После развала Советского Союза лишь Белоруссия до сих пор сохранила социалистическую модель экономики. Белорусский рынок недвижимости в этом смысле не исключение.
Белоруссия в отличие от окружающих ее соседей до недавнего времени никогда не имела своей государственности. Даже Украина изловчилась какой-то период времени быть "самостийной" (Запорожская Сечь, Украинская Народная Республика 1918 года), не говоря уже о Польше, Литве и тем более России. Наверное поэтому, "свалившаяся" в декабре 1991 г. независимость не нашла среди белорусов должного понимания. Какие то бело-красные, как у поляков, флаги. На гербе кто-то там с мечом на коне скачет. А вокруг все валится и рушится, цены растут. И тут появляется простой и понятный директор совхоза, батька. Он свой, из народа, и знает все беды и чаяния обычных людей. А для простого человека это значит очень многое. Его ждали. Ведь в памяти народной до сих пор жив Петр Машеров, и именно таким народным радетелем и представлялся Александр Лукашенко.
Именно он оказался в нужный час в нужном месте. Ну не хочет народ в подавляющем большинстве никакой независимости. Хочет, чтобы о нем, народе, всегда кто-нибудь заботился, удерживал от неблаговидных поступков и разрешал бесплатно в троллейбусах ездить на старости лет. Так ведь народ во все времена был прав. Вот обычный, простой человек, добросовестно ходит на работу, изготавливает свои десять табуреток (качественно изготавливает, по ГОСТу) и, естественно, требует за его добросовестный труд платить соответствующую зарплату. Неважно, какая зарплата $250 или $2,5 тысяч. Ведь счастлив не тот, кто больше получает, а тот, кому хватает.
Белорусам пока хватает. Они умудрились единственными из всех бывших 15 "братских" союзных республик остаться жить в Советском Союзе. И дело даже не в постоянно присутствующей советской атрибутике, не в названиях улиц и площадей - Карла Маркса, Энгельса, Ленина, Кирова, Красноармейской.
Дело в том, что все это продолжает жить в умах и сердцах миллионов людей. Хорошо это или плохо и почему так получилось - другой разговор. Но факт налицо.
Слухи о том, что жизнь в Белоруссии пусть не роскошная, зато недорогая, сильно преувеличены. Импорт откровенно дорог, да и местные товары недешевы. Например, поллитровый пакет молока стоит 6-7 руб., четыреста граммов творога - 45-50 руб., стограммовая банка "Нескафе Голд" - 180 руб. (цены в российских рублях). Это при средней зарплате в $250.
Да, Лукашенко увеличивает зарплаты, но и жизнь стала дороже. Подорожало все: коммунальные услуги, товары народного потребления, продукты, обслуживание автомобиля. Причем цены растут в долларах, а курс стоит, как скала, - это предмет гордости правительства (впрочем, не только белорусского). А то, что колбаса (мерило благополучия в бывшем Союзе) вместо трех долларов стала стоить десять - об этом молчат.
С пенсионным обеспечением тоже все не совсем так, как видится из России. Да, средняя пенсия в Белоруссии составляет 45% от средней зарплаты против 38% российских. Но в России выше сама зарплата. И в денежном выражении белорусская пенсия - это примерно $98, а российская - $105. По результатам соцопросов, больше 80% пенсионеров могут позволить себе на пенсию лишь базовое питание.
Но народ, без всякого сомнения, за Лукашенко: "Сейчас жизнь неплохая, а до Лукашенко был кавардак, поэтому к нему относимся очень хорошо. Живем спокойно - никаких терактов. Сегодня лучше Лукашенко у нас никого нет".
Для народа, который продолжает жить в СССР, - это очень даже характерно. Впрочем, как и то, что прежний, советский флаг: продольная зеленая полоса снизу и более широкая красная - сверху, возвращенный Лукашенко, тот же народ называет "закат над болотом".
На стыке двух тенденций
Соцсимволика в Белоруссии еще присутствует, но уже отправлена на задворки
Сама "белорусская модель" не содержит ничего экстраординарного. Определенное количество хороших заводов, развитая транспортная и энергетическая инфраструктура, высококвалифицированные рабочие и инженеры, выгодное географическое положение. Некоторое время все эти факторы могут работать, т.е. экономика будет что-то производить, продавать, создавать какую-то прибыль, осваивая полученные ранее инвестиции. Но для долгосрочного и устойчивого роста нужны рыночные институты, гарантии частной собственности, рыночная мотивация и конкуренция среди экономических агентов.
