Компетентный взгляд изнутри профессии на перспективы развития рынка недвижимости в Московской области и на риелторскую деятельность как таковую дает Юрий Владимирович Алексеев, президент Гильдии риелторов Московской области.
Юрий Владимирович, Закон № 214 о долевом строительстве сильно усложнил жизнь строителям. Банки отказываются кредитовать проекты с участием дольщиков, боятся нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. В результате в масштабах страны объем предложений в новостройках только за один год сократился на 30%. Как, в связи с вышесказанным, обстоит дело в Московской области?
Юрий ВладимировичАлексеев, президент Гильдии риелторов Московской области
В июне в этот закон были внесены поправки, которые сняли целый ряд проблем. Кроме того, существуют способы работы с этим законом, позволяющие жилищному строительству благополучно развиваться. Принятие подобного документа - само по себе плюс, потому что он разделил строительные компании на тех, кто просто хочет, и тех, кто может строить. Появилась своеобразная планка для вхождения в этот бизнес. Лично я ничего плохого в этом не вижу. В Московской области ситуация остается благоприятной. Здесь из года в год строят более 5 млн кв.м. жилья. "Бунт" строительных компаний утихает. Все становится на новые рельсы.
Кто покупает квартиры в Московской области? Каков среди покупателей процент коренных жителей региона, иногородних, москвичей и молодежи?
Здесь очень сложно выявить статистику. Смотрите, что получается. Человек приехал в область работать. Для того чтобы устроиться на работу, ему необходимо зарегистрироваться. Если он это сделал, то он уже считается жителем Московской области. Поэтому учет на предмет "кто есть кто" очень трудно вести. Область является привлекательным регионом, и народ сюда активно и охотно едет.
Все началось еще в 1950-е годы, когда проводился набор лимитчиков для работы на производстве. С тех пор на территории области выросло не одно поколение, которое по сей день "подтягивает" сюда своих родственников. И они тоже в скором времени станут полноправными жителями нашего региона.
Я не согласен с тем, что "Москва для москвичей" или "Область для местных", и не хотел бы делить людей по этому принципу. У нас единое государство, и люди едут жить туда, где жизнь лучше. Обычно в Москву и область приезжают либо те, кто хочет работать, либо те, кто уже имеет работу.
Действуют ли в Московской области какие-то социальные программы для разных категорий населения?
Действует программа Правительства Московской области "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в 2005-2010 годах". Кроме того, функционирует областная целевая программа "Жилище" Программы эти предусматривают и подпрограммы по ветхому фонду, а также помощь молодым семьям.
Каковы плюсы и минусы жилья в Московской области с точки зрения потенциального покупателя?
В наши дни становится все труднее разделять Москву и область - развитая инфраструктура, дороги позволяют жить в области, а работать в Москве и наоборот. Другое дело, что в последнее время много говорят, будто жилье в области стало дорогим и недоступным. Но есть и другие цифры. День ото дня растет количество сделок с недвижимостью в области. Это говорит о том, что на сегодняшний день баланса в соотношении спроса и предложения нет.
Если мы вспомним прежние времена, то там, где был дефицит, всегда были спекуляции. Такая же ситуация сложилась и на рынке жилья Москвы и области. Цены продолжают расти. А спрос на квартиры увеличивается еще быстрее.
Ипотека развивается. Если еще 5 лет назад процентная ставка в рублях составляла 18% годовых, то сегодня она равна 11,5%. Срок кредитования был 15 лет, сегодня - 30 лет. Это дает возможность все большему количеству людей приобретать квартиры.
Есть, разумеется, и трудности. Строительный комплекс возводит 5 млн кв.м. жилья в год. Но предложение необходимо увеличивать! Однако ситуация такова, что прежде, чем построить квартиру или дом, необходимо получить земельный участок, отработать проектную документацию, полностью ее согласовать. В этой связи время выхода на проект составляет приблизительно 9 месяцев, только после этого объект начинает строиться.
Как вы можете охарактеризовать ценовую политику в Московской области: как проходит конкуренция с пригородами Москвы по ценам, возможна ли покупка квартир в рассрочку?
На данный момент дома строят самые разные: и панельные, и монолитные, и кирпичные, и даже деревянные - все пользуется спросом. Строители стремятся к тому, чтобы удовлетворить пожелания представителей различных слоев общества. Всем приходится работать на предложение. Когда речь идет о рождении целых микрорайонов, представьте, каких масштабов достигает строительство, чтобы обеспечить район водой, светом, теплом, дополнительными станциями электропитания, очистными сооружениями... Все это называется комплексным подходом, трудоемким, затратным, но в перспективе прибыльным. Наступило время спекулянта, но позже, когда вопрос с предложением будет урегулирован, все встанет на свои места.
Другая деталь. В Московской области можно получать приличную заработную плату и взять ипотечный кредит на длительный срок. При этом люди могут самостоятельно выбирать, в каком доме им жить. Все зависит от их благосостояния. Доходы так разнятся, что подсчитать, кто, сколько и какого жилья скупает чрезвычайно сложно.
С какими сложностями сталкиваются риелторы в Московской области?
Основной проблемой является большая загруженность Главного управления федеральной регистрационной службы по Московской области. Большое количество сделок на фоне недостаточного числа специалистов. Поэтому увеличение штата работников регистрационной палаты положительно сказалось бы на всех участниках рынка: и на продавцах, и на покупателях, и на кредитных организациях.
Кроме того, отсутствие законодательной базы по регулированию риелторского бизнеса позволяет работать на рынке непрофессионалам, что дискредитирует само понятие "риелтор". Поэтому 18 июля этого года на 15-м юбилейном съезде Российской гильдии риелторов был принят документ "Шаги и способы продвижения бренда "Риелтор" на 2006-2010 годы". Риелтором признается аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости, имеющий профессиональный сертификат общенационального образца, а также являющийся членом Российской гильдии риелторов. Всех остальных называйте, как хотите. Региональные отделения гильдии риелторов образовываются во многих городах области. Выстраивается своеобразная вертикаль функционирования риелторов: есть Российская гильдия, есть региональные и муниципальные гильдии. Так развивается риелторское движение.
В Московской области живет много небогатых людей с довольно низким уровнем культуры и образования. И районы с новостройками улучшенной планировки смотрятся на общем фоне несколько вызывающе. Не является ли это для потенциальных покупателей отпугивающим фактором?
Да, ветхое жилье - это наша история. Когда-то в такие дома въезжали люди из бараков и считали это пределом мечтаний. Времена меняются. Новое строится, но ветхий фонд остался. Одна из подпрограмм закона Московской области "Об областной целевой программе "Жилище" на 2006-2010 годы" предусматривает снос такого жилья, но для этого необходимо построить хорошие дома, а затем переселить туда людей.
Какие перспективы у Московской области? Что ожидает ее в ближайшие несколько лет?
Область уже сейчас строит больше всех в России и на достигнутом останавливаться не собирается. Планируется реконструкция ЦКАД, вокруг которой в течение пяти лет будет построено 50 млн кв.м. жилья. Строятся коттеджные поселки, спортивные площадки, гипермаркеты и супермаркеты. Помимо этого ожидается "переезд" заводов из Москвы, чтобы высвободить в столице площадки для деловых центров. Так что перспективы у области самые хорошие.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
