Современный рынок недвижимости Украины привлекает внимание к объектам недвижимости не только потенциальных покупателей, удовлетворяющих свои насущные потребности, но и заинтересованных инвесторов, стремящихся диверсифицировать риски и открыть для себя новые привлекательные сферы вложения капитала.
В течение последних лет на рынке недвижимости Украины наблюдается увеличение стоимости - растет цена квадратных метров и квартиры, и земли. Средняя стоимость квадратного метра жилья за год выросла на 50%, в отличие от цен на недвижимость в Москве, где с октября 2006 г. цены находятся в стагнации.
На 11 июля 2007 г. стоимость квадратного метра жилья в Киеве составила $2,5 тысячи, что на 55% выше показателя прошлого года. Таким образом, инвестиции в недвижимость Украины для нерезидентов с учетом сдачи собственности в аренду становятся одним из самых привлекательных вложений с доходностью более 60 % годовых.
Почем чернозем?
Киевская область и берег Крыма имеют самую высокую динамику роста в последние годы. Покупка земли в пригородах Киева с целью перепродажи стала выгодным видом бизнеса. К примеру, средняя стоимость сотки земли к западу от городской черты (Киево-Святошинский район) в течение последних полутора лет выросла в 2,6 раза - с $3,4 тысяч до $8,9 тысяч.
Землю под Киевом все больше покупают жители столицы и иностранцы - резиденты страны, переселяясь за город из-за чрезмерной дороговизны квартир или строя дачи для летнего отдыха. Однако самый большой вклад в быстрый взлет цен, по словам риэлторов и банкиров, вносят спекулянты.
Объяснение массовой скупки участков простое: земля была недооценена и должна была дорожать из-за увеличения спроса и роста доходов покупателей. Спекулянты просто ускорили этот процесс, взвинчивая цены при перепродаже до максимально возможного уровня.
Площадь участка, сотка
Отдаленность от моря, м
Стоимость одной сотки, $
Стоимость общая, $
500
30
10 000
5 000 000
200
100
2 750
550 000
230
125
4 100
943 000
10 000
150
3 000
30 000 000
93
200
8 065
750 000
92
5 000
12 000
1 104 000
220
н/д
2 273
500 000
У самого подножья Кара-Дага
Вторым, но не менее значимым восходящим трендом являются земельные активы Крыма, и без того недешевые. На сегодняшний день стоимость сотки земли участков первой береговой линии близ Алушты, Феодосии, Ялты достигает $15 тысяч. В январе 2007 г. средняя цена за сотку составляла $2,5 тысячи, в настоящее время цена достигла уровня $3,5 тысячи. Стоит отметить: чем меньше площадь участка, тем выше "удельный вес" одной сотки, что нередко составляет $8 тысяч. Цены зависят от некоторых факторов: таких, как отдаленность от моря, площадь участка и т.д. Ниже приведена таблица роста цен на землю в Феодосии.
Как известно, существует период "хорошей цены" на земельные участки, когда многие девелоперы скупают значительные земельные массивы с целью улучшения их потребительских свойств и дальнейшей перепродажи. Аналогичная ситуация наблюдалась с московскими и подмосковными землями.
В настоящее время одним из способов инвестирования является покупка крымской земли. Рынок Москвы существенно "перегрет", и многие инвесторы ищут альтернативу в регионах. В основном интерес инвесторов проявляется к городам-миллионникам и туристическим зонам. Жемчужиной туризма, несомненно, является Крым, так как этот регион всегда был здравницей обеспеченных россиян.
