Италия... В этой стране, кажется, есть все: папы римские, художники, оливковое масло, богатая история, насчитывающая три тысячелетия, культура, традиции... И дожди здесь редки, и зимы не бывает - круглый год распускаются цветы. Сама природа создала чудесные ландшафты, окружила этот европейский "сапог" морем и окутала теплым климатом.
В Италии, впрочем, как и везде, цены на недвижимость зависят от престижности самого объекта
Неудивительно, что все чаще наши соотечественники стремятся купить не просто туристическую путевку, а сразу дом или хотя бы квартиру в Италии. Чтобы навсегда обосноваться в этой восхитительной стране.
Недвижимость в Италии дорогая. Но купить ее здесь гораздо проще, чем во многих других странах. А все потому, что при приобретении дома не нужно предъявлять документы о гражданстве. Принятые в 1998 - 1999 годах законы, в частности "Пакт о равноправии", превратили Италию, пожалуй, в самое демократичное государство Европы. С тех пор иностранец может приобретать недвижимость в частную собственность практически на тех же правах, что и коренной житель страны.
Однако каждый покупатель обязан платить налоги. Поэтому приезжему, желающему купить недвижимость, рекомендуется для начала сделать себе резидентство*, а уж потом оформлять сделку. Так можно значительно сэкономить на сумме отчислений налоговикам. В остальном же проблем не возникнет. Хотя нужно знать некоторые нюансы.
МЕСТНАЯ ГЕОГРАФИЯ
Среди россиян в последнее время популярно выкупать старинные особняки и замки. Владелец получает право ремонтировать внутренние помещения, оставляя внешний облик здания нетронутым
В Италии, впрочем, как и везде, цены на недвижимость зависят от престижности самого объекта, города, в котором он находится, и района. По словам президента риэлторской компании Tirelli&Partners Марко Тирелли, россияне не скупятся, покупают самые дорогие виллы с видом на море. На материке - это Адриатическое побережье. Здесь одна Венеция со своими улицами-каналами чего стоит. Хотя и более южные Анкона и Барии не менее популярны. Можно поселиться близ города Римини. Это не элитный район, но для многих русских уже знакомый и обжитый.
На другом побережье Италии - Лигурийском - русские обосновались еще в конце XIX века. Многим эти места известны по Сан-Ремо, родине знаменитого фестиваля песни. Кстати, однажды, еще в 1874 году, сюда приезжала Мария Александровна, супруга русского царя Александра II. Она подарила городу пальмы, которые до сих пор украшают набережную, названную в ее честь Корсо Императриче.
Сегодняшняя Лигурийская Ривьера протянулась вдоль моря почти на триста километров, продолжая французский Лазурный берег. Это побережье неизменно притягивает тех, кто выбирает место для второго дома или просто для сезонного отдыха. Русские селятся в Генуе, Рапалло или крошечном Портофино наряду с зарубежными магнатами и голливудскими звездами.
Полюбились нашим соотечественникам и острова. В частности Сардиния, добраться до которой от материковой Италии можно всего за час, если лететь на самолете, или за ночь, если плыть на пароме. Можно и за 4 часа домчаться на "Ракете". Остров славится прежде всего своими девственными, полупустыми пляжами и изолированными от любопытного взгляда лагунами. Здесь выходцам из России полюбился город Порто Черво. "Это центр курортной жизни Сардинии, - пояснил Марко. - Тут находятся дорогие отели, рестораны, развлекательные заведения и красивейшие пляжи. Русские любят это место и покупают самые дорогие дома".
Россияне не скупясь, покупают роскошные виллы и особняки в разных частях Италии. Однако русских диаспор там так и не образовано - соотечественники предпочитают жить в уединении
Безусловно, традиционным спросом пользуется недвижимость крупных городов: Милана, Неаполя, Рима, Болоньи. Однако по-настоящему отдохнуть тут вряд ли удастся. Из очарования старины в здешних местах итальянцам удалось сохранить лишь памятники архитектуры. В остальном прославленные города превратились в настоящие мегаполисы. И если уж россиянин решился на покупку дома в тех местах, то скорее потому, что имеет там бизнес. В этих городах можно приобрести и малогабаритное жилье. Так называемые квартиры-"студио "(комната, объединенная с кухней).
