Ипотечный кредит берут не на один год, и надо быть провидцем, чтобы угадать, что нас ожидает в ближайшие 20 лет. Поэтому банки стремятся максимально обезопасить свои капиталы, заставляя заемщика покупать сразу три полиса. Эта тройная защита называется комплексным страхованием и, по мнению экспертов, является вполне оправданной мерой со стороны кредитора. Как говорится, "на всякий пожарный случай". Впрочем, случаи бывают разные...
В июле 2006 года были приняты поправки к Федеральному Закону "Об ипотечных ценных бумагах", согласно которым отменялось обязательное страхование жизни заемщика. Эти изменения должны были облегчить финансовое бремя заемщика, снизив его дополнительные расходы по кредиту. Но этого не произошло. Из всех крупных банков, предоставляющих ипотечные кредиты, на сегодняшний момент не требует страховать жизнь и здоровье заемщика только Сбербанк, для которого исполнение федеральных законов является обязательным.
Другие кредиторы воспринимают данную законодательную норму как рекомендательную и настойчиво продолжают выдавать кредиты только после комплексного страхования, куда входит страхование объекта покупаемой недвижимости от ущерба, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а так же титульное страхование на случай утраты заемщиком права собственности на жилье.
По мнению экспертов, если банкам будет запрещено обязывать клиента страховать жизнь, то они, скорее всего, просто увеличат процентные ставки по кредитам и за счет этого станут сами страховать жизнь заемщика в страховых компаниях. Других способов реально защитить свои финансы кредиторы пока не нашли.
Технология
При комплексном страховании заемщикам обычно выдается полис на весь период кредита. При обращении в страховую компанию у заемщика могут потребовать те же документы, что и для одобрения кредита. Если сумма кредита превышает 100 тыс. долл., то страховая компания направляет клиента в медицинскую клинику, где необходимо пройти обследование. Клинику заемщик обычно выбирает из числа тех, которые аккредитованы страховой компанией.
В ряде случаев заемщики пытаются сэкономить, предоставляя банкам полис страхования жизни, который им выдал работодатель по социальному пакету. В таких случаях кредитор отказывается зачесть имеющийся полис, т.к. условия и сумма страхования при ипотечном кредитовании отличается от общепринятой системы.
При покупке жилья на вторичном рынке заемщик начинает оплачивать страхование недвижимости и титула собственника с момента выдачи кредита. При заключении договора о страховании долевого строительства, страхуется только жизнь и здоровье заемщика, поскольку сам объект недвижимости пока отсутствует. Как только дом будет сдан и квартира оформлена в собственность, договор перезаключается и страхуется титул. В обоих случаях страхование жизни и трудоспособности заемщики, как правило, оплачивают с момента получения кредита.
По мнению специалистов, требование банка страховать чистоту титула на квартиру, купленную на вторичном рынке вполне адекватно. Подобный объект мог продаваться и перепродаваться несколько раз, и реальна опасность того, что всплывут неучтенные собственники или договор будет признан недействительным по другим причинам.
Тем не менее, страховщики не всегда выплачивают ущерб по полису титульного страхования, они отказывают в случае неуплаты необходимых сборов и налогов, совершения сделки купли-продажи в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, изменения федерального законодательства, начала военных действий.
Большинство банков требуют страховать титул и при покупке квартиры у застройщика. Кредиторы считают, что и при этом приобретении есть риск утраты права собственности. Страховой случай может произойти, например, если строительство дома было признано незаконным, или застройщик объявил себя банкротом и дом не будет достроен. У страховых компаний, как правило, есть свои негласные списки заслуживающих доверие застройщиков. И если строительной компании в нем не оказалось, заемщику могут отказать в заключении договора страхования, оправдывая это трудностью расчета всех рисков.
Тарифы
Расходы заемщика на страхование по ипотечной программе составляют в среднем 1-1,5 % от остатка по кредиту в год. Расценки и условия в разных страховых компаниях примерно одинаковы - сумма страховки складывается из многих факторов и напрямую зависит от суммы кредита, пола и возраста заемщика, состояния его здоровья, места работы, его увлечений и т.д.
