Еще несколько лет назад словосочетание "управляющая компания" мало кому о чем-то говорило. Наша самобытная страна упорно шла по своему "особому" пути, пока в очередной раз не выяснилось, что эффективно управлять людьми, финансами или недвижимостью - дело непростое и требует специальных знаний и многолетнего опыта. И тогда на отечественном рынке появились профессионалы, которым собственники недвижимости могут полностью доверить управление своими объектами и ни о чем не беспокоиться. Однако, несмотря на очевидную привлекательность такой возможности, не многие обладатели недвижимости спешат ею воспользоваться. Уж слишком непривычное это понятие для современного российского бизнеса - "доверие"...
Сделайте мне красиво!
Новейшая история управляющих компаний (УК) началась в начале XX в., в США во времена Великой депрессии, когда многие американские банки буквально за бесценок скупали резко упавшее в цене недвижимое имущество. Для того чтобы оно начало приносить доход, владельцы стали задумываться о необходимости передачи объектов в руки людей, которые смогли бы ими грамотно управлять. А чуть раньше, в конце XIX в., появления специально подготовленных кадров для профессионального обслуживания зданий потребовало появление новых технологий в строительстве и оборудовании зданий.
На московском рынке недвижимости первые западные управляющие компании появились в начале 1990-х гг. Это событие положило начало новому периоду в жизни столичной недвижимости. И если в те годы УК были скорее редкостью, то сегодня с ростом количества дорогостоящих проектов участие профессиональных управляющих становится почти правилом, а собственникам остается лишь выбирать: нанять ему стороннюю управляющую компанию или создать свою.
Управление, с какой точки зрения его ни рассматривай, относится к сфере услуг. Сторонний управляющий недвижимостью - это компания или физическое лицо, которые по договору с владельцем объекта недвижимости и в его интересах в течение обговоренного времени курируют объект.
Причиной обращения собственника к помощи управляющей компании в большинстве случаев является желание максимизировать возврат средств, вложенных в недвижимость. Но бывают и иные мотивы.
Ольга Збруева, директор по маркетингу Leeds Property Group, вспоминает случай из практики, когда владелец регионального торгового центра готов был перепоручить управление сторонней компании, по той простой причине, что многочисленные друзья снимали помещения в его ТЦ за символическую плату, а ему было неудобно им отказать. "В этом случае сторонняя УК, в компетенцию которой входит принятие решения по наполнению комплекса и стоимости аренды, откажет всем, кто не соответствует имиджу или финансовой политике здания".
Сотрудничество с профессиональной УК выгодно собственнику прежде всего тем, что позволяет ему избавиться от непрофильных видов деятельности, а также сократить расходы на управление недвижимостью.
В идеале, собственник, решившийся нанять управляющую компанию, должен прежде всего озвучить задачи, которые он хотел бы решить. Условно их можно разделить на:
- экономические (управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке);
- технические (техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости, отношения с коммунальными службами, организация охраны объекта, отношения с субподрядчиками по эксплуатации, согласование перепланировок, реконструкций и т.д.);
- правовые (комплексное юридическое сопровождение, включающее подготовку и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, представление интересов в государственных и муниципальных органах, разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде).
Зачастую, однако, бывает наоборот, то есть собственник не может четко объяснить, чего он хочет, а потому не может сформулировать и техническое задание. В этом случае компания, к услугам которой он решил обратиться, проведет инспекцию объекта и изучит проблемы клиента еще до того, как необходимый пакет услуг будет сформирован.
По какой схеме обслуживаться, то есть купить ли выборочные услуги или пойти на полное обслуживание недвижимости, клиент решает сам. Кроме того, по желанию заказчика, солидная УК всегда пойдет на дополнение, исключение или видоизменение предлагаемых услуг.
Если собственник все же принимает решение не прибегать к помощи сторонней УК, он может создать свою. В этом случае будет разумно попытаться найти опытного руководителя из числа сотрудников крупных управляющих компаний или воспользоваться услугами компании, специализирующейся на становлении управленческого бизнеса, которая наладит все бизнес-процессы и создаст эффективно работающую структуру.
