Время - отличный способ добывать деньги. И если количество накопленных монет уже позволяет не думать о хлебе насущном, пора заставлять эти деньги работать. По своей увлекательности этот процесс не уступает азартным играм. На игровом поле рынка недвижимости можно рассчитывать на большой куш, если умеешь грамотно делать ставки.
Тюльпановые луковицы и доходные дома
В России нельзя доверять ни "чулку", ни банковским вкладам, а значит, нужно искать другие способы вложения средств
История инвестиций, то есть финансовых вкладов с целью приумножения средств в будущем, далеко не нова. Перечислить все эпизоды и действующих лиц, оставивших следы на плодородной инвестиционной ниве, вряд ли возможно, но одним из ярких представителей, несомненно, является шотландец Джон Ло (1671-1729). Этот авантюрист, отстаивавший идею проведения экономической политики Соединенного Королевства через государственные банки, учредил в 1716 г. в Париже Всеобщий банк и начал размещать средства в промышленности и торговле под весьма умеренный процент, что не только послужило на пользу Англии, но и оживило экономику Франции.
Другой именитый шотландец, "отец экономической науки" Адам Смит в 1776 г. представил миру свой знаменитый пятитомник "Исследование о природе и причинах богатства народов", в котором детально изложил концепцию инвестиционного банка.
После смерти Смита его идеи нашли последователей в Голландии, где один профессор ботаники продал в Лейден партию семян очень необычных цветов. За 10 последующих лет тюльпаны стали столь же популярным объектом капиталовложений, сколь и дороги. Цены на них выросли в тысячи раз. Люди скупали драгоценные луковицы, закладывая дома и участки, и хотя "тюльпаномания" в итоге потерпела крах, она завоевала свое место в истории.
В царской России одним из выгоднейших способов инвестирования было возведение так называемых "доходных домов". Квартиры в них сдавались внаем горожанам: чиновникам, интеллигенции, ремесленникам - и тем самым приносили своим владельцам изрядные доходы.
В Петербурге и Москве в XVII-XIX вв. "доходные дома" росли как грибы после дождя - состоятельные люди в России были всегда. Акционерные общества, кооперативные товарищества и богатые частники - купцы и вельможи - закупали под застройку "доходными домами" целые кварталы. Московские и петербургские власти не только поощряли подобные проекты, но и, следуя западному опыту, вкладывали муниципальные средства в мощение улиц, прокладку водопровода и т.д. Благоустроенные участки, выросшие в цене, продавались или сдавались в аренду, а выручка с лихвой покрывала затраты.
Череда революций, войн и потрясений откинула Россию на много лет назад. Относительная оттепель на рынке инвестиций наступила лишь в 1987 г., когда разрешили создавать совместные предприятия. В 1990 г. появился Указ "Об иностранных инвестициях в СССР".
Впрочем, события последующих десяти лет показали, что в России нельзя доверять ни "чулку", ни банковским вкладам, а значит, нужно искать другие способы вложения средств.
Добро пожаловать, или...
Быть капиталистом в современной России нестыдно и приятно. Быть инвестором ко всему прочему еще и увлекательно, потому что только большая игра на большие деньги заставляет почувствовать, как адреналин кипит в крови. А кто не рискует...
Итак, самое простое, что может сделать начинающий инвестор, - это вложить деньги в банк и получать проценты. Риск минимален, но и доходность большой не будет - это сегодня даже двоечнику ясно.
Для красивого входа на финансовый рынок (валютный, рынок простых ценных бумаг или срочных контрактов) от инвестора потребуются специальные навыки и знания. Есть? Значит, все в порядке: можете самостоятельно принимать решения относительно состава портфеля, сроков вложений, контролировать риски и в случае чего отозвать часть средств. Правда, придется нести расходы по обслуживанию торгового счета, заключению сделок, за доступ к торговому терминалу, да и про налоги забывать не следует.
На 10 и более лет специалисты советуют вкладывать средства в акции, металлические счета и венчурные фонды. А также не забывать о формах коллективных инвестиций - паевых инвестиционных фондах (ПИФ). Активы ПИФа находятся в коллективной собственности всех пайщиков, а отдельному инвестору принадлежит только некоторая доля - пай в этом капитале. Если управляющая компания грамотно инвестирует доверенные ей средства, то стоимость имущества ПИФа, то есть совокупная стоимость внесенных денежных средств, возрастает, увеличивая доход пайщика. Неразумное управление инвестиционным портфелем влечет падение стоимости инвестиций, то есть убытки.
Эксперты уверенно называют ПИФ одним из самых надежных и динамично развивающихся финансовых инструментов, который эффективно решает главную задачу - привлечение средств.
Альтернативой ПИФам может стать инвестирование в общие фонды банковского управления (ОФБУ). Они похожи по своему механизму на ПИФы, но в отличие от них могут зарабатывать не только на растущем, но и на падающем рынке.
И все же многие инвесторы предпочитают рынок недвижимости фондовому. Квадратные метры так просто не обесцениваются и не исчезают - на то она и недвижимость.
Гражданин инвестор
Так кто же он, инвестор нашего времени, вкладывающий свои деньги и время в кубики из стекла и бетона? Единый собирательный образ этого фигуранта на рынке недвижимости сегодня вряд ли можно составить. Им может быть как крупный банк, страховая компания или корпорация, стоящая порой вдалеке от рынка недвижимости, так и частник - представитель среднего бизнеса или высокооплачиваемый служащий, который ищет возможности для вложений с целью извлечения прибыли.
