Ипотека шагает по стране. Газеты, телевидение, заседания Правительства, реклама строительных фирм и банков выдают тонны информации о чудесном средстве, которое поможет обеспечить жильем тех, кто уже давно отчаялся его получить.
Однако статистика, которая, как известно, знает все, отмечает, что население России в данном случае проявляет несвойственную ему осторожность и кредиты брать не торопится. Может быть, смутно представляет, как их потом возвращать, а может, еще не понимает, что же это такое - "ипотека".
А, как известно, не зная брода, не суйся...
Ипотечно-бесконечная история
Если полученные у банка деньги не будут потрачены на покупку квартиры, кредит
от этого ипотечным быть не перестанет
Слово "ипотека" (hypotheke) появилось в Древней Греции приблизительно три тысячи лет назад, а в широкое употребление вошло благодаря афинскому правителю Солону.
Сей прогрессивный муж был первым, кто предложил способ перевести личную ответственность в имущественную. И если до этого в Афинах залогом в сделке выступал сам должник, который, не расплатившись по обязательствам, попадал в рабство, то благодаря реформам Солона ситуация изменилась. Отныне на земле должника устанавливался столб ("ипотека" - подставка, подпорка), на котором указывали имя кредитора, а также время, когда долг должен быть возвращен.
Таким было начало ипотеки. Исторический факт: уже в Римской империи ипотечные учреждения выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а при императоре Антонии Пии, во II в. н.э., для ипотечных банков даже было разработано особое законодательство.
С упадком Древнего мира ипотека временно утратила актуальность, но не умерла, доказав тем самым свою жизнеспособность. Вновь о ней вспомнили в средних веках в Европе. В этот исторический период ипотека по своей форме уже сильно напоминала сегодняшнюю: имущество принадлежало должнику, но кредитор имел полное право его затребовать для того, чтобы продать и таким образом компенсировать убытки.
В России, несмотря на то что первые упоминания о закладе относятся к XIII веку, начало ипотечного кредитования специалисты связывают с периодом правления императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время в двух столицах, Москве и Санкт-Петербурге, были открыты первые дворянские банки. К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. Нетрудно догадаться, что после Октябрьской революции все они были ликвидированы.
Не вписавшись в социалистическую действительность, второе рождение ипотека в нашей стране получила лишь после развала Советского Союза, в начале 1990-х. Тогда схема работы банков с населением в большинстве случаев лишь отдаленно напоминала ипотеку: кредиты выдавались под гарантии юридических лиц, а люди не могли оформить жилье на себя, так как собственником становился банк-кредитор.
После выхода в 1998 г. федерального закона "Об ипотеке", ситуация на рынке недвижимости стала меняться в лучшую сторону. Однако широкую известность среди людей, не занимающихся недвижимостью профессионально, ипотека получила относительно недавно.
Ипотека - не напасть
Широкую извесность ипотека получила сравнительно недавно
Ипотека - это залог. Под залог имеющегося недвижимого имущества можно взять у банка кредит, и в этом случае он будет называться ипотечным. И даже если полученные у банка деньги не будут потрачены на покупку квартиры, кредит от этого ипотечным быть не перестанет.
И все же покупка жилья остается самым распространенным способом использования ипотеки в России. Хотя чему тут удивляться? Квартирный вопрос, который испортил москвичей, - это уже классика. Но пострадали не только жители столицы. Жилья не хватает по всей России, а способов обрести вожделенные квадратные метры изобретено не так много. К таковым относятся жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив и потребительский кредит. Ипотека серьезно конкурирует со всеми, прежде всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж потом расплачиваться за новое жилье.
Конечно, чтобы ни случилось во время погашения кредита - рождение детей, проблемы со здоровьем, смена места работы или состава правительства, - каждый месяц в один и тот же день придется расставаться с определенной суммой денег. Утешением служит лишь мысль о том, что эту же сумму вы совсем недавно отдавали за аренду квартиры, владельцем которой вам без ипотеки никак не стать. Да и цены на приобретенные квадратные метры растут как на дрожжах. Что тоже не может не радовать в этой ситуации. К тому же есть возможность получить обратно от государства задекларированный им же имущественный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Кроме того, банк всегда дает шанс расплатиться с ним досрочно. Почему бы нет, если появится такая возможность?
При покупке квартиры по ипотеке риск стать жертвой какой-либо аферы многократно уменьшается. Ведь работники банка, оценщики, страховщики и прочие специалисты, курирующие сделку, меньше всего заинтересованы в том, чтобы позже выручать вас и свои деньги из какой-нибудь авантюры. Лучше уж все проверить несколько раз...
