Вкладывать деньги в московскую недвижимость всегда было делом прибыльным. Однако бешеный ритм столичной жизни диктует свои правила. Порой уследить за изменчивым рынком жилья мегаполиса непросто даже профессионалу.
По мнению главы московского стройкомплекса Владимира Ресина, около 70% жителей нашей страны вкладывают средства в столичную недвижимость. Правда, подсчитать точное количество инвестиционных квартир достаточно трудно, так как анализ базируется на опыте общения с клиентами или изучении перепродаж жилья.
Выгодность капиталовложений в московскую недвижимость в полной мере подтвердилась в этом году. Из-за высоких темпов роста цен инвесторы смогли получить по итогам семи месяцев 39,55% реальной рублевой доходности. Но сейчас большинство участников рынка волнует вопрос, упадут ли цены на недвижимость после такого небывалого взлета?
В октябре московский рынок уже преодолел отметку в $4 тысяч за кв.м, и дальнейшее повышение цен многим видится невозможным. Другие же, наоборот, прогнозируют рост до $6 тысяч. Доверяя подобным оптимистичным предсказаниям, некоторые инвесторы по-прежнему покупают недвижимость и придерживают имеющуюся.
С наступлением осени темпы роста цен на жилье не смогли превысить летний уровень и приблизиться к весеннему рекорду (10%-ный месячный прирост), но резкого падения цен не произошло. Темп роста в Москве стабилизировался на уровне 0,5-1% в неделю. Это примерно в два раза медленнее, чем полгода назад, и соответствует доходности в 40-50% годовых. По мнению экспертов, на рынке недвижимости начался период стагнации, что вполне закономерно - после небывалого роста цен настал период затишья. Но как скоро грянет буря, мало кто берется предсказать.
А пока с уверенностью можно говорить лишь о снижении спроса на московские квартиры, которое обусловлено несколькими факторами. Ценовая планка поднялась до того уровня, когда большинство потребителей не могут себе позволить купить квартиру в Москве даже по ипотечной программе. Массовый переход многих застройщиков от механизмов долевого строительства к вексельным схемам реализации квартир существенно затормозил спрос.
Аналитики утверждают, что к дальнейшему росту предложения и стабилизации цен на рынке недвижимости может привести увеличившееся количество многоступенчатых альтернативных сделок. Раньше из-за коротких сроков экспонирования продаваемого жилья подобные сделки были невозможны. Но ситуация изменилась: если весной выставленная на продажу столичная квартира находила покупателя в среднем за 10 дней, то сейчас этот срок увеличился до 45 дней. Опасения стагнации заставили наиболее осторожных инвесторов распродавать скопившиеся у них квартиры.
Сложившаяся ситуация по всем законам должна привести к падению цен на рынке. Однако ожидать, что в ближайшее время квартиры в Москве подешевеют, не приходится. Сумма, которую сейчас необходимо выложить за 1 кв.м, составляет в среднем $4,3 тысяч. По мнению экспертов, этот уровень может сохраниться до нового года, а то и до марта 2007 г. Поэтому инвестировать в столичную недвижимость по-прежнему выгодно.
Способов получения прибыли всего два - перепродажа или сдача в аренду. В любом случае, выбор объекта инвестирования зависит от ваших финансовых возможностей и от того, как быстро вы хотите получить прибыль.
Ликвидные квартиры
Меньше всего вложений потребует жилье эконом-класса. Тем не менее, по мнению аналитиков, типовые панели принесут больше забот, чем дохода. Есть смысл поступить иначе: можно отследить объекты массовой застройки в местах, где рождаются целые микрорайоны, и вложить деньги в эту недвижимость. Подобные микрорайоны возводятся, например, в Кожухово и Фили-Давыдково. На начальном этапе такое жилье будет стоить недорого. Нужно дождаться развития инфрастуктуры района и продать уже по более выгодной цене.