Впрочем, за недорого и недалеко от цивилизации можно поселиться, например, на побережье в 100 км к югу от столицы, не доезжая Неаполя. Это довольно популярное для отдыха место.
На Севере Италии находятся всемирно известные озера Комо, Гарда и Маджоро. На последних двух, как правило, селятся немцы и англичане, а на Комо чаще приобретают квартиры и виллы русские. Те же, кто тихой водной глади предпочитает высокие горы, выбирают дома в Кортино д`Ампеццо. Это один из самых знаменитых итальянских горнолыжных курортов, столица Зимних Олимпийских игр. Красивый альпийский городок, обрамленный великолепными вершинами Доломитовых Альп.
Собираясь приобрести жилье в Италии, можно не тратить силы, разыскивая русские диаспоры. Их там просто нет. Более того, наши сограждане вовсе не претендуют на соседство друг с другом, как, например, те же немцы или англичане, предпочитающие селиться кучно. Наш человек покупает то, что ему нравится, а кто будет жить рядом - не важно. Впрочем, выбрав дом, можно нанять гида-чичероне и проехать по окрестностям, легко найдя того, кто говорит на нашем родном языке.
ЧТО ПОЧЕМ
Если замахнуться на покупку виллы пока не получается или просто нравиться жить в городах, то можно приобрести и городскую квартиру. Самым доступным вариантом является "студио" - комната, объединенная с кухней
Из окна своих итальянских владений можно протянуть руку и сорвать лимон или мандарин прямо с дерева
По данным итальянского общества экономических исследований "Номизма", в стране спрос в секторе недвижимости по-прежнему превышает предложение. Вследствие чего растут и цены. В течение этого года аналитики прогнозируют их увеличение на 5,3%. По словам Марко Тирелли, стоимость жилья на юге сравнительно небольшая, тогда как к северу она заметно возрастает. Исключение составляют острова. Так, на Сицилии и Сардинии один квадратный метр стоит порядка 8 - 13 тысяч евро. То есть практически так же, как и в северном Кортино Д’Ампеццо. Престижная недвижимость в городах обойдется примерно по 7,5 тысяч евро, однако тут есть шанс купить и более дешевое жилье: в Милане, Риме, Неаполе и Болонье недвижимость в среднем оценивается в 3 - 4 тысячи евро за квадратный метр.
В больших городах отдохнуть вряд ли удасться, хотя любой из итальянских городов имеет свое неповторимое историческое и культурное очарование. На фото: крыши Пизы
Однако можно найти и более экономичный вариант. А именно - приобрести уже упомянутую выше квартиру-"студио". По словам президента Tirelli&Partners, они выгодны для покупки не только из-за дешевизны, но и из-за сравнительно небольших налогов. Покупка "студио" обойдется в среднем в 130 - 150 тысяч евро. При этом не стоит забывать и об уплате налогов.
Но даже и на такое скромное жилье не всегда может хватить денег, поэтому правительство Италии разработало целую систему ипотечного кредитования. Ссуду в банке может получить и иностранец. "Однако ему для этого потребуется собрать огромное количество бумаг", - говорит Марко Тирелли. Гораздо проще в этом случае придется гражданину страны. Но чтобы им стать, нужно либо 6 лет официального стажа работы в стране, либо прожить 11 лет, имея резидентство.
ПОКУПКА ВРЕМЕНИ
Если иностранный гость не намеревается окончательно обосноваться в Италии, но знает, что будет регулярно посещать эту страну, он может воспользоваться услугой Time Sharing, по-итальянски - Multiproprieta. Что в переводе означает "покупку времени". Суть проста: покупатель приобретает право на проживание в доме. При этом он может купить только часть дома или квартиру. Нюанс заключается в том, что время его пребывания будет рассчитано, например, максимум один месяц в год. Для этого заключается договор, где строго прописываются даты пребывания. Средняя стоимость такой покупки - порядка 9 тысяч евро.
