5 июля 2007 г. Сочи превратился в столицу зимних Олимпийских игр 2014 г., и в ближайшие семь лет к этому городу будет приковано внимание всего мирового сообщества. Провозглашено строительство курорта мирового уровня, причем ориентированного как на летний, так и на зимний отдых. Эти события кардинально изменили ситуацию на сочинском рынке недвижимости.
У моря, у синего моря
Домик на побережье выглядит ничуть не хуже домика в деревне. Причин покупательского интереса к Сочи обнаруживается несколько.
Первое - несомненно, природные и климатические условия: здесь находятся единственные в России субтропики, рядом плещется "самое синее в мире" Черное море.
Второе соображение: Сочи - это Россия. Накупив недвижимости на Кипре и в Испании, наши сограждане с изумлением поняли, что это другие страны - там свой непонятный язык и еще более непонятные законы. В Сочи же мы, оказавшись в субтропиках, остаемся в пределах страны, полноправными гражданами которой являемся. Приятно.
Кроме того, Сочи постепенно приобретает значение третьей - после Москвы и Санкт-Петербурга - столицы России: довольно часто руководство страны проводит там различные мероприятия. Люди, которые занимаются политикой или крупным бизнесом, должны всегда находиться рядом с власть предержащими. И те, кого амбиции в Москве заставляют иметь коттедж непременно на Рублевке, сегодня активно обзаводятся и резиденциями в Сочи.
По сравнению с московским рынком недвижимости, на котором на данный момент наблюдается стагнация, цены на курортную недвижимость продолжают стабильно расти. Вместе с увеличением темпов строительства - растет и цена новостроек. Цены новостроек в Сочи стремятся к московским, в это же время затратная часть проектов на курорте пока ниже. Сегодня рынок новостроек характеризуется возрастающим спросом. Большой популярностью квартиры в новостройках пользуются у московских и питерских покупателей, а также у покупателей из нефтяных регионов.
Рынок недвижимости Сочи весьма неоднороден. Контрасты, характерные для российских мегаполисов, здесь проявляются особенно резко. Например, здесь в порядке вещей квартиры с туалетом типа "удобства на улице". И даже если привычные горожанину удобства номинально наличествуют, вовсе не факт, что они есть в реальности. Беда всего города - слабые коммуникации: вода не достает до верхних этажей, периодически отключают электричество.
На этом не очень впечатляющем фоне резко выделяются новостройки, где обеспечены вполне нормальные условия проживания. Добротный бизнес-класс - это башня в 12-15, а то и в 24 этажа с огороженной территорией и собственной инфраструктурой - подземным гаражом, магазином, фитнес-центром и т.п. Потолки - от 3,2 м, свободная планировка квартир. Современный дом всегда оснащается новыми коммуникациями - застройщику приходится возводить за свои счет и электро-подстанции, и канализационные коллекторы. Все это, естественно, сказывается на цене квартир.
Элита
По мнению экспертов рынка недвижимости, под термином "элитные апартаменты" следует понимать дорогие квартиры, соответствующие высоким запросам клиентов. Основными критериями здесь являются расположение, категория здания, метраж и "начинка" жилья.
Если говорить о местоположении дома, в идеале это, конечно же, центральные микрорайоны города, расположенные непосредственно у моря. Однако многие специалисты рынка недвижимости считают, что эпоха элитного жилья исключительно в пределах Центральной Набережной курорта постепенно проходит. Интересные проекты с отличными видовыми характеристиками появляются и в небольшом отдалении. Кроме того, разрабатываются новые проекты, которые сформируют новые зоны дислокации элитного жилья.
Отдельно нужно сказать про вид из окна. В зависимости от того, что открывается взору за окнами, недвижимость может дорожать в разы. В Сочи сформировалась четкая градация по стоимости и "элитности" подобных квартир.
К первой категории относится жилье с видом на море, причем вид должен быть обязательно панорамным, а возможности любоваться морскими просторами не должно ничего мешать. Цена в элитных комплексах за такой вид достигает $12 тысяч за 1 кв.м, причем, скорее всего, это не станет пределом - предложения подобного рода уникальны.