Кстати, практически в любом солидном банке, имеющем дело с ипотечными кредитами, сегодня организована профессиональная информационная поддержка: от всезнающих консультантов до вороха методичек и образцов документов.
Будут деньги, заходите
Все просто. Вы обращаетесь в банк с просьбой дать кредит. Банков, которые предлагают ипотечные кредиты, сегодня достаточно. Согласно ИПОБАРОМЕТРУ (http://www.ipohelp.ru), самую низкую ставку в валюте - 7,5% годовых - в Москве предлагает лишь один банк. Самый большой срок кредита - 30 лет - можно найти в 25 банках. Куда пойти и как не прогадать, каждый решает для себя сам.
По оценкам экспертов, неудачно выбрав банк, за его услуги можно переплатить до $2 тысяч. Четко прослеживается и такая закономерность: чем требовательнее банк к заемщику и чем больше стартовый внос за квартиру, тем меньше ставка по кредиту.
Деньги банк дает далеко не всем. Надо быть к этому готовым. Но прежде чем отказать или дать добро, сотрудники банка тщательнейшим образом изучат информацию о ваших доходах, имеющемся в собственности имуществе, кредитной истории, трудовом стаже и т.д. Рассмотрение заявки может занять от трех дней до одного месяца. На основании полученных данных будет принято решение о возможности выдачи кредита и его размере. Как правило, будущие ежемесячные выплаты не превышают 35-40% месячного дохода.
Богатые люди предпочитают приобретать квартиры без помощи ипотеки, поэтому банкам приходится приноравливаться к возможностям простых россиян. Это значит, что некоторые (но далеко не все) банки согласны повернуться к своим будущим заемщикам лицом и учитывать не только "белую", официальную, но и "серую" зарплату потенциального клиента.
Если банк сказал "да", то дальше события будут развиваться примерно так. Квартиру, которую вы себе подобрали, банк проверит на юридическую чистоту и после этого заключит с вами кредитный договор, а выделенные средства пойдут продавцу. Еще один документ, который будет фигурировать в деле - трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки, согласно которому после первого денежного транша вы становитесь собственником квартиры, правда, об ипотечном долге забывать не стоит.
Последний этап - страховка. Пройти процедуру страхования придется не только квартире (от повреждений и утраты прав собственности), но и вам (страхование жизни и страховка на случай потери трудоспособности).
Хорошо, если в период заключения сделки вас будет опекать опытный риелтор, досконально знающий "ипотечное дело". Без грамотного помощника силы, время, деньги и здоровье, которые вам потребуются, можно умножать на два.
Вот теперь, после того как все формальности улажены, можно ежемесячно расставаться с деньгами, которые пойдут на оплату вашего сокровища.
Долг погашен? Банк направит в орган, занимающийся государственной регистрацией прав на недвижимость, уведомление о том, что вы выполнили свои обязательства. Кстати, не забудьте проконтролировать, чтобы вам закрыли кредитную карту, особенно если кредит был погашен досрочно. Иначе придется ходить в должниках, несмотря на то что долг был выплачен до последней копейки. Согласитесь, в России и не такое бывает.
Вот теперь все в порядке - можно праздновать новоселье. Этот момент, безусловно, будет самым счастливым - вы станете полноправным собственником своей квартиры.
Но просто все лишь на первый взгляд.
Ипотека: приказано выжить!
К моменту погашения кредита ваши дети уже вырастут
Если в каждой бочке меда обязана быть ложка дегтя, то каждая ипотечная история - это многослойный коктейль: столько ингредиентов и нюансов, что обо всех в одной статье и не расскажешь. Ограничимся перечислением наиболее важных моментов.
Начнем с того, что банк, в который вы обратились, денег может не дать. Даже если формально вы соответствуете всем предъявляемым требованиям. Еще менее вероятно получить деньги у банка не имея дохода, гарантированного и задекларированного на весь срок кредитования. Желательно, чтобы он был не менее $1 тысячи в месяц.
Вам могут отказать по возрасту (до наступления пенсионного возраста заемщик должен расплатиться по кредиту), по месту жительства или по месту работы.
Как пишет журнал "Финанс", практически невозможно получить кредит фрилансерам, живущим на гонорары: их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки предпочитают не рисковать. В категорию "нежелательных заемщиков" попадают также работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих областях очень высока ротация кадров. Большинство банков не особенно охотно кредитует и частных предпринимателей.
Идеальный портрет современного заемщика приблизительно таков: россиянин в возрасте от 25 до 40 лет, с высшим образованием, семьей, детьми, перспективной профессией и стажем на последнем месте работы не менее полутора лет, имеющий в собственности квартиру, дачу, машину и акции-облигации, приносящие дополнительный доход. Вы узнали себя? В таком случае добро пожаловать в банк.
