Vana Tallinn - это не только вкусный ликер, давно полюбившийся россиянам. Vana Tallinn - это старый Таллинн - столица маленькой северной страны, сохранившей свою национальную культуру. С мая 2005 г. Эстония является членом Европейского союза, с 2007-го планирует включиться в Шенгенскую зону. А в 2010 г. переход на единую европейскую валюту должен завершить интеграцию Эстонской республики в сообщество развитых стран. Это обстоятельство в сочетании с великолепной природой, стабильной экономикой и богатыми традициями объясняет растущую популярность эстонской недвижимости.
Основа процветания
Эстонцам есть чем гордиться - их экономика в прекрасной форме. По прогнозу на 2007 г. экономический рост составит более 11%, бюджет в приличном состоянии, внешний долг - мизерный. Высоковатая по европейским меркам инфляция ( 4,1% в год) по мнению большинства экономистов, совершенно здоровое явление для столь быстро растущей экономики. Жизнь обывателей подтверждает это: чистые и динамичные города с молодежью в кафешках и многочисленными торговыми сетями.
Доходы эстонцев выглядят умеренно: более половины населения получают доналоговую зарплату (подоходный налог 23%) в размере 5 тысяч крон ($400) в месяц, 30% работающих получают от 5 до 10 тысяч крон, от 10 до 15 тысяч зарабатывают 10% налогоплательщиков, а более 15 тысяч крон получают только 6,9%. Средняя зарплата и средний доход на душу населения в Эстонии - максимальные на постсоветском пространстве.
Минимальная пенсия в Эстонии - 1,5 тысячи эстонских крон. Цены по курсу буханки хлеба примерно такие же, как в Питере. Какой товар ни возьми, в кронах он стоит столько же, сколько в России в рублях. Исключение составляют только цены на транспорт - они значительно выше российских.
Основа благополучия эстонской экономики - это трудолюбие и порядок, высоко ценимые эстонцами добродетели. Естественный баланс в экономике, отсутствие насильственного регулирования и максимум свобод для личностного самовыражения - вот те идеалы, которыми руководствуется эстонское общество.
Эстонцы бережно хранят свои традиции и памятники прошлого
Но надо признать, что без поддержки извне маленькая страна с весьма ограниченными природными ресурсами не смогла бы сделать столь значительный рывок вперед. Финляндия - одна из причин нынешнего процветания Эстонии. Ближайший сосед (до Хельсинки на пароме - чуть меньше полутора часов) является традиционным торговым партнером Эстонии. Этому способствует то обстоятельство, что языки обеих стран почти совпадают. Поскольку цены в Эстонии весьма невысокие, в том числе на алкоголь, финнов в городе едва ли не больше, чем эстонцев. А может, дело в том, что различить их непросто. Говорят, некоторые финские безработные на свое пособие снимают в Таллинне квартиру и живут безбедно целыми семьями.
Львиная доля эстонской экономики была куплена или создана предприимчивыми скандинавами. Они проникли сюда еще в последние годы Советского Союза и успели хорошо изучить все, что здесь есть, поэтому после открытия Эстонии шведы и финны очень быстро заняли все ниши, практически не оставляя пространства для немцев, англичан или американцев. При этом шведы в основном владеют банковским сектором, например одним из крупнейших в Эстонии Hansapank, и крупными компаниями, сосредоточенными в Таллинне и вокруг него, а финны развивают сектор мелкого бизнеса.
Инвестиционные преимущества
Туристам есть что здесь посмотреть. Древний замок Раквере
В последнее время приобретение недвижимости на территории Эстонии стало выгодным способом вложения денег. На волне вступления страны в Евросоюз цены на эстонском рынке недвижимости росли как на дрожжах, позволяя участникам рынка зарабатывать на ее последующей перепродаже.
Причин для приобретения недвижимости в Эстонии предостаточно:
- Эстония - одна из самых быстро развивающихся стран Европы. В 2006 г. экономический рост составил 11%, в результате чего уровень жизни в Эстонии уже сейчас достаточно высок и продолжает расти.
- Постоянный рост цен на недвижимость поддерживается ожиданием введения евро. По прогнозам аналитиков, после введения евро цены стабилизируются на уровне европейских. Поэтому инвестиции в эстонскую недвижимость сегодня принесут ощутимый доход уже завтра. Ожидаемый рост цен на 2007 г. составляет 28-32%.
- В конце 2007 г. Эстония присоединяется к шенгенской зоне. Покупка недвижимости в Эстонии дает право на получение мультивизы, а значит, и возможность беспрепятственно передвигаться по всей Европе.
- В Эстонии существует высокоразвитая банковская система. Банки Эстонии охотно выдают ипотечные кредиты на покупку и строительство недвижимости. Ипотечная ставка составляет всего 4-5% годовых.