Специалисты корректно делят инвесторов на крупных, средних и мелких. Дальнейшая классификация (государственный, муниципальный, частный и т.д.) зависит скорее от суммарного объема инвестиций за достаточно продолжительный период времени.
Заокеанский инвестор - фигура на нашем рынке недвижимости особая. Денег у него достаточно, но понять загадочную русскую душу он так до сих пор и не смог, а потому в общении с нашими соотечественниками по привычке проявляет осторожность, главной причиной которой была и остается нестабильность в стране.
Иностранцы сетуют на то, что в России сохраняется опасность негативных перемен в политике, экономике и праве, и заявляют, что не будут брать на себя риски, которые они не понимают и не контролируют. Несмотря на такую настороженность со стороны иностранцев, по инвестиционному объему современная Россия занимает седьмое место среди европейских стран, а по активности роста инвестиционного рынка - первое.
Как показывает практика, вкладываться иностранные инвесторы предпочитают в коммерческую недвижимость, а, решившись на сделку, рискуют крупными суммами от $20-30 млн. Привлекает иностранцев не только Москва и Петербург, но и регионы. Особым спросом пользуются российские города-миллионники, такие как Екатеринбург или Краснодар. По данным инвестиционно-девелоперской компании "АЛУР", в 2005 г. суммарные иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России составили $750 млн.
Что нам стоит дом построить
Принятие инвестиционных решений без специальных знаний по уровню риска сопоставимо с игрой в рулетку
Резкие скачки цен на рынке недвижимости огорчают далеко не всех. Те, кто купил квартиру всего год назад, сегодня могут продать ее вдвое дороже. Частные инвесторы, несомненно, остались бы аутсайдерами этой безумной гонки цен, если бы на помощь им не пришла ипотека. По информации ряда банков, число заемщиков, использующих ипотеку для инвестиций в недвижимость, постоянно растет.
Ситуация на рынке жилой недвижимости в Москве сегодня вообще более всего напоминает психоз. Столичные квадратные метры приносят тем, кто в них вкладывает средства, от 30 до 100% дохода. Только с начала 2006 г. цены на московские квартиры, по данным экспертов, поднялись на 55-60%.
Число приезжих, которые якобы "скупают" Москву, эксперты оценивают в 20-50% от общего числа покупателей квартир. По словам Анны Маркиной, управляющего директора Международного ипотечного клуба, "регионалов" можно поделить на две группы. К первой относятся жители ресурсодобывающих регионов, покупающие квартиры в Москве, но откладывающие постоянное проживание в столице на "пенсионный возраст", ко второй можно причислить людей, приехавших в столицу из регионов несколько лет назад.
При существующем уровне цен желающих покупать жилье с целью последующей сдачи внаем находится немного. Окупаемость растягивается на годы, если только это не жилье бизнес-класса и не "элитка". Но и дорогие квартиры, как правило, приобретают для последующей продажи по более высокой цене. Подобная операция называется старым добрым словом "спекуляция". Число "спекулянтов" разные эксперты оценивают в 10-20% от общего числа покупателей квартир.
На вторичном рынке Москвы наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, с балконом, телефоном и станцией метро неподалеку. На рынке новостроек активно потребляется все. Необязательно даже вкладываться в столичную квартиру. Большой популярностью сегодня пользуются города, расположенные в 20-25 км от МКАД: Химки, Долгопрудный, Красногорск, Желездорожный, Балашиха и др.
История последних пяти лет показала, что наиболее прибыльными объектами инвестиций оставались земельные участки в ряде районов России и, в частности, в Московской области. Доходность операций по скупке и последующей перепродаже земельных участков на рынке в ряде случаев превышала за пятилетний период времени 10 000 % (!). В пересчете на среднегодовой показатель это более 150% годовых.
Очевидно, что доходность инвестиций в квадратные метры напрямую зависит от темпов роста цен на объекты недвижимости. По оценкам экспертов, сегодня вложения в офисные помещения (в зависимости от класса и расположения) приносят 11-12% дохода в год, торговая недвижимость - от 17 до 24%, гостиницы - 11-15%, склады - до 15% .
Рассчитывать на серьезный куш можно также, вложившись в строительство загородных домов. Опытные игроки без труда просчитывают, какой проект окажется действительно прибыльным, а какой нет, а вот новичкам в эту игру лучше не соваться. Инвестирование в загородную недвижимость на стадии строительства требует не только больших капиталовложений, но и умения выжидать, пока найдется достойный покупатель на объект. А это однозначно приводит к серьезному увеличению периода оборота капитала. Не стоит забывать и о необходимости в профессиональном управлении земельными ресурсами и объектами. Общая рекомендация частным инвесторам от специалистов: приобретать земельные участки и готовые дома в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой.
По данным компании Vesco Consulting, в 2006 г. быстрее всего дорожала земля в Новорижском (средний рост стоимости 30%), Калужском и Минском (25%) направлениях. Рублево-Успенское шоссе дало прирост стоимости земли на 16%, Киевское и Дмитровское - по 10%. По росту цен на 1 кв.м коттеджного жилья лидерство прочно удерживают Новорижское (36%) и Рублевское (28%).
Владельцы больших денег живут по законам больших чисел, играют в большие игры и рискуют тоже по-крупному. Поэтому начинающему инвестору нужно не только знать правила игры, просчитывать каждый шаг и обладать отличным чутьем, но и задуматься о том, сколько денег он готов потерять. Честный ответ на этот вопрос определит доходность, на которую ему следует рассчитывать.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