Страхование квартиры от ущерба может обойтись заемщику в 0,2-0,5% в год от суммы, на которую она застрахована, а страхование титула - в 0,5-1,5%. На цену могут повлиять техническое состояние здания, год постройки, наличие ремонта и т.д. Объект страхуется от пожаров, заливов, взрывов, аварий, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц и проч. Стоимость титульного же страхования исчисляется в зависимости от истории квартиры, в частности от количества сделок заключенных с ней в прошлом.
Когда страхуется жизнь и здоровье заемщика, точную сумму страховых взносов также сложно заранее определить. На тарифы могут повлиять многие факторы. К примеру, полис для здорового мужчины в возрасте 25 лет может стоить примерно 0,3% от страховой суммы в год, а для 50 летнего при прочих равных условиях - 1,7%. Хобби заемщика также принимается страховщиками во внимание. Те, кто любит прыгать с парашютом или предпочитают другие экстремальные виды спорта заплатят в 1,5-2 раза больше, чем люди с менее опасными увлечениями. Важно также, где работает клиент: работа подводника и шахтера, стоит дороже офисных служащих. Некоторые заемщики приходят в замешательство, когда в анкете их просят вспомнить, чем они болели в детстве, страдают ли тяжелыми заболеваниями родители или близкие родственники и т.д. Если клиент не может похвастаться богатырским здоровьем, то в страховании не откажут, но цена его будет существенно выше. Интересно, что по статистике страховщиков, с женщинами страховые случаи происходят в два раза реже, чем с мужчинами. Поэтому к сильной половине человечества применяют повышенные коэффициенты.
Страховые взносы заемщик может оплатить сразу за весь срок кредитования или выплачивать страховку ежегодно. И в том, и в другом случае есть свои плюсы. В первом случае у клиента сохраняется защита на весь заявленный срок кредитования даже при досрочном погашении кредита. А во втором варианте клиент будет освобожден от дальнейшей уплаты страховки, если он регулярно вносил платежи и досрочно погасил задолженность перед кредитором.
Зачастую кредиторы требуют застраховать жизнь и здоровье всех созаемщиков. В этом случае в качестве страхователя выступает не один человек, а несколько - солидарные заемщики. При страховом случае выплаты осуществляются пропорционально доли ответственности каждого из заемщиков, что обычно прописывается в условиях договора. Эти доли могут быть разными. Основной долг закреплен за самым здоровым и самым молодым, а для остальных созаемщиков сумма взносов будет ниже.
Если в анкете будут указаны заведомо ложные сведения, то у страховщика появляется основание для отказа в выплате возмещения. Как отмечают страховщики, анкета - это неотъемлемая часть страхового договора и, подписывая ее, клиент подтверждает все приведенные сведения.
Страховщики также могут уклониться от уплаты при несчастных случаях вследствие алкогольного или наркотического опьянения заемщика, болезни, попытки самоубийства, участие в авиационных полетах (кроме пассажиров рейсовых самолетов), управление любыми техническими средствами без прав и пр. В каждом случае страховая компания будет разбираться индивидуально.
Новинки рынка
По оценкам специалистов, спрос на страхование ипотеки будет расти еще несколько лет на 200% ежегодно. Но возрастает и конкуренция, которая заставляет страховщиков разрабатывать новые страховые программы. В самое ближайшее время ожидается вариант страхования первоначального взноса. Эта страховая программа рассчитана на тех, кто не может уплатить сразу всю сумму первоначального взноса, но есть возможность производить регулярные платежи. Этот страховой продукт дает банку возможность расширять клиентскую базу, не лишая себя такой гарантии на случай дефолта, как первоначальный взнос.
Начинает проникать на российский рынок еще один вид страхования, который связан с риском потери дохода в период исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Но эта программа находится в стадии доработки, поскольку страховщики вынуждены расширить список условий, которые необходимо учесть при страховании данного риска.
С ежегодным понижением процентных ставок увеличивается спрос на перекредитование, которое позволяет заемщику взять кредит на более выгодных условиях в том же или в другом банке. Для таких случаев у страховщиков теперь есть еще один продукт, пришедший на наш рынок с запада. Это - так называемый бридж. Основные риски здесь связаны с тем, что залог не будет зарегистрирован в пользу нового кредитора. Однако, участники рынка не уверены, что данная страховая программа будет популярной в России.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
