Приобретение загородного жилья в коттеджном поселке обладает рядом неоспоримых преимуществ - современные инженерные системы, благоустроенные общественные территории, ландшафтный дизайн, системы безопасности и прочие удобства. Но всем этим хозяйством нужно грамотно управлять, и чем выше уровень поселка, тем сложнее и дороже его эксплуатация. Какой способ управления эффективнее? Как избежать дополнительных расходов? Как распознать недобросовестных поставщиков услуг? На эти и другие вопросы, связанные с управлением коттеджными поселками, ответил директор Департамента Управления недвижимостью компании "МИЭЛЬ" Александр Юрьевич Симанов.
Александр Юрьевич, какие на данный момент существуют варианты управления загородными поселками?
Около 90% управляющих компаний образовывают сами застройщики, для того чтобы иметь возможность сдать свой объект госкомиссии. Такие компании начинают свою деятельность за несколько месяцев до сдачи объекта, функционируют 2-3 года, после чего медленно угасают, оставляя на жителей все заботы по содержанию инженерных сетей и инфраструктуры.
Второй вариант - ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае жители поселка сами выбирают председателя и правление, которые от имени собственников заключают договор на обслуживание с эксплуатационными компаниями (ЭК) или отдельными специалистами (сантехниками, строителями, уборщиками и т.д.).
И, наконец, управляющие компании (УК) - организации, которые осуществляют комплексное обслуживание поселков. Такие компании способны начать свою деятельность еще на стадии выбора земельного участка. Они проводят все необходимые оценочные работы, вместе с застройщиками участвуют в подготовке проекта поселка, занимаются организацией продаж, а в дальнейшем - содержанием жилья и оказанием услуг собственникам домов. Именно этим занимается наша компания.
Директор Департамента Управления недвижимостью компании "МИЭЛЬ" Александр Юрьевич Симанов
Насколько необходимым является участие управляющей компании в процессе выбора участка и разработки проекта поселка?
По желанию застройщика в процессе выбора участка наши специалисты могут произвести необходимые исследования и оценить участок по состоянию почвы и прочим параметрам. Что же касается проектной части, на мой взгляд, участие УК здесь просто необходимо. Дело в том, что в России самая большая беда - архитектура. Придумывая проект, архитекторы зачастую не учитывают комфортность: дома получаются красивыми, но фактически непригодными для проживания. Например, созданные некогда плоские крыши повлекли за собой массу проблем: зимой там собираются тонны снега, крыши протекают. УК пытается предотвратить подобные ошибки еще на стадии проектирования.
Какие еще просчеты могут допустить застройщики?
Например, не учитывают зоны для отдыха, площадки для сбора снега, а про места для мусорных контейнеров забывает практически каждый второй застройщик. Все это в дальнейшем оборачивается большими проблемами, которые требуют новых согласований и дополнительных расходов. Чтобы этого не допустить, наши специалисты заранее согласовывают все этапы застройки, а инженеры производят многочисленные расчеты нагрузок электричества, водоснабжения. Также мы осуществляем и шеф-надзор: раз в неделю или чаще наши сотрудники выезжают на строительную площадку и оценивают качество произведенных работ и их соответствие проекту.
А если вас приглашают сотрудничать уже после сдачи поселка?
Мы вполне можем начать свою деятельность с момента сдачи поселка в эксплуатацию. Мы также можем сотрудничать и с давно функционирующими поселками. Например, сейчас в Подмосковье всего в 16% поселков присутствуют управляющие компании. Остальные обеспечивают свою жизнедеятельность, организуя ТСЖ. Как правило, первые два-три года жители уверены, что со всеми проблемами справятся сами. Но каждый поселок буквально напичкан дорогим оборудованием, замена которого стоит огромных денег. А профессионалов среди простых сантехников практически нет. Рано или поздно такие поселки буквально разваливаются из-за отсутствия единого и продуманного управления.
Каким образом вы налаживаете управление в поселке, где уже требуются существенные капиталовложения в ремонт?