Если вы не знаете, с чего начать, профессионалы советуют сперва найти квартиру, а потом обращаться к банку за кредитом или, наоборот, найти хорошего риелтора. И уж конечно, постарайтесь выяснить, насколько он грамотен в вопросах ипотеки. Помощник оказался новичком в ипотечных делах? Деньги на его услуги будут потрачены впустую.
Расходы по кредиту - это вообще больная для большинства "ипотечников" тема. Не будучи морально готовым к тому, что так называемая "переплата" за будущую квартиру (речь идет о процентах по ипотечному кредиту и ежегодных суммах обязательного страхования) может составить более 100%, "процесс" можно не начинать. И уж конечно, придется заранее смириться с "дополнительными расходами".
Взносы в рублях или валюте потребуются при рассмотрении заявления на выдачу кредита, при положительном решении кредитного комитета (не путать со взяткой) и выдаче кредита, на оценку жилья и страховку, за открытие и ведение ссудного счета, перевод денег из банка в банк, услуги нотариуса и риелтора (5-7% от стоимости квартиры). Да, еще понадобится справка из психоневрологического диспансера...
В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут поднять стоимость жилья еще на $5-10 тысяч.
Если после всех процедур Вам удалось не только вселиться в новую квартиру, но еще и сохранить физическое и психическое здоровье, то до полного погашения кредита не стоит забывать о судьбе заемщиков, которым так и не удалось расплатиться за свои ипотечные метры.
Нет, в долговую яму сегодня никого не бросают. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ гласит, что в случае невозврата кредита жилье может быть продано, а должник выселен. Конкретные условия, при которых потеря квартиры станет реальностью, определяются банком и прописаны в договоре об ипотеке. Если такого пункта нет, то применяется статья 50 Закона "Об ипотеке". По ней вынудить банк пойти на крайние меры может нарушение сроков внесения платежей по кредиту более трех раз в течение года. Банк должен обратиться в суд, по решению которого квартиру продадут с публичных торгов. Но по просьбе должника суд вправе дать отсрочку на продажу жилья до одного года.
Если уж, что называется, "прижало", ни в коем случае не пытайтесь уклоняться от обязательств. Банк подаст в суд, а после вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов судебные приставы опишут ценности, находящееся в квартире, а само жилье уйдет с торгов.
Страшно? Поэтому лучше уж прийти в свой банк и покаяться. Вполне возможно получить отсрочку на некоторое время, а может быть график платежей (в качестве исключения) сделают более растянутым. Банки предпочитают улаживать конфликты полюбовно, а очень низкий процент "несчастных случаев" объясняется как раз высоким уровнем требований, предъявляемых к кандидатуре заемщика на старте.
Тем не менее, в черный список должников лучше не попадать. "Очевидцы" утверждают, что, оказавшись в нем раз, репутацию можно испортить навсегда. Даже если долг погасить.
Дайте мне кредит на Тенерифе!
Жизнь, как известно, не стоит на месте, и тем, кто старается "соответствовать", дарит больше возможностей. "Прекрасное далеко" теперь тоже можно купить в кредит. Возможность получения ипотечного кредита заграницей, хотя и кажется экзотикой, но в ближайшее время наверняка будет приобретать все большую популярность среди желающих отдохнуть от родной страны. Надо сказать, отдохнуть есть от чего.
Хотите квартиру или бунгало в Испании? Добро пожаловать! Ипотека на родине Пикассо и Сервантеса существенно ближе "к народу". И не только к испанцам, но и к нашим согражданам.
Корриды с местными бюрократами не будет. Для получения ипотечного кредита потребуются только нотариально заверенные копия загранпаспорта, документ, удостоверяющий доходы гражданина за год (налоговая декларация или справка 2-НДФЛ) и выписка со счета в испанском банке.
В Англии и Франции оформить ипотеку несколько сложнее. Заемщик должен жить, работать и иметь свой бизнес в той стране, где он хочет приобрести недвижимость.
В Австрии прежде чем приобрести квартиру необходимо прожить больше трех лет. Благоразумная Швейцария вообще запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. Ну и не очень-то хотелось, поедем в Барселону.
И все таки она вертится!
Ипотека была, есть и будет. И деваться нам некуда. Сумасшедший рост цен на жилые метры в столице и регионах привел к тому, что одним махом выложить сумму на квартиру под силу лишь тем счастливцам, у которых вопрос с жильем уже давно не требует особого внимания. Всем остальным (а это 77% жителей России, нуждающихся в улучшении жилищных условий) придется выбирать между ипотекой и ожиданием чуда.
