В 2001 году 29-летний инженер сотовой связи Сергей Пузанков приехал в Москву и, как и многие, жил на съемной квартире. Однако примерно полтора года назад он задумался об ипотеке. И вот что из этого получилось.
Иногда суммы, которые показывают ипотечные калькуляторы, не сходятся с теми, которые могут выдать банки
Сергей: Точно уже не помню, но где-то полтора года назад я подумал о том, чтобы взять ипотечный кредит. Правда, на тот момент у меня не было возможности сделать это. Ведь банки в первую очередь смотрят, какая у человека зарплата, трудоспособен ли он, сможет ли выплатить долг. А моей зарплаты было недостаточно, да и денег для первого взноса не было. Я стал копить, а родители взялись мне помочь. Они решили продать свою квартиру и купить другую, меньшей площади, а оставшиеся деньги отдать мне. Так мы собрали нужную для первоначального взноса сумму.
Сергей оформлял ипотечный кредит в мае 2006 года, и на тот момент еще не знал, что уже через месяц "Банк Москвы" пойдет на беспрецедентную акцию и откажется от первоначального взноса.
Сергей: Все меняется, и ждать лучших времен можно до бесконечности. Сейчас уже появились программы в нескольких банках, где первоначальный взнос не нужен. Но, как правило, в этом случае банк дает два кредита: первый - ипотечный, второй - на первоначальный взнос, который ты обязан погасить еще раньше. Бывает и так, что кредит дают вообще без первоначального взноса, но под залог существующего жилья. Если, конечно, оно есть.
Поначалу Сергей планировал, что потратит кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Но потом его планы изменились.
Сергей: Изначально я хотел купить квартиру на вторичном рынке: меня насторожили сюжеты, показанные по телевидению, где рассказывалось, как "кидают" людей, которые покупают новую недвижимость. В Интернете я читал аналитику про рынок недвижимости. Понял, что вторичное жилье по ипотеке взять тяжело, так как большинство сделок здесь - альтернативные. Как правило, происходит следующее. Человек продающий квартиру хочет разменять ее (скажем, двухкомнатную на трехкомнатную с какой-то доплатой), ждет, пока появятся подходящие варианты. За это время на его квартиру выстраивается целая очередь. Кроме того, новое жилье лучше, чем вторичное. Подсчитав примерную сумму, на которую я мог позволить себе купить квартиру, я понял, что из "вторички" это может быть только что-то "маленькое и старенькое".
Изучая хитрости и премудрости рынка, Сергей не забывал откладывать деньги в копилку. Наконец у него накопилась необходимая сумма, с которой нестыдно было придти в банк. Теперь перед Сергеем встал вопрос, в какой именно.
Сергей: Перед тем как выбрать банк я хорошенько изучил информацию, представленную на специализированных интернет-сайтах. На страничке практически каждого банка, который дает ипотеку, есть ипотечный калькулятор. Вносишь данные: зарплату, на сколько лет хочешь взять кредит, процентную ставку, и сайт выдает "вы можете взять кредит на такую-то сумму" и "первоначальный взнос должен быть не меньше такой-то суммы". Максимальная сумма кредита зависит от уровня зарплаты. Я смотрел, считал, прикидывал, и выяснил, что мне больше всего подходит "Абсолют Банк".
Однако виртуальный мир отличается от реального. Иногда суммы, которые показывают ипотечные калькуляторы, не сходятся с теми, которые могут выдать банки. Кроме того, каждый из кредиторов устанавливает свои ограничения.
Доверяй, но проверяй: Сергей часто приезжает посмотреть на стройку
Сергей: Перед тем как написать заявку на кредит я все-таки решил походить по банкам и все проверить "на местах". В первую очередь я зашел в "Банк Москвы", причем нацелившись на "вторичку". Получалось, что суммы, которую я высчитал на ипотечном калькуляторе на их сайте, хватало. Но в результате, поговорив с консультантом банка, я узнал, что мне могут дать гораздо меньше денег, чем я думал. Если у клиента на руках менее 30% стоимости квартиры, то процентная ставка по кредиту на 1% больше. Этого я не учел, когда делал расчет. У "Росбанка" ограничение такое: они дают кредит только под объекты, которые строит СУ-155. У меня возникло такое впечатление, что когда строится какой-то новый дом, то его кредитует несколько банков.
Рынок я изучал самостоятельно. Не обращался ни к риелторам, ни к ипотечным брокерам. А когда получил одобрение банка на получение кредита, стал звонить в крупные агентства "МИАН", "МИЭЛЬ". Но от их услуг пришлось отказаться. Варианты, которые они предлагали под кредит "Абсолют Банка", были слишком дорогими. То же самое и с другими крупными агентствами - "ИНКОМ-Недвижимость", "БЕСТ-Недвижимость".
Сергей отказался от услуг агентов, и сам подбирал недвижимость. Если с банком Пузанков определился почти сразу, то подыскать подходящий вариант жилья оказалось не так-то просто.
Сергей: Есть два варианта развития событий: либо сначала получить согласие банка на выдачу кредита, а потом искать жилье, либо найти квартиру, а затем подбирать банк.