Когда нас приглашают в такой поселок, мы производим финансово-технический аудит состояния поселка: объясняем, правильно ли жители расходуют средства, сколько и на что они их тратят и т.д. Если в поселке нет ТСЖ, мы предлагаем создать инициативную группу, которая бы занялась сбором средств, необходимых для восстановления оборудования и приведения поселка в надлежащий вид. При этом часть работ мы выполняем сами, часть берут на себя жители. Когда все вопросы урегулированы, мы приступаем к управлению поселком.
В каких случаях вы не работаете с поселком?
Если в поселке меньше 20-30 домов, обслуживание для жителей становится очень дорогим. Для эффективного сотрудничества в поселке должно быть порядка 40 домов. Немаловажно качество строений и коммуникаций. Например, недавно нам предложили поселок с хорошей территорией. Наши инженеры его изучили и выяснили, что построен он с большими нарушениями технологий. Восстановление и ремонт будет стоить огромных денег, даже малую часть которых жители вряд ли потянут. Мы пока думаем, но возможно, откажемся от сотрудничества... Однако это отдельный случай. Ведь чаще всего нас приглашают к сотрудничеству на начальной стадии разработки проекта.
А каким образом вы координируете работу с жителями поселка?
Мы составляем договор на оказание услуг, в котором тщательно прописываем все права и обязанности обеих сторон. Мы обучаем менеджеров по продажам вести сделку и разъяснять покупателям все нюансы будущих взаимоотношений. Это важно, потому что менеджер может сказать что угодно, лишь бы продать дом, а впоследствии негатив обрушивается на застройщиков и управляющую компанию. Например, собственники могут переделать заборы, поставить везде антенны и как угодно изменить фасады домов, чего по нашему договору делать нельзя, ведь в результате теряется архитектурный облик поселка. Мы прописываем в договоре единые правила проживания для всех.
Какие же услуги оказывает управляющая компания собственникам жилья?
Управляющая компания занимается взаимодействием с жителями по всем хозяйственным и другим вопросам: организует охрану поселка, обеспечивает правопорядок, прописывает правила проживания строительных рабочих на объектах, обеспечивает сохранность имущества общего пользования, дорог, оборудования, коммуникаций, занимается уборкой территорий, ландшафтными работами, стрижкой и поливом газонов. Кроме того, управляющая компания постоянно следит за состоянием электрохозяйства, газовых коммуникаций и газовых котлов, системы водоснабжения, системы канализации, слаботочных систем поселка, занимается их плановым и текущим ремонтом. Оказывает множество других необходимых услуг.
Какой у вас штат сотрудников и как происходит подбор персонала?
Признаться, с кадрами у нас проблемы... На сегодняшний день в компании трудится около 300 человек, через год будет уже 600. Найти такое количество квалифицированного персонала довольно трудно. Мы отбираем специалистов среди застройщиков, находим грамотных инженеров в воинских частях, привлекаем людей из регионов. К тому же на базе компании создан специализированный учебный центр, обучение в котором ведется по трем программам: подготовка управляющих, инженеров и технических специалистов. Я категорически против деления на людей на сантехников, электриков и т.д. Каждый наш специалист умеет выполнять все необходимые работы по дому.
Для уборки территорий и озеленения мы нанимаем работников из бывших советских республик. Мы полностью легализуем их труд, делаем миграционные карты. Надо сказать, этот выбор неслучаен. Дело в том, что так называемые гастарбайтеры для данных видов работ подходят куда лучше наших сограждан. Они более усердные. У меня был случай, когда я нанял для уборки снега мужчин из соседней деревни, так они проработали ровно полчаса и уволились, заявив напоследок: "Да у тебя работать надо!". А приезжие люди трудятся очень хорошо, жаль, что многие жители новых поселков этого не понимают и требуют принимать на работу непременно лиц славянской внешности. Но есть люди, которые по достоинству оценивают труд приезжих и не возражают.
Кто из персонала обязан всегда находиться в поселке?
Прежде всего управляющий. Он - центр принятия всех решений. Также есть два администратора, главный инженер, его заместитель и дежурная смена слесарей и сантехников, в которую входит 4-8 человек. Ну и, конечно, охрана. Собственной охранной компании у нас пока нет, поэтому этих сотрудников мы нанимаем. Также в каждом поселке есть сервис-менеджер, который отвечает за продажу дополнительных услуг.
И что входит в понятие "дополнительные услуги"?
