Европейские страны накопили большой опыт в реализации различных социальных программ и ежегодно тратят огромные суммы на предоставление квартир малообеспеченным слоям населения. Однако положение дел в сфере социального жилья далеко не идеально даже в развитых странах ЕС.
На государство надейся, а сам не плошай
В Западной Европе социальное жилье стало появляться уже после Первой мировой войны, но особенно пристальное внимание стали уделять этому вопросу после Второй мировой войны. Социальное жилье - это чаще всего малогабаритные квартиры в типовых домах. Государство в той или иной форме владеет ими и сдает в аренду на льготных условиях малообеспеченным гражданам. Это жилье можно выкупить у государства по приемлемой цене. Большое развитие получил сектор социального жилья в Голландии, Швеции, Британии, Дании, Франции и Финляндии, где его доля составляет 15-35% от общего жилого фонда.
Повсеместно признается, что социальное жилье - один из важнейших факторов, позволяющих удерживать государство в устойчивом состоянии. Поэтому на социальные жилищные программы выделяются значительные средства: от 0,1-0,3% ВВП в Италии и Греции до 1,2-1,4% ВВП в Финляндии, Дании и Австрии. Франция на приобретение жилья в собственность или на его бесплатное (льготное) предоставление выделяет ежегодно 1,9% ВВП. Сюда входят налоговые льготы, субсидии и пособия.
Обращает на себя внимание изменение подходов к обеспечению жильем малоимущих слоев населения, что в немалой степени вызвано стремлением снизить государственные расходы и не допустить роста инфляции. Если в программах на 2000-2005 гг. первостепенной задачей было лишь предоставление крыши над головой, то сегодня все чаще раздаются голоса в пользу приватизации социального жилья - предполагается, что право собственности формирует у людей чувство ответственности за свою жизнь и стимулирует их трудовую деятельность. Поэтому государство должно помогать прежде всего работающим людям, которые получают зарплату или доходы и могут со временем приобрести себе подходящее жилье и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Понятно, что социальное жилье - это далеко не хоромы, стандарты его довольно скромные. Так, в большинстве стран ЕС (без Центральной и Восточной Европы) размер жилой комнаты на одного человека не может быть меньше 4 кв.м (в Германии - не менее 8 кв.м) при высоте потолка не менее 2 м. Размеры и удобства социального жилья сильно варьируются от страны к стране, а порой и от города к городу. В государствах с высокими стандартами качества жилой недвижимости, таких как Германия и Швеция, и социальное жилье выглядит вполне прилично.
На дне
Бездомные в ЕС ежемесячно получают ?300-400 от государства
Отдельно следует сказать о людях, не имеющих крыши над головой. Как показывают исследования, бездомными становятся в результате потери работы, из-за болезни, ссоры с родственниками, развода, непомерных долгов, пьянства или наркомании. Власти стараются не пускать бродяг в центральные городские районы, но это не решает проблемы. По данным FEANTSA (Европейская федерация, объединяющая национальные организации, занимающиеся проблемами бездомных), в Западной Европе насчитывается 3 млн человек, лишенных крова, из них в Британии - около 380 тысяч, в Германии - приблизительно 345 тысяч, во Франции - свыше 200 тысяч. Примечательно, что количество подобных граждан постоянно растет: у бездомных родителей появляются бездомные дети. В какой-то степени европейские государства сами поощряют людей оставаться бродягами и ничего не делать - ежемесячно каждый бездомный получает материальную помощь в размере ?300-400.
Шведские власти стараются обеспечить приличным жильем всех своих граждан
Право на жилье закреплено в Декларации прав человека ООН и в Конвенции ООН по экономическим, социальным и культурным правам. Однако в реальности каждое государство решает этот вопрос по-своему в соответствии с собственными историко-культурными традициями и финансовыми возможностями. Законодательно право на жилье закреплено только в Бельгии, Голландии, Испании, Португалии, Финляндии и Франции. В Британии муниципалитетам лишь рекомендуется предоставлять жилье бездомным, достигшим 18 лет. В немецком законодательстве вообще нет нормы, гарантирующей право на жилье, а в Греции считается, что человек может остаться без крыши над головой только в результате стихийного бедствия.
