Как правило все начинается с туристической поездки. Чудесная погода, яркое солнце, чистейшее море, отличная еда и гостеприимные местные жители. Невольно забываются проблемы, оставшиеся дома, все мысли только об отдыхе... Бесконечные пляжи, шум прибоя и белые парусники на горизонте: что может быть прекраснее?
Но приходит момент, когда блаженство заканчивается. Взлет самолета, и маленький райский остров остается где-то далеко внизу, а в скором времени и вовсе исчезает, превращаясь в точку посреди бесконечного синего пространства...
Прошлое и настоящее
Кипр - одно из трех мест на планете, где можно купаться в море и уже через час кататься на лыжах
Риелторы, занимающиеся продажами недвижимости на Кипре, говорят, что большинство клиентов приходят как раз в течение первого месяца после возвращения с острова, когда еще свежи в памяти яркие впечатления. Мечта жить вдали от суеты и забот, на маленьком кусочке земли посреди морской стихии, не оставляет в покое наших соотечественников. И не удивительно. Расположенный на пересечении путей - к трем континентам - Европе, Азии и Африке - Кипр с древних времен являлся объектом вожделения многих сильных мира сего.
Название острова происходит от латинского слова cuprum (медь). Несметные природные богатства - залежи меди и железа, запасы изумрудов, кипарисовые и кедровые леса, рощи оливковых деревьев и плантации сахарного тростника, диковинные фрукты и овощи - всегда делали Кипр лакомым кусочком для иноземцев. Здесь свое господство по очереди устанавливали египтяне, финикийцы, ассирийцы, персы и греки, которые принесли на остров греческую религию и образ жизни. Царствовал здесь Александр Македонский и Ричард Львиное сердце. Кипр завоевывался турками и был английской колонией.
Последние двадцать с лишним лет страна расколота: на севере живут турки, а на юге - греки. Между территориями на 180 км протянулась "зеленая линия", вдоль которой несут службу войска ООН. Пока вступление Кипра в Евросоюз не помогает решить проблемы: Анкара по-прежнему отказывается признать Республику и открыть свои порты и аэропорты для кипрских морских и воздушных судов. Впрочем, на укладе жизни местного населения это ни коим образом не отражается.
Климат Кипра позволяет любоваться цветами весь год
Современные киприоты - это своего рода микс множества древних торговых народов Средиземноморья. Основной язык - греческий, на котором разговаривают более 80% жителей острова, и около 20% разговаривают на турецком. Этих людей, чьи предки поселились на острове в результате экспансии Турции в 16-м веке, называют турко-киприотами. Но несмотря на это, никаких языковых барьеров на Кипре нет. А все потому, что практически 90% населения говорят по-английски. Пригодится и знание русского, немецкого, французского языков, так как это напрямую связано с долей туристов из этих стран.
Уровень жизни здесь достаточно высок. По данным сайта "Русский Кипр", средний доход киприота составляет $14 тысяч в год. Цены же равны, а иногда превышают среднеевропейский и американский показатели. Но в целом, жизнь в городах Кипра обходится дешевле, чем в остальных развитых центрах Европы. Местные рынки богаты овощами и фруктами, хотя существует зависимость от сезона. В обилии дешевое и качественное мясо и свежая рыба. Есть на острове и современные супермаркеты, обеспечивающие любую потребность покупателей. По последним исследованиям сайта "Русский Кипр", молодая семья из двух человек может обеспечить себе комфортное проживание на 350-400 фунтов (1 фунт равен примерно $2) при условии наличия своего жилья. Приобрести которое не сложно. И в первую очередь потому что законы в этой стране построены на простой и внятной Британской системе. Но обо всем по порядку.
Белый домик, синие ставни...
