По мере развития отечественного рынка недвижимости эксперты все чаще сетуют на то, что государственное регулирование риэлторской деятельности в России далеко от совершенства. Например, сегодняшний день в уголовном кодексе нет статьи, которая предусматривала бы ответственность за недобросовестное совершение сделок риэлторами.
Оптимальным был бы отказ риэлторов от предоставления юридических услуг, создание органа надзора, который мог бы отзывать лицензии при несоблюдении государственных правил и стандартов. Но и усложнять сложившуюся практику риэлтора новый закон тоже не должен. Свое мнение по этому вопросу высказали руководители компаний, которые являются ведущими участниками рынка недвижимости.
Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро недвижимости "Агент 002":
- Государственное регулирование деятельности риэлторов в России должно быть таким же, как и во всех цивилизованных странах с развитым рынком недвижимости. Прежде всего это лицензия на право предоставлять риэлторские услуги. Лицензия должна выдаваться только тем, кто пройдет курс обучения и сдаст единый (он может быть и региональным) государственный экзамен. Иными словами, в эту профессию, как и в любую другую, человек должен вложить свои и материальные, и интеллектуальные ресурсы.
Александр Лейченко, руководитель центра обучения ГК "Вавилон":
- Закон, регулирующий деятельность риэлторов в России, необходимо принять с учетом опыта работы ведущих риэлторских фирм России, обобщенного в документах РГР и МАР. Он не должен усложнить сложившуюся практику работы риэлторов. Если государственное регулирование ввести надлежащим образом, то введение в действие закона позволит сделать рынок недвижимости более цивилизованным и сможет способствовать его дальнейшему развитию.
Безусловно, необходим также и орган надзора, который будет иметь полномочия отзывать эту лицензию в случае, если риэлтор не соблюдает установленные государством правила и стандарты оказания услуги. Введение таких порогов вхождения в профессию способствовало бы тому, что, во-первых, в ней не было бы случайных людей, а во-вторых, когда человеку есть что терять (в данном случае лицензию, а следовательно, и доход), это самый лучший стимул для человека работать хорошо.
Логично, что все это будет эффективно только при условии полной прозрачности сделок с недвижимостью и доступности информации о самих риэлторах.
Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании Berger & Partners, специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью:
- С моей точки зрения, у данного вопроса есть два аспекта.
Во-первых, необходимо, чтобы риэлторские компании перестали оказывать юридические услуги своим клиентам. На Западе риэлтор не будет делать работу юриста и, наоборот, юрист не будет оказывать риэлторские услуги - это запрещено законом.
Сегодня участники отечественного рынка недвижимости предоставляют своих юристов для сопровождения сделки и руководствуются их мнением. А клиенту необходим юрист, который не зависит от риэлтора и результата сделки, а также не заинтересован в получении комиссионных. Соответственно, его работу должен оплачивать клиент. Только тогда можно будет говорить о защите интересов стороны (продавца или покупателя) на сделке. Специализация сделает рынок недвижимости более цивилизованным.
Вторым аспектом данной темы я бы назвала вопрос уголовного преследования недобросовестных посредников на рынке недвижимости за обман своих клиентов: когда продавец не знает, сколько на самом деле за его квартиру заплатил покупатель. Маржа, устанавливаемая такими посредниками, не совпадает с указанными в договоре цифрами и ложится им в карман. За то, что вас обманут (обвесят) в магазине на 3 рубля, можно инициировать наложение штрафа, а за обман в несколько десятков тысяч долларов ничего сделать нельзя! Нет статьи в уголовном кодексе, которая бы предусматривала уголовную ответственность за обман при совершении таких сделок. Если на законодательном уровне будет решен вопрос об уголовном преследовании за взимание с клиента скрытой комиссии, многие недобросовестные риэлторы уйдут с этого рынка.
- На сегодняшний день нельзя сказать, что в России деятельность риэлторов государством никак не регулируется. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации прописывает определенные требования к совершению сделок купли-продажи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Помимо этого, деятельность риэлторов регламентируется положениями налогового и финансового законодательств.
Тем не менее в правовом поле в настоящий момент не существует определения понятия "риэлтор", нет определения круга его деятельности - то есть не существует субъекта правового регулирования. Мне кажется, что для успешного государственного регулирования риэлторских организаций целесообразно устранить эти пробелы.
Помимо этого, должны быть определены требования к образованию риэлторов. К сожалению, сейчас этому ни в одном ВУЗе не обучают, в агентства недвижимости часто приходят люди без опыта работы. Вместо системных знаний они получают разрозненные сведения на краткосрочных - от двух недель до четырех месяцев - внутрикорпоративных курсах и образовательных программах, предлагаемых ассоциациями риэлторов. Оттачивать профессиональные навыки предполагается уже на практике.
Мне представляется целесообразным введение гарантии на сделку и обязательного минимального размера собственного капитала для ее обеспечения.
Введение гарантии на сделку могло бы усложнить жизнь "серым" маклерам и способствовать таким образом становлению прозрачного рынка. В перспективе мелкие агентства, скорее всего, уйдут с рынка или будут поглощены крупными организациями, что приведет к более четкой структурированности рынка услуг сферы недвижимости.
Однако могут быть и негативные последствия. Например, уход с рынка мелких агентств снижает конкуренцию. Вкупе с требованиями к образованию персонала, предо-ставления гарантии и прочие услуги станут более дорогими.
Подводя итоги, можно сказать, что государственное регулирование должно способствовать развитию прозрачного рынка риэлторских услуг и при этом не создавать для риэлтора дополнительных сложностей в работе.
Ирина Кис, главный редактор RussianRealty:
- Как известно, буквально несколько лет назад государство контролировало и регулировало деятельность риэлторов. Это называлось обязательным лицензированием и осуществлялось Московской лицензионной палатой. В 2002 г. обязательное лицензирование риэлторской деятельности было отменено. Вместо него Российская гильдия риэлторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг. Одним из требований сертификации стало обязательное страхование профессиональной риэлторской деятельности (в условиях обязательного лицензирования оно отсутствовало). Сейчас страховка является не последним критерием при выборе агентства недвижимости, гарантирующего безопасность и юридическую чистоту совершения сделки. В отличие от лицензирования, сертификация означает для риэлторов добровольное взятие на себя определенных обязательств и выполнение более строгих норм при работе на рынке недвижимости.
В течение нескольких лет мы могли наблюдать и минусы, и плюсы отмены государственного регулирования. Что касается Москвы, где рынок недвижимости давно устоялся, где существуют несколько известных агентств с именем и репутацией, отмена государственного регулирования практически никак не сказалась. И совсем другая картина сложилась в регионах - с митингами и забастовками обманутых инвесторов. Только по последним данным их сейчас около 88 тысяч семей в 55 регионах России. Поэтому мое мнение - государственное регулирование, безусловно, необходимо. Закон должен быть принят с акцентом на регионы или без него.
Если сейчас добровольное лицензирование для риэлтора расценивается как взятие на себя определенной доли ответственности, то с возникновением закона для недобросовестных брокеров просто закроется юридическая дыра, лазейка, которой они пользовались. Безусловно, это положительно скажется на рынке недвижимости. Как мы все знаем, жилье - покупка дорогая, где риск неуместен. Поэтому чем грамотней будет выстроена законодательная база риэлторской деятельности, тем лучше для всех.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
