Прогнозы во все времена были делом небезопасным. Сегодня, когда отечественный рынок недвижимости стремительно развивается зачастую в трудно предсказуемых направлениях, аналитик, как сапер - ошибается один раз. Если прогноз не сбылся, "закидают камнями". В таких условиях "выживают" только самые опытные и одаренные. Мы попросили Геннадия Моисеевича Стерника рассказать о специфике и перспективах развития этой сложной, но увлекательной профессии в России.
Какова предыстория появления крупных аналитических служб на российском рынке недвижимости? Откуда "вышли" основные аналитики рынка?
Геннадий Моисеевич Стерник - один из наиболее авторитетных экспертов российского рынка недвижимости.
Окончил в 1954 г. Киевское суворовское военное училище, в 1957 г. - Хмельницкое танковое училище, в 1968 г. - инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. Двадцать пять лет занимался системным анализом бронетанковой техники.
С 1993 г. работает на рынке недвижимости. В 1994 г. был приглашен в Российскую гильдию риэлторов аналитиком рынка недвижимости России, где проработал восемь лет. Позже занимал должность заместителя генерального директора Агентства экспертизы инвестиционных проектов.
2003-2006 гг. - руководитель Аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость".
С 2003 г. по настоящее время - профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.
Является членом Национального совета Российской гильдии риэлторов, председателем комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный Российским обществом оценщиков (РОО) оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Издал ряд учебных и методических пособий и исследовательских отчетов, регулярно публикуется в научных и специализированных изданиях, имеет 25 авторских свидетельств, более 30 научных публикаций по проблемам рынка недвижимости России.
Имеет сертификаты Русской школы маркетинга, Института коммерческих инвестиций в недвижимость США, Восточноевропейского фонда недвижимости, Агентства по международному развитию (США), Института экономического развития Всемирного банка, свидетельства Российской гильдии риэлторов, Международной Московской финансово-банковской Школы, Российского общества оценщиков.
Все по-разному. Исторически аналитические службы образовались сначала в 1993-1994 гг. в рамках риэлторских компаний в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Рязани, Барнауле и других городах. Среди тех общественных объединений и компаний, где они активно действуют в Москве и в настоящее время, можно назвать Российскую гильдию риэлторов (РГР) (Г.М. Стерник), информационное агентства RWAY (А.В. Крапин), агентства недвижимости "САВА" (К.Н. Апрелев, А.Ю. Сапожников, А.В. Куприянов), "Контакт" (Д.А. Колокольников, ныне "Рашен Рисерч Груп"). Позже начали активно работать аналитические группы ARN (А.Г. Бекетов), IRN (О.Г. Репченко), АКЦ "МИЭЛЬ" (Г.М. Стерник, В.М. Луцков). Иначе пришли такие консалтинговые компании "зарубежного" происхождения, как "Стайлз и Рябокобылко", "Коллиерз Интернэшнл", "Найт Франк", "Джон Лэнг Лассаль" и другие: их основная функция - инвестиционный консалтинг (в основном на рынке коммерческой недвижимости), и анализом рынка они занимаются как инструментом обеспечения эффективности инвестиций.
В последние годы на рынок аналитики и консалтинга в Москве вышло много новых игроков, которые пытаются совмещать аналитические исследования рынка (порой весьма поверхностные) с инвестиционным консалтингом (не всегда опирающимся на аналитические исследования). Некоторые из них уже добились вполне приемлемых результатов.
Где на сегодняшний день можно получить качественное образование по этой специальности, чтобы не только именоваться аналитиком, но и действительно быть профессионалом в этой области?
Геннадий Моисеевич Стерник
Не сочтите за саморекламу, но, по моему мнению, лучше всего пройти курс повышения квалификации в РГР. Там читается, по крайней мере, два курса по интересующей нас теме.
Первый - это курс института CCIM (США) по подготовке сертифицированного специалиста международного уровня по инвестициям в коммерческую недвижимость, в рамках которого есть раздел "Анализ рынка коммерческой недвижимости". Второй - это авторский курс Г.М. Стерника "Методология анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционного консалтинга", который состоит из четырех частей: "Рынок недвижимости как сложная социально-экономическая система", "Технология мониторинга рынка недвижимости", "Методы исследования и прогнозирования рынка недвижимости", "Аналитическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности". После обучения по второй части курса слушатели уже
могут претендовать на присвоение звания "Сертифицированного РГР аналитика рынка недвижимости".
Каковы основные проблемы, с которыми сталкиваются аналитики отечественного рынка недвижимости?
