Екатеринбург у каждого, кто там бывал или жил, свой. Недостроенная телебашня, Храм-на-Крови и памятник коммунисту Свердлову, на который регулярно совершаются покушения - далеко не все достопримечательности столицы Урала. Это город с большими мускулами, с не менее большими деньгами и с гигантским мозговым потенциалом, поставляющий нашей столице и всему миру поэтов, музыкантов и президентов. Сегодня на рынке недвижимости Екатеринбурга происходят кардинальные изменения.
Меняю Свердлова на балерину
Говоря об истории современной столицы Урала, так и хочется начать, как в сказке Бажова про малахитовую шкатулку: "Было это в давних годах...".
Первые поселения на территории нынешнего Екатеринбурга возникли еще до эпохи мезолита. Расселились предки сегодняшних жителей Урала преимущественно в верховьях рек Исеть и Пышма, а кормили себя охотой и рыбалкой. Настоящий интерес к Уралу возник только в Петровскую эпоху, с начала XVIII в. Объяснялось это желанием властей развернуть здесь крупномасштабное заводское строительство. В результате казенный завод на реке Исети решили строить в январе 1721 г., а пуск плотины и день рождения города были намечены на 26 ноября 1723 г. - день святой Екатерины. В ее честь, а также в честь императрицы Екатерины I завод-крепость, построенный в 1667 км от Москвы, нарекли Екатеринбургом.
Екатерина II также не оставила молодой Екатеринбург своей милостью, в 1781 г. даровав ему статус города. Во время ее правления здесь появилась главная дорога Российской Империи, которая к западу от Екатеринбурга называлась Московским, а к востоку - Большим Сибирским трактом.
Город начал развиваться и быстро приобрел значение административного центра горной промышленности. Интересная деталь: почти весь XVIII в. он был деревянным. Каменные постройки начали появляться только ближе к концу столетия.
После отмены крепостного права население города выросло до 37 тысяч человек, в Екатеринбург потянулись коммерсанты и предприниматели, а количество жилых домов увеличилось до пяти с половиной тысяч. Шел 1887 г.
На рубеже XX в. населения в Екатеринбурге было уже 55 тысяч, имелось также 100 улиц и 16 площадей. Все это хозяйство, как отмечают историки, пребывало в весьма плачевном состоянии. Администрации города хронически не хватало средств на обустройство - повсюду царила антисанитария, не хватало жилья. Зато уже тогда, в начале века, работало 5 аптек, лечебницы, больницы и лазареты.
Храм Св. Троицы
После Октябрьской революции Екатеринбургу суждено было войти в историю как последней столице последнего царя. В Доме Ипатьева, на углу Вознесенского проспекта и одноименного переулка, в 1918 г. были казнены Николай II, его жена Александра Федоровна и их дети. А в 1924 г. большевики поставили вопрос о переименовании города. Именем царицы он называться больше не мог. Оно "...терзало пролетарский дух". Нарекли в результате в честь революционера, председателя ВЦИК Якова Свердлова. Произошло это 14 октября 1924 г.
Коренные свердловчане знают, что там, где стоял невзрачный особняк инженера Ипатьева, сегодня проходит улица Карла Либкнехта, которую после сноса исторического дома спрямили и заглубили на три метра в Покровскую горку. Но вот чего в Свердловске никогда не было, так это улицы Якова Юровского. Именем коменданта ипатьевского дома и непосредственного исполнителя приговора ВЦИК коммунисты не решились назвать даже тупичок. Сегодня на месте кабинета Юровского находится один из алтарей Храма-на-Крови.
И неслучайно покоя в Екатеринбурге не могут найти даже бронзовые воплощения революционных деятелей. Устроенная на них негласная охота спустя почти век портит нервы местным властям и обходится в немалые деньги городскому бюджету. Чаще всего страдают от нападений памятник "Орден Ленина" в центре Екатеринбурга и вышеупомянутый памятник Свердлову. Не везет и самому Ленину, установленному на площади 1905 года. Их регулярно обливают краской или покрывают неприличными надписями. Говорят, "чугунному Яшке", как в простонародье называют памятник Свердлову, в радикально черном цвете удается продержаться не более полутора месяцев. Кто-то из местных художников даже предложил прекратить это безобразие и заменить памятник Свердлову на фарфоровую балерину, а памятник Ленину - на Хозяйку медной горы.
Но оставшиеся памятники советской эпохи не могут испортить облик города - Екатеринбург строится и хорошеет.