Конечно, российской ипотеке еще далеко до западного образца. "Новые известия", приводя данные Института комплексных социальных исследований (ИКСИ) РАН, пишут о том, что в России только 1,5% населения пользуются ипотечными кредитами. Для сравнения: в странах Западной Европы до 70% населения живут в домах и квартирах, купленных в кредит, в США - около 50%.
Ничего удивительного в этом нет. В большинстве западных стран ипотечный кредит может получить тот, кто сумел накопить 3-5% от стоимости квартиры, и при этом идет активная борьба за снижение этого процента. Трудно сказать, сколько времени россиянам придется мириться с тем, что проценты по ипотечному кредиту в нашей стране составляют 10-11% в валюте и 12-14% в рублях в год, в то время как за границей - максимум 8%.
В прошлом году кредиты на жилье подешевели на 1,5-2%. Это, безусловно, радует. Но, несмотря на то что в одобренная правительством "Концепция рефинансирования ипотечного кредитования" гласит, что в 2008 г. ставка по ипотечным кредитам должна снизиться до 10%, а в 2010 году - до 8%, по оценкам экспертов, на этом все остановится и в ближайшее время снижения не будет. Оптимисты, впрочем, могут пропустить в данном абзаце все, кроме слов председателя Госдумы Бориса Грызлова, который заявлял, что можно ожидать снижения ставки до 6,5% в рублях уже к 2008 г.
Так суждено ли нашему поколению увидеть ипотеку с "человеческим лицом"? Возможно. Банков на ипотечном рынке с каждым годом становится все больше, и конкуренция делает свое дело, хотя и не так быстро, как этого хотелось.
Как пишет "Коммерсантъ", в 2005 г. ипотечные банки вышли на рекорд, выдав населению вдвое больше кредитов, чем в 2004 г.,- почти $3 млрд.
Набирает популярность "ипотека новостроек". Все чаще люди берут кредиты на приобретение не вторичной, а новой квартиры. В этом случае, правда, кредиторы требуют предоставить им пакет документов, подтверждающий, что строительная компания, услугами которой вы хотели бы воспользоваться, возводит дом на законном основании (полно и тех, кто строит дома без него). Появилась возможность оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости.
Растут сроки выдачи кредита. Еще недавно банки предлагали кредиты максимум на 10-15 лет, а с осени прошлого года для заемщиков не новость кредиты уже на 25-30 лет.
Снижаются первоначальные взносы. С 20-30% им удалось "упасть" до 10-20%. Уже появились банки, готовые предоставить кредиты под залог имеющегося жилья, не заставляя заемщика выплачивать первоначальный взнос. Конечно, банк не даст 100% стоимости заложенной квартиры (максимум 70%), к тому же недвижимость, скажем, в Саратове не привлечет московский банк: квартира должна находиться в том же городе, что и банк-кредитор.
В некоторых банках значительно короче стал перечень документов, запрашиваемых у потенциального заемщика. Многие московские банки перестали требовать у своих клиентов постоянную регистрацию в Москве и даже российское гражданство. Увеличился и предельный возраст заемщиков. Ряд известных банков поднял планку до 75 лет. Это значит, что сорокалетние жители России тоже не останутся за бортом ипотеки.
Нынешней осенью на ипотечном рынке появятся "первые ласточки" - банки, выдающие кредит на покупку комнат в коммуналках.
К сожалению, до сегодняшнего дня в России практически не распространена ипотека коммерческой недвижимости. Возможно, у банков нашлось бы немало заемщиков, желающих купить офис. Но сами банки вводить новую услугу не спешат, потому как сомневаются, что данное направление принесет большие прибыли.
К концу 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов должен увеличиться до 108-110 млрд рублей. Об этом заявил первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев на совещании по вопросам участия российских кредитных организаций в реализации национальных проектов.
В национальном проекте "Доступное и комфортное жилье гражданам России" в числе приоритетных направлений заявлено повышение уровня доверия населения к ипотеке. Формирование нового менталитета, "снятие страха перед жизнью в кредит" должно, по мнению специалистов, реализовываться как отдельная программа. Для популяризации предлагается организовывать общенациональные и региональные выставки, call-центры, выпускать информационно-разъяснительные передачи, рекламные ролики, публиковать материалы в прессе, а также создавать ипотечные бренды.
Все полнее становятся воды ипотечной реки, разливающейся по просторам нашей страны. И уже не далек тот день, когда ее стремительные потоки напоят сухую землю российского рынка недвижимости и всех страждущих. Будем надеяться, что никто не будет, как пятьдесят лет назад, поворачивать ее русло вспять. А плавать в этой реке мы научимся... Не впервой.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
