Недвижимость в Латвии: ближе, чем Швейцария, дороже, чем Испания
13 июля 2006
Немного истории
Квартира в Прибалтике: отдых, выгодное капитало-вложение и окно в Евросоюз
Рынок недвижимости в Латвии стал формироваться с 1991 года, когда началась государственная реформа прав на собственность. До этого времени почти вся недвижимость была национализирована и принадлежала государству.
В 1995 году Правительство Латвии приняло закон "О приватизации жилых домов, находящихся в ведении государства и самоуправлений", разрешив жителям Латвии приобретать государственные и муниципальные квартиры в собственность. Для этих нужд была разработана система приватизационных сертификатов, выдававшихся государством. Примечательно, что процесс приватизации в Латвии не завершился до сих пор.
Приватизация недвижимости вызвала ряд проблем: собственники должны ремонтировать жилье за свой счет, не говоря уже о том, что не всем оно по карману. Некоторые полуразрушенные дома до сих пор стоят в ожидании своей участи, так как у новых владельцев не нашлось денег на их ремонт. Многие привлекательные объекты недвижимости продавались в те годы практически за бесценок. И теперь новоявленные хозяева дорогих многоквартирных домов выселяют квартиросъемщиков на улицу, не давая какой-либо жилплощади взамен. Особенно это касается домов, расположенных в центре Риги, где квартиры за последние годы выросли в цене в несколько раз.
Развитие доступного ипотечного кредитования спровоцировало настоящий бум на латвийском рынке недвижимости. Активизировалось строительство нового жилья, реконструкция элитных домов и квартир в центре Риги и в курортном городе Юрмале. Постепенно рост спроса на недвижимость начался и в других городах Латвии.
Россиян традиционно интересует эксклюзивная рижская и юрмальская недвижимость, которая всегда в цене
Стоимость типовых квартир почти во всех микрорайонах выросла в несколько раз. Так, в 1998 году покупка трехкомнатной квартиры в микрорайоне Массив Краста обошлась бы потенциальному покупателю всего в $6-7 тыс. долларов, а сейчас стоимость такой квартиры составляет около ?70 тыс. Резко подорожало новое и эксклюзивное жилье. Цены растут несмотря на прогнозы некоторых аналитиков о возможном "перегреве" рынка недвижимости и обвале цен.
Инвестиции в латвийскую недвижимость на сегодняшний день являются одними из самых ликвидных. По мнению специалистов в области недвижимости, рост цен будет продолжаться еще как минимум 5 лет, пока уровень цен не достигнет среднеевропейского. Так что у желающих заработать на латвийской недвижимости еще есть время.
Иностранцы
Спрос на латвийскую недвижимость среди иностранных инвесторов заметно увеличился после вступления Латвии в Евросоюз. Аналитики объясняют это большей уверенностью инвесторов в сохранности своих вложений. Вкладывать свой капитал в латвийскую недвижимость предпочитают как европейцы, так и выходцы из бывшего СССР, в том числе из России.
Традиционно крупных инвесторов привлекают такие сегменты рынка недвижимости, как эксклюзивные апартаменты в Старой Риге, в центре города, в "тихом центре" и районе Дворянского гнезда. Не осталась без внимания и недвижимость в знаменитом городе-курорте Юрмале, где наибольшим спросом пользуются эксклюзивные особняки и виллы, цены на которые варьируются в районе ?1-3 млн.
Правда, из этого правила есть и исключения. Когда 3-4 года назад строительство новых проектов только набирало обороты, а квадратный метр в новостройке можно было купить за $500, такую недвижимость скупали не самые состоятельные иностранцы. Например, несколько квартир в одном из проектов в "тихом центре" приобрела студентка-иностранка в качестве инвестиций. А всего год назад два ирландца купили просторные проектируемые квартиры в рижском микрорайоне Зиепниеккалнс. Всего за год квартиры выросли в цене в 2 раза, так что иностранцы с лихвой окупили свои инвестиции. Согласитесь, неплохая прибавка к стипендии.
