Франция - страна для россиян особенная. Здесь любили путешествовать и отдыхать русские аристократы, сюда в поисках второй родины устремлялись волны русских эмигрантов. Сегодня отдыхать и жить во Франции по-прежнему престижно, особенно на Средиземноморском побережье.
Исторически французский рынок недвижимости - довольно стабильный, на нем нет ни резких рывков вверх, ни внезапных падений. С 1995 по 2005 г. цены росли в среднем на 7,8% в год. С 2000 по 2006 г. рынок жилья подорожал на 90%. Но, в целом, жилье здесь дешевле, чем в других странах Западной Европы. В августе 2006 г. в среднем по стране было отмечено снижение цен на 1,1%. В то же время по регионам стоимость жилья сильно отличается. Так, если, к примеру, в Париже наблюдается явное падение цен, то в ряде департаментов они устойчиво растут. В общем, Французская национальная ассоциация риэлторов (FNAIM) оценивает рынок как оживленный с перспективой к удорожанию жилья.
На фоне наметившегося во многих французских областях торможения цен в регионах Лангедок-Руссильон и Прованс-Приморские Альпы-Лазурный берег стоимость жилья стабильно растет благодаря большому спросу, в первую очередь, у иностранцев.
Больше всего граждан других стран манит к себе Côte d’Azur - Лазурный берег. В районе чудесный климат, великолепная инфраструктура и отменный сервис. Много и долго можно говорить об изысканных винах провинции и ее удивительной кухне. Здесь расположены такие известные во всем мире города, как Ницца (международный курорт и туристический центр), Канны (с 1946 г. здесь проводятся Международные кинофестивали), Сен-Тропе (курорт, прославленный фильмами с участием знаменитого комика Луи де Фюнеса) и Марсель (основан в 600 году до н.э.). Сюда на светские встречи, фестивали, отдых и просто на праздное времяпрепровождение съезжаются знаменитости и состоятельные люди со всего света. Многие затем остаются надолго, некоторые навсегда. Соответственно, и недвижимость здесь всегда в цене. К примеру, двухкомнатная квартира 66 кв.м в городке Сент-Максим, 400 м от моря, стоит ?340 тысяч. Вилла (6 комнат, 4 ванных комнаты, подогреваемый бассейн, сад) в деревушке недалеко от побережья стоит ?1,175 млн. Вилла попросторнее (345 кв.м, подогреваемый бассейн, сад) и у самого моря стоит ?1,725 млн. Роскошная вилла с садом, подогреваемым бассейном и с видом на море стоит ?2,200 млн и более.
Кстати, у зарубежных покупателей в последние годы пользуется популярностью следующий способ извлечения прибыли из французской недвижимости. За относительно небольшую сумму подбирается и скупается подходящий, желательно ровный, участок поближе к морю с ветхой постройкой, которая сносится, а на ее месте быстро возводится вилла. Специалисты приводят случаи, когда отдельные семейные дома, требующие капитального ремонта, с участками земли на побережье скупались за ?350 тысяч, затем сносились, перестраивались и продавались за ?1-1,2 млн.
Разумная альтернатива
Вилла у моря - современный вариант средиземноморского стиля
Лангедок-Руссильон - это приятный климат и доброжелательные люди. Одно время регион начали забывать, но в последнее десятилетие он вновь пользуется повышенным спросом. Сейчас это очень популярный и дорогой район. Тем не менее недвижимость в Лангедоке, подорожавшая с 2001 по 2005 г. на 40%, дешевле, чем на Лазурном берегу. Департаменты провинции Лангедок-Руссильон - Восточные Пиренеи, Од, Эро, Гар - тоже расположены на побережье и представляют собой разумную альтернативу Лазурному берегу. Однокомнатную квартиру в столице Лангедока - Монпелье - можно приобрести за ?250 тысяч, а четырехкомнатную - за ?400 тысяч. Непритязательная вилла стоит в Лангедок-Руссильоне ?250 тысяч.
Регион интересен тем, что, к примеру, в марте здесь можно всей семьей кататься в предгорьях на лыжах, а потом спуститься к морю и загорать на залитом солнцем пляже при температуре 25 ºС. В Лангедоке вы можете наслаждаться современным и бурным ритмом жизни, хотя здесь есть довольно много тихих, не тронутых суматохой небольших городков. Большие города региона очень удобны в смысле проживания и трудоустройства, правда, в некоторых отмечается довольно высокий уровень правонарушений. Из недостатков следует отметить и возросшие в последние годы налоги (во Франции уйма местных налогов). Зато для любителей английского языка будет интересно узнать, что между 1988 и 2002 гг. больше всего домов и земельных участков - 79% - скупили в Лангедок-Руссильоне британцы. По данным Cellule Economique de Bretagne, англоязычных школьников в регионе больше, чем франкоязычных. Для детей иностранных граждан это прекрасная возможность учить одновременно французский и английский.
Побережье региона - любимое место частых водных соревнований и турниров для рыбаков и спортсменов. А на местные пляжи любят приезжать виндсерферы. Лангедок интересен богатым историческим и культурным наследием, красивыми, девственными природными уголками и обилием солнечных дней. Любителям вкусно и сытно поесть, попробовать отменного вина здесь придется по душе: великолепные сыры, грибные, рыбные и морские блюда с местными приправами, деревенский мед, овощи и фрукты "с грядки" и многое, многое другое. А устав от еды и вина, можно покататься на горных лыжах или выйти в море на парусной яхте, поиграть в теннис или гольф, потанцевать в клубе или принять участие в карнавале. Любопытно узнать, что французы между собой, говоря о регионе и его жителях, употребляют фразу "ар де вивр" (art de vivre) - искусство жить. Действительно, красиво жить не запретишь.
