Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои,
в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
В предыдущем выпуске нашего журнала мы приводили параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.
ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Киоск - самый дешевый вид торговых площадей
При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
Мегамоллы - целые государства: свой транспорт, рестораны, развлечения
- расположение;
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
Бутики стоят особняком в классификации торговых площадей
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
VIII - бутик;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.
Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риэлторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.
В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. По совету заместителя директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость" Элины Заниной, "обращаться за первоначальной информацией о недвижимости нужно к специалистам, чтобы определить, насколько реальна заявка, в какие сроки ее можно исполнить, круг специалистов, работающих в этом направлении, возможные затраты. А решение всегда остается за предпринимателем. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние как одно из требований, то для магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, конкурентное окружение".
Средние арендные ставки на торговые площади
Средние ставки продажи торговых площадей
Класс
Арендная ставка, за 1 кв. м. в год
Бутиковые улицы центра города
$1590
Основные торговые магистрали
$650-$900
Спальные районы
$500-$600
Класс
Цена продажи, за 1 кв. м. в год
Бутиковые улицы центра города
$7330
Основные торговые магистрали
$3600-$5500
Спальные районы
$2500-$3200
СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Складские помещения класса "В" и "С" - то, что досталось нам от старого режима
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.
Компания выделила семь классов. К первому ("А") классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу "А". Второй класс ("A-минус") включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс "А" - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства
Класс "В-плюс" - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс ("B"): склады, возведенные в 70 - 80-х годах в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу "С" относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс ("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс "D" - те неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
СТОИМОСТЬ
Класс, к которому относится складское или торговое помещение, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Выбор - покупать или арендовать - совершается с учетом класса и исходя из целей и специфики бизнеса.
По словам Элины Заниной, "если рассматривать торговые центры, то в большинстве случаев выгоднее арендовать помещения, тем более если товар бутиковый. Если это крупная логистическая компания, то лучше всего начинать с приобретения либо строительства собственного логистического комплекса, обустраивая объект под требуемый технологический процесс".
PRO-СПРАВКА
Основные требования к складским помещениям класса "А":
- Расположение на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
- Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее установить любое стеллажное (конвейерное и т.п.) оборудование, в том числе многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.
- Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
- Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, дающая возможность применять тяжелую погрузочную технику (высотные штабелеры), максимально используя высоту стеллажей.
- Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.
- Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и обособленная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.
- Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).
- Отопление.
- Автономные системы тепло- и водоснабжения.
- Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).
- Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.
- Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