Если говорить о россиянах, то их традиционно интересует эксклюзивная рижская и юрмальская недвижимость, которая всегда в цене. В последнее время появилось несколько интересных проектов новостроек и реконструированных домов в Старой Риге и центре, а также на побережье Рижского залива.
В качестве ярких примеров можно привести апартаменты в реконструированных элитных домах в районе Дворянского гнезда на ул. Виландес. Их возводили еще в начале прошлого века по проекту архитектора К. Пекшена. Показательны для этого сегмента практически полностью отреставрированные дома на ул. Гертрудес, Аусекля, Пумпура и Блауманя. Интересны и новостройки в центре Риги - новые эксклюзивные проекты "Шоколад", который сдадут в эксплуатацию в течение этого года, "Закулисье" и дом на ул. Миера 93.
Недвижимость в Старой Риге, как новая, так и после реконструкции пользуется стабильным спросом. Учитывая тот факт, что строительство новых домов в исторической части города очень ограничено, цены на эту недвижимость бьют все рекорды. Лидером по ценам на квартиры стал новый проект в Вецриге, на ул. Паласта 5, где за один квадратный метр с частичной отделкой придется выложить Є6 666. Правда, при этом вы получите в свою собственность целый этаж в самом сердце исторического центра с видом на Домский собор. Чуть отстает от этого проекта дом на ул. Калею, где только одно место на подземной стоянке обойдется в Є55 тыс.
Любители юрмальских пляжей по достоинству оценят жилой комплекс "Юрас пилс" на берегу Рижского залива, всего в 100 метрах от моря. Помимо всех мыслимых удобств, в комплекс входят ресторан и салон красоты, а профессиональный садовник обслуживает внутренний двор и благоустроенную территорию. Еще одно курортное чудо - жилой комплекс высшего класса "Дзинтару Резиденце", расположенный неподалеку от знаменитого концертного зала "Дзинтари". Цены на квадратный метр здесь колеблются от Є2.800 до Є3.000.
Для любителей домашнего уюта на латвийском рынке есть заманчивые предложения особняков. Так, всего в 200 метрах от моря в Лиелупе предлагается семейная вилла на огромном участке земли. Дома с живописной территорией, бассейнами и банными комплексами обойдутся покупателю в Є2-3,5 млн.
Цены
Шедевр района "Дворянское гнездо" - дом на ул. Виландес 10, построенный
в 1910 году. Несложно себе представить, сколько будут стоить здесь аппартаменты с камином и потолками более трех метров
По данным исследований рынка латвийской недвижимости, в последнее время цены на квартиры в центре Риги выросли более чем на 160%
По данным исследований рынка латвийской недвижимости, в последнее время цены на квартиры в центре Риги выросли более чем на 160%: в микрорайонах столицы - на 80%, в Рижском районе - на 130% и выше. Жилье продолжает дорожать с удивительной скоростью.
Вот один из примеров. Если в марте 2004 года один квадратный метр в новостройке в центре Риги стоил Є885 , то в ноябре 2005 - уже Є3220.
Цены в Рижском районе и остальных районах Латвии растут медленнее. Однако в ближайшем будущем возможен скачок цен на квартиры и дома по всему побережью Рижского залива и Балтийского моря. За последний год существенно выросли цены и на недвижимость в Лиепае и Вентспилсе (Курземе), Елгаве (Земгале), Валмиере (Видземе), а также в Резекне и Даугавпилсе (Латгалия).
Спальные районы Риги могут быть весьма привлекательны для вложений. Следует учесть, что одним из самых дорогих является Пурвциемс, за ним следуют Плявниеки, Золитуде и Иманта. Традиционно "русские" районы - Кенгарагс, Болдерая, Вецмилгравис и Московский форштадт - по-прежнему остаются самыми дешевыми. Правда, рынок нового жилья там совсем не развит. Особняком стоит Межапарк - престижный район на берегу живописного озера Кишэзерс, рядом с зоопарком и огромной парковой зоной. Помимо новостроек, девелоперы предлагают покупателям эксклюзивные особняки, окруженные соснами.
