Скандалы, связанные с обманами дольщиков, до сих пор не утихают, а квартиры в строящихся домах продолжают раскупаться. Неудивительно, ведь приобретение жилья в новостройке для большинства горожан давно перешло в категорию несбывшихся мечтаний. Вот и приходится искать более дешевые, а значит, и рискованные способы. Например, вкладывать свои кровные в строительство и гадать: будет ли дом достроен и сдан госкомиссии? Или искать недорогое жилье на вторичном рынке... Где также никто не даст гарантии, что сделка пройдет гладко, что у квартиры не будет "особой истории" и спустя полгода не появятся законные наследники, претендующие на уже купленные квадратные метры. Но все же уберечь себя от рисков можно в обоих случаях, если заключить договоры страхования.
Воздушные квадраты
Итак, средства на покупку жилья накоплены. Не ахти какие, конечно, а потому хватает только на воздушные квадратные метры, в еще не построенном доме. Риск? Безусловно. Во-первых, дом может так и не достроиться, а его инвестор обанкротиться. В договоре могут обнаружиться какие-то "особые" условия, а застройщики - раствориться вместе со всеми деньгами. И тогда, как говорится, ищи ветра в поле. Во-вторых, даже в достроенном здании количество недоделок и иных нарушений может привести к тому, что его не примет госкомиссия. А значит, он не поступит на баланс государственных учреждений и, как следствие, вы не сможете в нем жить. Нельзя исключать и возможность порчи дома (квартиры) в случае пожара или наводнения. "А также риск, что на стадии строительства квартиру могут продать сразу нескольким людям, и лишь потом выяснится, что претендентов на жилплощадь много", - поясняет директор департамента работы с корпоративными клиентами Страхового общества "Якорь" Наталья Зорькина.
Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, целесообразно сначала выбрать квартиру. Но прежде чем подписывать договор соинвестирования, нужно обратиться в страховую компанию и выяснить, будет ли она страховать выбранный объект. Дело в том, что далеко не все страховщики готовы принимать финансовые риски инвесторов.
При покупке жилья рисков больше чем достаточно. Лучше быть к ним заранее готовым
Как пояснила заместитель руководителя управления страхования крупных проектов группы "Альфа-Страхование" Ирина Алпатова, доходность в этом секторе довольно низкая, а сами риски высокие. То есть такие риски невозможно прогнозировать, потому что цены на жилье очень нестабильны и непрерывно меняются. Кроме того, если все соинвесторы конкретного объекта застрахуют квартиры в одной компании, то в случае несоблюдения договора между застройщиком и дольщиком придется возмещать ущербы всем и сразу. В такой ситуации страховщики сталкиваются с необходимостью выплачивать клиентам большие суммы, которые могут составлять миллионы долларов.
Помимо этого компании, предоставляющие услуги долевого страхования инвесторов, могут отказать в страховке, если ваши инвестиции работают по вексельной схеме, когда юридическое лицо, ведущее деятельность вместе с застройщиком, берет у вас деньги на строительство в обмен на вексель, срок погашения которого соответствует сроку сдачи строительного объекта. Но если у вас помимо векселя есть еще и заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, где стороны обязуются совершить сделку на заранее согласованных условиях, то ваши инвестиционные риски могут быть застрахованы.
Страховщики, которые готовы страховать финансовые риски в долевом строительстве, делятся на несколько категорий.
Первая группа представляет собой компании, наспех организованные при застройщике. Как раз услуги таких страховщиков могут "навязать" клиентам и сами застройщики. При довольно высоких ставках (10-30%), эта страховая услуга не дает настоящую защиту, поскольку в случае банкротства застройщика, проблемы неизбежно возникнут и у страховой компании.
Вторая группа - независимые, страховщики, которые составляют договора таким образом, что получить выплату можно только в том случае, если суд признает строительную компанию банкротом. Но наибольшее доверие вызывает третья группа - компании с именем, которые давно работают на рынке страхования и уже успели завоевать доверие клиентов.
