Фраза "он же Гоша, он же Гога, он же Георгий Иванович" из всеми любимого фильма как нельзя кстати подходит для определения профессии девелопера. Судите сами: он же строитель, он же инвестор, он же риэлтор. Девелопер - как сложный коктейль, состоящий сразу из нескольких ингредиентов. Но истинно профессиональных людей в этой сфере чрезвычайно мало. Особенно в России, где долгое время даже понятия такого не существовало.
Вехи истории
Девелопер - профессия молодая. Многие века центральной фигурой в строительстве любого дома был проектировщик. Столичные зодчие дореволюционной России формировали свои проекты под конкретного заказчика. Сообщество московских предпринимателей заказывало, например, Федору Шехтелю офисный центр и, полагаясь на профессионализм архитектора, давало ему примерную концепцию проекта. А архитектор уже вел все проработки участка, создавал детальный проект, работал с поставщиками и подрядчиками - и так получался какой-нибудь "Боярский двор".
Начиная с 1917 и вплоть до перестроечных времен 1991 г., рынок недвижимости в стране практически перестал существовать. Строительством занимались государственные организации, они же передавали помещения советским гражданам и конторам. И только с началом приватизации стали появляться первые коммерческие компании. Это были небольшие конторки, каждая из которых состояла в среднем из человек 8-10 сотрудников и директора фирмы. Занимались эти люди арендой и продажей квартир. Те из них, кто удержался на плаву во время политических и экономических перипетий последующего десятилетия, сейчас успешно развивают свой бизнес. Среди них такие компании, как "Савва", "МИЭЛЬ" и "ИНКОМ". Параллельно развивались и строительные компании, которым удавалось заключать инвестиционные контракты с городом, привлекать финансовые активы.
За шестнадцать лет столичный рынок недвижимости пережил детство, отрочество и юность и сейчас вступил в пору зрелости. Мелким узкоспециализированным компаниям все труднее выдерживать конкуренцию с крупными участниками рынка, которые к тому же постоянно расширяют свой бизнес. Совершать сделки купли-продажи недвижимости для них - прошлый век. Современные компании занялись девелопментом: они строят дома и коттеджные поселки и сами же занимаются продажами. Это все те же "ИНКОМ", "МИЭЛЬ", а также "МИАН". Они отлично понимают, что сегодня главным звеном любого проекта является девелопер. А риэлторы, подрядчики, чиновники, архитекторы, консультанты, управленцы и прочие - одна из составных частей, обеспечивающих процветание бизнеса. Хотя бывает так, что объекты сначала возникают в сознании архитекторов, а уже потом становятся инвестиционными проектами. Самый известный тому пример - Манежная площадь, проект которой возник на заре 1990-х гг. как некая художественно-градостроительная идея.
Новые реалии
На плечах девелопера лежит огромный груз ответственности. Все, что мы видим вокруг: дома, гостиницы, офисные здания, коттеджные поселки, таунхаусы, то есть объекты, в которых можно жить или работать, - создано силами девелоперов. Насколько качественными, красивыми и удобными они являются, также зависит от них. Именно от них! Потому что одного девелопера, как, например, строителя или риэлтора, не бывает. Как минимум это девелоперская группа, как максимум - крупная компания. Где под опытным началом трудятся специалисты разного уровня в сфере недвижимости: маклеры, риэлторы, юристы, экономисты, архитекторы, финансисты и маркетологи.
Девелоперов современной России можно условно разделить на три категории. Самые крупные - девелоперы-инвесторы. Они организуют проекты и вкладывают в них значительную часть собственных средств. Те, у кого денег не так много, занимаются смешанным девелопментом. Их инвестиции в развитие проекта, как правило, составляют порядка 10% от общей суммы. И, наконец, компании, которые развивают проекты, вообще обходясь без собственных капиталовложений, называются fee-девелоперами. Такой вид девелопмента "на аутсорсинге" предполагает наличие заказчика-инвестора, который обладает правами самостоятельно формировать задачи и требования к объекту. За оказанные услуги fee-девелопер получает комиссию в размере 5-10% от стоимости всего проекта.
Задача любого девелопера - организовать строительство, начиная с разработки бизнес-концепции и заканчивая сдачей готового объекта. При этом основная цель затеи - максимально выгодное освоение участка, повышающее рентабельность проекта. Поэтому базовым элементом в проектировании является профессионализм в работе с недвижимостью.
