Учиться жить по-новому - ДЕЗы прекратят свое существование, что дальше?
24 апреля 2006
В феврале будущего года ДЕЗы прекратят свое существование.
И что дальше?
Место ДЕЗов - дирекций единого заказчика - на рынке коммунальных услуг займут управляющие компании. А гражданам предстоит определиться, каким способом будет производиться управление домом, в котором они проживают. И хотя срок принятия ими такого решения правительство отодвинуло до января 2007 года, люди не стали яснее понимать суть поставленной задачи. Большинство до сих пор не знает, как именно надо готовиться к назначенной дате. Ну что ж, попробуем разобраться.
КТО ПРИДУМАЛ ТСЖ?
Новый ЖК требует от жильцов невиданной сплоченности. Им вместе предстоит управлять своим домом и двором
Первые товарищества собственников жилья появились еще в Советском Союзе, когда государство стало выдавать кредиты на покупку квартир. Конечно, большинство трудящихся страны по-прежнему годами стояли в очереди на получение бесплатного жилья. Но находились и те (преимущественно интеллигенция), кто мог себе позволить накопить минимум 40% стоимости жилплощади. Эти люди предпочитали взять кредит. Тем более, что проценты были минимальными (в отличие от современной ипотеки). Будущие собственники объединялись и создавали жилищно-строительные кооперативы - всем известные ЖСК. Однако, вселившись в новый дом, новоселам предстояло самим заботиться о состоянии коммунального хозяйства, так как государство взамен за свою услугу снимало с себя эту обязанность. Вот так и создавались товарищества собственников жилья, которые заключали договоры с обслуживающими компаниями и сами управляли домом.
С приходом в страну рыночных отношений количество желающих приобрести жилье значительно прибавилось, а государство отказалось от предоставления прежней услуги. ЖСК, конечно, остались, но многие построенные на средства вкладчиков дома стали обслуживаться на общепринятых условиях, то есть через ДЕЗы.
Для чего же государству теперь понадобилось вводить эту систему повсеместно? Независимый эксперт по городскому хозяйству Александр Егоров полагает, что лишь таким образом можно избавиться от монополизированности рынка услуг в сфере ЖКХ. Сделать это можно только путем создания здоровой конкуренции. Когда управляющие компании займут свою нишу, им, чтобы "выжить", придется оказывать действительно качественные услуги.
Однако так ли реально это безоблачное будущее, если большинство населения страны до сих пор не понимает, с чего начать и как все это сделать?
В ЖК ПРОПИСАНО...
Каким будет подъезд и лифт теперь будет зависеть от самих жильцов, кивать будет не на кого
До принятия важного решения осталось всего несколько месяцев. И только от жильцов многоквартирных домов зависит, каким оно будет. Статья 161 Жилищного кодекса РФ оставляет за владельцами квартир три варианта: организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ), взяться за управление домом без организации ТСЖ или дать возможность властям самостоятельно найти для жильцов управляющую компанию. Что же выбрать?
Давайте разберемся. Итак, сегодня обслуживанием наших домов занимаются ДЕЗы - муниципальные предприятия. Качество их работы различное. Однако нам все равно приходится производить ежемесячные отчисления. А куда уходят эти наши деньги, никому не известно. Вот и приходится жить по принципу: заплати, а государство разберется, куда потратить. Раньше, понятно, страна давала жилье, она же и заботилась об обслуживании. Однако теперь все изменилось. Большинство квартир перешло в нашу собственность. Причем вместе с домами, включая чердаки, лестничные площадки, мусоропровод, лифты и придомовые территории. И за всем этим добром следить придется нам, жильцам многоквартирок.
Согласно предписаниям нового Жилищного кодекса к январю будущего года мы должны определиться, каким способом будет производиться управлением домом. Для этого прежде всего необходимо провести собрание жильцов-собственников. Такое требование заложено в новом Жилищном кодексе. Главный эксперт по Жилищному кодексу, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников разъяснил, что в собрании должны принять участие сами собственники (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов. Все вопросы решаются при помощи голосования, простым большинством голосов. Законом предусмотрен и такой вариант, как проведение собрания в форме заочного голосования. При этом в опросном листе нужно обязательно указать дату, до которой будут приниматься заполненные листы, и кому их передавать. Правда, такая форма решения общих вопросов предполагает, что в доме уже есть некий орган, выполняющий управленческие функции.
Для управления домом в Жилищном кодексе прописано три варианта.
Во-первых, без организационно-правовой формы. То есть собственники могут осуществлять непосредственное управление помещениями в многоквартирном доме.
Во-вторых, можно создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо жилищный кооператив (ЖК) и возложить обязанность по управлению на них. Управленцы, в свою очередь, будут решать все организационные вопросы, заключать договоры с различными эксплуатационными службами.