Безусловно, такие компании перед тем, как взяться за страхование рисков, досконально изучают "досье" строительной организации, договор аренды земли под строительство, разрешение на строительство, полученное правительством Москвы либо местными муниципальными органами. Кроме того, в перечень необходимых для изучения страховщиком документов входят инвестиционные контракты между застройщиком и инвестором, а также платежные документы об оплате инвестиций. И это еще не все. Для полного анализа и оценки стоимости страхования могут понадобиться дополнительные документы на усмотрение страховщика.
Стоимость полиса страхования финансовых рисков частных инвесторов зависит, прежде всего, от набора рисков. В среднем она составляет 0,5-5% от вложенной суммы. Если вносятся средства за стоимость жилья сразу в полном объеме, то в этом случае оформляется договор страхования на всю сумму. Если же предполагается вносить средства частями (в рассрочку), то можно страховать отдельно каждую вносимую часть.
Однако чаще всего практикуется страхование вложенной суммы на момент оформления полиса. Например, если вы вступаете в долевое строительство, то вкладываете 30-50 %. Именно на эту сумму и будет оформлен страховой полис.
"Стоимость полиса зависит от этапа строительства. То есть на начальном этапе строительства неопределенность в его успешном завершении значительно выше, нежели когда каркас дома с крышей уже готов", - поясняет начальник отдела страхования имущества и ответственности СК "МРСС" Людмила Шукалович.
Жилье, бывшее в употреблении
Тарифы титульного страхования недвижимости зависят от многих факторов и рассчитываются индивидуально
Если вас больше устраивает вариант покупки жилья на вторичном рынке, готовьтесь к новым рискам! "Приобретая квартиру на "вторичке", вам необходимо отдавать себе отчет в том, что, как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее "юридическую чистоту", это не даст полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами", - предупреждает Наталья Зорькина. По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим.
Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки, что может произойти в результате нарушений при приватизации; ущемления прав несовершеннолетних, которые когда-то проживали в этой квартире; выявления фактов, доказывающих недееспособность кого-нибудь из участников давно завершенной сделки и многое другое. Однако вы можете уберечь себя от подобных рисков.
Страхование титула собственности (англ. title of ownership insurance) - это вид страхования, предусматривающий выплату страхового возмещения в случае утраты страхователем или оспаривания у него прав собственности на недвижимое имущество. При наличии такого договора специалисты страховой компании помогут доказать, что вы - единственный законный владелец квартиры (если это действительно так), а сам страховщик возьмет на себя все судебные расходы. Но даже если суд обяжет вернуть жилье бывшему хозяину, титул гарантирует вам выплату суммы, равной его стоимости.
Срок действия титула обычно составляет один, три года или 10 лет. В течение одного года оспоримая сделка может быть признана недействительной. То есть при оспаривании вашего права на квартиру в суде вы можете выиграть дело. Три года - срок, предусмотренный Гражданским кодексом РФ как общий срок исковой давности по недействительным сделкам. Ну а 10 лет - срок для возврата имущества по сделкам, признанным ничтожными (статья 181 ГК РФ).
От срока действия страховки зависит страховой тариф. При заключении договора на год защита титула обходится в 0,5-1% страховой суммы. Страховка на три года стоит примерно 1,5% суммы. Максимальная защита представляется весьма выгодной - ее стоимость лишь на одну десятую процента дороже "трехгодичного" полиса. Впрочем, на стоимость полиса могут оказывать влияние и другие факторы. Например, количество сделок, совершенных с недвижимостью (чем их больше, тем дороже страховка), или выявление темных, запутанных фактов в ее истории.
