Создается впечатление, что все СНГ взялось проверить рекламный слоган ранних 90-х: "Московская недвижимость - всегда в цене". Столичный рынок жилья взвинчен до предела. Спрос как минимум вдвое превышает предложение, новые квартиры мгновенно раскупаются уже на стадии закладки фундамента.
Заоблачные цены на рынке жилья, низкие зарплаты, высокие проценты по кредиту - все это не способствует развитию ипотеки как в России, так и на просторах СНГ.
Киев занял "почетное" 21-е место среди самых дорогих городов мира
Киев в своем стремлении догнать Москву перенимает самое худшее, и цены на жилье в этой "гонке с преследованием" находятся не на последнем месте. Украинский рынок недвижимости продолжают подогревать спекулянты, инвестирующие в рынок жилья в надежде на бесконечный рост и получение сверхприбылей.
В последнее время столица Украины стала занимать ведущие места в весьма сомнительных первенствах. Например, перепрыгнув через десятки ступенек вверх, Киев занял "почетное" 21-е место среди самых дорогих городов мира. И неважно, что первое место в списке - за Москвой. В российской столице ведь и средний заработок около $1 тысячи, да и нефти в России качать не перекачать. Заработки в Киеве гораздо скромнее (около $300 в месяц), однако жилье в украинской столице почти по $2 тысячи за кв.м народ скупает чуть ли не на стадии строительства.
По словам экспертов, традиционная летняя дрема киевского рынка недвижимости закончилась в самом начале августа. Количество заявок на покупку, просмотров и сделок стало расти с каждым днем на фоне интенсивного роста цен практически во всех сегментах рынка.
Нельзя сбрасывать со счетов существенный фактор, определяющий расстановку сил на украинском рынке недвижимости на последующие пять лет - выборы. Закончились масштабные политические дрязги, создано парламентское большинство, преодолен политический кризис и сформировано правительство. И пока неважно какое оно, "оранжевое","бело-синее" или в крапинку. Пока важен сам факт. Продавцы и покупатели поверили, что с приходом правительства Виктора Януковича на киевском рынке недвижимости появятся дополнительные деньги и спрос возрастет.
Вне всякого сомнения рынок недвижимости в Киеве, так же как и в Москве, как говорится, "перекуплен" и может обвалиться в любой момент, но цены продолжают расти, все новые и новые покупатели вступают в опасную игру, надеясь, что в последний момент им удастся выскочить из-под обломков падающих финансово-строительных пирамид.
Покупатель
Количество строительных кранов в городе свидетельствует о спросе на недвижимость
Кто же он, среднестатистический инвестор, непрерывно создающий спрос на рынке жилья и упорно толкающий цену на кв.м вверх? Так же как и в Москве, в случае с Киевом это не коренной житель столицы. В киевских агентствах недвижимости указывают на две категории покупателей, от которых стало поступать больше заявок.
В частности, существенно увеличилось количество селян, продавших свои земельные участки, чтобы на вырученные деньги приобрести жилье в Киеве. Риелторы так комментируют ситуацию: "Сельские дома с приусадебными участками они продают на вполне законных основаниях. Де-факто продают и земельные паи. Поскольку законом это пока запрещено, то юридически продажу не оформляют, а дают расписки об обязательствах и получении средств, например, в долг".
Увеличилось количество заявок на покупку киевских квартир и со стороны бывших соотечественников, переселившихся на Ближний Восток. В связи с напряженной ситуацией активизировались миграционные процессы в Украину: люди перебираются поближе к родственникам.
На украинском рынке недвижимости велика доля инвестиций с целью обогащения. И дело не в том, что в других видах бизнеса значительно снизилась рентабельность. Просто для отдачи приходится прикладывать массу усилий. Вместо этого можно вложить средства в рынок недвижимости и заработать такую же или вдвое большую сумму за более короткое время и, что самое главное, не особо себя утруждая.
Ипотечный рынок
Ну а что же простой среднестатистический киевлянин, как быть ему? Да так же, как и простому среднестатистическому москвичу. Ждать, надеяться и верить в чудо-ипотеку.
Цены за 1 кв.м в центре города достигают $ 2 000
По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), в 2005 году объем ипотечных кредитов, предоставленных коммерческими банками, вырос с 3 млрд грн. до 10,6 млрд грн. Однако столь стремительные темпы роста объясняются прежде всего недостаточной развитостью данного рынка. Взор банкиров обратился к рынку жилых кредитов совсем недавно. По словам Сергея Волкова, исполнительного директора УНИА, портфель ипотечных кредитов коммерческих банков в Украине составляет менее 2% ВВП, тогда как в развивающихся странах - 20%, а в странах Европы - от 30 до 40% ВВП. Объем обеспеченных ипотекой кредитов - 4,5 млрд грн., а это всего 2% от общего кредитного портфеля банков.
Структура ипотечного рынка в стране выглядит следующим образом: промышленная и коммерческая ипотека занимает более 70%, остальное приходится на долю жилищной ипотеки. В США жилищная ипотека занимает 74% рынка, а коммерческая - 22%.
Из 159 банков, которые функционируют на данный момент в Украине, на рынке ипотечного кредитования работает 35, причем рынок остается очень концентрированным. Если на первые десять банков приходится 85% рынка ипотеки, то на первые пять - более 65%, а первые 15 банков - это более 92,2% рынка.
Основные операторы рынка ипотечного кредитования - Укрсоцбанк, УкрСиббанк, "Аваль", ПриватБанк, Правэкс-Банк, "Надра", Проминвестбанк, "ФОРУМ", Имэксбанк, Укрэксимбанк, Райффайзенбанк.
Средние ставки по кредитам, по данным УНИА, в 2005 году снизились на 3-4% в гривне и на 2,5-3% в иностранной валюте. На сегодня ставки по ипотечным кредитам одни из самых низких в банковских портфелях и находятся на уровне 17-19% в гривне и 10,5-15% в иностранной валюте.
Перспективы жилья и рынка ипотеки
Каковы перспективы жилья и рынка ипотеки? Вдохновляет опыт наших соседей: Чехии, Словакии, Польши, Венгрии, стран Балтии. Там за последние 10 лет ипотечный рынок прибавляет в среднем по 30-40% в год. И через десять лет после бума начала 90-х рынок ипотечных банковских услуг остается самым быстрорастущим. Потенциал очень велик. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. В Украине же этот показатель к концу прошлого года лишь немногим превышал 2,5%.
Перспектива на ближайшие годы - это как минимум десятикратный прирост.
В первую очередь это понимают в иностранных финансовых холдингах, пришедших в Украину с целью завоевания, в том числе и рынка ипотеки. Следует ожидать не просто стремительного заполнения относительно свободных "ипотечных" ниш, а настоящей конкурентной битвы за клиентов на рынке ипотеки.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