В стремлении найти управляющего своей мечты собственник не должен забывать о том, что кандидат должен знать все технические и экономические аспекты эксплуатации зданий и иметь хороший управленческий и маркетинговый опыт работы. Например, согласно исследованию, проведенному компанией NM-Consulting (ГК "Наш Мир"), портрет идеального кандидата на должность "управляющего недвижимостью" в Москве выглядит так: мужчина от 30 до 45 лет, с высшим, предпочтительно техническим, образованием, имеющий опыт работы на аналогичной должности не менее 4 лет.
Найми УК - получишь результат...
Новый Жилищный кодекс РФ закрепил за собственниками помещений право пользоваться, владеть и распоряжаться не только своей квартирой, но и общим имуществом многоквартирного дома.
В связи с этим управлять жилыми домами можно тремя различными способами. Либо ответственность на себя возьмут сами жильцы, либо жильцы, объединившиеся в ТСЖ - товарищества собственников жилья, либо управляющая компания. Выбор наилучшего способа управления зависит чаще всего от категории жилья.
В современной России класс собственников только начинает формироваться, поэтому клиентов в сегменте жилой недвижимости у управляющих компаний пока немного.
Жильцы новых домов, ставшие новоселами относительно недавно, вполне могут позволить себе как доверить свой дом управляющей компании, так и создать ТСЖ. Ведь каждый из них приобрел квартиру за деньги, что уже говорить об определенном уровне доходов, кроме того, им проще найти общие интересы в своей группе.
Собственники квартир в старых многоквартирных домах более неоднородны как в материальном, так и в социально-культурном отношении. Им создать ТСЖ сложнее не только в финансовом плане, но и в плане организационном.
Свои минусы есть и в непосредственном управлении. За бесперебойным функционированием мусоропроводов, лифтов, телефонных и электрических шкафов необходимо постоянно следить. Абы кто этого делать не может, значит, нужны специальные люди, которых, опять же, придется выбирать или нанимать всем домом. К тому же эта схема работает лишь при условии небольшого количества квартир, которое позволяет каждому собственнику индивидуально заключить договор на предоставление коммунальных услуг. В Москве домов с непосредственным управлением практически нет.
Как уверяют некоторые специалисты рынка недвижимости, самым лучшим и эффективным решением этих проблем способно стать сотрудничество ТСЖ и частной управляющей компании.
Во-первых, профессиональные консультанты и юристы начинают помогать инициативной группе жильцов дома уже на стадии проведения собраний, проверяют правильность составления протоколов собраний и других документов, необходимых для регистрации ТСЖ.
Частная компания способна оказать комплексную услугу - организовать и взять на себя ответственность за полное предоставление всех жилищно-коммунальных услуг, то есть снять с правления бремя ответственности перед членами ТСЖ по управлению домом. При этом контроль над расходованием денег остается за членами ТСЖ. Еще одно преимущество УК заключается в том, что она получает от ТСЖ оплату за выполненную работу согласно подписанным правлением актам. Так как тариф по содержанию и ремонту рассчитывается в среднем на год и аккумулируется на счете ТСЖ, то оно, расплачиваясь по факту, значительно сэкономит средства в конце года.
С домами индивидуальной застройки, двухквартирными коттеджами и таунхаусами дело обстоит, на первый взгляд, значительно проще. Ведь, хозяевам, чтобы управлять своим собственным домом, не нужно создавать ТСЖ или нанимать управляющую компанию.
С другой стороны, никого не нужно убеждать в том, что долговечность, внешний вид и безопасность любого загородного жилья зависят от условий его эксплуатации. Если хозяин не желает тратить время и силы на самостоятельное решение таких бытовых проблем, как ремонт коммуникаций и инженерных систем, вывоз мусора, уборка снега с территории и прочее, то самым разумным будет прибегнуть к помощи компании, которая возьмет их решение на себя. Во всяком случае, по такому пути пошли сегодня практически все элитные поселки.
Управляющие компании берут на себя максимум ответственности: занимаются техническим обслуживанием инженерных систем, расположенных на общей территории поселка, ремонтными работами, налаживают охрану, благоустраивают территорию, оказывают услуги по ландшафтному дизайну и озеленению, всем видам уборки, а по желанию отдельных клиентов даже обеспечивают уход за домашними животными и аквариумами.
Принципиальная разница в управлении жилой и коммерческой недвижимостью для УК заключается в том, что в первом случае ей приходится иметь дело с живыми людьми, их эмоциями и установками, а во втором случае с юридическим лицом, где отношения регулируются деловыми стандартами, что, несомненно, намного проще.