История формирования этой модели естественным образом совпадает с процессами, происходящими на просторах СНГ последние 15 лет.
В середине 1990-х, когда в России в самом разгаре были структурные и политические реформы (приватизация, реструктуризация и пр.), а нефть и газ были в два-три раза дешевле нынешних, жесткая административно-командная система Белоруссии остановила рыночные изменения в стране. В то время предложенный правительством рецепт дальнейшего развития был прост: экономика накачивалась деньгами, курс белорусского рубля стремительно снижался, издержки на производство телевизоров, продуктов питания или тракторов были низкими, физические мощности для производства были в наличии. Эта продукция была востребована российским рынком, который решал ряд серьезных проблем и еще не был избалован нефтедолларами.
Когда ситуация внутри страны вследствие инфляционной политики стала угрожать системным кризисом, на помощь пришла интеграция начала 2000-х годов. Дешевые нефть и газ из России придали новый импульс экономическому развитию. Более того, доступ на российский рынок вследствие создания единого таможенного пространства еще более расширился. Отсутствие пошлин делало белорусскую продукцию конкурентоспособной по цене в сравнении с рядом импортных аналогов. Россия стала главным внешнеторговым партнером Белоруссии.
По вечерам на улицах пустынно и просторно
Сегодня мы наблюдаем совершенно иную ситуацию. С одной стороны, нефтяная и газовая рента позволили стране поднять зарплаты и пенсии, начать строительство, прокладку и ремонт дорог. Однако рост цен на газ и нефть и пересмотр схем поставок существенно уменьшает маржу, с которой живет страна. С другой стороны, растущий уровень жизни в России и непрекращающийся поток нефтедолларов уменьшают спрос на белорусскую продукцию. Доля России в белорусском экспорте всё более снижается (почти в два раза по сравнению с серединой 1990-х), а сам белорусский экспорт становится всё более сырьевым.
В результате в 2007 г. Беларусь вошла на стыке этих двух тенденций. Поскольку никакого страхующего слоя в виде частного сектора с его механизмом прибыль-убытки и личной заинтересованностью в снижении затрат и внедрении энергосберегающих технологий нет, а население и госпредприятия избалованы тотальной субсидиарностью, дотациями и тем, что "государство в беде не оставит", белорусскому правительству не позавидуешь.
Весь секрет белорусской экономики сегодня заключается в тотальном перераспределении. Производство ради производства. Неважно, что воздух портится от загрязнения. Неважно, что долг России за потребленные энергоресурсы растет. Неважно, что люди получают маленькую зарплату. Неважно, что прибыль как главный критерий производства не создается. Главное, что все при деле, все заняты - изготавливают табуретки.
Ночной Минск особенно красив
Чем жестче будет позиция России, чем стремительнее будут падать цены на нефтепродукты на мировых рынках, тем больше будет налоговая нагрузка в Белоруссии. Мировая экономика развивается в соответствии с четырьмя правилами арифметики. Вот только прибавить и умножить - это правила капиталистической арифметики, а отнять и разделить - социалистической. Но круг тех, у кого можно отнимать, будет уменьшаться, а круг тех, кто претендует на свою часть пирога при делении, будет расти.
Тем не менее, Белоруссия, согласно соцопросам, занимает среди стран СНГ второе место после Казахстана по позитивному самоощущению. По результатам других исследований, 58% граждан считают себя средним классом, хотя больше трех четвертей опрошенных заявляют, что их доходов хватает только на питание и одежду. Люди не хотят идентифицировать себя ни с нищими, ни с богатыми. Имея в кармане семьдесят, сто пятьдесят, двести долларов, хотят считать себя средним классом. Любимое выражение Лукашенко "чарка-шкварка" - это на самом деле определяющая идеологема. Нет войны, пожаров, терроризма - что еще нужно?
Минск - третье тысячелетие
В целом белорусская столица выглядит современно и ухожено
Первое упоминание о Минске относится к 1067 г. В этом году на реке Немиге произошла кровопролитная битва между киевскими князьями Ярославичами и полоцким князем Всеславом. Эта битва описана в древнерусском эпосе "Слово о полку Игореве".
