Фермерские базары в Москве станут эффективными якорными арендаторами в крупных ТРЦ
9 июня 2014
По данным отдела исследований рынка компании CBRE Россия, в ближайшие несколько лет фермерские базары могут удовлетворить потребности москвичей в доступных и качественных продуктах питания, а параллельно - стать эффективным якорным арендатором ТРЦ. Для этого достаточно сделать несколько шагов на регулятивном уровне, в том числе для развития уже сформулированных инициатив Правительства города по продвижению сельскохозяйственного кластера и проектов ТПУ.
Фермерские рынки стали якорными арендаторами ряда крупных торговых центров и комплексов
Мировой опыт показывает, что продовольственные рынки фермерских продуктов не только востребованы и привносят заметный вклад в экономику города, но зачастую формируют особые культурные и гастрономические пространства, а также вносят существенный вклад в формирование комфортной среды обитания своего района.
В сравнении с опциями, предлагаемыми другими современными форматами торговли (гипер- и супермаркетами, сетевыми магазинами у дома), натуральная фермерская продукция, как правило, обладает более высоким качеством и полезными свойствами, что порождает и соответствующий спрос со стороны жителей города.
Тем не менее, данный сегмент предложения пока остается недостаточно развитым и не способен удовлетворить потребности Москвы. Как обычно бывает в такой ситуации, вначале рынок развивается по сценарию удовлетворения спроса премиального сегмента и, соответственно, высоких цен. Далее, по мере развития данного направления бизнеса и увеличения маржи, остающейся в распоряжении производителя, начинается движение в средний ценовой сегмент и масс-маркет.
Заметное развитие данного направления бизнеса началось с 2010 года. Были открыты крупнейший в России экобазар в Мытищах и Экомаркет рядом с метро Коньково. Фермерские рынки стали якорными арендаторами ряда крупных торговых центров и комплексов: ТЦ Цветной, ТОЦ Праздник, ТК Люберецкие торговые ряды.
Активно развивается формат фермерских лавок в стрит-ритейле, среди которых следует отметить сети натуральных продуктов "Хлеб и молоко", "Подворье", магазины "Клевер&Co" и "Ферм Стор", а недавно появившийся в офлайне бренд LavkaLavka, который активно развивает формат магазина фермерских продуктов и ресторанов. Премиальные продуктовые сети - "Зеленый Перекресток", "Азбука вкуса" и т.д. - увеличивают долю натуральных продуктов в своем ассортименте. В отдельных случаях она достигает 30-40%. Тем не менее, цены в данном сегменте по-прежнему тяготеют к уровню выше среднего и характеризуются недостаточной доступностью для большинства населения Москвы.
Московское правительство пытается решать данную проблему. Достаточно вспомнить проекты по созданию логистическо-торгового кластера для сельскохозяйственной продукции в стиле французского "Rangis" или намерение ориентировать около 70% объектов мелкорозничной торговли - киосков, ларьков и прочих торговых палаток - на реализацию продукции локальных сельхозпроизводителей Развитая сеть реализации натуральной сельскохозяйственной продукции по доступным ценам, в том числе в формате районных продовольственных рынков, пока остается целью, а не реальностью. Идея о том, что данный формат розничной торговли может стать мощным источником траффика для торговых центров внутри района, пожалуй, уже стала аксиомой. Однако, сложно разрешимой теоремой остается фактическая реализация данной идеи.
В данном контексте можно выделить 3 основные проблемы, которые при этом связаны друг с другом: стоимость аренды, уровень запросов посредников, сложность обеспечения ритмичных поставок продукции надлежащего качества.
Стоимость аренды торгового места на сельскохозяйственном рынке в Москве может составлять, в среднем, 2 000 долларов США в год и более. Аренда торгового места, но уже на оборудованном фермерском рынке, может стоить 3 000-5 000 долларов США в год. Данные ставки сопоставимы с уровнем арендной платы, которую платят международные и федеральные бренды в качественных торговых центрах и на порядок превышают платежи якорных арендаторов.
В такой ситуации вполне естественно, что арендные ставки являются значимой составляющей конечной цены сельскохозяйственной продукции.
Второй проблемой является маржинальность розничных посредников. Сами фермеры нередко не заинтересованы в том, чтобы самостоятельно продавать свою продукцию, и предпочитают реализовывать ее посредническим структурам. По ряду причин формального и неформального характера, маржа посреднических структур может достигать трехзначных величин, причем арендная плата за торговое место может занимать незначительную долю в данной надбавке.
