Эпоха урбанизации проходит - людям надоело жить среди пыльного асфальта и выхлопных газов. Люди хотят на волю, хотят настоящего, чистого и естественного. Достижения современной цивилизации совершенствуются и становятся все более дружественными не только человеку, но и другим обитателям Земли. Поэтому жизнь на лоне природы и современный уровень комфорта теперь понятия вполне совместимые. Перебираясь за город, мы вспоминаем, как жили наши предки, и применяем их опыт в новой жизни.
Утраченная пастораль
История русской усадьбы насчитывает почти шесть веков. Еще в период древней Руси в любом селе находился выделявшийся среди прочих дом "владельца" - прообраз поместной усадьбы. Слово "усадьба" произошло от русского глагола "усаживаться", и как явление усадьба прижилась на русской земле оттого, что, по мнению исследователей, неизменно оставалась для владельца уголком мира, освоенным и обустроенным для себя. Другими словами, усадьба стала местом, где человек решил осесть, зажить домом, пустить корни.
До правления Петра I основная масса усадебных комплексов концентрировалась близ столицы. И только после того как Петр Великий начал активно раздавать земли своим сподвижникам, "усадебная культура" начала свой победный марш по провинции.
Расцвет дворянских помещичьих усадеб историки относят к концу XVIII - первой половине XIX в. Именно в эти годы загородные резиденции (от богатых дворцовых комплексов до скромных усадеб губернского дворянства) усеяли всю европейскую часть России, за исключением самых северных территорий. Столь бурное обустройство "дворянских гнезд" многие историки напрямую связывают с манифестом о вольности дворянства. Дело в том, что жалобы русского дворянина, жившего в середине XVIII в., на то, что ему не хватает времени для занятий своим имением, возымели свое действие. Назревающий конфликт общественного и личного был разрешен указом Петра III "Об освобождении дворянства от обязательной государственной службы".
Очевидцы утверждали, что после выхода указа все дороги из Москвы и Петербурга были запружены каретами, экипажами, повозками, на которых дворяне со своим скарбом покидали обе столицы и уезжали на жительство в родовые имения, где все было приспособлено для жизни и безбедного существования: вотчинные конторы, выгоны, сыроварни, полотняное производство, лесопильни. Но если бы наши предки в этих райских уголках занимались только лишь хозяйственными делами и отдыхом, Россия лишилась бы огромного пласта отечественной истории, а о русской усадьбе как о феномене культуры сегодня никто бы и не вспомнил.
К счастью, обычные помещичьи дома со временем превратились в могучие родовые гнезда известных дворянских фамилий: Орловы, Шереметьевы, Пашковы, Бестужевы-Рюмины, Голицыны... Благодаря своим владельцам, людям, как правило, образованным и являющимся цветом русской аристократии, эти поместья стали настоящими центрами культуры в российской провинции.
А. Я. Волосков "За чайным столом", 1851 г. Картина написана в усадьбе Тарновского в Черниговской губернии
Даже в архитектуре дворянских домов возник свой "чудный русский стиль", который, впрочем, далеко не всем нравился. С 1914 г. в России начал выходить журнал "Столица и усадьба" с подзаголовком "Журнал красивой жизни", а чуть раньше, в 1910 г., был опубликован специальный выпуск искусствоведческого журнала "Старые годы", посвященный русским усадьбам. В числе прочих материалов в нем отпечатали исследование "Помещичья Россия", в котором г-н Врангель, видный историк искусства и брат небезызвестного белогвардейского генерала, выступал с критикой устройства русских усадеб: "не grand-art", "заурядные в смысле художественном", "порою трудно разобраться в том, что подлинно красивого, вечного в этом ушедшем быте"...