Выпавшие из общества люди, многие из которых не в ладах с законом, составляют значительную долю обитателей социальных домов. По этой причине в ряде стран отношение к льготному жилью крайне негативное. Так, в Испании представители средних и высших слоев общества стремятся селиться подальше от "социальных" районов. Схожее отношение и в Соединенном королевстве. В английских городах социальное жилье видно издалека - обшарпанные четырех-шестиэтажные "коробки" на замызганных улицах, где царит криминал. Интересно, что именно в Британии в середине прошлого столетия зародилась концепция социального жилья с говорящим названием "Город-сад". Однако воплотить ее в жизнь, по большому счету, не удалось. Зато на шведской почве эта концепция принесла хорошие плоды. Правда, по мере роста потребностей в жилье и в Швеции общественные дома стали гораздо примитивнее - количество этажей увеличилось, а зелени вокруг не стало.
Механизмы всеобщего благоденствия
Европа меняет подход к обеспечению малоимущих жильем, делая ставку на приватизацию соцжилья
В разных странах подходы к решению проблем социального жилья разные. К примеру, в Дании подобными вопросами занимаются жилищные коммерческие организации, которые получают за это определенные налоговые льготы и субсидии. В Швеции возведением и управлением социальных домов занимаются компании, собственниками которых являются муниципалитеты. В Голландии в секторе социального жилья работают жилищные ассоциации, чаще всего частные; в Австрии - компании, собственниками которых являются местные или центральные власти, профсоюзы, банки и прочие структуры. В Британии жилье для бедных - прерогатива муниципальных организаций (большая часть) и жилищных ассоциаций (меньшая часть). Английские жилищные ассоциации - независимые некоммерческие организации, прошедшие специальную регистрацию. Ассоциации готовят регулярные отчеты по своей работе, которая должна быть эффективной и прозрачной. Во Франции, по действующему законодательству, при каждой комплексной застройке как минимум 20% жилья должно выделяться малообеспеченным гражданам. Правда, на практике это правило часто игнорируется. Местные власти предпочитают платить символический штраф за нарушение закона - $150-180 за единицу жилья, чем вселять туда людей бесплатно.
Социальное жилье поддерживается государственными субсидиями, грантами, гарантиями и налоговыми льготами. Например, организация, выдавшая гражданину ипотечную ссуду на жилье, в свою очередь, получает гарантию государства (центральных или местных властей). Одновременно заемщику выдается субсидия, снижающая процентную ставку по кредиту до приемлемых размеров. Льготы по ипотечным процентам практикуются в Бельгии, Британии, Голландии, Дании, Ирландии и Франции. В одних государствах есть льготы по найму жилья, в других - малообеспеченные получают целевые пособия на оплату аренды и коммунальных услуг.
В Британии, Голландии, Греции и Дании, чтобы снизить конечную стоимость жилья, застройщики, возводящие социальное жилье и занимающиеся его реконструкцией, получают налоговые льготы. Кроме того, девелоперам на возведение новых общественных домов и реконструкцию старых выделяются гранты и субсидии. Земля, выделяемая под социальные застройки, продается строительным компаниям по ценам ниже рыночных.
В Германии сектор социального жилья базируется на договорной системе. Между девелоперами и инвесторами или между девелоперами-инвесторами и муниципалитетами заключаются контракты. Девелоперы-инвесторы, они же жилищные компании, могут принадлежать муниципалитетам, промышленным группам, кооперативам, другим инвесторам (юридическим и физическим лицам), а также самим жильцам. Компания-владелец жилья вправе отказать тому или иному гражданину в предоставлении жилья по причинам его неплатежеспособности или асоциального поведения. В свою очередь, муниципалитет может поручиться за кандидата на жилье, к примеру, гарантировать его поддержку в оплате арендных и коммунальных платежей.
А как же рыночная экономика?
В Германии к качеству жилой недвижимости предъявляют высокие требования
Несмотря на ощутимые успехи, жизнь выявляет противоречия, ставящие в тупик западных специалистов, занимающихся социальным жильем. К примеру, изначальное стремление к интеграции финансового рынка ЕС в целях снижения издержек и удешевления кредитов, в том числе ипотечных, привело к сильному давлению на рынок жилой недвижимости и к резкому снижению предложения. По данным Центрального банка Европы, средняя годовая ипотечная ставка в странах, принявших евро, осенью 2004 г. составляла 3,49%. А к примеру, в Ирландии в 2004 с учетом налоговых скидок она была даже негативной. Низкие ставки не только позволяют людям приобретать новое, более качественное жилье, но и дают возможность рефинансировать ипотеку на выгодных условиях. Ипотечная задолженность населения стран ЕС по отношению к доходу увеличилась с 65% в 1995 г. до 85% в 2003 г. Однако все это сказывается на увеличении спроса, за которым не поспевают строители. В результате в больших европейских городах наметилась явная тенденция нехватки предложения.