Само же поселение, предтеча современного Минска, называлось Замчище и размещалось недалеко от слияния рек Свислочи и Немиги. Поселение по суровым законам раннего феодализма было обнесено высоким земляным валом, а въезд в Замчище представлял собой проход между двумя отдельными башнями срубной конструкции.
План Минска получил форму мятого овала, в котором середину занял развитый комплекс площади Верхнего рынка с застройкой монументальными зданиями. Местоположение на холме, крупный объемно-планировочный масштаб превратили ее в доминирующий ансамбль города. Развитая сеть улиц основной части города брала свое начало от Верхней площади.
Образец сталинского ампира в центре белорусской столицы
Главной улицей, исторически сложившимся направлением у подножия Замчища, переходящим в дороги на Москву, Варшаву и Вильно, была Немига. В планировке Минска прослеживаются черты, свойственные большинству свободных городов Беларуси XVII—XVIII вв. Это архитектурно-планировочная система радиальных улиц, стягивающихся к ансамблю центра. Полукольцевые направления улиц в плане Минска лишь наметились по контуру земляных укреплений на окраинах города.
Современная столица Белоруссии производит своеобразное впечатление: просторно и пустынно. Объясняется все просто: широкие улицы, мало людей (хотя много милиции), немного (600 тысяч на 2 млн. горожан) машин, которые запрещено парковать вдоль улиц, и этот запрет соблюдается. Наконец, практически нет рекламы.
Центр сплошь застроен сталинским ампиром, вечерами включают подсветку — получается красиво. На главной площади - Независимости - строится подземный торговый комплекс по образцу того, что на Манежной. Злые языки окрестили его "крупнейшим картофелехранилищем Европы", но сторонникам президента понравится. Как нравится им чистота их столицы, плитка на тротуарах, новое элегантное здание вокзала.
Параллельно пустыне проспекта Независимости расположена торговая улица Немига, которая выглядит гораздо веселее. Магазины - в основном универмаги и универсамы советского образца. Полки, правда, полны. Одежда по большей части местного производства. Импорта (преимущественно из Китая, Кореи и Индии) мало, и ему отведены самые дальние и темные углы. Товары из Европы редки, в центре было замечено только три фирменных магазина: "Бергхаус", "Честер" и вездесущий "Цептер". И, что уж вовсе неожиданно, очень мало российской продукции.
Местный ширпотреб горделиво выставлен в центре торговых залов, хотя гордиться им трудно. В продуктовых магазинах ситуация лучше, но и там ассортимент не сравним, скажем, с нынешним московским. Выбор бытовой техники и вовсе скудный, но и здесь на виду местная продукция.
Интерьеры крупных торговых точек остались в первозданном виде с приснопамятных восьмидесятых: тусклое освещение, деревянные прилавки, истертые полы и коврики в примерочных.
Справедливости ради нужно добавить, что в Минске идет строительство 15 гипермаркетов, а два гипермаркета уже введены в эксплуатацию. Этот белорусский проект разработан как форма борьбы с рынками, которые, в отличие от магазинов, не удается полностью контролировать.
Вы здесь не стояли
Оживленная торговая улица Немига
В Белоруссии биржи и банки практически не функционируют. То, что сейчас называют банками, - не банки, а "сберкассы". Бизнес на коротком поводке, на зарплату квартиру не купишь, поэтому основная возможность иметь крышу над головой - социальное жилье. А значит - очередь и бюрократия со всеми вытекающими отсюда последствиями. И главное, ничего нового придумывать не нужно, все это уже было, есть и... Хочется, чтобы этого все таки не было, но пока все это есть.
Чтобы за 10 лет победить квартирную очередь, разработчики Проекта основных направлений социально-экономического развития Беларуси на 2006-2015 гг. предлагают вводить в эксплуатацию ежегодно по 7,2-7,7 млн кв.м жилья. Всего за 9 лет для этих целей с учетом средней себестоимости строительства (около $450 за кв.м) и затрат на инженерную подготовку территорий и развитие социальной инфраструктуры (в размере 27% от себестоимости жилья, как, например, в Минске) понадобится около $20 млрд. На год получается чуть больше $2 млрд, из которых около $450 млн - это средства, которые необходимо изыскать в бюджете, фондах различных ведомств и у эксплуатирующих организаций для обеспечения новых жилых территорий инженерными сетями, транспортной и социальной инфраструктурой. Остальные затраты, связанные исключительно с возведением жилых домов (а это ежегодно около $1,7 млрд), могут распределить между собой граждане-очередники и банки, которые будут предоставлять на эти цели кредиты.