От эльмаша до чермета спроса на квартиры нету
Собор Всех Святых
В Екатеринбурге 1162 улицы и 7 административных районов, из которых лишь нескольким посчастливилось не носить революционные названия: Ленинский, Октябрьский, Орджоникидзевский, Кировский, Чкаловский, Железнодорожный и Верх-Исетский. Рынок недвижимости в столице Урала можно охарактеризовать как обширный и перспективный, хотя и молодой. Сегодня здесь на ниве сделок с недвижимостью трудятся более трехсот агентств. Большинство из них имеют дело со вторичным рынком жилья.
Начало 2007 г. в Екатеринбурге ознаменовалось рекордными темпами роста объема квартир, выставленных на продажу. Только за первые три месяца их количество увеличилось более чем в полтора раза. Такого в уральской столице не наблюдалось с лета 1999 г. Но, как известно, "много - не всегда хорошо", поэтому результатом избыточного предложения стала общая стагнация рынка, продолжающаяся и по сей день.
Виновниками ее появления, как считают эксперты, стали действия продавцов, которые еще надеются реализовать квартиры, по привычке ориентируясь на быстрый рост их стоимости. Покупатели в то же время, ожидая снижения цен, с выбором не спешат. Как в старой пословице "нашла коса на камень", а число заключаемых на рынке сделок резко снизилось, по сравнению с объемом операций пяти-шести-месячной давности.
По "сводкам" с фронта недвижимости на март 2007 г. средняя цена квадратного метра в Екатеринбурге была зафиксирована на отметке 67 тысяч рублей, а две трети выставляемых на продажу объектов были небольшими, однокомнатными и двухкомнатными, квартирами.
Самым дорогим районом, что логично, продолжает оставаться центр города. Цена одного квадратного метра в мае текущего года составляла здесь 80 тысяч рублей. Стоимость квадрата в остальных районах в марте колебалась от 70 до 73 тысяч рублей. Последним в рейтинге, как всегда, был район Кольцово (в среднем 56 тысяч рублей за квадратный метр).
По мнению аналитиков риэлтерской компании "1-й Центр Недвижимости" (Екатеринбург), в апреле 2007 г. цены на вторичную недвижимость остановились окончательно: "это не сезонное и не временное явление, а последствия аномального ценового роста в течение всего 2006 г. К тому же есть повод полагать, что застой на рынке недвижимости Екатеринбурга все более усиливается, и постепенно охватывает все виды жилой недвижимости".
Согласно официальной статистике, стагнация привела к закономерному снижению стоимости жилья в среднем на 0,5% в месяц. В действительности же, как утверждают риэлторы, продавцы готовы идти и на более значительные скидки - от 3 до 10% и выше, хотя открыто об этом не заявляют.
Следующую волну активности на рынке недвижимости Екатеринбурга, как полагают специалисты, можно ожидать не раньше начала осени.
Долларовый эквивалент престижа
Панорама центра города
А стоимость квадратного метра квартир класса премиум на екатеринбургском рынке недвижимости тем временем неудержимо рвется ввысь. Цена "квадрата" в престижных новостройках уже колеблется в диапазоне от 83 до 170 тысяч рублей, доходя в пентхаусах до 230 тысяч.
Согласно итогам конкурса Ekaterinburg Building awards 2006, в Екатеринбурге существует всего 8 комплексов, соответствующих классу премиум: "Тихвин", "Малаховский", "Аквамарин", "Палладиум", "Золотая миля" на улице Лермонтова и еще три дома на улицах Физкультурников, Красноармейской и Мамина-Сибиряка.
С тем, что это утверждение может претендовать на абсолютную истинность, многие эксперты не согласятся. Так, по словам Евгения Манторова, исполнительного директора РК "ТИМ", не имея четких параметров разделения жилья на премиум-класс, бизнес-класс и эконом-класс, организаторам конкурса было трудно квалифицировать дома по их техническим показателям - тем более что при сопоставимой стоимости квадратного метра дома они у всех оказались разными. Здесь и разница в этажности (от 6 до 25 этажей), и в количестве парковочных мест (от 47 до 400), и в месторасположении (от тихого центра до шумной улицы), и во многом другом.
Оперный дом
Пожалуй, наиболее значимым условием "престижности" в России сегодня считается, "непохожесть" образа жизни обитателей "элитного" дома на обычный российский уклад. Например, в клубном доме "Тихвин" два первых этажа сдаются в аренду, чтобы жильцы могли выбираться из замкнутого пространства четырех стен, собираться семьями в лобби-баре, отмечать вместе праздники и общаться. Еще одно приятное отличие - развитая, как в отеле, служба консьержей, которая может полностью освободить жильцов дома от бытовых хлопот: например, достаточно оставить ключи, чтобы машину помыли и поставили на место. Все это нетипично для жизни в российской многоэтажке и пока очень востребовано, поэтому цены продолжают расти в геометрической прогрессии и, скорее всего, в ближайшее время не остановятся - богатые люди хотят жить в своей социальной среде.
