Около ста лет назад известнейший финансовый спекулянт Герберт Н. Кессон сформулировал 12 правил инвестирования, которые изложил в тоненькой книжке с интригующим названием "Искусство делать и сохранять деньги". Эти правила до сих пор лежат в основе любых инвестиций, в том числе и на рынке недвижимости. Сам автор называл эти правила опасным и острым инструментом, не для детей и слабых духом. Рассмотрим некоторые из них в контексте современности.
ПРАВИЛО 1:
Вкладывай деньги только в то, что знаешь.
Будь как можно проворнее, когда сам делаешь свои дела, играешь в свою игру
"Если ты торговец, вложи свои деньги в лучшую компанию, которая продает тебе товары. Если ты железнодорожник, вложи свои деньги в акции и другие ценные бумаги той железной дороги, дела которой ведутся наиболее разумно. Если ты строитель, покупай землю. Если ты путешественник, покупай долю в судоходстве. Если ты интеллигент и ничего не смыслишь в торговле и коммерции, покупай государственные ценные бумаги".
КОММЕНТАРИЙ. Не в бровь, а в глаз, особенно про "интеллигента". После развала Союза и масштабного образования "базарного рынка" в первую очередь интеллигент, ничего не смысливший в торговле, сформировал на просторах СНГ "торговую прослойку". Так ведь и рынка государственных ценных бумаг как не было, так и нет. Можно возразить и сказать: "А как же ГКО?". Можно и ответить: "Ну и где они, эти ГКО?". Между тем вложение средств в государственные ценные бумаги на развитом рынке характеризуется полным отсутствием риска, естественно, при минимальном доходе. Для интеллигента лучше не придумаешь.
ПРАВИЛО 2:
Никогда не вкладывай деньги под давлением.
"Суть его в том, что каждый, у кого есть какие-то деньги, должен твердо придерживаться принципа: никогда не тратить, не давать взаймы и не вкладывать их под давлением.
Всегда, когда у тебя просят деньги, отложи свой ответ на завтра - это правило, которое убережет тебя от многих убытков.
Будь как можно проворнее, когда сам делаешь свои дела, играешь в свою игру. Но когда речь идет о том, что нужно расстаться со своими деньгами или собственностью, будь медлителен. За одну минуту можно легко потерять то, что собирал целый год. Никогда не покупай, не отдавай, не давай взаймы и не вкладывай деньги под давлением".
КОММЕНТАРИЙ. Можно и нужно все проверить и перепроверить десятки раз, прежде чем вложить деньги в проект типа: АООТ "Мечты при выкуривании трубки". И это в спокойной обстановке, если это не последние деньги, отложенные на "черный день", если на вас не давят, не сулят золотых гор и не обещают 1000% годовых. Всегда помните про Леню Голубкова, его брата-партнера, а из более раннего - про Лису Алису и Кота Базилио, вернее, про Буратино.
ПРАВИЛО 3:
Делай деньги на собственности, а не планах.
"Каждое коммерческое предприятие состоит из плана и собственности. Опасность возникает тогда, когда плана становится больше, чем собственности. Надежное предприятие похоже на пирамиду: основание больше вершины. Опасность представляет перевернутая пирамида: центр тяжести находится наверху. В таком предприятии избыток плана".
КОММЕНТАРИЙ. Верность данного посыла легко проверяется в любом коммерческом банке. Составьте самый распрекрасный бизнес-план и попробуйте взять стартовый кредит без обеспечения, без кредитной истории, без своих денег. Скорее всего, вас внимательно выслушают, наверное, даже покивают головой, но дальше этого дело не пойдет. И это правильно. Именно так должен поступать инвестор, когда ему предлагают вложить свои средства в сомнительный девелоперский проект.
Примером удачного применения этого правила может также служить покупка жилья на вторичном рынке. Ведь как ни крути, а покупка квартиры на этапе отрывки котлована - это яркий пример "покупки плана". И наоборот, покупка квартиры на вторичном рынке, когда ее (эту квартиру) можно "пощупать руками" - это "покупка собственности". И это, как говорят в Одессе, "две большие разницы".
ПРАВИЛО 4:
Вкладывай деньги только в то, что можно перепродать.
"До тех пор, пока ты не станешь настолько богат, что сможешь позволять себе терять деньги и не сожалеть об этом, не покупай ни одной вещи только потому, что она тебе нравится. Почти каждый, начиная, совершает эту ошибку. Он покупает товары, которые удовлетворяют только его вкусу, а потом обнаруживает, что они никому, кроме него, не нужны. И товары мертвым грузом оседают на его полках.