К разряду экономного жилья относятся и "хрущевские" пятиэтажки. Программа по их расселению в Москве продлится еще несколько лет, поэтому сейчас еще не поздно приобрести подобную недвижимость. Доход от этой сделки можно будет извлечь некоторое время спустя, когда вместо прежней квартиры в пятиэтажке вы получите благоустроенное жилье в новом доме. Соответственно, цена на нее вырастет.
Недвижимость так называемого бизнес-класса более дорогая, но с инвестиционной точки зрения и более привлекательная. Для вложений в этот сегмент столичного рынка подойдут квартиры в районах с развитой инфраструктурой и относительно благополучной экологической ситуацией.
Рынок элитной недвижимости, по мнению специалистов, освоен не полностью. Спрос на квартиры в центре Москвы с эксклюзивной отделкой и высоким уровнем сервиса сильно опережает предложение, поэтому цены в этом сегменте рынка будут уверенно расти еще несколько лет. Самыми перспективными инвестиционными объектами считаются элитные новостройки в центральном округе столицы: в районах Остоженки, Арбата, Замоскворечья, Патриарших и Чистых прудов, Кузнецкого мо-ста, Цветного бульвара, Тверской и Татарской улиц.
Московский рантье
Стабильный инвестиционный доход приносит сдача недвижимости внаем. В последнее время доходность этого вида капиталовложений на московском рынке составляет 20-30% годовых. Можно попробовать получить прибыль и от сдачи в аренду типовой квартиры. В этом случае не нужно делать дорогостоящий ремонт и тратиться на дизайн интерьера. Лучше всего приобрести типовую одно- или двухкомнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой и недалеко от станций метро среднего радиуса.
Располагая большими средствами, можно получить значительно больший доход путем инвестирования в качественное элитное жилье. Ставка аренды в Москве на такие квартиры может доходить до $10 тысяч и выше. Элитное жилье эксперты советуют сдавать через агентство. Посредник заинтересован поднять арендную ставку: от нее зависит размер комиссионных. Поэтому есть вероятность, что агентство найдет максимально выгодного для вас жильца. Агент не только проконсультирует арендодателя по всем возникающим вопросам, но и возьмется следить за состоянием жилья. Практика сдачи в аренду жилья через риелтора особенно удобна, если вы сдаете больше двух инвестиционных квартир.
Сегодня на рынке существует еще один вид инвестирования в недвижимость с целью последующей сдачи. В Москве для этих целей все больше используют таун-хаусы и доходные дома. Два года назад в столице существовал лишь один доходный дом Департамента инвестиционных программ строительства в Николоворобинском переулке. Стоимость аренды квартир в нем составляла от $3,5 тысяч до $12 тысяч в месяц. Сегодня число подобных проектов растет. В начале 2006 г. компания "Баркли" начала строительство комплекса "Баркли-Плаза" на Пречистенской набережной. Проект группы MaMaison также предусматривает строительство доходного дома на Покровке.
Апартаменты для инвестора
Нынешней осенью на московском рынке недвижимости появился новый объект для инвестирования - апартаменты на территории бизнес-центров и гостиниц. В настоящее время большинство объектов находится в стадии проектирования. Все они будут построены в наиболее востребованных районах Москвы. На территории "Москва-Сити" уже ведется строительство первых двух объектов: башни "Федерация" и комплекса "Города столиц". В инвестировании в данный вид недвижимости есть своя специфика. При покупке апартаментов оформляется свидетельство собственно-сти без права регистрации. Прописка в них невозможна, так как помещения отеля или офисного центра относятся к нежилому фонду. Но приобретающие подобную недвижимость, как правило, имеют другое жилье и в прописке не нуждаются.
По подсчетам специалистов, минимальный доход от сдачи в аренду апартаментов составляет 3,5-5,5% годовых от вложенных средств. Новый вид элитной недвижимости рассчитан на приезжающих в командировки бизнесменов, иностранцев, а также на фирмы, которым требуется так называемая представительская квартира. Поиском арендаторов и управлением отношениями с ними будет заниматься управляющая компания, поэтому соинвесторы подобных проектов должны быть готовы к дополнительным расходам. На сегодняшний день апартаменты менее ликвидны, чем элитные квартиры. Но эксперты рынка уверены, что в любом случае деньги будут потрачены не зря и инвестор ничего не потеряет от подобной сделки.
