Рынок недвижимости Харь¬кова всегда отличался относительной стабильностью: никаких резких взлетов цен на недвижимость, никаких основательных падений. Но в 2005-2006 гг. ситуация кардинально изменилась. Буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь стало не так-то просто.
В настоящий же момент на одного жителя Харькова приходится около 21 кв.м жилья. А общий жилой фонд Харькова составляет порядка 30,33 млн кв.м. При этом спрос на жилье продолжает расти.
Охотнее всего раскупают новостройки, которых с момента начала интенсивного строительства в 2002 г. в городе существенно прибавилось. По официальным данным Харьковской областной администрации, в 2006 г. в Харькове было введено в эксплуатацию порядка 232 тысяч кв.м жилья, что на 27% больше по сравнению с введенными в 2005 г. жилыми площадями. По сравнению же с 2002 г. количество нового жилья выросло почти в полтора раза.
С 2006 г. на первичном рынке жилья произошли изменения не только объемного показателя, но и структуры предложения по классам. Так, если на начало 2006 г. наибольший удельный вес в структуре предложения составляли площади эконом-класса (45%), доля же новостроек бизнес-класса составляла лишь 36%, то уже на начало апреля 2007 г. на рынке представлены преимущественно площади бизнес-класса.
По мнению специалистов, наибольшим спросом на первичном рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры, которые по показателям площади равны двухкомнатным квартирам вторичного рынка (а иногда превышают их) - от 45 до 55 кв.м.
Продажа квартир в новостройках начинается уже на этапе строительства. Предварительные объемы продаж до ввода дома в эксплуатацию составляют: для эконом- и бизнес-класса - 85-95%, а для класса премиум - от 60 до 70%.
Благовещенский кафедральный собор
Вторичный рынок не отстает. В настоящее время основной объем спроса, как в Харькове, так и в пригороде, составляют одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, а жилье с тремя и более комнатами, наоборот, стараются продать в связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Наибольшим спросом пользуется жилье в многоэтажных домах спальных районов Харькова - в Салтовке, Алексеевке, Павловом Поле, Холодной Горе, Баварии, Рогани.
В центре же ситуация несколько иная - около 80% продаваемых квартир расположены в зданиях, построенных в ХIХ - первой половине ХХ в. В прилегающих к центру районах 20% всего предлагаемого жилья - "хрущевки". Около 40% - квартиры в старых здания, и примерно такое же количество предложений приходится на современные высотные дома.
Элитное жилье у харьковчан не в почете. Наибольшим спросом на первичном рынке жилья пользуются квартиры бизнес-класса (около 46% совокупного спроса) и эконом-класса (34%). Кстати, именно они продолжают дорожать наибольшими темпами. С начала 2007 г. стоимость жилья в новостройках бизнес-класса выросла на 11%, эконом-класса - на 13%. А вот жилье премиум-класса подорожало лишь на 4%.
Количество подходящих для строительства жилья свободных участков в черте Харькова катастрофически уменьшается. Уже через 3 года строить будет практически негде, утверждают специалисты. В связи с этим вполне объяснимы увеличивающиеся темпы строительства в ближнем пригороде. Да и спрос на жилье в приближенных к Харькову населенных пунктах в последнее время растет как на дрожжах: квартиры в многоэтажных новостройках начинают активно разбирать еще на начальных стадиях строительства, причем большинство покупателей - харьковчане.
В феврале 2007 г. интерес к пригороду еще больше подогрели городские власти, которые заявили о том, что рассматривают вариант расширения границ города. К территории областного центра планируют присоединить 8 поселков: Кулиничи, Павленки, Горбани, Лигачевку, Коммунист - полностью, а Песочин, Циркуны и Безлюдовку - частично. Таким образом площадь Харькова может увеличиться еще на 4 тысячи га.
Финансовый вопрос
Старые дома придают Харькову неповторимый архитектурный облик
По темпам роста цен на недвижимость сегодня Харьков замыкает пятерку лидеров - впереди Киев, Одесса, Крым и Днепропетровск. Только за первые три месяца 2007 г. цены на элитное жилье перешагнули $2 тысячи за квадратный метр. За ними - квартиры эконом-класса. По словам риэлторов, первые этажи новостроек на окраине города вырвались вперед из-за своей коммерческой привлекательности
Появились новые критерии оценки недвижимости, которые базируются на качестве жилья и в меньшей степени зависят от его месторасположения. Эксперты и оценщики стали различать квартиры по эконом-, бизнес- и элит-классам. По последним данным, цены на квартиры эконом-класса в среднем составляет от $900 до $1,2 тысячи за кв.м, бизнес-класса - $1,2 тысячи - $1,4 тысячи, элит-класса - $1,4 тысячи и более. А за аренду квартиры в Харькове нужно заплатить от $200 до $1 тысячи в месяц.