В некоторых странах именно из-за успехов в сфере общественного жилья зреет недовольство бизнес-сообщества. Об этом, в частности, свидетельствует письмо Европейской федерации недвижимости (EPF), направленное в Европейскую комиссию -инстанцию ЕС, разбирающую жалобы о неправомерных действиях государственных и частных структур. Авторы жалобы утверждают, что правительство Швеции, оказывая финансовую поддержку компаниям, собственниками которых являются муниципалитеты, действует незаконно. Исходя из провозглашенной политики обеспечения всех граждан приличным жильем, шведские власти создали по всей стране некоммерческие организации, занимающиеся возведением и управлением социальных домов. Естественно, компании, занимающиеся строительством и управлением на коммерческой основе, недовольны таким подходом. Схожая ситуация и в Голландии, где коммерческие структуры, во-первых, заявляют, что действия увлекшегося социальными проектами правительства несовместимы с рыночной экономикой, во-вторых, требуют свободной продажи части социального жилья.
Париж в огне
Вечером в центре Парижа бывает небезопасно
Одна из самых острых проблем ЕС - неиссякаемый приток иммигрантов. С одной стороны, они необходимы для пополнения трудовых резервов в быстро стареющей Европе, с другой стороны, это люди не знающие местного языка и традиций и плохо ориентирующиеся в чужой для них обстановке. В случае даже небольшого экономического спада они становятся наиболее уязвимыми и первыми лишаются работы и, как следствие, всех благ. Пополнение армии бомжей происходит именно за счет иммигрантов. Если в 1993 г. по данным Eurostat их количество составляло 826 тысяч человек, то в 2003 их стало уже 2,1 млн человек. Много иммигрантов, преимущественно из Африки, оседает в Южной Европе на Средиземноморском побережье: в Испании, Греции и особенно в Италии, где их более 1,3 млн. Это по официальным данным, по неофициальным - гораздо больше. В Риме из 2,4 тысяч семей, получивших новое жилье в 2004 г., 85% - иммигранты.
Сегодня в одной только Франции - более 8 млн иммигрантов. Они же - главные нарушители закона. В 1959 г. во Франции было совершено 600 тысяч преступлений, а в 2006 - уже 4 млн. 60% отбывающих наказание в местах не столь отдаленных - это иммигранты, бывшие жители социальных районов.
Первоначально в общественных строениях, незатейливо называемых "домами с умеренной платой за жилье", селились рабочие и выходцы из других стран, в которых ощущалась острая необходимость во время бурного развития в 50-70-х годах прошлого столетия. Но уже в 1980-х годах потребность в дешевом труде стала снижаться, а затем совсем отпала, и люди оказались на улице. А еще через пятнадцать-двадцать лет подросли их никому не нужные дети. А между тем все новые и новые волны молодых искателей лучшей жизни продолжают захлестывать страну. Так безликие социальные кварталы с их обитателями, лишенными корней, традиций, образования, работы и, как следствие, будущего, превратились в очаги социальной напряженности.
Долгое время такие районы жили своей обособленной жизнью - варились в собственном котле. Но несколько лет назад котел лопнул, и город оказался на осадном положении: толпы темнокожих молодых разрушителей-поджигателей из социальных пригородов стали регулярно наведываться в исторический центр - мстить красивому и "чужому" Парижу. У них даже появилось особое "хобби" - нападения на элитные кварталы. Вооружившись металлическими прутами, они взламывают ограды, угоняют, разбивают и поджигают автомобили, ломают все, что попадется под руку, и терроризируют местных жителей.
Огненные зори Парижа насторожили и встревожили общественность ЕС, ведь неизвестно, какие еще сюрпризы принесут социальные кварталы больших городов других стран. Каких-то широкомасштабных мер пока еще не было предпринято, но появилось понимание, что к социальным вопросам необходимо подходить комплексно - само по себе предоставление крыши над головой, увы, ничего не решает.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
