Прогнозирование рынка недвижимости в нашей стране стало востребованным лишь после августа 1998 г. К этому времени рынок уже начал формироваться и у всех его участников появилось горячее желание заглянуть в будущее в надежде обрести хотя бы относительную финансовую стабильность. Вот тогда и стали появляться первые аналитики - предсказатели рынка недвижимости. С тех пор многое изменилось, но критерии оценки профессионализма и, если хотите, одаренности аналитика остались прежними - его прогнозы либо оправдываются, либо нет. Сама жизнь устраивает ему экзамен за экзаменом.
Серые кардиналы
Аналитик рынка недвижимости - эта профессия связана с обработкой данных и разработкой статистических анализов в той или иной сфере недвижимости. В его задачи входит определение целей и задач исследования рынка недвижимости, мониторинг данных, их последующий анализ, типизация объектов недвижимости по параметрическим характеристикам и местоположению, построение прогнозов дальнейшего развития рынка недвижимости.
Эта пророческая профессия оформилась, по словам ее представителей, не так давно - буквально лет 5-6 назад, когда практически каждая крупная компания захотела развиваться "по правилам". А сейчас без аналитиков попросту не обойтись. При этом они, как ни удивительно, не стремятся в "топы"
Аналитик - это скорее "серый кардинал", к которому стекается вся информация. Он имеет влияние практически на все стратегические процессы бизнеса. Но при этом остается в тени. По словам самих аналитиков, они не жаждут признания в широких кругах - им близка узкая специализация, и "объять необъятное", по выражению Козьмы Пруткова, они не стремятся. А вот среди специалистов своего круга они хорошо известны. Дефицит хороших аналитиков присутствует постоянно. Возможно, он и не увеличивается, тем не менее найти или "вырастить" хорошего аналитика сегодня большая удача для компании.
Что такое хорошо
Чтобы добиться успеха в этой профессии, нужно обладать целым рядом качеств, и прежде всего - здравым смыслом. Здравый смысл - это логика и взвешенность суждений, причем именно взвешенность, а не осторожность. Если аналитик слишком осторожен, он учтет все риски, но не увидит шансов. И наоборот: слишком агрессивный аналитик учтет все шансы, но не увидит рисков. Нужен здравый смысл, чтобы раньше других видеть шансы и адекватно оценивать риски.
Аналитик - профессия творческая, поэтому здесь важно иметь не только аналитический склад ума, но и неординарное мышление, чтобы выдвигать идеи, которые не пришли бы в голову конкурентам. Кроме того, аналитик должен уметь излагать свои мысли на бумаге, чтобы написать отчет, который клиентам было бы интересно читать, а руководству было бы все в нем ясно и понятно.
С другой стороны, работа аналитика требует дисциплинированности: многие риэлторские компании предоставляют клиентам регулярные публикации о ситуации на рынке, которые ценят именно за регулярность и своевременность. Чтобы давать свою интерпретацию событий, аналитик должен быть в курсе всех новостей. Это значит, что он должен или читать те же "Ведомости недвижимости" в час ночи в Интернете, или вставать в семь утра, чтобы просмотреть свежий номер, потому что в 8:15 надо уже представить ежедневный отчет.
Хороший аналитик - специалист, владеющий на одинаково высоком уровне несколькими профессиями. Он и эксперт в сфере недвижимости, он и профессиональный бухгалтер, понимающий финансовую отчетность, он и оценщик недвижимости, и, наконец, он же еще и хороший продавец идей - проработав идею, он в состоянии донести ее до максимально широкого круга клиентов.
Хороший аналитик предоставит всю информацию, необходимую руководителю организации для принятия управленческих решений, - плюсы и минусы, риски и возможности, финансовые и оценочные показатели.
Кроме того, аналитику часто приходится работать непосредственно с клиентами. Он продает им не материальные активы, а идеи, время, знания, поэтому очень важно уметь общаться с людьми, особенно в стрессовых ситуациях. Если человек не способен наладить контакт с собеседником и не обладает даром убеждения, ему будет трудно в этой профессии.