Законодательство
Две высотки "Solaris" в Иманте по 24 этажа и 160 квартир в каждом стали "первыми ласточками" среди многоэтажных новостроек
Латвийское законодательство в целом постороено благожелательно к приобретающим недвижимость гражданам других стран, в том числе к россиянам. Однако некоторые нюансы следует изучить заранее, чтобы потом не столкнуться с проблемами, которые могут раз и навсегда испортить впечатление от страны.
Во-первых, в Латвии действуют существенные ограничения на покупку земли в собственность. Так, нерезидент Латвийской республики не может приобретать права на собственность:
- земель, расположенных в государственных пограничных зонах;
- земель на побережье Рижского залива и в дюнной зоне Балтийского моря,
- других земель в защитной зоне публичных водоемов и рек, исключая случаи, когда в этих местах предусмотрено переустройство в соответствии с городским планом развития;
- сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель согласно планам развития города.
Во-вторых, согласно Гражданскому Закону Латвийской Республики, договоры о покупке, обмене, дарении и другие договоры о приобретении прав собственности на недвижимость должны заключаться в письменном виде. Устные соглашения в таких случаях являются недействительными. И не забудьте, что для регистрации прав собственности в Земельной книге годится только нотариально заверенный договор купли-продажи.
В-третьих, сделки с недвижимостью пока не облагаются подоходным налогом с населения. Подоходный налог с операций с недвижимостью взымается только в случае перепродажи объекта в течение одного года владения. Год отсчитывается с момента регистрации недвижимости в Земельной книге. Так государство пытается бороться со спекулятивными сделками.
В обозримом будущем проект "Metropolia", в микрорайоне Иманта, обещает пять высоток. Каждая квартира сдается в эксплуатацию с полной внутренней отделкой и встроенной
В-четвертых, при покупке недвижимости придется заплатить государству несколько пошлин, в том числе пошлину в размере 2% от стоимости, но не более Є42.560. Интересный нюанс - при покупке недвижимости на вторичном рынке есть возможность сэкономить на пошлине, так как ее размер можно рассчитать не по рыночной стоимости, а по кадастровой, которая в несколько раз меньше. Еще одна канцелярская пошлина составляет только ?13%. Приплюсуйте к этому еще услуги посредника и нотариуса, о цене которых надо договариваться индивидуально.
В отличие от многих других стран в Латвии иностранцам разрешено приобретать недвижимость, представляющую историческую ценность. Правда, стоит учесть, что перестроить ее по собственному желанию и тем более снести не удастся. Государство детально оговаривает, для каких целей и как можно использовать такую недвижимость. Так что порой она может доставить своему будущему владельцу больше головной боли, чем удовольствия. Например, на ул. Калнциема в Риге много деревянных домов в плохом состоянии, однако сносить их запрещено, можно только реставрировать. Это же правило распространяется и на ряд домов в центре столицы.
Особенно интересно для некоторых потенциальных покупателей может быть то, что недвижимость в Латвии является одним из оснований для получения визы. Иностранцам, владеющим недвижимостью в Латвии, не требуется приглашение для оформления визы. Вместо приглашения можно предъявить ориги нал выписки из Земельной книги, подтверждающей право собственности.
Полезно знать
Самобытность Риги,
в чем бы она ни выражалась: в истории, скульптуре или архитектуре - всегда была притчей
Несмотря на то что рынок недвижимости Латвии довольно цивилизован и упорядочен, есть несколько особенностей, о которых стоит знать любому потенциальному покупателю-иностранцу.