Жить
в квартирах у киприотов не принято
Истинно греческий стиль известен всем: белоснежные стены домов контрастируют с ярко-синими, как море, красками дверей и окошек. Однако на Кипре недвижимость куда более разнообразна. Самый удобный способ ознакомится со всеми предложениями - зайти в Интернет. Однако риелторы советуют выбирать будущее жилье непосредственно на острове. "Хотя надо сказать, - рассказывает глава представительства кипрской компании "Братья Куруши Лтд" (Kouroushi Bros Ltd) в Москве Михаил Брустинов, - что среди наших клиентов были очень занятые люди, которые покупали объект не глядя". Однако это рискованный шаг. Поэтому лучше купить билет и прилететь на Кипр. Если сделка совершается при содействии какой-либо компании, то можно рассчитывать на встречу в аэропорту представителем организации, который покажет все объекты. Чтобы ознакомиться с предложениями средней кипрской компании обычно достаточно одного-двух дней. Ведь Кипр совсем небольшой остров - третий по величине в Средиземном море.
Колеся из города в город по высококачественным кипрским дорогам с левосторонним, кстати, движением, можно встретить множество деревушек, коттеджных поселков и отдельно стоящих вилл. Это говорит о том, что киприоты предпочитают жить в собственных домах, нежели в квартирах. Да и многие горожане обязательно имеют загородное жилье, потому что так принято.
Благодаря таким традициям, предложений на рынке достаточно много. И не составит практически никакого труда выбрать подходящий участок под застройку, виллу, 2-bedroom (трехкомнатная квартира) или маленькую студию. Однако каково бы ни было окончательное решение, прежде всего надо понять: у кого покупать и как это делать.
У кого и как покупать
Итак, на Кипре существует три вида недвижимости: отдельно стоящие виллы с участком, двухэтажные мезонеты с небольшими участками земли, рассчитанные на две-три семьи, и квартиры.
Условия продажи недвижимости на острове просты и одинаковы для всех, независимо от гражданства. "Единственное ограничение - площадь объекта, - комментирует глава представительства компании "Братья Куруши Лтд". - Иностранцы, в том числе и русские, могут на одну семью приобрести участок земли площадью не более 40 соток. Оформлять контракт можно лично, а можно доверить это дело адвокату. За гонорар приблизительно в 500-700 кипрских фунтов он подготовит документы и будет нести материальную ответственность за сделку в случае возникновения недоразумений".
Для того чтобы стать собственником недвижимости, необходимо получить разрешение правительства Кипра, которое, по словам Брустинова, оформляется без особых проблем. Главное - выбрать подходящее жилище. Дом можно купить как готовый, так и на стадии строительства. В последнем случае цена объекта снижается на 15-20%. Плюс такой сделки состоит еще и в том, что строят на Кипре качественно и быстро. На строительство дома "под ключ" обычно уходит от 6 месяцев до 1 года. К тому же объект сдается частично или полностью меблированным.
Как расплачиваться
Часть гостиниц в последнее время продают под квартиры
В скором времени Республика Кипр вступит в ряды участников Шенгенского договора, и с 1 января 2008 года официальной валютой на острове станет евро. Пока же в хождении находятся кипрские фунты. Однако при покупке недвижимости можно заплатить в любой валюте. Деньги будут просто конвертированы по действующему курсу. Причем совсем не обязательно оплачивать сразу полную сумму. Можно внести 30% от стоимости жилья и взять банковский кредит.
Кредиты на Кипре выдаются банками под 2,5% годовых плюс ставка LIBOR (в настоящее время менее 2%), то есть всего под 4,5% годовых. Для получения кредита необходимо предоставить контракт на покупку дома, зарегистрированный в Земельном Управлении, подтверждение платежей, произведенных по контракту, и рекомендательное письмо из банка. В потдверждение платежеспособности, можно предоставить выписку с банковского счета, справку о зарплате за последние месяцы или справку из налогового управления за предыдущий год. Если покупатель имеет собственный бизнес, в качестве гарантий он может предоставить баланс своей компании. Кредиты, как правило, выдаются на сумму, не превышающую 80% от цены срочной продажи недвижимости, причем точную цифру определяет независимый государственный чиновник.