В-третьих, собственники или товарищество могут привлечь специализированную организацию - управляющую компанию. Но тут возможен и комбинированный вариант, когда часть функций товарищество оставляет за собой, а часть передает профессионалам-управленцам, которые лучше могут выстроить отношения, например, с поставщиками коммунальных услуг.
Если собственники не провели собрание и не выбрали способ управления домом, предусмотрено, что управляющую организацию выбирает муниципалитет.
Такие условия поставил нам Жилищный кодекс. Но собственникам от этого легче не стало. Многие по-прежнему не хотят самоорганизовываться.
ДВА ВЗГЛЯДА НА ОДНУ ПРОБЛЕМУ
Основная причина, по которой население опасается изменений, - правовая неграмотность, вследствие чего - нежелание связываться с лишними хлопотами. К тому же практически все граждане являются трудящимися. То есть людьми, зарабатывающими деньги и привыкшими платить за услуги. Так зачем им нужно вступать в какие-то товарищества, чтобы, помимо работы, по вечерам еще и думать над тем, как заменить лампочку в подъезде или убрать территорию?
Конечно, проще заключить договор с какой-нибудь управляющей компанией. Однако в нашей стране их не так уж и много, точнее, пока вообще практически нет. Правда, недавно правительство РФ утвердило правила проведения конкурсов по отбору организаций для управления домами. И возложило эту обязанность на органы местного самоуправления. Но данная процедура будет проводиться пока лишь в том случае, если жильцы не определятся самостоятельно.
"Однако в суматохе мало кто подумал о том, что организация ТСЖ, договор с управляющей компаний, самоуправление - все это делать совсем не обязательно! - говорит Александр Егоров. - Государство лишь предложило желающим самоорганизоваться в обмен на перспективу улучшения качества работ в сфере услуг. Если кто-то не примет никакого решения, органы местного самоуправления сами назначат для них управляющую компанию". Но это тоже пугает. А вдруг муниципалы навяжут компанию, которая будет драть втридорога? Хотя вряд ли это произойдет, и опять же - по причине практически полного отсутствия таковых на рынке. "Скорее всего, это будут те же самые ДЕЗы, преобразованные в какие-нибудь акционерные общества", - полагает независимый эксперт.
В конце января Правительство Москвы выпустило сразу два важных документа, касающихся этой темы. Первый - постановление от 17.01.2006 № 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" с подробными комментариями. Второй - распоряжение, разработанное совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, от 23.08.2005 № 393 "Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах". Оба документа подробно описывают шаги создания ТСЖ, а также обязанности каждого органа власти. И все же...
"Мы издали прекрасные законы! - твердят чиновники. - Так почему же они не работают?" С этими вопросами мы обратились в уже опытное и довольно успешное ТСЖ "Трехпрудный". Оно существует, точнее, официально оформлено с 2001 года.
Фактически же собственники организовались в товарищество в далеком 1991 году. Когда перед ними встал вопрос о расселении. Было издано соответствующее постановление исполкома Моссовета, поставлены сроки: нет денег на капитальный ремонт, а ждать нельзя. Дом действительно нуждался в нем. Жители домов 11/13 (владение 1 и 2) по Трехпрудному переулку не желали соглашаться с решением властей и разъезжаться по окраинам столицы. Они отстояли свое право жить в центре и за это были готовы заниматься обслуживанием своих домов. Председатель ТСЖ Евгения Юнисова руководит им с тех самых пор. Евгения Исааковна поведала нам свою историю.
ИСТОРИЯ ОДНОГО ТСЖ
Председатель образцового ТСЖ "Трехпрудный" Евгения Юнисова считает, что ТСЖ - не лучший выбор
С самого начала нежилых помещений дому не дали. Но выход был найден: расселилась коммуналка, в которой проживали четыре семьи, она-то и превратилась в офис.
Общее собрание решило не обращаться в управляющую компанию и выбрало своих мастеров: сантехников, отделочников, газосварщика - которые обслуживали дом. Они и деньги с жильцов брали небольшие. Согласованием планировок во всех инстанциях занималось ТСЖ.
Потихоньку научились и сами справляться с ремонтом. Выбирали сантехнику, терморегуляторы на трубы, оконные рамы и так далее. Находили грамотных поставщиков, постепенно "обросли" целой базой фирм-производителей. А со временем в товариществе создали даже свое РСУ.
Но и этим дело не ограничилось. Чтобы подзаработать, в ТСЖ занялись риэлторской деятельностью. И теперь помогают людям арендовать, сдавать, покупать и продавать квартиры. При этом здесь квалифицированно проверят всю "кредитную историю" претендента.