Тысячи людей совершают эту ошибку при покупке земли или домов. Они удаляются в какое-нибудь укромное место и строят дом. Потом, спустя пять лет, когда они делают попытку продать дом, то обнаруживают, что он никому не нужен. У дома нет рыночной стоимости, и они вынуждены либо отдавать его за бесценок, либо годами ждать, пока найдется дурак, который купит его за приличные деньги.
При покупке всегда нужно помнить о следующем:
1. Ты можешь изменить свое отношение к предмету покупки. Дом, который ты покупаешь сегодня, может завтра тебе разонравиться или, что вероятнее и гораздо серьезнее, не понравиться твоей жене.
2. Продажная цена определяется спросом, а не стоимостью или ценностью. Цена - это то, что тебе могут предложить. В прошлом месяце я видел, как за 380 фунтов продали аэродром и за 100 тысяч - почтовую марку.
3. Нельзя тратить деньги в угоду своим прихотям и при этом думать, что ты делаешь вложение капитала. Покупать, чтобы ублажать самого себя, конечно, можно, но не раньше, чем ты сможешь позволить себе швырять деньги на ветер.
4. Чем уникальнее и необычнее предмет, тем меньше шансов найти на него покупателя. Чем обычнее и привычнее вещь, тем больше покупателей. Обыкновенным людям нужны обыкновенные вещи, а девять десятых людей в мире - обыкновенные люди.
Иначе говоря, нужно стремиться к тому, чтобы с финансовой точки зрения твои товары были как можно больше похожи на деньги".
КОММЕНТАРИЙ. Попробуйте опровергнуть хотя бы строчку из этого правила. Все мы (по крайней мере большинство) - начинающие инвесторы, и поэтому повсеместно на просторах СНГ можно видеть трехэтажные "замки", возведенные на пустырях. Двухэтажные гаражи с надписью "Продается". "Мини-супермаркеты", закрытые в связи
с полным отсутствием покупателей.
ПРАВИЛО 5:
Покупай во время понижения, а продавай во время повышения цен.
"Почти все покупают и продают, глядя на толпу. Даже биржа и денежный рынок подчиняются толпе. И даже банкиры и биржевые дельцы не принимают самостоятельных решений.
На рынке капиталовложений всегда две толпы: толпа покупателей и толпа продавцов И когда человек попадает на этот рынок, он неизменно присоединяется к той толпе, которая больше. И это является одной из главных причин убытков.
Мы все, по крайней мере большинство из нас, подчиняемся стадному инстинкту. Мы следуем за толпой, за большей толпой, как животные. Мы делаем то, что делают другие, потому что так проще и удобнее. Мы не хотим прослыть чудаками или гордецами.
Словом, мы плывем по течению. В финансах мы действуем точно так же, как в политике, религии, общественных делах. Мы пассивны. Мы позволяем соседям, согражданам, прессе помыкать нами.
Всю свою жизнь мы следуем за толпой. У нас в голове утвердилось общепринятое мнение, что так спокойнее. Это так в политике и в общении, но не
в финансах. В финансах толпа всегда проигрывает. Этот факт известен немногим людям, а те, кто его знают, держат это знание при себе.
В политике - присоединяйся к большинству и выиграешь. Но в финансах нужно находиться в меньшинстве, если хочешь познать нелегкое искусство вкладывания и спекуляции. Никогда не покупай, когда покупателей больше, чем продавцов, в противном случае наверняка переплатишь. Никогда не продавай, когда продавцов больше, чем покупателей. Иначе неизбежно заработаешь гроши. Как однажды сказал мне один миллионер: "Покупай себе соломенную шляпу зимой". Покупай, когда модно продавать, и продавай, когда мода на покупки.
Цены всегда сильно колеблются. Всегда есть бум и депрессии. За каждым бумом следует депрессия, и за каждой депрессией следует бум. Толпа никогда не смотрит вперед. Толпа всегда оказывается в дураках. Она думает только о сегодняшнем дне. Именно поэтому большинство людей покупают по высоким ценам, а продают по низким. Они считают, что существующая на рынке ситуация будет продолжаться вечно.
Загадка человеческой природы состоит в том, что, когда цены высоки, мы думаем, что они обязательно поднимутся еще выше. А когда они низкие, мы думаем, они опустятся еще ниже".
КОММЕНТАРИЙ. Как будто про современный рынок недвижимости писано! Наблюдателю со стороны ситуация кажется простой и понятной. Но стоит только вложить свои средства, и соблюдение этого правила становится во сто крат сложнее.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