Технология приобретения
Приобретать жилье во Франции можно несколькими способами: с помощью нотариальной конторы, риэлторской фирмы и аукциона (частная продажа без посредников). Самым удобным способом считается покупка с помощью риэлторской фирмы. Услуги французского маклера колеблются в пределах от 4 до 10% от стоимости недвижимости - чем дешевле объект, тем больше денег придется заплатить посреднику. При покупке через нотариальную контору (нотариуса) придется выложить 2,5-8%. Но если нотариус лишь удостоверяет сделку, то размер его вознаграждения не превышает 0,83% от ее суммы.
Для покупки жилья можно воспользоваться ипотекой. Французские банки готовы одолжить нерезидентам до 80% от стоимости дома или квартиры с рассрочкой платежа на 15-25 лет под 7% годовых. Ипотечную сделку, по закону, надо обязательно зарегистрировать у нотариуса, стоит это удовольствие 1-1,5% от суммы получаемого кредита.
Обязательно поинтересуйтесь, что из себя представляет выбранный вами "иммобильер" (immobilier - агентство недвижимости) и является ли он членом авторитетных профильных организаций. Агент обязан предоставить вам для ознакомления план интересующей вас недвижимости с границами прилегающей территории, а также все правоустанавливающие документы на нее. Соответственно, риэлтор вправе потребовать у вас паспорт, а также свидетельство о браке или разводе. Для ведения и оформления сделки за отдельную плату можно нанять юриста (консультанта), который знает не только язык, но и специфику местного рынка.
Полностью процесс покупки недвижимости (от выбора объекта до получения титула и уплаты всех налогов) занимает три-четыре месяца. Как правило, по согласованию с продавцом покупатель открывает в местном банке счет и оставляет депозит - 10% от сделки. Это компенсация продавцу на случай, если покупатель вдруг передумает или не уложится в сроки по оформлению документов и выплате комиссионных посредникам.
Чтобы не было мучительно больно
Гавань Сен-Тропе
Иммобильер (так часто называют не только фирму, но и агента) обычно стремится показать клиенту недвижимость с максимально привлекательной стороны. Каким бы очаровательным он вам ни показался, не стоит терять бдительность. Постарайтесь не попадать в ловушки типа "продавцу срочно нужны деньги, поэтому он продает собственность очень дешево" или "на данный объект уже есть несколько покупателей, поэтому решайте быстрее".
Первый раз встречайтесь с риэлтором только в его рабочем офисе. Перед поездкой на просмотр как можно подробнее ознакомьтесь с выбранной недвижимостью виртуально и обсудите с риэлтором условия сделки.
На просмотр обязательно возьмите с собой те фотографии, которые предварительно давал вам риэлтор - сравнив их с реальным положением дел, вы убедитесь в его намерениях. Задавайте как можно больше вопросов и не забудьте заглянуть в те комнаты, закоулки и постройки, которые риэлтор "забыл" запечатлеть.
Выбирая дом, следует обратить внимание и на его местоположение. Вполне подходящий коттедж может находиться в глухой деревушке, в который нет ни магазина, ни кафе, ни даже почтового ящика, не говоря уже о поликлинике, дантисте и прочем. Вам это подойдет?
Имейте в виду, что во Франции действует старое правило - после сделки претензии покупателя не принимаются. Поэтому недвижимость необходимо тщательно проверить, чтобы потом не оказалось, что дом наполовину съеден термитами, построен из вредных для здоровья строительных материалов или его фундамент отсырел из-за постоянных подтоплений.
Кроме того, перед сделкой надо выяснить у продавца, что он, собственно, продает: дом, участок, вспомогательные постройки, все содержимое дома или только какие-то части? А в момент перехода дома или квартиры в вашу собственность стоит обратить внимание на то, чтобы она полностью соответствовала тому состоянию, в котором вам ее представляли. Случается, что недвижимость в конце сделки "вдруг" остается без своих комплектующих - окон, дверей, лестниц и прочего.
Обязательно надо проверить недвижимость на обременения: налоговые и другие задолженности, ипотеку и прочее. Внимательно нужно отнестись и к совладельцам жилья. Иногда сразу после сделки, заранее затеянной мошенниками, "неожиданно" появляется забытый и негодующий дальний родственник, имеющий по закону полное право на часть недвижимости и грозящий расстроить контракт. В результате покупатель вынужден удовлетворить "законные" требования истца, то есть выплатить ему кругленькую сумму.
Доля государства
При желании любители яхтинга могут приобрести виллу с пристанью
Во Франции на вторичном рынке налог с продаж составляет более 12% от стоимости недвижимости, а на первичном - 20,6%. Еще 7,5% надо выложить за переоформление титула с одного собственника на другого (на первичном рынке - 1% за получение права собственности). Регистрация обходится в 6%. Нельзя забывать и про НДС - 19,6%.
Нерезиденты платят подоходный налог только с французских источников дохода, включая свою французскую собственность. Минимальный налог при сдаче ее в аренду составляет 25%. А если, допустим, годовая прибыль от сдачи жилья в аренду превышает ?23 тысяч, то нерезидент платит дополнительный налог по месту нахождения недвижимости.
Налог от продажи французской собственности нерезидентом составляет 33,3% от сделки. За переход французской недвижимости нерезидента по наследству некровному и непрямому наследнику (не родителям/детям и не супругу/супруге) взимается налог в размере 60% от ее стоимости.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