Исключением в какой-то мере являются супердорогие жилые дома, где для оправдания цены, доходящей до $5 тысяч за метр, надо предложить покупателю не только современный комфорт, но и оригинальное оформление. Это признают сами риэлторы. По словам Надежды Кот, сотрудника компании "Кирсанова риэлти", когда новые дома похожи на существующие бизнес-центры или просто банальны по архитектуре, продажа их по ценам топ-уровня не всегда вероятна.
Guarantee rent по-московски
Еще одно новое веяние в сфере девелопмента - сдача объектов в аренду. Стоимость квадратных метров неуклонно растет. Частные инвесторы уже не торопятся с перепродажей собственности, но и просто ждать у моря погоды не желают, предпочитая сдавать в аренду свежекупленные квартиры. Девелоперы уловили ветер перемен и теперь могут не только подыскать вызывающего доверие постояльца, но и проконтролировать условия выполнения договора аренды. Однако не стоит думать, что они просто так поддались новому веянию. Заинтересованность девелоперов отнюдь не случайна, она давно подогрета успешным опытом западных коллег. Сдача квартир в аренду застройщиком (guarantee rent) - в Европе очень распространенная услуга. Такова схема в Дании, Великобритании и многих других странах, она удобна покупателю, поскольку основные риски при поиске арендатора квартиры ложатся на строительную компанию.
Если же говорить о guarantee rent по-московски, то первой компанией на столичном рынке недвижимости, решившей заняться сдачей в аренду уже проданных квартир в своих жилых комплексах, стала группа "Дон-строй". Со временем к ней присоединились и другие крупные застройщики.
Учиться, учиться и учиться!
Чтобы не ввести предприятие в банкротскую яму, девелопер обязан владеть серьезным пакетом знаний сразу в нескольких областях. Прежде всего, в сфере строительных технологий, финансовых рынков и юриспруденции. Это помогает грамотно просчитывать риски, прибыль и затраты, оформлять сделки, рассчитать возврат инвестиций и т.д. А чтобы проект принес прибыль, его необходимо раскрутить, сделать ему соответствующий PR и продать подороже, поэтому девелопер должен знать также и основы маркетинга и рекламы.
Не обладай девелопер огромным количеством навыков и опыта, наверняка бы руководствовался поговоркой: "Кто не рискует, тот не пьет шампанского". Его работа требует порой по-настоящему бойцовских качеств. Неудивительно, что за ее выполнение топ-менеджеры компаний зарабатывают от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов в год! Но, создавая проект, девелопер возлагает на себя большую финансовую ответственность. Причем зачастую речь идет даже не о своих собственных, а о привлеченных деньгах и банковских кредитах. Как говорят сами девелоперы, при реализации проекта важно понимать, что недвижимость - не просто дом, а вложенные деньги, которые должны принести рентабельность. Здание, не востребованное на рынке или построенное с огромным бюджетом из-за применения сложных, дорогих материалов, - экономически неграмотный проект... Так что такие стремления, как лишний раз все перепроверить и просчитать, весьма полезны в данной работе.
Кадровый голод
По словам участников рынка, в сфере девелопмента ощущается большая нехватка как профессионалов, так и молодых перспективных кадров. Наши вузы далеки от стремительно меняющихся рыночных реалий. Притом что в Москве есть по крайней мере два вуза, где готовят специалистов для рынка недвижимости. Это Московский инженерно-строительный институт (МИСИ) и Государственный университет по землеустройству. Однако на руководящие должности в компании зачастую приходят люди из смежных областей бизнеса. "Подавляющее большинство российских девелоперов - выходцы из бывших строителей, риэлторов, финансовых институтов", - поясняет президент компании "Открытие-Недвижимость" Александр Вагин.
Как отмечают крупные кадровые агентства, профессия пока не распространена, поэтому конкуренция невысокая. Многие участники рынка серьезно обеспокоены тем, что работа профессионального девелопера не оценена в обществе по достоинству, и считают, что это может привести к негативным последствиям как для потребителей, так и для строителей.
На уровне правительства предпринимаются попытки упорядочить земельные отношения в России, внести корректировки в земельное законодательство. Но девелоперу по-прежнему работать непросто: на нем замыкаются тысячи процессов, за которыми надо уследить. Бытует мнение, что девелопер - это тот, кто лишь получает прибыль от создания объектов недвижимости. Но на самом деле он обеспечивает организацию инвестиционного проекта и качество строительства.
Проблемы отечественного девелопмента не только в хрупкой и изменчивой законодательной базе. Если сейчас не обеспечить приток свежих сил на рынок, то не исключено, что завтра эту работу просто некому будет делать.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