Итак, ТСЖ "Трехпрудный" можно лишь позавидовать. За эти годы им многое удалось. Однако сама председатель товарищества, Евгения Исааковна, хоть и активно пропагандирует создание ТСЖ, поделилась и отрицательным опытом. "Сейчас могу сказать, что создание товарищества - не лучший выбор, - рассказывает она. - Являясь председателем и одновременно жильцом этого дома, я вынуждена постоянно выслушивать критику от соседей. Обязательно находятся недовольные нашей работой. Мне могут позвонить в час ночи, могут обвинить в чем угодно, вплоть до воровства. Если бы наш дом обслуживала управляющая компания, все было бы намного проще. Думаю, все, кто организовался в такие же товарищества, сталкиваются с аналогичными проблемами".
САМИ МОЖЕМ И ДРУГИХ НАУЧИМ
Пройдя столь тернистый путь, в ТСЖ понимают, что управлять домом далеко не просто и одной только инициативы и активности может не хватить. Сейчас перед собственниками помещений в многоквартирном доме уже возникла масса вопросов и проблем, им не хватает знаний, навыков и опыта. Для того, чтобы помочь жильцам сориентироваться в условиях проведения реформы ЖКХ, 25 марта 2002 года на базе товарищества было создано Некоммерческое партнерство "Управдом". Это, по сути, единственное в городе партнерство, куда входит 500 жилищных организаций города и области: ТСЖ и жилищно-строительные кооперативы, территориальные общины и управляющие компании; предприятия малого бизнеса, оказывающие услуги жилищно-коммунального и бытового характера. На базе НП "Управдом" создан учебный центр, где даются консультации и проводятся практические занятия по вопросам управления и обслуживания жилищного фонда. Ведут семинары специалисты, в частности, юристы НП "Управдом" Юрий Толмачев и Сергей Жеков (который также является и управляющим ТСЖ "Трехпрудный"). Они и рассказали, с какими проблемами могут столкнуться будущие ТСЖ.
Я поинтересовалась, приглашают ли они местных чиновников для проведения консультаций.
Борьбу с неплательщиками приходится вести методами убеждения. Неплательщики полемизируют с правлением
- А зачем? - удивился Юрий Толмачев. - Мы знаем, что они скажут: вы хотите выбрать управляющую компанию - вот есть унитарное предприятие "ДЕЗ", обращайтесь к ним. Дело в том, что законы-то написаны, и власти наверху, возможно, действительно хотят подобных изменений. Однако на местах ситуация кардинально меняется...
Как выяснилось, организовать ТСЖ несложно. Проблема в том, как забрать дом в управление от предыдущей организации, то есть, в подавляющем большинстве, от ДЕЗа. Юристы НП "Управдом" готовят своих слушателей к тому, что просто так им ничего не отдадут.
- Например, дотации. В среднем 30% городского бюджета уходит на дотации льготникам, - поясняет Сергей Жеков. - Часть этих денег проходит через ДЕЗы. И вот наступает момент, когда вновь созданное товарищество должно перевести эти средства в выбранную ими эксплуатационную компанию. Но как это сделать?
Труженики дирекций единого заказчика зачастую не желают расставаться с денежными потоками, а потому делают все, чтобы этого избежать: заключают договоры, согласно которым за возмещением житель может обратиться лишь через год, придумывают другие причины, наконец, просто избегают общения с неудобными посетителями. Что делать в таких случаях?
- Подавать в суд, - комментирует Юрий Толмачев. - Это может быть исковое заявление или обращение по главе 25 Гражданского процессуального кодекса об оспаривании действий или бездействия должностных лиц. Однако нужно быть готовым к тому, что на разбирательство уйдет немало времени. Минимум месяца три. Хотя статья 154 ГПК гласит, что гражданское дело должно быть рассмотрено в двухмесячный срок.
Следующая проблема - собрать техническую, бухгалтерскую и иную документацию, необходимую для управления домом.
- Приходишь в ДЕЗ забрать документы, а там отвечают: а вот! То есть - нет у нас ваших документов. Были, но... пропали. Многим приходится в итоге начинать вести документацию с нуля. Конечно, граждане вправе обратиться в суд. Этот путь эффективный, - говорит Юрий Толмачев, - но следует учесть, что он будет сильно затянут, потому что чиновники, к сожалению, нарушают закон об обращении граждан.
Помимо прочего существует реальная проблема выбора подрядных организаций. ТСЖ может либо выбрать одну управляющую компанию, либо заключить договоры с несколькими эксплуатационными службами. Как правило, большинство подрядчиков работают с ДЕЗами. Так что и здесь товариществам придется нелегко.
В настоящее время, по словам председателя ТСЖ "Трехпрудный" Евгении Юнисовой, из 40 тысяч столичных домов лишь в 3 тысячах есть хоть какая-то организация. Однако, несмотря на многочисленные "но", создание ТСЖ имеет свои плюсы. По крайней мере, они проявятся в будущем. Главное - знать все тонкости организации этого непростого дела. И если удастся наладить работу, то и жить по-новому станет значительно лучше и легче.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