А уже после революции в 1926 г. историк Иванов опубликовал исследование с диаметрально противоположным взглядом: "Бывают произведения доморощенной архитектуры, вроде сундука или ящика, но часто встречаются здания, построенные крепостными архитекторами, и очень удачно... даже скромные домики достаточно гармоничны, но самое замечательное - это их соответствие русской природе, русскому пейзажу. Странное дело - сколько раз ни пытались с разных сторон подходить к настоящему русскому стилю - будь то Верхние торговые ряды на Красной площади, или дом Игумнова на Якиманке, или Казанский вокзал - каждый раз такое здание русского стиля являлось более или менее назойливым, навязчивым, беспокойным. А какой-нибудь скромный домик пушкинского времени, выкрашенный серою краскою, с четырьмя белыми колоннами, необыкновенно приветливо и успокоительно выглядит среди обросших его кустов сирени".
Точку, вернее многоточие, в "пасторальной эпохе" на долгие десятилетия поставила революция. Значительная часть усадеб сгорела или была разрушена, в некоторых открылись и поныне действуют музеи, другие заняли санатории, дома отдыха, психоневрологические диспансеры. Смутными временами, непрочностью построек или равнодушием россиян к своей истории можно объяснить эту утрату, но факт остается фактом: в той же Англии сохранилось невероятное множество великолепных усадеб, в прямом смысле переполненных ценнейшими произведениями искусства. Английские искусствоведы утверждают, что если бы все музеи мира вдруг погибли, то содержания английских замков и английских усадеб хватило бы на восстановление истории искусства полностью.
Во Франции, Германии, Австрии, Италии и по сей день существует множество в полном блеске сохранившихся замков. А вот русской усадьбы XII века не сохранилось ни одной! Да и многие из более поздних исторических усадебных комплексов, оставшись без хозяйского надзора, пустуют и разрушаются. Таких, по оценкам специалистов, только в областях Центральной России сегодня насчитывается более двухсот пятидесяти.
Существует, впрочем, вероятность того, что в скором времени усадьбы будут спасены благодаря появлению нового рынка недвижимости - рынка домов-памятников, которые, при условии обретения хорошего инвестора, могут в будущем приносить неплохой коммерческий доход. Но не только выгода побуждает инвесторов бороться за право обладания эксклюзивными объектами. Ведь в их рядах есть и общественные организации и патриоты, потомки дворян и почти что меценаты, есть просто корпорации, которым нужны помпезные резиденции...
Пока передаче памятников в частные руки противится государство. Но, несмотря на препятствия, сделки на этом рынке уже совершается. К чему это приведет, покажет время.
Дачная традиция
Старые усадьбы обладают неповторимой аурой и могут приносить хороший доход
Слово дача является производным от глагола "давать" и, следовательно, для России является родным. Изначально землю "давал", как уже было сказано, царь Петр. Поэтому слово "дача" было фактически синонимом словам "имение" или "усадьба" и служило местом, куда люди выезжали, чтобы отдохнуть от городской суеты.
Мода на дачную жизнь в России привилась быстро. Выезд на дачу считался признаком хорошего тона и давал возможность поддерживать необходимые социальные контакты во время летнего отдыха. В XIX в. летом за город устремлялись все слои населения, включая лавочников и писарей. Сезон начинался в первых числах мая и продолжался до первых холодов. "Москва совершенно пустеет летом", - пишет в 1803 г. Карамзин.
Первыми подмосковными дачами стали оказавшиеся сегодня в городской черте и так любимые москвичами Сокольники, Останкино, Кунцево, Петровско-Разумовское, Лианозово, Перово... После появления в России железных дорог дачники начали активно осваивать более удаленные от столицы места. Так появились знаменитые поселки в Крюково, Перловке, Тарасовке, Пушкино, Малаховке, Томилино.
Советская власть провела практически тотальную экспроприацию этих райских уголков, но, понимая их ценность, не уничтожила, а лишь кардинально сменила состав дачников. Пролетариат отдыхал, как и полагалось, коллективно: на одной дворянской даче одновременно могли размещаться 50-70 представителей новых хозяев жизни.
Скромную дачу можно было снять внаем. В путеводителе по Подмосковью 1926 г. написано, что в селе Звягино (платформа Клязьма) "...количество дач и крестьянских изб, летом отдаваемых внаем, достигает 800. Две-три комнаты расцениваются от 150 рублей и выше за сезон".