Застройщики, впрочем, настроены менее оптимистично, считая, что даже самое лучшее жилье в Екатеринбурге сегодня вряд ли может претендовать на статус элитного из-за несоблюдения критериев самой "элитности". Заместитель генерального директора ЗАО "Наш дом" Андрей Озорнин говорит, что рядом с домом класса премиум не должно располагаться старой застройки, высотность дома не должна превышать 5-7 этажей, отношение общих площадей к жилым выдерживаться в пропорции 40% к 60%, а инженерная "начинка" предусматривать, как минимум, автономное тепло-водоснабжение". На сегодняшний день вероятность найти в Екатеринбурге дом, отвечающий этим критериям, практически равна нулю.
К тому же платежеспособность населения небезгранична, да и психология потребителя с каждым годом меняется - в западных странах, да и в Москве, обеспеченные люди давно уже стремятся жить в роскошных домах подальше от центра - за городской чертой...
Хозяева медной горы
Усадьба Расторгуева в историческом центре Екатеринбурга
Что касается организованных коттеджных поселков, объеденных единой инфраструктурой, архитектурным стилем и централизованным управлением, то их на соседних с Екатеринбургом территориях, в ближайшие несколько лет, может появиться не мало. Только год назад, в апреле, количество заявленных к строительству коттеджных поселков исчислялось десятками.
Согласно данным Уральской палаты недвижимости (УПН), пик увеличения предложения на рынке загородного жилья (по прогнозам, до 50%) придется на 2010 г. В преддверии "загородного бума" представители банковского сообщества уже разработали для покупателей кредиты. Ипотечные кредиты на приобретение коттеджей выдают уже около 20 банков.
Оптимальным расстоянием от Екатеринбурга до коттеджных городков в Свердловской области считается 10-30 км. Самым экологичным признан Сысертский район, который сегодня буквально "распродается с молотка", вызывая бесчисленное количество скандалов. В 2005 г. участки там продавали уже по цене $1-1,2 тысячи за сотку.
Рассчитывая купить дом в 15-километровой зоне, нужно приготовиться заплатить минимум 2 млн рублей. В этом случае спасет ипотека, которая позволит отпраздновать новоселье сразу после внесения первого взноса.
За 60 км от Екатеринбурга дома существенно дешевле: 300-500 тысяч рублей. Однако в таких населенных пунктах нет ни коммуникаций, ни школ, ни больниц, ни хороших дорог. Хотите, чтобы все вышеперечисленное было под боком? Выкладывайте за дом от одного до полутора миллионов рублей.
Проблема Свердловской области заключается в том, что живописных зон для строительства коттеджей вокруг Екатеринбурга очень мало. В какой-то из своих сказок Бажов сетовал: "ровным-то местом мы тут не больно богаты. Все у нас горы да ложки, ложки да горы. Не обойдешь их, не объедешь". А сегодня вокруг Екатеринбурга кроме гор раскинулись болота и промзоны. Поэтому застройщикам приходится принимать во внимание и розу ветров, и расположение свалок с захоронениями отходов различных производств, и близость заводов и фабрик.
Сформировалась в загородном Екатеринбурге и своя "Рублевка". Чтобы купить дом в Карасьеозерске и стать соседом мэра и прочих представителей местной элиты, нужно, что называется, "попасть в тусовку". Губернатор области и некоторые министры обосновались в Большом Истоке, который, кстати, расположен в непосредственной близости от совсем непрестижного Кольцова. В числе более либеральных поселков класса премиум местные СМИ называют "Палникс" на 4-м км Чусовского тракта, где обитают владельцы бизнеса и топ-менеджеры.
В окрестностях Екатеринбурга постоянно появляются новые поселки, которые позиционируют себя как элитные. Стоимость коттеджей без отделки в них составляет 5-6 млн рублей. Но элитными они смогут стать, только если им удастся обзавестись соответствующими жильцами.
Меняю Е-Бург на Зальцбург
Современный дом
Сегодня обитатели уральской столицы вольны выбирать - жить в промышленном Екатеринбурге или купить квартиру за пределами России.
По словам специалистов, работающих в секторе зарубежной недвижимости, стоимость хорошей квартиры с отделкой в элитном жилом комплексе в Болгарии зачастую бывает ниже, чем стоимость квартиры в Екатеринбурге. Неслучайно большим спросом у екатеринбуржцев пользуются квартиры в болгарских жилых курортных комплексах.
В Чехии средняя стоимость жилья также не превышает цены на недвижимость в столице Урала и равняется 55-65 тысячам рублей за квадратный метр.