Вторая категория - квартиры с любым живописным видом на море, но с некоторыми помехами для панорамного обзора. Например, помеха - другие высотные здания, расположенные на первой линии к морю, по сравнению с рассматриваемым домом. Эти объекты стоят раза в полтора-два ниже, чем объекты первой категории.
Третья категория - квартиры с любым живописным видом, в который входят горы, городская панорама (особенно красиво смотрящаяся в ночных огнях) и парки (например "Ривьера", "Дендрарий"). Стоимость квадратного метра в таких местах $4-5 тысяч.
В настоящий момент в Сочи возводится несколько элитных объектов. Наиболее известный объект - это, несомненно, комплекс "Александрийский маяк" с богатейшим инфраструктурным набором. Это 24-этажное здание, на вершине которого располагается сразу шесть пентхаусов. Девелопером проекта выступает московская финансовая корпорация "ГРАС". Общая площадь квартир - 21 тысяча кв.м; подземный пятиуровневый паркинг, машино-место в котором предусмотрено для каждой квартиры. Расстояние до моря - всего 70 м.
На стадии фундамента находится другой проект того же застройщика - жилой комплекс "Новая Александрия" на проспекте Пушкина, в 150 м от моря. Генеральным подрядчиком является известная югославская строительная компания PUTEVI, которая в течение 15 лет работает с элитными объектами в Сочи. "Новая Александрия" - это два здания переменной этажности, в которых разместятся более 200 квартир ориентировочной суммарной площадью 45 тысяч кв.м. Особенностью комплекса является свободная планировка: минимальная площадь квартиры - 90 кв.м, а максимальная не ограничена вовсе, есть возможность объединения и по горизонтали, и по вертикали. Плюс богатейшая социальная инфраструктура, позволяющая отнести этот объект к классу de luxe, и панорамный вид на море из каждой квартиры.
Интересен проект под названием Royal Park (девелопер проекта - московская компания MR Group), местоположение которого следует признать очень удачным - на берегу моря, возле знаменитой гостиницы Radisson SAS Lazurnaya. Royal Park будет иметь охраняемую территорию площадью 2,3 га, на которой планируется разбить регулярный английский парк. Помимо квартир, каждая из которых имеет панорамный вид на море, покупателям здесь предлагается шесть отдельных коттеджей общей площадью 700-900 кв.м и фантастический пентхаус, равных которому нет на всем черноморском побережье.
Бизнес
Наибольший спрос наблюдается сегодня в секторе новостроек бизнес-класса, которые несколько уступают элитным жилым комплексам по части месторасположения и вида из окна. Новостройки бизнес-класса являются оптимальными вариантами в соотношении цены и качества. На нижних этажах, как правило, расположены торговые и офисные помещения, предприятия бытового обслуживания, территория комплексов огорожена.
Для квартир бизнес-класса характерен огромный ценовой разброс: от $250 тысяч до $1 млн. Но основная масса покупателей оперирует при заключении сделки суммами около $400-500 тысяч. При меньших накоплениях люди чаще выбирают предложения, относящиеся к верхнему сегменту эконом-класса: в конце концов купленную квартиру придется еще и отремонтировать. И напротив, покупатели, располагающие свободными средствами, превышающими $700 тысяч, хотели бы обзавестись более престижным жильем.
Строительство объектов бизнес-класса ведется по индивидуальным проектам, отличающимся по конструкции, планировочной организации и оснащению.
И это неудивительно, так как за последние годы информированность и требовательность современных покупателей значительно возросли и застройщикам приходится считаться с этим при проектировании и возведении объектов бизнес-класса. Такие дома все больше приближаются по качеству строительства и архитектурным данным к зданиям элитного класса, а свободная планировка квартир позволяет будущим хозяевам самостоятельно организовать свое жилое пространство. Но есть и несоответствие заявленному параметру престижности.
К примеру, продажа такого жилья в европейских городах происходит в так называемых шоу-румах компаний-застройщиков - в полностью меблированных и отремонтированных квартирах. Будущий владелец такого жилья может обсудить с представителями застройщика все виды планировки, отделки и мебилировки. Ведь у большинства покупателей жилья бизнес-класса нет времени и желания самостоятельно заниматься ремонтом и подбором мебели. Надеемся, что в недалеком будущем сочинские строители будут использовать европейский опыт продаж настоящего бизнес-класса.