Наконец, третьей серьезной проблемой фермерской торговли является недостаточное количество надежных поставщиков, готовых регулярно поставлять большие объемы продукции стандартного качества.
Таким образом, в цепочке стоимости натуральной фермерской продукции от сельхозпроизводителей к потребителям основная маржа остается у товаропроводящей сети, тогда как собственно производители редко зарабатывают достаточно, чтобы эффективно укрупнять производство. Крупные игроки могут обладать достаточной рыночной властью, чтобы перераспределить прибыль от продажи в свою пользу. Во многом это способствует не столько снижению цен, сколько увеличению их маржинальности.
Соответственно, проблема доступности фермерской продукции для конечного потребителя по-прежнему остается открытой, а идея использования продовольственного рынка в качестве сильного трафик-генератора для торговых центров - редко реализуемой.
В качестве примера успешно реализованного проекта фермерского рынка можно обратиться к опыту Европы и, в частности, Барселоны (Испания). Подавляющее большинство экобазаров города - это управляемые муниципальные структуры. В настоящее время в Правительстве Барселоны активно функционирует Департамент муниципальных рынков - надзорный орган, который организует рыночную инфраструктуру и понимает ее технологию, в том числе осуществляет регулярный контроль над качеством продукции, включая системы безопасности, современное оборудование, санитарный и ветеринарный контроль.
Крупнейшим фермерским рынком города является рынок Бокерия (Boqueria) - центр притяжения местных жителей и туристов города. Формально, управление рынком осуществляет Департамент муниципальных рынков, по факту - Ассоциация поставщиков на основе принципа самоуправления. Управление осуществляется посредством нескольких подразделений, каждое из которых отвечает за свой сегмент рыночного процесса - подразделение по работе с арендаторами, мерчендайзинг, клининг, охрана, PR, финансовое и административное сопровождение. То есть, процесс организован по принципу управления торговым центром.
Как можно применить этот опыт в рамках Москвы?
Прежде всего, на начальных этапах становления системы, Правительству города целесообразно пойти на установление нерыночных арендных ставок. Для потенциального районного экобазара необходим участок рядом с метро площадью 0,5-0,7 га. При этом торговая площадь объекта составит, ориентировочно, 2 500-3 000 кв. м. Размер инвестиций в 1 кв. м. строительства, по оценке, может составить 1 200-1 500 долларов США без учета затрат на оборудование и благоустройство прилегающей территории. Такие экорынки под эгидой Правительства могут предлагать арендные ставки, кратно более низкие относительно существующих.
Вторым важным шагом является создание возможностей для торговли, в первую очередь, для производителей сельскохозяйственной продукции.
Третьим элементом системы видится мониторинг предельных цен на реализуемую продукцию. Очевидно, что в условиях существенно более низких арендных ставок и создания возможностей для реализации продукции непосредственно производителями, уровень цен может быть ниже, чем сейчас. Важно то, что данная ситуация может иметь место даже на фоне увеличения маржинальности поставщиков.
Иными словами, в рамках системы произойдет перераспределение добавленной стоимости от посредников в пользу производителей. Со временем, по мере развития саморегулирующихся организаций на уровне поставщиков (например, фермерских кооперативов), государственные органы могут передать им часть своих функций по аналогии с Бокерией, оставив себе лишь наиболее важные вопросы контроля.
Системное развитие данного сегмента государством может привести к формированию нового класса якорных арендаторов, которые могут стать значимыми альтернативами, как минимум, на уровне торговых центров районных и окружных форматов.
На сегодняшний день в Москве работают более 89 ТЦ данных форматов. По оценке CBRE, для эффективного удовлетворения потребностей населения города требуются еще не менее 20-25 объектов аналогичного класса.
Распределение количества торговых центров районных и окружных форматов по округам Москвы
Распределение количества торговых центров районных и окружных форматов по округам Москвы
Источник: CBRE
В случае успешной реализации концепции фермерского рынка как потенциального "магнита" различных категорий покупателей, территории в непосредственной близости от него также могут представлять интерес для инвесторов и девелоперов в качестве потенциальных площадок для строительства инфраструктурных коммерческих объектов - рекреационно-развлекательных зон с коммерческими площадями, торгово-развлекательных центров, гостиниц.
При этом данный формат вполне может быть встроен в уже разработанную программу развития транспортно-пересадочных узлов в Москве, что позволит более эффективно управлять расходами бюджета на реализацию идеи обеспечения москвичей качественными продуктами по доступным ценам.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
