В условиях стремительного роста цен на недвижимость многие москвичи в качестве единственного решения жилищного вопроса видят ипотеку. Однако, по данным опросов, лишь 15% жителей столицы могут позволить себе взять кредит. Кто эти люди и что делать остальным? Ответить на эти вопросы мы попросили председателя совета директоров Русского Ипотечного Банка Алексея Гурьянова.
Алексей Гурьянов, председатель совета директоров Русского Ипотечного Банка
Алексей, по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, самым насущным для россиян остается квартирный вопрос. 78% респондентов оценили свою жилищную ситуацию как "плохую" или "очень плохую". Они считают, что несмотря на развитие социальных программ недвижимость по-прежнему недоступна. Что вы думаете по этому поводу?
Зарплаты растут, но, к сожалению, не так быстро, как цены на недвижимость. Стоимость жилья с прошлого года увеличилась на 150-170%. В Москве эта ситуация лишила большинство людей со средними доходами возможности приобрести жилье.
До принятия закона №214 "О долевом строительстве" 40% новостроек распределялись по различным социальным программам. Сейчас социального жилья становится все меньше и меньше. И это несмотря на активное строительство новых домов на месте ветхого жилья, идущего под снос.
Какой выход можно найти из этой ситуации?
Москвичи все пристальней присматриваются к Подмосковью, ведь цены там существенно ниже столичных. В Москве типовая квартира оценивается минимум в $150 тысяч. А в области еще можно приобрести жилье по $1200-1500 за кв.м. Недавно открылся региональный регистрационный центр, и проблем с проведением сделок и их юридическим оформлением уже не возникает. Многие намеренно уезжают из столицы: за МКАД экологическая обстановка гораздо лучше.
Москва развивается по европейской модели, где центр - это престижный и дорогой район. Поэтому доступное жилье будет отодвигаться все дальше за МКАД.
Иными словами, невозможно стать собственником недвижимости в Москве без значительных накоплений и высокой зарплаты?
К сожалению, да. Если раньше ипотечный кредит на однокомнатную квартиру в спальном районе мог получить человек с доходом в $1,3 тысячи, то теперь зарплата должна составлять не менее $2,2 тысяч.
И кто же обращается за ипотекой?
Большинство клиентов ипотечных банков - это молодые люди лет тридцати, имеющие хорошее образование и работающие в средних или крупных компаниях в основном на менеджерских позициях. Многие из них приезжают из регионов. Такие, как правило, некоторое время живут на съемных квартирах и копят средства для первого взноса (от 10% стоимости квартиры). А потом берут ипотечный кредит.
Вообще молодые профессионалы - самая интересная для нас категория заемщиков. Они перспективны: в будущем будут больше получать и, расплатившись с банком, снова придут к нам за кредитом на лучшую квартиру. Поэтому мы даже снизили минимальный возраст заемщика с 22 до 21 года.
Есть мнение, что большинство покупателей приобретают недвижимость, чтобы вложить свободные средства. И это является чуть ли не главной причиной бурного роста цен. Вы согласны с этим утверждением?
Нет. По нашим расчетам, 90% граждан покупают жилье именно для проживания. Так что дело не в этом. Просто страна богатеет и практически каждый человек, заработавший достаточное количество денег, стремится купить квартиру в Москве. Многие приобретают жилье для своих детей, родственников.
Аналитики подсчитали, что всего 5-6% от общего числа сделок совершается при помощи ипотеки. Все остальное - живые деньги. Откуда они?
Прежде всего - нефть. Цена за баррель уже давно перевалила отметку в $60 и ниже скорее всего не станет. Наша страна от этого только выигрывает. Активно развивается торговля. Посмотрите, какое количество супермаркетов в Москве. В крупных городах они тоже есть. Значительную часть рынка занимает сфера услуг, производство, сельское хозяйство.
Тогда почему люди вкладывают деньги именно в недвижимость, а не в "сферу услуг"?
Можно играть на фондовом рынке. Но если не знаешь правил - потеряешь деньги. Можно инвестировать средства в какой-нибудь привлекательный проект или паевой инвестиционный фонд. Но дело в том, что далеко не все знают и понимают, как это делать. Есть еще вариант - положить накопления на депозит, но банкам люди по-прежнему не доверяют. Поэтому когда у людей появляются деньги, они сначала улучшают свои жилищные условия, а потом покупают дополнительное жилье. Просто недвижимость - самый понятный для большинства объект инвестирования.