Покупка дома на Кипре - выгодное вложение капитала. Аналитики рынка утверждают, что здешние цены на жилье ежегодно растут на 10-20%. Приобретенную недвижимость в любой момент можно продать и вывезти деньги с острова. Но здесь есть одна особенность. Сумму, уплаченную при покупке, можно вывезти сразу, а все, что сверх нее, помещается на расчетный счет в одном из местных банков и переводится с Кипра частями, не более 50000 фунтов в год (с учетом набежавших процентов). Чтобы иметь право распоряжаться собственностью покупатель должен обзавестись, так называемым титульным листом.
Титул как защита прав
На Кипре есть два варианта защиты прав собственности. Первый - это регистрация в Земельном кадастре. Она выдается сразу после подписания контракта. При этом неважно, строится дом или уже сдан в эксплуатацию. А вот после завершения строительства можно получить еще и так называемый титульный лист. Кому он в первую очередь нужен? Прежде всего государству. Выдача титула сопровождается взысканием немалого гербового сбора - 3% от суммы контракта. Гербовый сбор за получение титула покупатель собственности платит напрямую государству. Однако тут есть некоторые важные нюансы. Как рассказал глава представительства "Братья Куруши Лтд", фирма, построившая дом или занимающаяся продажей готовой новостройки, обязана предоставить или сама оформить всю требуемую для получения титула документацию. Титульная комиссия заседает один раз в год. Опоздать с подачей документов не страшно. В любом случае, ждать титула придется не менее 4 лет. Таковы условия. Но зачем титул нужен клиенту?
Прежде всего, с его помощью можно продать дом, перестроить его, а также произвести другие капитальные изменения. В принципе, жить можно и без титула. "Не столько важно, чтобы титул был у покупателя, сколько у фирмы застройщика, - предупреждает Михаил Брустинов. - Ведь при необходимости его всегда можно переоформить на себя. А такая ситуация может наступить, а может и нет. Например, вы взяли кредит на покупку недвижимости, но не можете расплатиться с долгами и хотите заложить дом. Без титула вы этого сделать не сможете. Но как бы вы не поступили, не покупайте недвижимость у непроверенных компаний. Если же вы покупаете жилье в возрасте, титулом не мешает поинтересоваться. На старую недвижимость он может быть заложен в банке. В этом случае принцип таков: лучше, если титула нет вовсе, чем есть, но неизвестно где".
Оформление документов
Вода и теплый воздух создают атмосферу праздника
При покупке дома у частного лица, обязательно потребуется помощь адвоката для заверения документов. На Кипре не существует нотариусов - эти функции вмещает в себя адвокат. Если недвижимость приобретается через фирму, она сама заверяет договор своей печатью и подписью руководителя. Но и в этом случае право проконсультироваться с адвокатом никто не отнимает.
Как правило, у фирмы имеется стандартный вариант контракта. Но и в него можно вносить разумные изменения. Последнее время все большее распространение приобретает продажа "проектов". Это удобно и, при грамотном юридическом оформлении, надежно. В этом случае покупатель является также заказчиком строительства, из чего вытекают определенные преимущества. Как пояснил Михаил Брустинов, во-первых, внеся свои изменения и коррективы, можно сильно удешевить строительство. Во-вторых, это дает возможность спроектировать дом по своему вкусу. Конечно, в итоге жилье может обойтись гораздо дороже готовых построек, однако взамен покупатель приобретает нечто индивидуальное.
При покупке дома на стадии проектной подготовки к контракту прилагают подробные технические спецификации. Они регистрируются вместе с контрактом (то есть с момента регистрации не имеют обратной силы), и в них должны быть подробно указаны все технические характеристики: от высоты потолка до толщины штукатурки на наружных и внутренних стенах.
После того как объект выбран, наступает момент подписания договора купли-продажи, где должны быть четко обозначены идентификация объекта недвижимости и условия оплаты. Там же должны быть отмечены участок земли на плане, квартира на плане этажа, место парковки и другие объекты, которые приобретаются по контракту. Условия оплаты оговариваются непосредственно с президентом компании. Главное - помнить, что условия контракта придется выполнять, поэтому перед подписанием документов стоит добиться приемлемых для себя условий.