Я написал заявку в "Абсолют Банк", посчитав их условия оптимальными. Естественно, кредит я просил на максимально возможную сумму. При расчетах у меня получилось около $44 700. Девушка-консультант сказала "пишите 45 тысяч". В общем, банки округляют. Прошло примерно полторы недели, мне позвонил менеджер банка и сообщил, что "кредит одобрен". В выходные, чтобы не терять времени, поехал в Подмосковье искать варианты.
В своих поисках я столкнулся с определенными трудностями. Банк не скрывал, что пойдет только на трехстороннюю сделку. Как оказалось, большинство застройщиков на такие сделки почему-то не идут. Это и стало главной проблемой: кредит одобрен, условия обговорены, а застройщик затягивает с оформлением документов.
Но не только трехсторонняя сделка мешала завершению дела. Как оказалось, некоторые застройщики в Подмосковье не имеют необходимых для начала строительства документов.
Сергей: Я съездил в Сходню. Там мне понравился один вариант. Недалеко от железнодорожной станции, и электричка до центра Москвы идет всего 40 минут. Банк требовал, чтобы дом, в котором я покупаю квартиру, был построен не менее чем на 40%. Прибегаю в банк и говорю: "нашел вариант". Мне отвечают: "мы проводили аудит на этом объекте, он не подходит". - "А почему?" - "Там до сих пор нет разрешения на строительство". Я был шокирован!
Я стал обзванивать застройщиков. Получалось так: все условия выполняются, а строители трехстороннюю сделку не заключают. Или банк проверяет застройщика и оказывается, что у них какие-то документы не в порядке. Либо так: все одобряют, но там только дорогие квартиры остались, которые я не могу купить. Я впал в отчаяние. Но в конце недели мне позвонила менеджер банка и сказала, что у них появилось еще несколько объектов. Она назвала четыре, которые находились в Подмосковье. Я съездил, посмотрел. На мое счастье нашелся подходящий вариант, под Люберцами, в пятиэтажном кирпичном доме.
При бронировании составляется договор. В нем оговаривается, что я плачу определенную сумму (несколько десятков тысяч рублей) и позже, когда заключается сделка, деньги за бронирование идут в счет оплаты стоимости квартиры. Кроме того, что выбранная квартира бронируется на срок до двух недель, ее цена уже не меняется. Сделка прошла нормально. Позже я пришел заключать договор о привлечении денежных средств на строительство, проще говоря, договор на инвестирование. И в тот же день узнал, что цена поднялась буквально через несколько часов после того, как я забронировал квартиру.
На этом эпопея с ипотечным кредитом не закончилась. Прежде чем заключить договор, необходимо еще получить документы от страховой компании.
Сергей: Банки не страхуют жилье, это должен делать тот, кто его покупает. Но так как дом еще не построен, заемщик должен застраховать жизнь, потерю трудоспособности. А после того, как дом сдан, нужно страховать и квартиру. Так и пришлось сделать.
Сергей рискнул и теперь время от времени заглядывает на объект чтобы проверить, как продвигается строительство. Пока до хлопот, связанных с переездом, еще далеко, Пузанков решает другие проблемы. Его расходы увеличились, ведь каждый месяц он обязан относить в банк определенную сумму.
А у соседей дом практически готов
Сергей: Я взял кредит на 20 лет. Страшновато, конечно, но что делать? Поначалу, когда пошли первые выплаты, я почувствовал неудобства - денег не хватало. Значительную часть зарплаты приходилось отдавать. Естественно я знал, какую сумму буду выплачивать ежемесячно. Банк предоставил все расчеты. Я стал задумываться: а не начать ли искать другую работу? Но все сложилось удачно. Начальство было в курсе, что я взял кредит, и мне подняли зарплату. Поняли, наверное, что мне тяжело, и терять специалиста не захотели.
Насколько ипотечная сделка оказалась выгодной, Сергея сейчас не беспокоит. Но все же время от времени Пузанков просматривает сайты застройщика и банка.
Сергей: С момента подачи заявки в банк до завершения сделки прошло чуть больше
3-х недель. А если учесть с какой быстротой растут цены на недвижимость, то я не прогадал. Однако из-за того, что я брал кредит в долларах, был момент, который заставил меня поволноваться. Могла возникнуть такая ситуация, что при колебании курса доллара, скажем, копеек на 10, мне бы не хватило кредита. Поэтому за курсом доллара я следил неустанно.
Теперь Сергей исправно выплачивает деньги банку и дожидается, когда построят дом. Скоро на него навалятся хозяйственные проблемы, связанные с обустройством новой квартиры. Пока Пузанков не чувствует себя собственником, но уверенность в будущем у него появилась.
Сергей: В ипотеке нет ничего страшного. У нас в отделе три человека взяли ипотечный кредит. В Пензе мои знакомые тоже купили жилье по ипотеке. Хочу посоветовать тем, кто собирается брать ипотечный кредит, не зацикливаться на том, сколько денег в итоге они отдадут банку. Жадность в этом деле - не лучший помощник. Хотелось бы поблагодарить родителей за поддержку. Их содействие имело огромное значение. И речь здесь не только о деньгах. Просто благодаря их помощи я не пал духом.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