В самом начале сталинской эпохи личные дачи полагались лишь высшему советскому руководству. Исключения делались для известных ученых, писателей, композиторов, знаменитых доярок и шахтеров. Но важнее всего было то, что, в отличие от городских квартир, дачи могли покупаться и продаваться, а при аресте "врагов народа" в смутные 1930-е гг., их чаще всего оставляли осиротевшим семьям, даже если квартиру забирали. В период войны земельные наделы позволяли прокормиться.
В эпоху Хрущева участок мог заиметь каждый желающий. Правда, страшась появления новых помещиков, партия позволяла владеть лишь крошечными земельными наделами размером 6 соток. Строить жилье на них строго запрещалось. "Временные" летние домики строго обмерялись. Официально строительство разрешил Брежнев, правда регламент не отменил: жилая площадь домика, увеличившись, тем не менее, не могла превышать 25 кв.м. Собирались эти избушки, как все тогда, по "рациональной" технологии: на дощатый каркас пришивалось два слоя фанеры, а внутренностями этого странного "бутерброда" служили опилки или сухой торф.
В те далекие времена обладатель дачного домика (пусть даже фанерного), машины (пусть даже "Запорожца"), и квартиры (пусть даже "хрущевки") считался обеспеченным человеком. Многие не имели и этого, но были и те, кто за дачами и не гнался, связывая их существование с неизменными навозом, грядками и сельскохозяйственным трудом от рассвета до заката. Пожалеть об отсутствии садовых участков таких советских граждан заставили голодные 1980-е, когда дачи стали настоящим спасением для большинства населения страны. Тотальный дефицит вновь вернул земле статус кормилицы, и только благодаря ей в те годы на столах появлялись продукты, о которых и мечтать было нечего, глядя на пустые прилавки советских гастрономов.
Все только начинается
Родовое гнездо нового образца
"Дачи и дачники - это так пошло, простите", - говаривала, бывало, главная героиня "Вишневого сада". Но, как известно, у госпожи Раневской были на то свои причины. Наши современники, спустя столько лет вновь обратившие свои взоры на природу и положившие начало "эре коттеджного строительства", с каждым годом возвращают загородной жизни былую престижность.
Наиболее обеспеченные жители мегаполисов, первыми устремившиеся в организованные коттеджные поселки, уже успели привыкнуть к загородной жизни в условиях развитой инфраструктуры сервиса и развлечений.
Бум недвижимости, поднимающий цены на жилье в городе примерно на 30% в год, породил "второй эшелон" дачников, двинувшихся прочь от пыльных городов. Ими стали представители растущего среднего класса, ищущие более доступные жилища в более чистом месте.
За медитацию в шезлонге, езду верхом или прогулки на свежем воздухе где-нибудь в сосновом бору или у озера люди, измученные жизнью в большом городе, готовы не только часами стоять в пробках, но и платить по-полной. Отдельные дома на одну семью за пределами Москвы стоят от $500 тысяч до десятков миллионов в эксклюзивных поселках.
Жизнь за городом претерпевает кардинальные изменения. Современные владельцы загородной недвижимости не похожи на хозяев усадеб пушкинских времен, но и от психологии дачников советского периода страшно далеки. На смену "бутербродным" домикам пришли многоэтажные особняки, а морковные грядки заменили английские газоны.
Глянцевые издания о стиле жизни публикуют материалы о быте помещиков XXI в. и интервью со звездами на фоне их загородных домов и участков с безупречным ландшафтным дизайном. А специализированные журналы дают советы по практике устройства альпийских горок, насаждения живых изгородей и разведению редких цветов.
Те, кто всегда стремится к чему-то необычному, предпочитают дачи на воде. На прошедшем в "Крокус-Экспо" в конце сентября прошлого года "Салоне яхт и катеров - 2006" были представлены не только импортные, но и отечественные проекты плавучих домов - хаусботов. Мнения о перспективе развития хаусбот-движения в России выдвигаются самые разные, порой полярно противоположные.
Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" считает, что теоретически подмосковный загородный рынок к появлению плавучих дач готов: "...только в нашем случае под этим понятием, скорее всего, следует подразумевать дебаркадеры, которые ставятся на прикол у берега. Их можно было бы разместить на водохранилищах Подмосковья. В настоящее время в Московской области ничего подобного нет".
Аналитик корпорации "Инком-Недвижимость" Иван Воробьев называет плавучие дачи лишь интересной забавой или "странностью" некоторых любителей водного отдыха: "В подмосковном климате жизнь на хаусботе возможна не более 6 месяцев в году, поэтому выкладывать от $300 тысяч до $1 млн за подобный проект пока готовы очень немногие. Прибавьте сюда расходы на покупку эллинга, членство в клубе, получение прав и лицензий, и станет понятно - говорить о хаусботах как о реальном конкуренте загородной недвижимости в Московском регионе преждевременно".
Как бы там ни было, на земле или на воде, но дачники как класс или как самое массовое общественное движение в России, будут существовать всегда. Ведь де-факто они стали отдельной "электоральной" группой, интересы которой вынуждены учитывать даже политики - они непрерывно решают, какие льготы владельцам дач надо дать, а какие взять обратно. А уж о назначении выборов на весенне-летний период и речи быть не может - срыв гарантирован.
Возвращение вишневого сада
Раз загородная жизнь существует, значит, это кому-нибудь нужно. И пока каждое утро по направлению в столицу из области выстраиваются бесконечные автомобильные пробки из тех, кто хочет жить на природе, но вынужден работать в Москве, в загазованном воздухе уже вовсю витают идеи нового общественного устройства. Заключены они на данный момент в рамках проекта закона "О родовых поместьях и поселениях", текст которого при желании нетрудно найти в сети Интернет. Суть его, кратко, сводится к предложению федеральным и муниципальным властям, на основании земельного законодательства РФ, добровольно и бесплатно предоставлять в собственность всем желающим гражданам России земельные участки для создания родовых поместий. Минимальная площадь родового поместья, по мнению инициаторов проекта, должна равняться 1 гектару.
Кроме того, "земельный участок, предоставленный для создания родового поместья, а также вся выращенная на нем продукция и средства от ее реализации, не облагаются налогами". В случае же если вокруг данного участка будут со временем созданы другие родовые поместья, "их владельцы вправе сформировать родовое поселение и получить в пользование земельные участки, необходимые для создания соответствующей инфраструктуры".
Насколько быстро эта инициатива воплотится в жизнь, покажет будущее. Ее создатели утверждают, что идея создания родовых гнезд уже не только с успехом реализуется в некоторых российских регионах, но и победно шествует по просторам сопредельных государств нашего мятущегося СНГ.
События ХХ в. оставили свой мрачный след в нашей истории - русские усадьбы прошлого разорены и далеко не все из них будут отреставрированы. Печально, что эти материальные свидетельства быта наших предков тихо угасают, сливаясь с живописными ландшафтами. Но главное, что мы вспомнили, кто мы есть, почувствовали вкус нормальной человеческой жизни и сделаем все от нас зависящее, чтобы у наших потомков были родовые гнезда.
Комментарий эксперта:
Стародачные места
Мария Литинецкая, исполнительный директор компании BLACKWOOD
В большинстве своем недвижимость в стародачных поселках - ликвидный товар на рынке. Мнение о таких поселках как о местах проживания партийной, творческой, военной и другой элиты сыграло положительную роль при поддержании имиджа откровенно устаревшей недвижимости в начале загородного "бума" в 1990-х гг. Стремление приблизиться к сильным мира сего вызвало известный интерес к стародачным местам. Наличие во многих из них таких элементов, как охрана, инфраструктура и централизованная система обслуживания в свое время было единственным вариантом комфортного загородного проживания. Поэтому основная часть "старых дач" прошла процесс, называемый сейчас редевелопментом, точнее, "точечным" редевелопментом. Не представляющие ценность строения в стародачных местах были заменены новыми. Причем это движение повторяется - в наиболее интересных местах (прежде всего Рублево-Успенском шоссе) можно говорить о строительстве третьего нового дома взамен старых. "Замки" из красного кирпича, пришедшие на замену деревянным дачам советского периода, заменяются новыми актуальными архитектурными проектами.