- Иностранцы имеют право покупать землю в Эстонии, но не более 10 га.
- В Эстонии существует выгодный для инвесторов налоговый режим. При реинвестировании ставка налога равна 0%. В стране не существует налога на недвижимость.
- Популярность Эстонии как европейского курорта постоянно растет. Все больше и больше туристов приезжает в Эстонию не только летом, но и зимой, поэтому недвижимость всегда можно сдать в аренду. Ожидаемый доход от сдачи в аренду составляет 6-8% в год от стоимости недвижимости.
- Недвижимость в Эстонии могут приобретать как физические, так и юридические лица.
- В Эстонии все говорят по-русски, поэтому у инвесторов не будет языковых проблем.
Парадокс ценообразования
Недвижимость в Эстонии, как и в любой другой стране, - это земельные и другие естественные угодья, иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней фундаментом (здания, сооружения, объекты). К недвижимости в Эстонии относятся также имущественные права на землю.
Эстония сегодня - это страна с высоким уровнем урбанизации: почти 70% населения здесь проживают в городах и поселках городского типа. Но хуторской образ жизни весьма популярен.
Участок земли с небольшим домиком без претензий, но со всеми городскими коммуникациями, электроотоплением и камином, стеклопакетами и паркетом может стоить по-разному. Все зависит от того, где расположен этот участок. В лесных окрестностях Таллинна (в районах Кайла Валд, Лауласмаа), где в советские времена селилась партийная элита и где с тех времен сохранились элитные дачные поселки и санатории, перестроенные сегодня в современные отели, цена одна. В зоне 30 км от Таллинна, где высока степень урбанизации земли, цена другая, а в каком-нибудь отдаленном уезде можно найти большой хутор просто за смешные деньги.
Элитной частью эстонской столицы является старый город. Здесь нет коммунальных квартир и аварийного жилья. Наиболее активные покупатели - иностранцы, особенно жители скандинавских стран. Пожилым финнам, получающим пенсию на родине, весьма комфортно жить в относительно дешевой Эстонии. К элитной локации также относится километровая зона вокруг старого города. Здесь строятся новые дорогие дома (до $5 тысяч за кв.м).
Деловая часть города Тарту
В центральной части города сохранилось немного деревянных домов 1920-30-х годов постройки. Тесные квартирки с туалетом в общем коридоре покупают весьма неохотно, но и здесь на цены ниже $1,4 тысячи за метр рассчитывать не приходится: все-таки центр.
В целом же, по оценке специалистов, более 50% жилья в городе приходится на панельные и кирпичные дома 1970-80-х годов. Примерно 10% предложения составляют "хрущевки".
Но даже панельные пятиэтажки здесь весьма ухоженные: с чистыми подъездами и красиво отделанными входами. Немало домов с утепленными фасадами. Однако цены на "хрущевки" и более поздние дома различаются существенно. Если за "хрущевку" без ремонта просят $1,2-1,3 тысячи за кв.м, то цена на отремонтированное жилье доходит до $2 тысяч. Метр в девятиэтажках, построенных на десять-пятнадцать лет позже, стоит от $1,7 тысячи (без ремонта) до $2,4 тысячи за кв.м.
В новых домах стоимость квадратного метра возрастает до $2,7-3 тысяч. Покупатели с кредитными деньгами весьма требовательны к качеству квартир: они готовы взять большую сумму в долг, но не хотят покупать "морально" устаревшее жилье.
Земля в центре Таллинна (здесь принято считать не сотками, а квадратными метрами) оценивается в $1200 за кв.м (сотка обойдется в $122,5 тысячи), на окраинах стоимость падает до $4- 10 тысяч за сотку.
За городом привлекательные места также в цене. Цены на побережье в 10 км от городской черты доходят до $27 тысяч за сотку. Однако побережье все-таки не средиземноморское, сам же Таллинн - город небольшой (около 400 тысяч человек населения), состоятельных покупателей немного, и земля быстро дешевеет по мере удаления от столицы. За участки, расположенные в 20 км, просят уже вдесятеро меньше.
Наиболее часто приобретают участки по 15-20 соток, на которых строят дома 200-250 кв.м. Загородный дом обходится в $1,5-1,7 тысячи за кв.м. Подключение к инженерным сетям оплачивается отдельно и, в зависимости от района, может обойтись в $15 тысяч дополнительно.
На сегодняшний день Эстония является мировым лидером по росту цен на недвижимость. Начиная с 2000 г. жилье в Таллинне подорожало в 2,7 раза.
Примечательным является то, что в Эстонии отсутствуют почти все факторы, вызывающие рост цен в российской столице.