Эконом
Наиболее ликвидной нишей на рынке недвижимости Сочи, как и везде по стране, является недвижимость эконом-класса. Но эконом-класс приемлем для инвесторов только при наличии больших оборотов, то есть востребованных объемов жилья и соответствующих территорий для формирования новых микрорайонов. Ведь индустриальное домостроение выгодно только при массовой застройке больших площадок, которые нужны не только под сами дома, но и для организации необходимой инфраструктуры.
К примеру, нужны обширные придомовые территории для парковок, ведь при возведении домов эконом-класса невыгодно строить дома с подземными паркингами - это увеличивает себестоимость объекта. Да и реализация гаражей малоперспективна, поскольку стоимость машино-места близка к стоимости самого автомобиля, а покупатели эконом-класса не обладают лишними средствами.
Покупатели эконом-класса, это, как правило, молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей или стремящиеся улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади). Конечно, они хотят покупать жилье вблизи привычных мест проживания или работы, там, где уже имеется развитая инфраструктура. Но эти вопросы в Сочи пока еще не решены. Все строят кто во что горазд. И это неудивительно, так как в Сочи на сегодняшний день даже нет разработанного и утвержденного генплана развития города.
В настоящее время основные площадки застройки эконом-класса переместились в Лазаревский район, а также в отдаленные спальные микрорайоны, прилегающие к Адлеру, Мацесте, Дагомысу и строящейся Объездной дороге. Такие объекты уже имеются: например, жилой комплекс "Коралл", возводимый компанией "СТ-групп" в Лазаревском.
Кроме того, в рамках решения олимпийского строительства жители приморских районов Адлера будут переселяться в новые дома в вышеназванных микрорайонах. Единственная проблема этих мест - это их транспортная изолированность. Для новых микрорайонов необходимо построить дороги, провести коммуникации, создать инфраструктуру и многое другое. На это нужны средства, и средства немалые.
Если, как обещают власти, это будет сделано в рамках развития курорта по программе "Сочи-2014", то тогда, возможно, в будущем можно будет сказать, что в Сочи появилась новая недвижимость эконом-класса.
Местная специфика
На любом рынке существуют свои "подводные камни", знать о которых хорошо бы каждому покупателю. Для сочинского рынка главное - документы, точнее, их отсутствие у большого числа застройщиков. По некоторым данным, ситуации, когда дом строят или даже уже построили, а все необходимые бумаги еще не готовы, встречаются сплошь и рядом. В лучшем случае это может грозить затянувшимися сроками оформления права собственности на уже построенные квартиры. В худшем - необходимостью оспаривания этого права. Кстати, знаменитый закон о долевом строительстве (ФЗ №214 от 1 апреля 2005 г.), который был призван защитить права дольщиков и который сегодня так горячо обсуждается, интересы частных инвесторов не особенно-то и защищает. Чтобы не подпадать под его действие, застройщики просто стали называть свои документы по-другому: не договоры инвестирования, а, к примеру, "договоры уступки права требования" или, чтобы совсем уже никто ничего не понял, - "договоры цессии".
Кроме того, в Сочи достаточно развито строительство апартаментов - квартир, формально не являющихся жильем и потому не позволяющих зарегистрироваться по месту жительства (прописаться). Большинству покупателей регистрация действительно не нужна - эта квартира у них как минимум вторая (если не пятая), постоянно они проживают где-то в другом городе. Но если вам по каким-то причинам нужно прописаться, на этот момент надо обратить внимание.
Серьезной проблемой для города является и железная дорога. Она тянется по всему побережью, проходя через наиболее привлекательные территории - с собственной береговой линией. При этом утешать себя мыслью, что поезда ходят редко, не приходится - движение как раз очень интенсивное, поезда фактически идут беспрерывно. В некоторых новых домах решение найдено - от лифтового холла на первом этаже к пляжу ведет подземный коридор, который позволит жителям не пересекать железнодорожные пути. К сожалению, против шума и стука колес по ночам придумать ничего не удается. А еще стоит обратить внимание на то, не слишком ли близко расположен предлагаемый вам дом к адлерскому аэропорту.
Знал бы прикуп...