Но это в том случае, если строящееся жилье будет предоставляться очередникам в собственность и все они будут в состоянии нести расходы по возмещению кредитов. Реальность же такова, что далеко не каждому стоящему в очереди на получение жилой площади по силам погашение кредитов даже на льготных условиях.
Кстати о кредитах. Ипотеки как таковой в Белоруссии нет. По причине отсутствия соответствующего законодательства. Проект закона "Об ипотеке" поступил в Палату представителей совсем недавно, в октябре 2006 г. Как быстро закон будет принят и уж тем более как скоро он начнет работать, говорить пока рано.
Ипотеки нет, но кредиты на жилье выдаются. И здесь знакомая картина: две очереди - льготная очередь и очередь на общих основаниях.
Хоть и медленно, но Минск строится и хорошеет
В Минске сегодня в списки на льготное кредитование из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан включаются те, кто стал на общую очередь до 1 января 1993 г. Участники войны, воины-интернационалисты, больные открытой формой туберкулеза, многодетные семьи включаются в эти списки независимо от сроков пребывания на учете.
У простого смертного, отчаявшегося ждать, остается один выход - заключить договор на долевое строительство или купить жилье на вторичном рынке, взяв кредит на общих основаниях. Это будет быстрее, но, увы, дороже. К тому же первый взнос, как ни крути, придется вносить сразу.
Льготные кредиты на строительство и приобретение жилья предоставляются в белорусских рублях на срок до 20 лет под ставку 5% годовых. На общих основаниях кредиты предоставляются максимум на 15 лет в размере до 75% стоимости строительства (реконструкции) или приобретения жилья. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий платят за пользование кредитом 13% годовых в течение всего периода погашения, а не нуждающиеся - 17% годовых за фактическое время пользования кредитом.
Кредиты в иностранной валюте предоставляются в размере до 90% стоимости строительства (реконструкции) или приобретения жилья сроком до 10 лет. Процентная ставка для не нуждающихся в улучшении жилищных условий - 14% годовых, а для нуждающихся - 12%. Думается, разница между этими двумя категориями понятна. Как понятно и то, каким образом при желании можно попасть из первой категории во вторую.
Однако и это еще не все. Белорусскую банковскую систему отнюдь не тяготит бремя кредитов, и банки готовы выдавать кредитов еще больше, чем сейчас. Но все дело в том, что строители пока не в состоянии освоить эти объемы. Вопрос о наращивании мощностей строительной индустрии - один из самых злободневных. Поэтому взять кредит сегодня проще, чем войти в число дольщиков.
Да-а-а, нам бы их проблемы. "И снаряды есть, да стрелки побиты. И винтовки есть, да бойцов мало. И помощь близка, да силы нет. Эй, вставайте, кто еще остался! Только бы нам ночь простоять да день продержаться!" Кому рассказать, хоть в Москве, хоть в Киеве, что деньги есть, а строители "пока не в состоянии освоить эти объемы...". Смех, да и только.
В общем, говорить о каком-то рынке недвижимости в Белоруссии в его классическом понимании не приходится. Тем не менее жилье строится, квартиры покупаются и продаются, ну а цены растут. Однако местные эксперты пока не берутся прогнозировать, что будет дальше, долго ли сохранится такая динамика.
Слишком много вопросов без ответов. Нельзя предугадать поведение продавцов и покупателей даже в ближайшие два-три месяца. Никто не знает, какие будут цены на газ в наступившем году и как больно их рост ударит по финансовой системе, по рынку стройматериалов в Белоруссии.
Нет четкости и в том, каким образом будут распределяться земельные участки под строительство жилья. Имеются сведения, что в городах 80% строящегося жилья планируется передать управлениям капитального строительства, а остальные 20% будут делиться между частными фирмами и индивидуальными застройщиками. Также пока не понятно, как будет развиваться долевое строительство жилья.
Даже если абстрагироваться от влияния всех вышеперечисленных факторов и предположить, что газ останется дешевым, отношения с Россией будут развиваться в текущем режиме и не произойдет никаких изменений в законодательстве, то прогноз остается прежним - квартиры будут дорожать и дальше. И рост цен на вторичное жилье будет сохраняться до тех пор, пока рынок не насытится предложением.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
