Нижний Новгород - это место, где сливаются великие реки, пересекаются торговые пути и сталкиваются деловые интересы. Сегодня этот крупный торгово-промышленный центр России весьма привлекателен с инвестиционной точки зрения. Кроме его уникального местоположения и мощного производственного потенциала, тому немало способствует его близость к Москве. Возросшая популярность Нижнего Новгорода привела к тому, что ситуация на местном рынке недвижимости сильно напоминает столичный бум.
Цепная реакция
Стремительный рост цен на московскую недвижимость отразился на стоимости недвижимости во всех городах России, и Нижний Новгород не исключение. Сегодня средняя стоимость жилья здесь составляет $1,5 тысячи за 1 кв.м. При этом средняя зарплата жителей города составляет 9 тысяч рублей.
Собственники нижегородского жилья, наблюдая за постоянным повышением столичных цен, приостановили продажу квартир, тем самым снизив предложение на рынке жилья. Местные застройщики тоже сдерживают рост предложения: придерживая ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры, они стараются реализовывать многокомнатные.
Немаловажное значение имеет и демографическая ситуация в Нижнем Новгороде, которая сейчас далеко не самая благополучная. Ежегодно за счет умерших здесь высвобождается около 200 тысяч кв.м жилья, которое в основном наследуется. Наследники же не торопятся расстаться с полученными метрами, в большинстве случаев сдавая их в аренду.
А объемы строительства в Нижнем Новгороде пока слишком малы, чтобы сбалансировать спрос и предложение. Для достижения этой цели необходимо ежегодно вводить по 700-800 тысяч кв.м.
Ходят слухи
Среди нижегородцев ходят слухи о том, что все жилье в их городе скупают приезжие из столицы
Как и в других городах, на нижегородском рынке существует инвестиционная недвижимость, когда объект покупается не для проживания, а для перепродажи или сдачи в аренду. Раньше таковых было около 10% квартир в каждом доме, сейчас 25%. А в некоторых домах доходит до 30-35%. Нижегородская недвижимость привлекает и крупные инвестиционные компании и частных московских инвесторов. Среди нижегородцев ходят слухи о том, что все жилье в их городе скупают приезжие из столицы. Эксперты нижегородского рынка недвижимости не торопятся с подобными выводами, отмечая, что москвичи покупают жилье примерно в тех же объемах, что и местные жители.
Смена областного главы, несомненно, повлияла на экономическую ситуацию в регионе. Приход Валерия Шанцева обеспечил приток серьезных инвестиций и заинтересованность крупных московских застройщиков - СУ-155 и ПИК-Регион, с которыми уже подписано соглашение.
В ближайшее время СУ-155 совместно с нижегородской компанией "Квартстрой" будет проводить застройку в одном из районов города - Большие Овраги. Кроме того, столичные строители подписали соглашение с компанией "Нижегородкапстрой", по которому они совместно будут сносить ветхое жилье и возводить новое.
Предполагается, что это партнерство позволит существенно увеличить объемы и качество строительства и урегулировать цены на жилье. Ведь в результате поправок к закону о строительстве многие мелкие и средние строительные компании Нижнего Новгорода прекратили свое существование. В перспективе московские и нижегородские специалисты планируют разработать комплексный план дальнейшего развития города на Волге.
Эксперты предполагают, что темпы роста цен на нижегородскую недвижимость будут постепенно снижаться. Тем не менее прогнозы специалистов звучат не слишком утешительно для потенциальных покупателей жилой недвижимости. Согласно этим прогнозам в 2007 г. цена за 1 кв.м нижегородского жилья поднимется до $3 тысяч.
Вид на Кремль Нижнего Новгорода и стрелку рек Оки и Волги
Выход из сложившейся ситуации многие видят в получении ипотечного кредита. В начале 2006 г. развитие ипотечного кредитования в Нижнем Новгороде шло быстрыми темпами, существенно увеличивая число покупателей. Однако осенью прошлого года этот процесс стал замедляться из-за стремительного роста цен. Даже при положительном решении банка потенциальные заемщики отказывались от кредита, поскольку за время рассмотрения заявки выбранная ими квартира сильно возрастала в цене. Сейчас наблюдается резкое сокращение заявок на предоставление ипотечного кредита, но интерес к ипотеке все же не угас. Для многих это единственный способ решить жилищную проблему. В настоящий момент в Нижнем Новгороде насчитывается порядка 20 банков, которые предлагают 60-70 различных ипотечных программ.