Однако без своей специфики не обходится и в этом секторе. По словам Евгении Власовой, управляющего директора компании Sawatzky Property Management, основными целями УК в сфере управления торговой недвижимостью является "максимизация количества покупателей, увеличение оборота, успешная рекламная кампания, хорошее позиционирование объекта, привлечение "правильных" арендаторов, а не только вопросы технической эксплуатации здания.
Однако проблема заключается в том, что российский рынок торговой недвижимости по оценкам экспертов, является недостаточно "зрелым" и специализированных компаний, занимающихся лишь торговыми центрами, на нем до сих пор не существовало, а УК "широкого профиля", способных решить весь спектр управленческих задач, существует крайне мало.
Неудивительно, что собственники российских торговых центров (ТЦ) зачастую, поразмыслив над тем, стоит ли тратить деньги на привлечение сторонней управляющей компании, принимают решение о создании "карманной" управляющей структуры. Решение это часто приводит к различного рода проблемам, но это уже совсем другая история.
В сегменте управления складской недвижимостью УК, в идеале, помимо непосредственно обслуживания объекта, должна организовывать бесперебойную работу служб внутри склада и другие логистические задачи. В числе особенностей - необходимость управления транспортными потоками и нестандартные временные рамки - ведь часто разгрузки ведутся в ночное время.
Активное развитие российского рынка складской недвижимости за последние 2-3 года также закономерно увеличило спрос на услуги управляющих компаний в этом сегменте. Однако, даже со значительным ростом объемов строительства и ввода в эксплуатацию складских площадей, рынок УК, как считают эксперты, находится в стадии начального формирования. Функции же управленцев чаще всего исполняют сами собственники или крупные логистические операторы. Однако эксперты не исключают, что рано или поздно УК, работающие в офисном сегменте, диверсифицируют направления своей деятельности и займутся складской недвижимостью.
Особым бизнесом является управление гостиницами. Как пишет информационно-аналитическое издание "Управление недвижимостью", "управляющий отелей, сродни менеджеру по продажам, должен продавать свой объект ежедневно". И это правда. Основные две функции, которые выполняет гостиничный оператор, - это управление инженерно-технической инфраструктурой и процессом продажи номеров, вкупе с организацией обслуживания клиентов. Причем приоритетным является именно процесс продажи и обслуживания.
Чужие здесь не ходят
По мнению экспертов, доверительные отношения между владельцами недвижимости и УК на российском рынке - явление пока крайне редкое. Подавляющее большинство собственников принимает решение обслуживать свои объекты самостоятельно, создавая свои "карманные" структуры.
Причин такого недоверия несколько. В числе главных издание "Деловая Недвижимость" называет стремление сэкономить, создав собственную компанию и нежелание пускать в бизнес посторонних.
По словам первого заместителя генерального директора ЗАО "Город" Владимира Родина, "собственник боится потерять контроль над объектом. В этой связи его желание контролировать здание, финансовые потоки и бухгалтерию вполне обоснованно".
Еще одной причиной осторожного отношения к УК является то, что российские компании, коих на отечественном рынке большинство, часто страдают низким уровнем профессионализма и не обладают должным уровнем знаний стандартов управления.
По данным на конец 2006 г., в Санкт-Петербурге только 10% коммерческой недвижимости управлялось внешними структурами, тогда как на Западе этот показатель составляет порядка 95% .
Более лояльно к управляющим компаниям относятся лишь крупные структуры, владеющие целыми сетями бизнес-центров. Они и становятся основными нанимателями, причем очень часто отдают предпочтение не российским, а международным управляющим. Ведь явным преимуществом западных компаний, работающих на российском рынке, как раз и является знание западных стандартов управления и использование накопленного годами профессионального опыта.
Сегодня в России насчитывается уже тысячи компаний, позиционирующих себя как управляющие. Западных среди них не более десятка, из которых серьезно укрепившимися на рынке эксперты считают всего 5-6 компаний. Иностранным управленцам с россиянами работать трудно. На Западе об эффективном управлении инвесторы задумываются еще до приобретения недвижимости и обращаются в УК, имея четкое представление о том, в какую недвижимость и с какой целью они готовы вложить определенные средства. А у нас к услугам профессиональных управленцев прибегают, как правило, лишь в том случае, когда не знают что делать с уже имеющимся объектом недвижимости.
