираться к средней цене жилья в новостройках Москвы бизнес-класса и будет фиксироваться рост цен в целом.
Еще одна тенденция 2007 года выразиться в дальнейшем "вытеснении" спроса на квартиры в ближайшее Подмосковье, а среди домохозяйств уже имеющих городскую жилую площадь спрос частично будет удовлетворяться за счет загородной недвижимости.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