Проанализировав рынок земли в Крыму, можно убедиться, что по динамике стоимости земельных активов наиболее привлекательным является юго-восточное побережье. Хорошо разрекламированный южный берег (Ялта, Алушта) уже достиг ценового максимума. Росту цен на земельные активы на юго-восточном побережье способствуют следующие факторы:
-ограниченность и невосполнимость природного ресурса;
-факт олигополистического рынка, где 90% всех земель сосредоточено в руках крупных владельцев;
-возрастающий спрос в связи с "перегретостью" других инвестиционно-привлекательных регионов Украины (например киевских и околокиевских земель, земли Южного берега Крыма);
-благоприятные климатические условия, исторически развитое курортное направление;
-развитое транспортное сообщение (прямая железнодорожная ветка с РФ);
-удобное географическое положение - близость как к Черному, так и Азовскому морям.
Потенциал оправдывает риск
Часто задают вопрос о политической нестабильности на Украине. Стоит отметить, что инвестиционная активность, пожалуй, самая чувствительная к политической конъюнктуре составляющая экономического роста, - в моменты правительственных кризисов не снижалась. Украинские активы сегодня - это активы развивающегося рынка. Какой бы ни был кризис, люди же не перестают ходить по магазинам, поэтому политические кризисы экономика Украины, как свидетельствует практика, переживает без особого напряжения.
Процесс покупки земель уже на первичном этапе имеет высокую эффективность для инвесторов. На рынке сейчас присутствуют в основном местные и московские игроки. Конкуренция в Крыму достаточно высокая, даже с учетом всех рисков, связанных с инвестированием в данный регион. Международных девелоперов продолжает смущать политическая нестабильность и несовершенство законодательства. По их мнению, Украина - очень рискованный регион. Однако только за последний год Крым привлек более $500 млн. 70% всех иностранных инвестиций в Крыму приходятся на земельные активы и застройку гостиничных комплексов! Конкуренция регионов только подстегивает рынок недвижимости к развитию, к усовершенствованию законодательства, обмену опытом. Предпочтения, возможности и планы у всех разные. Конкуренция в сотрудничестве в любом случае работает на развитие регионов в целом, на развитие Краснодарского края и Крыма.
Конечно, существуют определенные риски, например такие, как несовершенство законодательной системы, непрозрачность некоторых сделок при приобретении активов. Стоит отметить также, что пока существуют значительные ограничения использования определенных категорий земель. Особенно это относится к землям сельскохозяйственного назначения.
Иностранные юридические лица могут получать право собственности на земельные участки только несельскохозяйственного назначения при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (только в пределах населенных пунктов). В соответствии с украинским законодательством нерезиденты страны не могут покупать земельные участки на Украине. Поэтому крупные земельные участки покупают через инструменты, предлагаемые управляющими компаниями, например опосредованное инвестирование.
Комментарий эксперта
Эдгар Петросян, руководитель Юридического Управления Управляющей компании "НОВА":
Эдгар Петросян: "Украинское законодательство в инвестиционной сфере достаточно демократично и либерально"
"Известно, что наиболее прибыльное и надежное инвестирование свободных денежных средств - это инвестирование в недвижимость. Многие предприимчивые граждане и организации, осознав эту простую истину, начали вкладывать деньги в недвижимость Москвы, Подмосковья, Сочи и некоторых других российских городов. Активное инвестирование в недвижимость привело к увеличению спроса на недвижимое имущество, что в силу закона экономики "спроса и предложения" резко увеличило стоимость недвижимости в России. Большинство экспертов склонны считать, что недвижимость в России близка к своим максимальным показателям. Рынок "перегрет", и инвесторы нашли альтернативу. В сложившейся экономической ситуации хорошим выбором стало инвестирование в недвижимость Украины. Рассмотрим преимущества.
1. Украина на сегодняшний день находится на той же стадии экономического развития, что и Россия пять лет назад. Вспомните бум массовых вложений в недвижимость! На сегодняшний день потенциал увеличения вложенного капитала в недвижимость Украины довольно высок. В среднем, только за последний год вложенные в недвижимость Украины денежные средства принесли прибыль в размере 120%, а в некоторых регионах страны и больше. Практика показывает, что недвижимость Украины "взяла" курс устойчивого и стабильного подорожания.