Строительство коммерческой недвижимости в нашей стране стремительно набирает обороты. Зачастую возведение объекта идет одновременно с получением разрешительной документации, и о привлечении УК на этапе проектирования здания мало кто заботится. Впоследствии это приводит к дополнительным затратам со стороны инвестора (прокладка не предусмотренных коммуникаций, изменение элементов конструкции и т.д.), когда выясняется, что объект не соответствует его техническому заданию.
Кроме того, отечественный рынок до сих пор остается рынком арендодателя, а не арендатора, поэтому вопрос качественного управления зданиями в России еще не является первостепенным.
В деревню, в глушь, в Саратов!
Еще несколько лет назад в регионах об управляющих компаниях слыхом не слыхивали, и уж тем более никто там особенно не озабочивался таким вопросом, как управление ветхими зданиями. Появление на региональном рынке столичных и иностранных игроков ситуацию несколько изменило.
Профессиональные управленцы приходят на региональный рынок в большинстве случаев двумя путями. Либо их привлекают к работе крупные инвесторы, построившие в городах-миллионниках недвижимость высокого класса, либо их приглашают продвинутые региональные девелоперы, старающиеся не экономить на привлечении экспертов.
Но и тех, и других в регионах, к сожалению, пока немного. Чаще всего передоверить чужакам собственник решается лишь узкий круг технических вопросов, связанных с обслуживанием здания: техническая эксплуатация, клининг, охрана, организация питания и т.д. Реже просит наладить бизнес-процессы - стандартизировать услуги, дать рекомендации, проконсультировать, чтобы впоследствии уже его "карманная" управляющая компания могла самостоятельно вести дела. В единичных случаях собственник приглашает на временную работу профессионального управляющего из Санкт-Петербурга или Москвы, чтобы он наладил работу "карманной" УК.
Как справедливо отмечают эксперты, главной проблемой региональных рынков остается их непрозрачность. "Чтобы "оптимизировать" вопросы налогообложения, владельцы здания практикуют систему получения арендной платы в конвертах. Соответственно, налоги платятся не со всей прибыли, а лишь с ее части. В этом случае приглашение на объект профессиональной УК, работающей по белым схемам, представляется делом затруднительным", - говорит Андрей Лушников, председатель совета управляющих компании "МТЛ. Эксплуатация недвижимости".
Впрочем, по различным регионам показатели привлечения УК варьируются. Так, в Калининграде, по данным компании "Гамма Недвижимость", около половины новых объектов, появляющихся на рынке, запрашивают внешнее управление. В основном это крупные торговые и офисные здания класса "А" площадью от 10 тысяч кв.м.
Стоимость управления объектами коммерческой недвижимости в регионах, по данным информационного гида "Управление недвижимостью", в среднем составляет около 10% от валового дохода. Но, опять же, каждый договор заключается индивидуально, и итоговая сумма зависит от многих факторов: бренда УК, величины площадки, набора услуг и т.д.
Перед заключением договора УК может обговаривать с заказчиком еще и бонусы за достижение определенных финансовых показателей.
Как считают эксперты, факторов, мешающих развитию бизнеса управляющих компаний в регионах России, пока более чем достаточно. В числе прочих и недостаток объектов высококлассной недвижимости, которые нуждаются в профессиональном стороннем управлении, и отсутствие грамотной региональной аналитики - регулярных исследований рынка недвижимости, и серьезный кадровый дефицит.
Тем не менее, специалисты уверены, что с течением времени эти проблемы будут устранены. Ведь услуги по управлению постепенно входят в моду. Появляются грамотные специалисты: в Петербурге, например, уже действуют два учебных центра - кафедра экономики и менеджмента недвижимости при Политехническом институте и аналогичная при Инженерно-экономическом институте. В двух российских столицах периодически проходят курсы повышения квалификации управленцев.
Если рассматривать более глобальные факторы, то развитие бизнеса управляющих компаний в России будет зависеть еще от степени открытости рынка, стабильности экономической и политической ситуации и появления конкуренции среди высококлассных объектов, требующих профессионального подхода не только к обслуживанию инженерного оборудования, но и к оптимизации финансовых потоков.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