Налоги и пошлины
Итак, в какую же сумму обойдется покупателю кипрская недвижимость? Прежде всего следует учесть налог на регистрацию собственности (единоразовый налог). Он необходим для того, чтобы перевести право владения недвижимостью на имя нового хозяина. Это можно сделать когда получено разрешение правительства о передаче документа, подтверждающего право собственности, а все взаиморасчеты с продавцом произведены. Налог на регистрацию собственности уплачивается управлению по регистрации земельной собственности.
Стоимость недвижимости (в кипрских фунтах)
Сбор
до 50000
3%
от 50000 до 100000
5%
свыше 100000
8%
Например, при покупке недвижимости общей стоимостью 160000 CYP (кипрских фунтов), за первые 50000 CYP выплаты составят - 3%, что равно 1500 CYP. За следующие 50000 CYP - 5%, то есть 2500 CYP. За 60000 CYP - 8% и 4800 CYP. Итого, налог обойдется в 8800 CYP. При этом если покупка совершена на два лица, то оплата расходов производится в равных долях. В пересчете это составит всего 3000 CYP. Что гораздо выгоднее.
Далее придется оплатить Гербовый сбор (Stamp duties). Этот налог также разовый. Его покупатель платит для легализации приобретения недвижимости в Департаменте внутренних налогов (Inland Revenue Department). Он составит 1,5 фунта на тысячу (если стоимость имущества не превышает 100000 CYP), и 2 фунта на тысячу в любом другом случае. Этот налог должен быть выплачен в течение 30 дней после подписания договора о покупке недвижимости. Итак, если стоимость объекта, к примеру, равна 90000 CYP, то сбор обойдется в 135 CYP (90000х0,15).
Будущему владельцу недвижимости также необходимо будет получить окончательное разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Эта услуга обойдется примерно в 150 CYP.
Третий налог - налог на недвижимое имущество. Это ежегодный сбор, размер которого зависит от стоимости покупки. При этом важно учесть, что жилье стоимостью до 100000 CYP не подлежит налогообложению.
Недвижимость стоимостью свыше 100000 CYP облагается налогом в следующем размере:
Стоимость недвижимости (в кипрских фунтах)
Ежегодный налог
от 100001 до 250000
0.2%
от 250001 до 500000
0.3%
свыше 500000
0.35%
Например, купленная недвижимость оценена в 610000 CYP. Первые 100000 не облагаются налогом. Из оставшихся 510000 и вычитается налог. При этом сумма разбивается на части. Так, сначала150000х0,002, итого получается 300 CYP. Далее 250000х0,003 = 750 CYP. И оставшиеся 110000х0,0035 = 350 CYP. Итого, за недвижимость в 610000 фунтов владелец обязан оплачивать ежегодный налог в размере 1400 CYP.
В число ежегодных также входят налоги местным властям. Они составляют примерно 30-100 CYP в год и включают плату за вывоз мусора и освещение улиц.
Вид на жительство
Разрешение на проживание на острове без особых проблем будет выдано кипрскими властями владельцам недвижимости. На Кипре существует два вида разрешения на проживание: временное и постоянное. Первое выдается на основании документа на право владения недвижимостью и при наличии счета в одном из кипрских банков. Срок временного разрешения на проживание колеблется от одного до четырех лет. Чтобы получить постоянный вид на жительство, покупатель должен предоставить доказательства того, что его годовой гарантированный доход не ниже 5300 фунтов на семью из двух человек. Также кипрскую прописку получат те, кто работает на острове или хочет открыть здесь офис международной компании. Иностранцы, не работающие и не ведущие никакой активной деятельности на Кипре, постоянное разрешение на проживание получат при условии, что их ежегодный доход, получаемый из-за границы, не ниже 3800 кипрских фунтов.
Вид на жительство не дает права на наемную работу! Для того чтобы работать на Кипре, нерезидент должен получить специальное разрешение. Если все условия для получения вида на жительство соблюдены, процедура его оформления обычно занимает 2 дня.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