2. Относительная политическая стабильность. Известно, что "в мутной воде улов хороший" и, к сожалению, эти высказывания становятся нормой на постсоветском пространстве. Если вспомнить Россию 10 лет назад, то очевидна и историческая параллель с современной Украиной. Ведь именно в то время и началось массовое увеличение покупки российской недвижимости. Экономика Украины находится в данный момент на стадии своего развития. Говоря о "мутной воде", мы не имеем ввиду полный политический хаос. Средства массовой информации зачастую склонны драматизировать политическую ситуацию на Украине. Политическая борьба за власть, которая ведется на Украине, - это борьба за политическое влияние, которое есть в любом современном организованном обществе, имеющем государственность и политическую систему. Политический кризис, который мы с вами наблюдали некоторое время назад на Украине, урегулирован. Многие молодые государства проходят через эти испытания, да и путь к демократии достаточно тернист.
3. Ясная и прозрачная (насколько это возможно на постсоветском пространстве) законодательная база. Украина вполне может гордиться логичностью в создании своего правового поля. Принципиально украинское законодательство мало чем отличается от российского, что положительно влияет на правосознание российских инвесторов на Украине. Родственность украинского и российского правопорядков облегчает уяснение российскими предпринимателями духа и логики мысли украинского законодателя. Это способствует также тому, что нет необходимости в потере времени на понимание правопорядка и создании собственной историко-практической базы, сильно отличающейся от своей национальной базы. Положительным является также то, что на Украине существуют специальные законы, защищающие права и имущество инвесторов, в том числе и иностранных. Конкуренция среди стран, желающих привлекать инвестиции, заставляет эти страны принимать специальные, адекватные и отвечающие современной мировой экономической ситуации законы.
Инвестиционная деятельность на Украине регулируется двумя специальными законодательными актами: Законом "Об инвестиционной деятельности" и Законом "О режиме иностранного инвестирования".
Указанные нормативные акты предусматривают следующие формы инвестирования:
-частичное участие в юридических лицах, учреждаемых совместно с украинскими юридическими и физическими лицами, или приобретение доли в уставном капитале уже созданных организаций;
-учреждение предприятий со стопроцентным уставным капиталом, принадлежащим иностранным инвесторам, филиалов и иных обособленных подразделений иностранных юридических лиц;
-приобретение не запрещенного законом движимого и недвижимого имущества, включая дома, квартиры, помещения, транспортные средства и другие объекты собственности.
То есть украинское законодательство в инвестиционной сфере достаточно демократично и либерально, что превращает ее в инвестиционно привлекательную страну.
4. Родственный менталитет - важнейший фактор, влияющий на условия ведения бизнеса или приобретения недвижимости в личных целях. Практически все население Украины прекрасно владеет русским языком. Отсутствие языковых барьеров является важной составляющей ведения бизнеса и достижения его конечного результата - получения максимально возможного дохода.
Что касается приобретения недвижимости в личных целях, то вышеназванный фактор также благоприятен. Всем известно, что наши соотечественники, проживая в европейских странах, сталкиваются со сложностями взаимоотношений с населением страны проживания, в том числе и по причине языкового барьера.
5. Невысокая (в настоящее время) стоимость недвижимого имущества. Для многих граждан и юридических лиц цены на московскую недвижимость представляются весьма высокими. Бюджет многих предприятий не позволяет реализовать многие проекты и задумки в Москве и Московской области. Причиной тому высокая стоимость недвижимости, которая практически поглощает весь бюджет предприятия. Эмиссия дополнительных заемных ценных бумаг, банковские кредиты способны загнать некоторые предприятия и граждан в долговую яму.
Вложения в земельные активы и недвижимость Украины - выгодное решение не только для крупных игроков рынка, но и для малобюджетных компаний. Даже небольшие свободные средства возможно вполне выгодно вложить в земельные активы Украины. Помните, что большинство успешных людей увеличили свои капиталы на недвижимости. Так почему бы сейчас не повторить в соседней стране их удачный опыт?"
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
