Знание законов рынка - залог успеха любого инвестора. Однако для новичков практическое применение этих законов может стать настоящей проблемой. Где эта грань между "еще дешево" и "уже дорого"? Что выбрать - минимальный риск или максимальный доход? Как получить достоверную информацию о динамике рынка? В беседе с нашим корреспондентом на вопросы, волнующие частных инвесторов, ответила Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб".
Некоторые аналитики предсказывают скорый обвал цен на рынке недвижимости. Как Вы считаете, не будет ли в такой ситуации выгоднее и безопаснее вкладывать деньги в банк?
Гораздо практичнее и безопаснее принимать инвестиционные решения вместе со специалистом, который имеет четкое представление о тенденциях рынка
- Доходность инвестиций в недвижимость несоизмеримо выше доходности банковских вкладов, которые в нашей стране, к сожалению, сохраняют репутацию инвестиционного инструмента повышенного риска. Слишком свежи в памяти громкие дела с отзывом банковских лицензий и очередями вкладчиков, которые не могли вернуть свои депозиты. А на рынке недвижимости, особенно столичной, спрос пока намного превышает предложение. Поэтому прогнозы скорого обвала цен, на мой взгляд, неоправданны. Тем не менее в сложившейся ситуации на рынке недвижимости особенно важно правильно выбрать инвестиционный объект и инвестиционный период, т.е. время получения прибыли.
Какие объекты недвижимости предпочтительнее для частного инвестирования?
Выбор инвестиционного объекта зависит прежде всего от его ликвидности и размера вкладываемых средств. Для тех, в чьем распоряжении отнюдь не миллионы, жизненно необходима возможность выбора - сдавать инвестиционный объект в долгосрочную аренду и получать стабильный доход или вовремя продать его и получить быструю прибыль. Поэтому неудивительно, что повышенным спросом у частных инвесторов пользуется малогабаритное жилье вторичного рынка: одно- и двухкомнатные квартиры. При выборе принимаются во внимание такие факторы, как местоположение, наличие телефона и балкона, планировка.
Какова доходность капиталовложений в новостройки?
- После прохождения Госкомиссии и оформления права собственности квартира на первичном рынке стоит на 20% дороже последней цены застройщика. До принятия закона "Об участии в долевом строительстве" застройщики начинали продавать "воздушные" квартиры на самых ранних этапах строительства, порой еще до окончания оформления разрешительной документации. Из-за больших рисков частный инвестор мог получить очень низкую первоначальную цену и хорошо заработать на продаже готовой квартиры. Доходность такой операции могла достигать 100%.
После принятия закона "Об участии в долевом строительстве" застройщик имеет право продавать квартиры лишь на стадии котлована. Это привело к сокращению инвестиционного периода и минимизации рисков, но и прибыль стала намного меньше. Несмотря на это в условиях роста цен доходность инвестиций в новостройки составляет сейчас не менее 40%.
Каковы перспективы частного инвестирования в загородную недвижимость?
По сравнению с рынком городской недвижимости столицы, который монополизировали крупные игроки с богатым опытом, существенными финансовыми и административными ресурсами, рынок загородной недвижимости пока неразвит и хаотичен.
Здесь представлено большое количество застройщиков и девелоперов, многим из которых не хватает опыта или ресурсов. В сложившейся ситуации частному инвестору рискованно вкладывать деньги в строящиеся объекты, будущая ликвидность которых практически ничем не гарантирована.
Целесообразнее приобретать землю - участки без подряда в радиусе 15 км от Москвы. Амортизационного износа у земли под коттеджное строительство практически нет, а стоимость ее постоянно растет. Только за прошедший год цены на подмосковную землю в зависимости от направления выросли приблизительно на 70-150%.
С какими трудностями сталкиваются частные инвесторы, выбирая объект инвестиций?
Основная проблема частного инвестирования - это информационный вакуум, который существует на российском рынке.
На Западе информация о сделках с недвижимостью общедоступна, и частный инвестор может составить четкое представление о перспективности капиталовложений в тот или иной объект.
В нашей стране доступ к сведениям регистрационной палаты ограничен. В открытых источниках указана лишь цена предложения, а не цена окончательной покупки. Поэтому инвесторам-новичкам приходится ориентироваться только по слухам и прессе. Ситуация осложняется тем, что в СМИ нередко появляется весьма противоречивая информация в зависимости от того, чьи интересы они поддерживают.
Можно ли рассматривать в качестве источника информации специализированные порталы о недвижимости или сайты крупных риелторов?
Информационные интернет-ресурсы безграничны. Крупные риелторские компании проводят серьезную аналитическую работу, результаты которой частично представлены на их сайтах или на специализированных порталах. Однако полный объем информации можно получить, лишь купив базу данных или заказав исследование по интересующему региону. Стоимость готового аналитического материала колеблется от одной до нескольких сотен долларов. Эксклюзивное исследование обойдется заказчику как минимум в $1-1,5 тысяч.
Кроме того, сегодня в России всемирная паутина - это инструмент молодых. Старшее поколение инвесторов в основной своей массе относится к Интернету с легким недоверием.
Что более рискованно для начинающего инвестора в недвижимость: принимать самостоятельные решения или полагаться на советы специалиста?
Естественно, гораздо практичнее и безопаснее принимать инвестиционные решения вместе со специалистом, который имеет четкое представление о тенденциях рынка, ликвидности объекта и перспективах инвестирования в тот или иной сегмент. При этом очень важно, чтобы этот специалист заслуживал доверия. В противном случае начинающий инвестор рискует потерять весь капитал.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