Еще одна европейская страна, где житель Екатеринбурга может купить себе недвижимость, не выезжая для этого в Москву, - Венгрия.
В Турции, несмотря на быстро растущие цены, квартиры все равно дешевле, чем в Екатеринбурге: "двушки" площадью 60 кв.м продаются от ?30 тысяч.
Жилье в Испании дороже, чем в Турции, но цены, тем не менее, сопоставимы с ценами на жилье в Екатеринбурге - в среднем по показателям на конец 2006 г. стоимость квадратного метра в прибрежных зонах равнялась ?2,5 тысячам за кв.м.
Временный вариант
Решить проблему доступной аренды жилья Екатеринбург, несмотря на бурную застройку, не может, что, несомненно, роднит его с Москвой.
По словам Евгения Шаламова, директора квартирного агентства "Новосёл" (Екатеринбург): "На одну сдаваемую квартиру претендуют примерно до двадцати квартиросъемщиков".
Огромный спрос на снимаемое жилье в Екатеринбурге создают иногородние студенты и рабочие, среди которых немало иностранцев - таджиков, казахов и азербайджанцев, приезжающих на заработки.
Расценки на однокомнатные квартиры начинаются с 6-7 тысяч рублей в месяц. За эту сумму можно позволить себе пожить где-нибудь на окраинах: в Химмаше, Эльмаше, Кольцово, Компрессорном районе или на Старой Сортировке.
Средняя сумма, которую арендаторы готовы платить за "однушку": 9-11 тысяч рублей в месяц. Верхний ценовой предел - 70 тысяч рублей в месяц. Столько стоит арендовать квартиру в доме класса премиум.
А вот желающим снять коттедж или просто садовый домик на лето придется подыскивать "райский уголок" самостоятельно - несмотря на спрос, риэлторские конторы Урала сдачей загородного жилья внаем практически не занимаются. Дело это невыгодное и хлопотное, требует постоянных выездов. Гораздо спокойнее и прибыльнее заниматься продажей недвижимости.
Как показывает практика, снять домик на лето с помощью газеты бесплатных объявлений можно от 5 до 30 тысяч рублей в месяц. Еще один вариант - арендовать домик на уральской турбазе. В среднем, съем коттеджа, рассчитанного на 4 человек, в будни обойдется в 1,5-2,5 тысячи рублей, в выходные - от 4 до 5 тысяч рублей.
Офисный дефицит
Спрос на аренду офисов в Екатеринбурге в последние несколько лет рос довольно медленно. Средний уровень арендных ставок составил на начало января 2007 г. 870 рублей за кв.м, в бизнес-центрах - 1015 рублей за кв.м.
Стоимость офисов за четыре года, по данным аналитического отдела КБ "Ярмарка", напротив, выросла почти в 3 раза, составив к началу 2007 г. в среднем 73,5, а в центре 97 тысяч рублей за кв.м.
Только за прошлый год цены на офисные помещения в жилых домах подскочили на 87%: с 37 до 67 тысяч рублей. Эксперты предполагают, что по причине нехватки офисного пространства в Екатеринбурге стоимость офисов в 2007 г. увеличится еще на 30-40%.
Это, впрочем, не смущает уральских бизнесменов, которые продолжают скупать под свои нужды квартиры на первых этажах. Основными потребителями небольших офисов являются конторы по оказанию услуг населению: агентства недвижимости, адвокатские конторы, конторы по ремонту обуви. В центре практически все подходящие помещения уже разобрали, теперь очередь дошла и до спальных районов. Торговые площади до 500 кв.м в людных местах продаются сегодня по 120-140 тысяч рублей за квадрат.
Наиболее дефицитными в столице Урала являются торговые площади большого формата. Их, как правило, начинают покупать еще на этапе разработки концепции торгового центра. Катастрофически не хватает в Екатеринбурге офисов категории А и В.
Еще одним сегментом рынка, цены на котором растут как на дрожжах, является земля в окрестностях Екатеринбурга. По прогнозу московских консалтинговых компаний, ее стоимость в 2007 г. вырастет на 150%. Связано это с началом строительства вокруг уральской столицы складских терминалов.
По оценкам аналитиков управляющей компании RealCapital, проводивших собственное исследование сферы складской недвижимости, на сегодняшний день площадь складских помещений Екатеринбурга составляет 750-800 тысяч кв.м. При этом настоящих складов класса А на рынке как не было, так и нет. Те, что позиционируют себя как таковые, в реальности относятся к классу В+. Склады класса В занимают на рынке площади порядка 250 тысяч кв.м. Все остальные 600-650 тысяч кв.м - относятся к классам С и D.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