Каким образом решают квартирный вопрос москвичи?
Большинство москвичей становятся собственниками жилья в результате приватизации, и проблема улучшения жилищных условий возникает в основном при увеличении семьи. Самый популярный способ для этого - совершить альтернативную сделку - продать свою квартиру и, добавив определенную сумму (накопления или ипотечный кредит), купить жилье большей площади.
Как именно проводятся альтернативные сделки с использованием ипотеки?
Для начала клиент оценивает стоимость принадлежащего ему жилья. Для этого обычно приглашают независимые оценщики. Например, имеющаяся квартира стоит $300 тысяч. И если позволяют доходы клиента, мы выдаем ему кредит на $400 тысяч. На эти деньги клиент приобретает новую квартиру и переезжает в нее. Затем выписывается из старой квартиры и прописывается в новую, это относится ко всем членам семьи, в том числе и к детям. В течение полугода у заемщика есть время продать старое жилье. Причем на этот срок он может не платить аннуитетные (ежемесячные) платежи.
Они выплачиваются начиная с 7-го месяца пользования кредитом. В этой программе есть и еще один важный плюс: стоимость квартиры возрастает, и через полгода клиент имеет возможность продать ее на более выгодных условиях.
Количество "серых" зарплат снижается, однако людей, получающих деньги в конвертах, по-прежнему достаточно. Вы не отказываете в займе таким клиентам?
Не буду скрывать, это достаточно сложный случай. В таких ситуациях мы, прежде всего, смотрим досье человека: где он учился, где работал, сколько он стоит на рынке труда и каковы перспективы его профессионального роста.
Насколько мне известно, Русский Ипотечный Банк снизил ставки по ипотечному кредиту.
Какова причина снижения?
Очень большая конкуренция. На рынке идет настоящая война за заемщиков. Если в прошлом году в секторе ипотечного кредитования работали в общей сложности 20-30 банков, то в этом году их количество возросло до 70. Мы решили снизить процентные ставки по кредитам, и теперь на срок от 1 года до 5 лет они составляют 9,75% годовых по кредитам в долларах США и 10,75% годовых по кредитам в рублях. Но это не единственное изменение. У многих наших клиентов возникали проблемы с первоначальным взносом. Мы пошли им навстречу и снизили его до 10% от стоимости квартиры. Сегодня это минимальная ставка по Москве.
Как рост цен отразился на количестве ипотечных сделок?
С начала этого года сделок заключается меньше, поскольку предложение квартир сократилось. Если в январе 2005 года в ежедневном списке продаж на вторичном рынке числилось порядка 25 тысяч квартир, то в январе этого года их было около 18 тысяч, то есть на треть меньше. Уже в августе разница составляла около 10%. Как видим, ситуация медленно, но улучшается.
Сколько времени сегодня уходит на поиск подходящей квартиры?
Клиент, получивший "добро" на кредит, в среднем занимается поиском жилья три месяца. Но я полагаю, уже в начале осени начнет реализовываться "отложенное" предложение. Те, кто хотели продать жилье в январе, не сделали этого из-за быстрого роста цен, который составлял 5-7% в неделю. Сейчас ситуация меняется, и стоимость квартир увеличивается на 1-2% в неделю. И вполне возможно, что в скором времени будет всплеск предложений.
Дайте совет, что в данной ситуации делать москвичам: покупать жилье или продавать его?
Цены на недвижимость будут расти и дальше. И не только в Москве, но и во всех крупных городах. Доходы населения увеличиваются, и падения или остановки роста цен, по моим ощущениям, как минимум до 2010 года ждать не приходится. Следует учесть и то, что растет стоимость материалов и строительных работ, дорожают электроэнергия и бензин. А деньги, наоборот, дешевеют. Сегодня за современный компьютер вы заплатите всего тысячу долларов, тогда как несколько лет назад новинка обошлась бы много дороже. Конечно, это отдельная категория товаров. Но если взять любой актив, например, ту же недвижимость, то можно понять, насколько ниже была его стоимость даже пару лет назад.
Мы живем в стране, которая находится на начальном этапе экономического развития. И цены, причем не только на недвижимость, будут расти. Я считаю, что если есть возможность, квартиру нужно покупать.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