Что касается страховой суммы, то она чаще всего определяется исходя из рыночной стоимости объекта. То есть если стоимость квартиры составляет $200 тысяч; процентная ставка (тариф) 0,5%, то сумма вычисляется по формуле: 0,5% - $200 тысяч * 0,5% = $1 тысяча. В итоге стоимость страховки составит $1 тысячу. Однако страховая компания в случае потери этого права возвращает сумму, уплаченную за квартиру. Сумма, разумеется, будет та, что указана в договоре, но и это лучше, чем ничего.
Застраховать приобретенную квартиру от того, что ее отберут незваные "хозяева", имеет право только собственник. Жилплощадь должна быть приватизирована, ни один ответственный квартиросъемщик не может претендовать на получение полиса титульного страхования.
Страховщик или риэлтор?
Независимо от того, с кем вы имеете дело - со страховой компанией или риэлтором, - внимательно читайте договор
В нашей стране титул может выдать не только страховая компания, но и риэлторская контора. Однако здесь есть свои нюансы. Страховой бизнес - дело серьезное. И для того чтобы им заняться, необходимо привести в соответствие массу документации, пройти несколько разрешительных инстанций, располагать приличными активами и обязательно получить лицензию. Риэлторские конторы такие документы получить, конечно, не могут. А потому в данной сфере есть свои подходы к страхованию сделок с недвижимостью. В одном из них привлекаются страховые компании, в другом все риски берет на себя риэлторская фирма. И тогда договор, заключенный с риэлтором, будет именоваться как "гарантия" или "обязательства".
Например, в компании "БЕСТ-Недвижимость" сделки страхует профильная компания НСК "Рекон". Соответственно, их документ называется страховым полисом, а страхование - титульным. В компании МИАН также призвали к сотрудничеству профессионалов из "Промышленно-страховой компании", СК "Частный дом" и "Военно-страховой компании". Однако есть и отличия. Если "БЕСТ-Недвижимость" заключает договор через НСК "Рекон" сначала на год, а затем предлагает продлить его до десяти лет, то МИАН за свой счет страхует клиента на полтора года, а затем клиент может пролонгировать страховой полис до трех лет. Страхование за свой счет означает, что риэлтор заплатит страховой компании за первые полтора года 50% премии за три года, а клиент получит на руки страховой полис. Если по истечении этого срока клиент решит продлить договор титульного страхования, он вносит оставшуюся часть - следующие 50%. При этом платежи могут производиться в два этапа (это зависит от выбранной клиентом страховой компании).
Компании "МИЭЛЬ" и "ИНКОМ-Недвижимость" предпочли иного рода договоры с клиентом. Первые назвали свой документ гарантийным обязательством, вторые - гарантийным полисом. Существенными плюсами такого подхода является, во-первых, то, что у клиента риэлторского агентства впервые бесплатно появляется гарантия безопасности его прав собственности и шанс на спокойный сон после завершения сделки. И во-вторых - на чем особенно настаивают представители компаний, работающих по этой схеме, - ничто не мешает их клиенту дополнительно застраховать свою сделку в страховой компании.
Выбирая в качестве страхователя риэлторскую контору, нужно учесть, что спектр гарантийных обязательств у всех различный. Тут возможны любые варианты. Например, разница может состоять в сроках выплат компенсации. В компании "МИЭЛЬ" в случае предъявления их клиенту иска о признании сделки недействительной и лишения его собственности на объект, риэлторы обязуются безвозмездно выступить на его стороне в суде и отстаивать его право собственности. А если выиграть дело не удастся, то через месяц после вступления решения суда в законную силу компания обязуется выплатить деньги, либо в течение 6 месяцев подобрать новое жилье.
В иных случаях договор может содержать и весьма невыгодные для клиента условия. Например, если компания ручается за чистоту сделки лишь в случае, когда квартира меняла своих хозяев не больше двух раз. Это означает, что вся предыдущая история жилища под проверку не попадет. И в случае возникновения проблем разрешить их вам вряд ли удастся. Чтобы не попасть впросак, следует внимательно читать условия договора или привлекать для консультирования независимых юристов.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