Впрочем, в Харькове, как и в любом другом городе, есть районы престижные и не очень. Если оставить в покое центр, он самый дорогой по определению, то недвижимость везде по городу стоит примерно одинаково. А именно очень дорого. Потому что, оказывается, у каждого района есть свои плюсы: Алексеевка - новый район со строящимися станциями метро. Салтовка - опять же метро и развитая инфраструктура. Какие плюсы у района Рогань, неизвестно. Но и там цены такие же, как в других спальных районах, то есть примерно $1 тысяча за кв.м. Да и вообще, непопулярных районов в Харькове попросту нет. Кто-то любит Павлово Поле, кому-то по душе Новые дома, а для кого-то и Рогань - дом родной.
На начало марта 2007 г. средняя цена 1 кв.м жилья на вторичном рынке в зависимости от местоположения объекта была следующей:
В центральных районах Харькова - $1535.
В прилегающих к центру районах (Павлово Поле, районы Цирка и станции метро "Киевская") - $1164.
В спальных районах (Алексеевка, Салтовка, Новые Дома, Холодная Гора, Одесская) - $1103.
На окраинах Харькова (районы Аэропорта, Баварии, Основы, Рогани, Горизонта, Лысой Горы и завода Шевченко) - $928.
В ближнем пригороде (поселки Солоницевка, Песочин, Кулиничи) - $500.
Сезонность и валютный курс
С точки зрения продавцов недвижимости, традиционно неблагоприятными для реализации жилья являются январь-февраль, первая половина мая, конец июня - середина августа. Все эти периоды связаны с праздниками и отпусками.
Поскольку значительная часть украинского населения по-прежнему предпочитает хранить сбережения в долларах, любые колебания курса этой валюты отрицательно сказываются на количестве сделок по купле-продаже жилья. Квартира, особенно в столице, сегодня стоит немало, поэтому люди выжидают более удобный для обмена момент.
В любом случае, будь то сезонность или валютный курс, образуется так называемый отложенный спрос. Но посудите сами: если вам нужна квартира, то в силу неблагоприятных обстоятельств вы можете повременить с покупкой, но не откажетесь от нее в принципе. Заметьте, остальные делают то же самое. Пока все ждут, сомневаются и надеются, как раз и наблюдается охлаждение рынка. Чем дольше это продолжается, тем больше аргументов у "романтиков", которые верят в обвал рынка и в то, что квартиру можно будет купить за полцены. Опыт же показывает, что чем дольше период затишья, тем более динамичным становится рост цен впоследствии.
Во время политических кризисов и при других неблагоприятных обстоятельствах рост цен прекращается на два-три месяца, но потом происходит обратный процесс - рынок резко активизируется, и за несколько месяцев цены "добирают" недостающий рост. Вот лишь некоторые факторы, подтверждающие, что цены на украинскую недвижимость будут расти и дальше.
1. Недостаток предложения.
2. Повышение уровня жизни и увеличение денежной массы у населения Украины (особенно в крупных городах и столице). Развитие малого и среднего бизнеса.
3. Рост себестоимости строительства. Различные разрешительные документы, нормативные отчисления городу и району, высокие цены на энергоресурсы, рост заработной платы, рост цен на стройматериалы, высокая ресурсоемкость и проч.
4. Увеличение стоимости покупки или аренды земли. Непрозрачность и коррумпированность отвода земельных участков.
5. Высокие процентные ставки по кредитам для реализации строительных проектов.
6. Ужесточение требований к технологиям, безопасности. Увеличение норм закладывания строительных материалов и монтирования систем.
4. Привязка строительных компаний к наличному рынку валюты, в том числе и иностранной.
5. Стремительное развитие рынка ипотечного кредитования.
Недвижимость взаймы
Не в последнюю очередь на рост цен на недвижимость влияет становление рынка ипотечного кредитования. Соответственно, ставки по ипотеке медленно, но неуклонно снижаются. Конечно, до европейских условий Украине еще далеко. Однако даже небольшое удешевление не может не радовать - ведь при нынешних ценах на жилье оно весьма ощутимо для семейного бюджета. Например, при снижении ставки на 1,5% (с 13,5 до 12% годовых при кредите в $75 тысяч на 25 лет) ежемесячная выплата сокращается почти на $100. Одна из основных причин снижения ставок - ужесточение конкуренции среди банковских учреждений. Растет не только количество банков, но и количество их филиалов, отделений. Банки, а в особенности филиалы и отделения, растут, как грибы после дождя. К примеру, банк "Форум" только в прошлом году открыл почти 100 отделений, и каждое из них предоставляет разнообразные программы ипотечного кредитования. И такие случаи не единичны.
Ставки по ипотечным кредитам на Украине значительно превышают европейские. Так, средняя процентная ставка в английских банках составляет 4,5%. С учетом же банковских сборов на страховку и платы за услуги, заемщик обычно получает кредит под 5-5,5% годовых. В свою очередь, на Украине средняя процентная ставка по долларовым кредитам на ипотечном рынке составляет 11,9% годовых, в гривнах - 16,8% годовых.