Комментарии экспертов:
Сергей Полонский, председатель Совета директоров корпорации Mirax Group
"Московская недвижимость в панельных домах уже достигла своего максимума - $4 тысяч за кв.м - и в ближайшем будущем этот сегмент рынка ожидает ценовая стабилизация. Квартиры в домах бизнес-класса должны стоить в 3-4 раза дороже панельных. Таким образом, ценовой потолок в этом сегменте еще не достигнут, а значит, рост цен продолжится. В результате Москва по этому показателю должна догнать Лондон, Париж, Гонг-Конг, Нью-Йорк и другие города мирового значения. Цены же на жилье в российских регионах не превысят рубеж в $1,5-2 тысяч за кв.м. Что касается офисной недвижимости, то насыщение московского рынка произойдет, когда объемы офисных площадей достигнут 13-14 млн кв.м. В настоящее время в столице построено только 3 млн кв.м коммерческих площадей. Таким образом, у девелоперов в этом сегменте работы хватит на ближайшие 10 лет. Ставка аренды на офисы класса "А" должна остаться в пределах $900 за кв.м в год. Очевидно, что в настоящее время наиболее выгодными с инвестиционной точки зрения являются вложения в элитную недвижимость и бизнес-, премиум-классов."
Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002"
"Цены на жилье вошли в стадию стабилизации с начала осени. На наш взгляд, рост стоимо-сти жилья в Москве на 1-2% в месяц продолжится до конца года. Учитывая высокую стоимость московского жилья и не сопоставимые с ней темпы роста доходов граждан и развития ипотеки, можно сказать, что рынок будет "переваривать" столь высокие цены в течение как минимум полугода.
Самый главный вопрос, который волнует сегодня аналитиков и обозревателей, - поведение владельцев инвестиционных квартир. При их высокой активности стабилизация цен вполне может обернуться стагнацией и даже падением цен на жилье, особенно неликвидное. Еще один фактор, волнующий как инвесторов, так и простых граждан, - нестабильность на рынке нефти. Регулировать и планировать его мы не можем.
На сегодняшний день мы советуем покупать качественное жилье эконом- и бизнес-класса в срединной части и на окраинах Москвы, а также аналогичное жилье в крупных городах Московской области. Это жилье легко будет продать и через 5, и через 10 лет."
Наталья Сурвилова, руководитель отдела вторичного жилья ГК "Вавилон"
"В отношении рынка вторичного жилья могу подтвердить, что цены не только приостановились, но и незначительно снизились. Однако такие изменения коснулись далеко не всего рынка - на престижные районы и определенные категории домов эта тенденция не распространяется.
Мне кажется, что на изменение цен на вторичном рынке жилья в ближайшем будущем могут повлиять два основных фактора - платежеспособность населения и цены на первичном рынке, которые, собственно, и диктуют цену вторичного квадратного метра.
Как и всегда, сейчас наиболее выгодно покупать ликвидное жилье, которое можно легко сдать в аренду или продать. Сами же признаки ликвидности известны: близость к метро, престижный район, "сталинский" дом и т.д."
Сергей Лушкин, директор
по маркетингу и продажам ОАО "Квартал"
"Прогнозируя ситуацию на конец 2006 - начало 2007 г. и опираясь на ныне существующие тенденции, можно говорить о замедлении роста цен. Суммарный прирост цены за период с сентября по декабрь не превысит 10%.
Наиболее активно цена продолжит свой рост в сегменте качественного жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес- классов). Стоимость объектов эконом-класса будет увеличиваться менее активно.
По предварительным прогнозам к концу 2006 г. средний показатель стоимости квадратного метра объектов, расположенных в ЗАО и ЮЗАО г. Москвы, составит $4,8-5 тысяч."
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