Инфляция на уровне 4% в год не заставляет искать инструменты для сохранения средств. Расчеты за недвижимость ведутся в национальной валюте: колебания доллара не отражаются на активности покупателей на жилищном рынке. Нефтедоллары не текут в страну рекой. Парадокс. Факторов для роста цен нет, а цены растут. Рост практически равномерно продолжался до середины 2005 г. Потом начался бум: темпы удорожания заметно увеличились. Эксперты оценивают годовой прирост за 2005 г. в 30% для типового жилья и в 50% для объектов в старом городе.
Единственное разумное объяснение столь быстрого подорожания цен на недвижимость в Таллинне - развитие ипотеки. С каждым годом заемные деньги становились дешевле и доступ к кредитам получали все более широкие слои населения. Результат, как говорится, налицо.
Ипотека
Старый Таллинн во всей красе
Ипотечное кредитование в Эстонии доступно многим. При этом условиям жилищного кредитования здесь можно лишь только позавидовать: процент по кредиту - в среднем 5-8% годовых, срок займа - до 40 лет. На величину годового процента влияет очень много факторов, в том числе и кредитная история самого клиента.
Первый ипотечный продукт в Эстонии был разработан и начал реализовываться в 1995 г. На сегодняшний день в стране предлагается внушительная линейка ипотечных продуктов, а также реализуются различные схемы кредитования под залог как приобретаемой, так и имеющейся в собственности недвижимости с первоначальным взносом от 0% на срок до 40 лет. Кроме того, банки Эстонии реализуют ипотечные программы совместно с государственными жилищными фондами.
В настоящее время наиболее активно на рынке ипотеки в Эстонии работает шведский банк SEB. По покупке жилья на вторичном рынке схема получения ипотечного кредита в банках SEB напоминает российскую: подача заявки - рассмотрение - одобрение банка - поиск объекта недвижимости (в течение 4 месяцев) - подписание документов всеми сторонами сделки у нотариуса - страхование залога. После осуществления сделки в нотариальной конторе нотариус самостоятельно передает необходимые документы в Министерство юстиции для регистрации сделки в кадастре недвижимости.
Старые дома после реконструкции пользуются большой популярностью у иностранных покупателей
При кредитовании покупки строящейся недвижимости есть существенная разница. Например, при стандартной схеме кредитовании в Эстонии клиент SEB выбирает понравившийся строящийся объект, подает заявку на кредит и при получении положительного ответа банка вносит первоначальный взнос (обычно 10-20% стоимости жилья). Затем он заключает договор с застройщиком, в котором цена объекта недвижимости фиксируется и не подлежит изменению до полных расчетов. После этого клиент ждет, когда объект недвижимости достроится и будет сдан, и одновременно с вступлением в право собственности подписывает договор с банком, получает ипотечный кредит и полностью рассчитывается с застройщиком.
Отличительной особенностью эстонской ипотеки является присутствие на рынке небанковских финансовых учреждений.
AmCredit Eesti AS, работающая под торговой маркой AmCredit, (бывшее Balti-Ameerika Kodufinantseeringud AS) является дочерним предприятием Балтийско-Американского Фонда Предпринимательства, который предлагает на гибких и выгодных условиях жилищные кредиты в Эстонии, Латвии и Литве. В Эстонии жилищные кредиты AmCredit предоставляет с 1999 г. Объем кредитования в странах Балтии в 2006 г. составил 2,5 млрд крон, из них на долю Эстонии пришлось 235 млн крон. В кредитном портфеле доля кредитов, предоставленных при посредничестве маклеров, составляет 47%.
Процентные ставки по кредитам в AmCredit сравнимы со средними процентными ставками банков и значительно ниже, чем в других предоставляющих кредиты фирмах. Максимальный срок погашения кредита - 30 лет. AmCredit является членом Американской ассоциации ипотечных банков и Европейской федерации ипотечных банков. Но преимущество AmCredit, по сравнению с банками, в большей гибкости, высокопрофессиональном обслуживании и возможности обеспечить индивидуальный подход.
Ипотека в Эстонии доступна только гражданам этой страны, а для иностранцев разработана схема лизинга. Разница между лизингом и ипотекой в том, что при ипотеке недвижимость хоть и находится в залоге у банка, но оформлена в собственность покупателя. А при лизинге квартира или дом переводятся в собственность покупателя только после выплаты всей суммы займа. Это, конечно, менее приятно, но банки при такой схеме охотнее дают ссуду и не задают лишних вопросов об уровне зарплаты и легальности доходов. Стандартная форма лизинга в Эстонии не менее 20% собственных средств на первоначальный взнос, срок погашения долга - 5-30 лет, проценты чуть выше, чем по ипотеке - 7-9%. Но и в этом случае условия более чем привлекательные.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