В целом по сравнению с началом 2006 г. ажиотаж на нижегородском рынке недвижимости начинает утихать. Спрос на недвижимость вторичного рынка снизился на 30%. Чего не скажешь о новостройках. В этом сегменте рынка отмечается значительное увеличение спроса, удовлетворить который пока можно только частично.
Что, где и почем
Площадки для строительства будут освобождаться за счет сноса ветхого жилья
В настоящее время в Нижнем Новгороде строятся все виды жилья. В каждом районе города отведены земли, специально предназначенные для малоэтажного строительства. Планируется возведение новых микрорайонов, и уже начато освоение территорий, отведенных под эти проекты.
А пока по всему Нижнему Новгороду можно наблюдать точечную застройку. Зачастую площадки под строительство освобождаются за счет сноса ветхого жилья. В историческом центре города ведется строительство элитного жилья по индивидуальным проектам и активно реконструируются построенные до революции доходные дома.
Рынок загородной недвижимости только начинает формироваться - на данный момент построено не более 7 коттеджных поселков. В основном в пригороде строят индивидуальные дома.
Нижний Новгород принято делить на две части: заречную и нагорную. Всего в городе 8 районов. Пять из них расположились в заречной части - в вилке между двумя реками - по правую сторону Волги и по левую сторону Оки. Эта часть Нижнего изобилует промышленными предприятиями, поэтому стоимость жилья здесь самая низкая. Однокомнатную квартиру можно купить примерно за $45 тысяч. В этой же части города, в Канавинском районе, расположена знаменитая на весь мир ярмарка.
По другую сторону Оки в нагорной части расположилась деловая часть города, которая включает в себя 3 района. Исторически сложившийся центр города - Нижегородский район. Здесь находятся все самые значительные исторические памятники города - нижегородский Кремль, один из старейших монастырей России - Печерский Вознесенский, много старинных церквей и памятников архитектуры. Однокомнатная квартира в этом районе стоит от $64 тысяч до $78 тысяч. Объекты улучшенной планировки продаются по цене $2,6 тысячи за 1 кв.м. Элитный дом в Нижнем Новгороде построен пока всего один - цена на квартиры в нем достигает $3,3-4,2 тысячи за 1 кв.м.
Самым экологически чистым районом Нижнего Новгорода считается Советский район. Он самый компактный и занимает всего 6% от общей площади города. На его территории расположена зона отдыха "Щелоковский хутор", в состав которой входят 3 озера, часть центрального парка "Швейцария" и парк им. Пушкина. Стоимость однокомнатной квартиры в этом районе - $65 тысяч.
Красота природы, окружающей Нижний Новгород, придает ему неповторимое очарование
С появлением крупных иногородних компаний изменились требования к офисам. Ушла в прошлое мода на цокольные и подвальные офисные помещения. Наиболее востребованы офисные помещения площадью 100-150 кв.м в бизнес-центрах, расположенных ближе к центру и в местах с развитой инфраструктурой. Подобных предложений пока очень мало. Офисные помещения класса А предлагают в бизнес-центре на ул. Решетниковской. Их аренда обойдется в $30 за кв.м. В среднем стоимость аренды востребованных офисных площадей варьируется в диапазоне $25-30 за кв.м в месяц, а продаются такие площади по цене $2-2,5 тысячи за кв.м.
В сегменте торговой недвижимости аналогичная ситуация. Крупные торговые компании стараются разместиться в самом центре, например на ул. Большая Покровская. Плата за аренду торговых площадей в центре доходит до $100 за кв. м. При продаже стоимость торговых площадей доходит до $3 тысяч и более за кв.м.
Большим спросом у торговых компаний пользуются первые этажи жилых и административных зданий в густонаселенных районах, в результате чего цена на них увеличилась на 30%. Готовых магазинов в продаже почти нет - они, как правило, раскупаются или арендуются уже на стадии строительства. Есть торговые объекты на первых этажах зданий в неосвоенных районах, которые пустуют из-за отсутствия покупателей.