Знаменитая поговорка отечественных преферансистов: "Знал бы прикуп, жил бы в Сочи" - актуальности своей не утратила, но сегодня есть и другие способы реализации планов приобретения недвижимости в Сочи. Например, ипотечный кредит.
Ипотека в Сочи начала развиваться вместе с ростом инвестиционной привлекательности Сочи как города-курорта. Практически все крупнейшие банки России в данный момент предлагают множество различных программ в этой сфере.
Ипотечные кредиты выдаются на покупку вторичного жилья, на покупку жилья под залог имеющейся недвижимости и на рефинансирование (погашение) ипотечных кредитов, полученных в других банках.
Особняком стоят программы ипотечного кредитования новостроек. По понятным причинам они сейчас в Сочи весьма популярны. Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже, в среднем на 2%. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле. Дело в том, что, пока квартира не получена в собственность, нельзя застраховать риск потери этого имущества в результате пожара, наводнения и прочих неприятностей, а также нельзя застраховать риск потери прав собственности. И то и другое невозможно просто по определению - пока нет собственности, нечего и страховать. В дальнейшем страхование обходится также чуть дешевле.
Большинство банков при покупке квартир в новостройках не требуют титульного страхования. Это понятно - основные риски у инвестора находятся именно на этапе строительства. Исключить опасность двойных продаж банки, в принципе, в состоянии и в страховании этого риска особого смысла не видят.
Получается, что "ипотечный" покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании. В дальнейшем банку он платит по обычному тарифу, а страховщикам чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке.
Спрос на ипотеку колоссальный, причем как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Однако не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.
Несмотря на то что сейчас многие банки предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге. Банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность "недостроя" объекта. Запуская программу кредитования на первичном рынке, они зачастую не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков признают, что кредитование "первички" - очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление.
В итоге программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. Остается только надеяться, что в ближайшем будущем под воздействием растущего спроса банки найдут приемлемый для всех выход из этой ситуации.
Справка:
Тот факт, что именно Сочи выбрали столицей зимних Олимпийских игр 2014 г., - это победа, достигнутая, во-первых, благодаря великим российским спортсменам, принесшим своей стране огромное количество олимпийского золота. Во-вторых, благодаря президенту России, его лидерской харизме, его твердому слову и уважению к нему на международной арене, завоеванному им за годы руководства страной. И в третьих - это федеральная поддержка Сочи и грамотный менеджмент проекта по выдвижению города. Ну и поддержка местных жителей, естественно.
Олимпиада однозначно принесет пользу:
- чиновникам, которые будут делить $12 млрд;
- крупным компаниям, которые заработают прибыль на строительстве объектов;
- жителям города, ввиду наличия рабочих мест и улучшения инфраструктуры города;
- спекулянтам, которые вложили средства в сочинскую недвижимость;
- участникам заявочного комитета по выдвижению Сочи (в том числе политикам) принесет более высокий рейтинг и "респект", а может быть, и высокую должность после отставки;
- москвичам, потому что они везде и всегда зарабатывают основные деньги;
- жителям других регионов, которые будут приезжать в улучшенный город с высоким уровнем сервиса на отдых (если финансы им позволят, так как это является дорогим удовольствием и сегодня, а завтра будет еще дороже).
Косвенно Олимпиада принесет пользу всем остальным жителям нашей страны. Но лишь в виде патриотической гордости за наших великих спортсменов, которые всех победят, слез умиления и немеренного количества пива, выпитого в честь их побед в компании друзей у экранов телевизоров.
Помнится, в уже далеком 1980 г. олимпийскому Мишке постоянно мешали всякие-разные темные силы - вроде того, что "Баба Яга против", и прочее. Олимпийскому Мамонтенку, несомненно, тоже будут мешать. Кто именно, станет ясно ближе к 2014 г. Пока существует лишь три негативных обстоятельства.
Первое обстоятельство - это бурные протесты "зеленых" и экологов из международных организаций. Второе - нестабильность в регионе из-за близости Сочи к абхазо-российской границе. Стреляют, однако. И третье - сроки строительства будут затягиваться из-за банального российского разгильдяйства. Но будем надеяться, что все препятствия будут преодолены.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