Их много. Назовем две главные.
Во-первых, наш рынок до сих пор информационно закрыт, и добывание
информации, создание и регулярное наполнение баз данных, проведение
периодического мониторинга рынка - это тяжкий хлеб аналитика. Это трудоемко, это дорого, это не всегда реализуемо. Вот почему многие недостаточно дальновидные аналитики
пытаются избежать, обойти эти этапы аналитическй работы, и это самым
плачевным образом отражается на качестве их выводов и рекомендаций, а
значит - на их репутации.
А во-вторых, наш рынок до сих пор еще недостаточно развит и цивилизован,
поэтому использование западных методических наработок не всегда возможно.
Вот почему более 15 лет приходится разрабатывать собственные методики
анализа (и особенно - прогнозирования) рынка.
Как данные аналитических служб влияют на ситуацию на рынке?
Позвольте разбить вопрос на три части.
Первая часть этого вопроса - как влияют данные аналитических служб на поведение клиентов рынка - продавцов и покупателей, а через них на ситуацию на рынке? Ответ: влияют не сильно. Миссия аналитиков, одна из их функций - обеспечивать объективной информацией СМИ и население, формировать правильное общественное мнение, формировать гражданское общество. К сожалению, к нам, независимым аналитикам, мало прислушиваются - то ли потому, что опасаются обмана (а многие корпоративные публикации дают такие основания: случайные месячные колебания цен выдаются за начало устойчивой тенденции роста, увеличение издержек застройщика - подорожание цемента и других материалов - объявляется основанием к повышению цен реализации, и прочее), то ли потому, что граждане привыкли верить прежде всего публикациям СМИ (а СМИ мало ли чего напубликуют).
Вторая часть вопроса - как влияют данные аналитических служб на поведение
профессиональных субъектов рынка - застройщиков, и через них на ситуацию на рынке?
Ответ: влияют довольно существенно. В последние 4-5 лет застройщики начали привлекать аналитиков рынка недвижимости к экспертизе и обоснованию инвестиционных проектов. И на
наших глазах происходили такие события на рынке, четко связанные с проведенными исследованиями рынка, как изменение ценовой ситуации в локации исследуемого объекта вследствие определенных действий застройщика, изменение концепции застройки с целью повышения ликвидности и рыночной реализуемости площадей, вход или отказ инвестора от
входа на рынок конкретного региона и т.п.
И третья часть - как влияют данные аналитических служб на поведение
регуляторов рынка - госорганов федерального и регионального уровней, и через них на ситуацию на рынке? Ответ: влияют слабо. Нас, аналитиков, неоднократно привлекали к выполнению исследований в интересах тех или иных министерств и ведомств федерального или московского
уровня. Результаты исследований и рекомендации оценивались и принимались заказчиками положительно. Но реальных решений по этим рекомендациям, как правило, не принималось. И это печально.
Насколько важна работа аналитиков для девелоперов и риэлторов?
Для многих - важна, и они создают собственные аналитические службы или
передают аналитику на аутсорсинг (то есть заказывают такие исследования у хорошо зарекомендовавших себя аналитических служб). Например, мы неоднократно в 2003, 2005 и 2007 гг. проводили исследования рынка жилья городов и регионов по списку заказчиков для определения целесообразности их входа на рынок и работы на нем в качестве девелопера. Другой пример - аналитическое исследование и прогнозирование условий деятельности лэнд-девелопера на земельном рынке Подмосковья после принятия нового Земельного кодекса и Закона об обороте сельхозземель (2003 г.). Много примеров существенной переработки исходно-разрешительной документации (ИРД) и эскизного проекта застройки участка после проведения нами соответствующих прединвестиционных исследований. Наконец, есть ряд примеров обратного порядка (1996, 2001, 2007 гг.), когда крупные девелоперские и риэлторские компании высказывали сожаление, что ранее не прислушались к нашим прогнозам и не успели своевременно скорректировать свою маркетинговую политику в
соответствии с изменением ситуации на рынке.
Удовлетворена ли на сегодняшний день потребность в квалифицированных аналитиках рынка недвижимости, и каковы перспективы дальнейшего развития этой профессии в России?
Все только начинается. Только на моих курсах обучено более 700 человек и сертифицировано более 100 аналитиков. На ближайшие полгода количество заявок на проведение курсов в регионах - не менее двух в месяц. Рынок становится цивилизованнее, и без серьезного
аналитического отчета западный (а ныне и наш) инвестор не пойдет на
инвестиции. "Мода" на аналитиков растет, растет оплата их труда, и эта
профессия все еще дефицитна.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