Комментарии президента компании Tirelli&Partners Марка Тирелли: Для оформления покупки недвижимости в Италии, необходимо пройти несколько этапов: оформить первичный договор, внести первоначальный взнос (5-10%), оплатить оставшуюся часть суммы и подписать акт купли-продажи, который должен пройти государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Только после этого покупатель получает документ-выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем. На всю процедуру уходит порядка 30-45 дней.
Другой вариант - услуга Fractional, частичное резервирование. В этом случае клиент выкупает право проживания на более длительный срок (2 - 3 месяца в год). Однако здесь заключается уже не договор, а контракт, такой же как и на приобретение недвижимости. То есть покупатель становится хозяином частной собственности. Обычно такие сделки происходят с престижным, элитным жильем, от выбора которого зависит и стоимость контракта.
Менеджер компании Tirelli&Partners Ольга Осипова рассказала, что среди наших соотечественников стало популярным выкупать и недвижимость, представляющую собой историческую ценность. То есть старинные особняки и замки. Продавая их, власти страны избавили себя от части проблем, связанных с сохранением культурного наследия. "Покупая подобного рода недвижимость, новые владельцы получают право на ремонт внутренних помещений, оставляя внешний облик здания нетронутым", - пояснила Ольга. Для этого заключается договор, где отдельно прописаны все права и обязанности покупателя.
Наиболее велик спрос на Тоскану (70 км от знаменитой Флоренции). Новое строительство здесь, на исторически сельскохозяйственных землях, допускается только по особому разрешению. Для многих итальянцев и приезжих поиск старинных запущенных построек, их кропотливая реконструкция и продажа за огромные деньги - это и увлекательное хобби, и бизнес. Сегодня можно купить разваливающийся каменный дом позапрошлого века за 300 тысяч евро, инвестировать в реконструкцию от 500 тысяч до 1 млн. евро и продать готовое жилье вдвое дороже вложенного (пропорции могут варьироваться).
Для совершения такой сделки иностранный клиент должен сначала подать просьбу в местные органы власти. Причем совсем не обязательно действовать самостоятельно: можно выбрать хорошее итальянское риэлторское агентство, и менеджеры оформят все процедуры сами. Заявление, как правило, рассматривается до 60 дней. По большей мере, это лишь формальная процедура, так как в 90% случаев власти дают добро на покупку понравившегося дома.
Состоятельным клиентам риэлторы могут также предложить полностью восстановленные старинные крепости, господские виллы и просто сельскохозяйственные усадьбы. В них можно отдыхать, проводить корпоративные совещания или, скажем, открыть школу итальянской кухни. В общем, все зависит от желаний владельцев.
НАЛОГИ
Итальянский закон предусматривает две формы владения недвижимостью: эксклюзивное и совместное (например супружеской парой). Это определяется с нотариусом и документируется в нотариальном контракте. Сделка заверяется и регистрируется в реестре собственников недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). Услуги нотариуса стоят 1-2% от суммы сделки. Налог на регистрацию - 11,5% от стоимости жилья.
Далее - налог на передачу прав собственности: 10% для строений и 17% для земли. Также необходимо выплатить комиссионные агентству - обычно 5 - 6% от контрактной цены. Кстати, в Италии комиссионные не всегда включены в заявленную в объявлении стоимость (как, например, во Франции). Для кого-то это может стать неприятным сюрпризом, но здешние риэлторы считают, что все должно быть прозрачно. Так правильнее и честнее по отношению к покупателю.
После оформления сделки новому владельцу предстоит выплачивать и другие налоги. В частности, ежегодный налог на недвижимость (ICI - Imposta Communale sugli Immobili). Его конкретная сумма зависит от решения муниципальных властей, а они в свою очередь отталкиваются от состояния местного бюджета. По европейским меркам этот налог не очень велик. В среднем держится в пределах 0,4 - 0,6% от стоимости недвижимости, включая земельный участок, и зависит от ее качественных характеристик (отдельный дом, обычная квартира или престижная вилла).
Для владельцев квартир существуют и обязательные платежи. Все владельцы квартир в доме образуют кондоминиум. Кондоминиум коллективно принимает решения относительно общей инфраструктуры и коммунальных затрат всего дома. Обычно плата уже включает услуги привратника (администратора) кондоминиума.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