Уровень цен сильно зависит от места и направления. Застройщики используют сложившийся "бренд" места для строительства новых коттеджных поселков вблизи таких мест - такое соседство повышает стоимость предложений. В то же время качество застройки непосредственно в "старых дачах" может значительно изменяться, поскольку процесс редевелопмента здесь может пройти не полностью. В некоторых стародачных местах современные дома продолжают соседствовать со старыми. Следствием этого является неоднородность социальной среды - менее успешные потомки "получателей" государственных дач не способны построить новые дома, но не спешат уезжать. Другой недостаток "старых дач" - изношенные коммуникации и - главное - отсутствие серьезной охраны и службы эксплуатации. Зачастую стоимость недвижимости в самих стародачный поселках значительно ниже, чем стоимость недвижимости рядом с ними, которая продается под маркой стародачного места. Поэтому земельные участки вблизи стародачных поселков - самые дорогие.
Однако коттеджным поселкам стародачные не конкуренты. Покупатель, готовый инвестировать в строительство, преследует несколько иные цели, чем покупатель, имеющий желание купить дом для проживания. Конкуренция возможна только за покупателей, не определившихся в выборе загородной недвижимости. В то же время существует некоторая группа покупателей, принципиально желающих жить только в месте с "именем".
В последнее время в направлениях с развитым рынком вторичной недвижимости предложения в стародачных поселках начинают "диктовать" общий уровень цен, занижая ожидания девелоперов относительно их новых проектов.
Усадьба
Сейчас "усадьба" - термин, применимый скорее к большому (от 1 тысячи кв.м) коттеджу и соответствующему (от 50 соток) участку, чем к родовому имению с большим домом и многочисленными хозяйственными постройками.
До недавнего времени коттеджных поселков усадебного типа в Подмосковье в чистом виде не было. Домовладения с крупными участками были представлены лишь единичными предложениями в элитных поселках, где застройщики, желая охватить больший сегмент рынка, выставляли на продажу помимо участков в 20-30 соток и более крупные наделы. В 2005 г. стали появляться первые поселки рассматриваемого формата - "Долина Имений", "Ранчо", расположенные в "дальнем" Подмосковье. В 2006 г. на рынок вышел "Агаларов Village", расположенный в 27 км от МКАД по Новорижскому шоссе и более привлекательный с точки зрения круглогодичного проживания. Также планируются к выходу еще несколько проектов поселков с большими домами и крупными земельными наделами, среди которых, например, "Остров Барвиха".
На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости Подмосковья присутствует порядка 20 поселков, в названиях которых так или иначе фигурирует слово "усадьба", при этом большинство из них мало чем отличаются от поселков бизнес- и премиум-класса, а усадьбами в старорусском понимании этого термина домовладения в таких коттеджных поселках назвать практически нельзя.
Спрос на современные "усадьбы" относительно велик. Так, спрос на коттеджи площадью более 1 тысячи кв.м составляет 14% от общего, а на участки от 100 соток - 12%. Это обусловлено тем, что людей, готовых потратить более $3-5 млн за домовладение, становится все больше, а возникающие на рынке предложения достаточно удачны и все более удовлетворяют современным потребительским предпочтениям.
Потенциальным покупателем "усадьбы" будет являться только достаточно состоятельный человек. Это может быть крупный бизнесмен, совладелец или учредитель предприятия, финансовой структуры.
Отметим, что достаточное число покупателей выбирают элитное загородное жилье из "представительских" соображений. Среди них - руководители крупных фирм, банков. Разумеется, их жилье должно демонстрировать тот уровень жизни, который им присущ.
Современная усадьба стоит от $1,5-2 млн до $16 млн. Как и на остальном рынке загородной недвижимости Подмосковья, на ее стоимость оказывают влияние множество факторов. Это, в первую очередь, площади домовладения и земельного надела, удаленность от Москвы и направление, сам статус объекта (участок с подрядом или без подряда, коттедж с отделкой или под ключ и проч.), архитектурные решения и многое другое.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