Складские помещения класса А можно приобрести по цене $500-600 за кв.м., а арендовать за $100-300 в месяц. Таких предложений немного, и спросом они не пользуются. В Нижнем по-прежнему предпочитают арендовать или покупать склады старого образца. Минимальная плата за аренду таких помещений - от 100 руб. за кв.м, а при продаже их стоимость составляет от $100 за кв.м.
Историческая справка:
Церковь Успения Богоматери на Николиной горе
История Нижнего Новгорода начинается в 1221 г. По мнению многих историков, город получил название "Нижний" потому, что был расположен в "низовских" землях относительно Новгорода Великого. Город был основан у места слияния великих русских рек - Волги и Оки князем Юрием (Георгием) Всеволодовичем как опорный пункт обороны русских границ от мордвы, черемисов и татар. Избавившись от татарского ига, Нижний Новгород становится крупным политическим и экономическим центром Северо-Восточной Руси. Благоприятное месторасположение города определило его дальнейшую судьбу. Нижнему Новгороду предназначалась ключевая роль в системе торгово-дипломатических отношений Древней Руси со странами Ближнего Востока, Средней Азии и Кавказа. В это время он нередко служил объектом конфликтов при дележе сфер влияния между Москвой и Тверью. Более полусотни лет с 1341 по 1392 гг. Нижний был столицей великого княжества, которое не уступало по силе московскому и тверскому княжествам.
С конца XV в. Нижний Новгород имеет решающее значение в борьбе за великий речной путь. В этот период в городе возводится каменный Кремль, ставший выдающимся образцом русского зодчества. Летом 1509 г. в город прибыл зодчий-иноземец Петр Фрязин, а "сентября в 1 день заложиша Новаград Нижний и делаша стену каменную и стрельницу Дмитровскую". Кремль получил тринадцать башен в общем периметре крепостных стен и четырнадцатую - отводную стрельницу, соединенную с Дмитриевскими воротами каменным арочным мостом. Часть кремлевских сооружений не сохранились, часть полуразрушена. Но он по сей день впечатляет своей красотой и мощью.
От стен этого кремля зимой 1612 г. выступило ополчение во главе с Козьмой Мининым и Дмитрием Пожарским для борьбы с польско-литовскими захватчиками. После "смуты" Нижегородское Поволжье в относительно мирных условиях жизни смогло быстро развивать сельское хозяйство, промышленность, торговлю и культуру. В это время Нижегородчина во многом определяла уровень торгово-промышленного и художественного развития всей страны. Здесь начинает действовать крупнейшая в стране Макарьевская ярмарка.
Церковь Иоанна Предтечи
Со временем Нижний Новгород стал тем торговым центром, через который шла вся торговля русского государства с Востоком. В 17 в. Нижний Новгород был местом массовых формирований судовых караванов и найма на них сотен тысяч работных. Здесь соль, рыба и восточные товары с астраханских кораблей перегружались на суда меньшей осадки, поднимавшиеся далее в верховья Оки и Волги. Уже тогда Нижний Новгород стал крупным центром судостроения. В городе было развито ремесленное производство: в 1622 г. нижегородцы владели 119 ремесленно-промысловыми специальностями.
В 1816 г. в Макарьеве сгорел незадолго перед тем возведенный комплекс ярмарки. После чего всероссийское торжище решено было перенести на Стрелицу Оки и Волги под Нижний Новгород. По проекту А.А. Бетанкура был возведен новый архитектурный ансамбль ярмарки. Это событие кардинально изменило облик и характер жизни Нижнего Новгорода, выдвинув его на положение третьего города в России. С тех пор его стали называть "карманом России".
Сегодня Нижний Новогород продолжает оставаться крупным промышленным и торговым центром России. По-прежнему действует знаменитая нижегородская ярмарка, на которую ежегодно привозят товары лучших российских и зарубежных производителей. Здесь находится Горьковский автомобильный завод, судостроительный завод "Красное Сормово", авиационный завод "Сокол", машиностроительный завод и многие другие предприятия. С притоком инвестиций Нижний Новгород вернет себе былую мощь.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