Конечно, это дорого, и пока банкиры не намерены значительно снижать процентные ставки. Но кредиторы находят другие методы. Потребители уже сейчас ощущают растущую "лояльность" банкиров: все меньше документов нужно нести в банк, чтобы засвидетельствовать свою платежеспособность, уменьшаются банковские комиссии, вводятся новые валюты, появляется понятие "кредитные каникулы", растет оперативность, с которой кредиторы принимают решения, и т.д. Прибавить к списку еще нулевую ставку при первоначальном взносе - и, как результат, квартиры снова подорожают
На рынке ипотечного кредитования работает более трети украинских банков. Как отмечают специалисты, за 4-5 лет объемы ипотечного кредитования на Украине существенно увеличились, что подтверждает оживление спроса населения на жилье. Постепенный рост доходов людей будет содействовать расширению объемов ипотечного кредитования, а уже при его посредстве - стимулировать строительство в смежных отраслях.
Пока же это воздействие не очень заметно. Для сравнения: в странах ЕС и США объем выданных ипотечных кредитов составляет около 50% от ВВП, а в Нидерландах и Дании достигает 70%. Перспективы ипотеки на Украине связаны также со снижением процентных ставок по кредитам. По мнению некоторых аналитиков, это станет реальностью уже через 1,5-2 года. По данным Центра научных исследований Нацбанка Украины, предпосылками к этому станут снижение уровня инфляции, стоимости оформления кредита и банковских рисков, с одной стороны, а также создание мощных фондового и страхового рынков - с другой.
Подводя итог вышесказанному, можно с уверенностью предположить, что, несмотря на одновременное влияние политических факторов, сезонный спад активности и некоторое снижение курса наличного доллара, затишье на рынке недвижимости Харькова продлится недолго.
Историческая справка
Вид на универститетскую горку
Впервые в летописях река Харьков упоминается лишь в 1627 г. Но в одном из первых документов об основании города прямо говорится, что первые поселенцы пришли не на пустое место - на нынешней Университетской горке уже стояло древнее поселение, аналогичное Донецкому городищу. В свое время в Харькове были найдены такие древние экспонаты, как арабские монеты, образ Спаса Нерукотворного XIII в, предметы быта, позволяющие отнести основание города к домонгольскому периоду истории Руси, то есть XII-XIII вв.
Кроме того, в пользу существования более раннего поселения свидетельствуют харьковские подземные ходы, часть из которых, по свидетельству специалистов, была прорыта в те древние времена. По-видимому, во время татарского нашествия жители древнего Харькова спасались в этих таинственных подземельях.
Но это гипотезы. А доподлинно известно, что в 1651 г. после того, как "у местечка Берестечко" запорожцы потерпели поражение от поляков, волна переселенцев начала оседать у слияния речек Лопани и Харькова. Поселение разрослось, и в 1654 г. возвели Харьковское укрепление. А через год возле него поселилась группа украинских казаков под предводительством Ивана Каркача.
Казаки формально подчинялись московскому воеводе, но в их внутренние дела он не вмешивался. В 1655 г. население Xарькова составляло около 2 тысяч человек. Большинство занималось сельским хозяйством, часть - ремеслами и торговлей; проживали и на территории укрепления, и в слободах вокруг него.
Во времена революции 1917 г. и гражданской войны власть в Харькове менялась, как в калейдоскопе. Кто только ни претендовал на роль отцов города. 1917 г. - сначала Временное правительство, затем 3-й универсал Центральной Рады. С ноября 1917 г. - большевики. После Брестского мира с апреля 1918 г. - германская армия. Ноябрь 1918 г. - войска Директории УНР. С января по июнь 1919 г. - снова большевики, затем до середины декабря 1919 г. - войска генерала Деникина. Затем в город пришло третье украинское советское правительство, и Харьков стал первой столицей Советской Украины.
В годы Великой Отечественной войны город подвергся значительным разрушениям, и после освобождения в августе 1943 г. началась его постепенная реконструкция.
В последующие годы город стремительно рос, были построены новые жилые кварталы: Салтовка, Павлово Поле, Рогань, Алексеевка, Холодная Гора, Красная Бавария.
Сегодня Харьков - это административный центр Харьковской области площадью 300 кв.м, большой промышленный и культурный центр, крупный транспортный узел, второй по количеству населения город Украины (в 2005 г. - свыше 1,45 млн. жителей).
В городе функционирует метро, состоящее из 3-х линий общей протяженностью более 33 км, и 30 высших учебных заведений. Крупнейшие из них - Харьковский Государственный Университет, Харьковский Политехнический Институт, Харьковский Государственный Медицинский Институт. Кроме того, в Харькове действуют астрономическая обсерватория, 60 научно-исследовательских институтов, более 80 библиотек, 5 музеев, 21 кинотеатр, 6 театров, цирк, дворец спорта, дворец водных видов спорта и 32 стадиона.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