1) Искать недвижимость лучше всего при помощи хорошо зарекомендовавшей себя риелторской конторы или маклера. Желательно, чтобы у маклера был соответствующий сертификат, так как законодательство Латвии строго не регламентирует этот вопрос. Найти информацию о недвижимости (в том числе эксклюзивной) можно на сайтах в Интернете www.reklama.lv, www.nams24.lv, www.jaunieprojekti.lv и многих других. На некоторых сайтах информация доступна и на русском языке.
2) Выбрав объект, не поленитесь съездить посмотреть на него "в натуре". Как показывает практика, продавцы любят приукрасить свой товар и частенько выдают весьма сомнительную недвижимость за эксклюзив. Например, квартиру в доме на улице Маскавас пытаются представить как расположенную в центре. На самом же деле она находится в очень неблагополучном районе вблизи Центрального рынка со всеми его "прелестями": бомжами, наркоманами и высоким уровнем преступности.
3) Покупка недвижимости в Латвии - процесс довольно простой и недлительный. Как правило, иностранцу достаточно иметь при себе заграничный паспорт с действующей визой и необходимую для покупки сумму. Если же сделка совершается в кредит, то его можно оформить в Латвийском банке. Как показывает статистика, ставки по ипотечному кредитованию для иностранцев в Латвии выше, чем для резидентов, однако все равно ниже, чем в России. Например, купить квартиру в новостройке житель Латвии может, начиная с 0,7-1,1% плюс EURIBOR, LIBOR, RIGIBOR. Иностранцу же займ готовы выдать с банковской маржей от 5%.
Перечень необходимых для оформления кредита документов следует уточнить в выбранном банке, так как банк может запросить дополнительные документы. Стандартный набор включает справку о доходах, а также справку об оценке недвижимости, полученную у рекомендованного банком оценщика.
4) Как можно точнее прописывайте в письменном договоре купли-продажи все нюансы сделки: стоимость недвижимости и порядок оплаты, права и обязанности сторон, состояние недвижимости, затраты на обслуживание и многое другое. В Латвии очень многие жители свободно владеют русским языком, так что языковой барьер практически отсутствует.
5) Квартиры в новостройках и домах после реконструкции предлагают к продаже с 3 видами отделки: серой, белой и полной. Главная проблема состоит в отсутствии единых критериев, что понимать под тем или иным видом отделки. Кроме того, зачастую квартира с готовым ремонтом обходится неоправданно дорого, учитывая качество работы и стоимость отделочных материалов. К тому же при покупке квартиры с полной отделкой довольно проблематично проверить качество скрытых работ. Вряд ли найдется такой покупатель, который начнет в свежеотремонтированной квартире долбить стены и обрывать обои, чтобы проверить толщину электропроводки или аккуратность швов под подоконником. Правда, по латвийскому законодательству, строительные компании дают 2-х летнюю гарантию на все строительные работы. Главное, чтобы все недостатки открылись до истечения указанного в договоре срока.
Средние цены на недвижимость в новых проектах (?/кв. м)
Регион
03.2004
03.2005
03.2006
12.2006*
Центр Риги
930
1770
3100
3600
Микрорайоны Риги
600
1000
1500
1700
Юрмала
1060
1790
3090
3600
Рижский район
600
620
1040
1100
Другие регионы
430
460
670
800
* прогноз компании по недвижимости (по данным каталога "Jaunie projekti")
Как обосноваться в Латвии
Для постоянного проживания в Латвии необходимо получить временный, а затем и постоянный вид на жительство. Владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство, а дает лишь право на оформление визы без приглашения. С порядком оформления вида на жительство на русском языке можно ознакомиться на сайте Управления по делам гражданства и миграции Латвии по адресу http://www.udgm.gov.lv/
Стоит учесть, что при найме работодатель обязан проверить знание латышского языка. Владение языком должно соответствовать категории, принятой для данной профессии. Однако, и в "Законе о языке" есть свои лазейки, так что лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