С недавнего времени у нас действует служба маркетинга и сервиса, которая занимается оказанием услуг, не прописанных в договоре. За отдельную плату она организует, например, отделочные работы, вызов такси, парикмахеров, ветеринаров и т.д.
А как обстоят дела с медицинским обслуживанием?
Уже в сентябре-октябре в торговом центре одного из поселков мы планируем открыть стоматологический пункт и фельдшерский кабинет по оказанию первой помощи. Действительно, жителям многих поселков на прием к доктору приходится ездить в Москву, а карета скорой помощи из-за удаленности и постоянных пробок на дорогах приезжает к пациенту в лучшем случае часа через два. Этот медпункт пока новшество для нашей компании, но, надеемся, в будущем, мы продолжим оказывать подобные услуги и в других поселках.
Сколько же стоят услуги управляющей компании?
Расходы владельцев загородных жилищ условно можно разделить на две части: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Что касается первой части, то здесь действуют общие тарифы, утвержденные властями Московской области. Сумма эксплуатационных расходов напрямую зависит от компании, предоставляющей услуги, и от способа расчета. Например, в одних поселках тариф определяется метражом дома, в других - устанавливается исходя из размеров участка.
Мы рассчитываем сумму исходя из нескольких факторов: количества охраны, наличия видеонаблюдения, количества домов, площади земельных участков общего пользования, площади озеленения, качества инженерного оборудования и т.д. В среднем, сумма обслуживания варьируется от $40 до $70 тысяч в месяц. Стоимость обслуживания распределяются на всех проживающих двумя способами: либо общая сумма делится на количество домов, либо стоимость обслуживания рассчитывается индивидуально в зависимости от площади дома или участка. Если дома в поселке разной площади, то и платить люди должны соответственно. Если же это таунхаусы, где жилые помещения одинаковы, то проще поделить сумму на количество домов. Если же у собственников очень большие земельные участки, от гектара и выше, то есть смысл производить расчеты исходя из этих параметров. Есть и смешанный вариант, когда назначается фиксированная сумма, например, $200 в месяц, и дополнительная ставка, которая рассчитывается от площади участка или дома.
А какова на сегодняшний день средняя ставка по оплате услуг управляющих компаний в коттеджных поселках Подмосковья?
Если речь идет о расчетах, исходящих из количества квадратных метров, сумма варьируется от $1,7 до $4 за кв.м. В среднем же услуги нашей компании составляют от $250 до $1,3 тысячи за дом. В целом по области сумма может достигать и нескольких тысяч долларов. Но я считаю эти суммы неоправданно завышенными. Мы для себя держим рентабельность продаж на уровне 15-20%. При этом на каждый поселок закладываем норму неплатежей в размере 10%. К сожалению, случается, что люди не платят. Однако мы стараемся не доводить дело до суда, решаем все вопросы договорным путем. К слову сказать, даже электричество за неуплату ни разу никому не отключали.
Каково, по Вашему мнению, состояние отечественного рынка управления недвижимостью?
Профессиональных управляющих компаний на рынке совсем немного, всего пять-семь. Некоторые из них, например, в компании "Инком" - это структуры, которые обслуживают только собственные поселки. Наша управляющая компания обслуживает 17 коттеджных поселков на внешнем рынке и 2 поселка, которые построила компания "МИЭЛЬ". Так что большой конкуренции нет, да и рано еще. На мой взгляд, большинство потребителей пока не готово принять эту услугу. Думаю, должно пройти еще года три, пока рынок полностью сформируется.
А как покупатель может выявить недобросовестных поставщиков услуг?
О работе полноценных управляющих компаний лично я негативных откликов не слышал ни разу. Все проблемы связаны с "одноразовыми" эксплуатационными компаниями, созданными застройщиками. Понять суть их происхождения довольно просто, достаточно взглянуть на учредительные документы.
Каковы Ваши прогнозы дальнейшего развития УК в России?
На мой взгляд, УК ждет хорошее будущее. Я считаю, что для успешного развития этого бизнеса в России необходимо создать саморегулируемую организацию - сообщество управляющих компаний. Это поможет скорее стандартизировать услуги, сделать нашу работу более востребованной и стабильной, защитить бизнес от рисков и избавиться от недобросовестных поставщиков услуг.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