Аналитическая деятельность, предполагает в своем профессионализме органический синтез трех компонентов:
- владение аналитическими методами (функциональный компонент);
- знание предметной области (отраслевой компонент);
- определенный тип одаренности, то есть структуры личности (личностный компонент).
И, несомненно, проблему таит в себе именно третий компонент профессионализма аналитика - специфика личностной одаренности, предрасположенности к выполнению аналитической работы. Очевидно, что необходимо присутствие той совокупности способностей, качеств интеллекта, психофизических свойств и характерологических черт, которые необходимы для успешной аналитической деятельности.
Желание дойти до самой сути
Аналитики видят рынок недвижимости несколько иначе, чем его участники
Не вызывает сомнения, что аналитик - это "штучный товар". Если методами и знаниями можно овладеть, работоспособность и усидчивость можно выработать, то аналитический склад ума в сочетании с творческим мышлением вряд ли можно развить или где-то приобрести, даже за очень большие деньги. Здесь возможны только два варианта: или все это есть у человека или нет.
Сегодня аналитик (или даже аналитическое направление) в риэлторской компании - это уже не "перо в шляпе" и даже не шляпа, украшающая голову руководителя фирмы. Наверное, речь идет о пожарной каске, которая спасает от кризисов и потрясений. Еще недавно среднестатистическому руководителю было не совсем понятно: зачем нужен его агентству этот подозрительный тип, который мало того, что не ведет сделок, не общается с клиентами, а что-то считает, высматривает в базах данных, да еще и газеты на работе читает. Между тем, раз в месяц (или реже) аналитик приходит к боссу, показывает какие-то графики и сообщает: спрос падает, из такого-то сектора рынка надо уходить, иначе - теряем деньги. Он действительно как пожарный: когда ситуация стабильна и предсказуема, его не замечают и даже считают лишним. Но он должен не только тушить пламя кризисных ситуаций, но также выстраивать и налаживать систему пожарной безопасности - точнее, систему сбора и обработки информации: иначе он почувствует запаха дыма, только когда дом уже весь будет объят огнем.
В принципе, аналитический труд состоит из трех этапов. Первым является подготовительный этап, задачей которого является сбор информации, имеющей отношение к предмету анализа, из всех возможных источников. Далее следует основной этап, в процессе которого аналитик обобщает полученную информацию и синтезирует ее, отбрасывая все лишнее и незначительное. Самым же сложным является третий этап, в процессе которого аналитику необходимо составить собственную картину видения ситуации и дать верный прогноз относительно будущего в том или ином сегменте рынка недвижимости. Удается это далеко не всем, но именно те, кто добивается успеха на третьем этапе, и становятся авторитетами в области аналитики недвижимости.
Вот как оценивают свою работу некоторые специалисты аналитического направления рынка недвижимости.
Наталья Державина, аналитик сегмента жилой недвижимости ЗАО "МИАН-Девелопмент":
"Для МИАН-Девелопмент я составляю предварительное маркетинговое заключение по отдельным объектам: анализирую площадку предполагаемой застройки, ее местонахождение, первичный и вторичный рынок недвижимости, окружающие ее, динамику цен на новостройки в этом районе. На основании полученных данных делаю выводы - что наиболее эффективно здесь построить, прогнозирую цены на жилье, даю рекомендации, как повысить ликвидность квартир.
Большая часть моей работы - теоретическая, она составляет 80%. Совместно со специалистами других отделов рассматриваем массу проектов. И когда удается запустить хотя бы один из них, мы торжествуем - это наша победа. Моя работа всегда ориентирована на конкретный результат. Человеку, которого привлекает анализ, неплохо бы начать с ведения базы данных в крупной компании. Через какое-то время начнешь думать уже над "своей" базой, отслеживать закономерности, искать причины изменений - делать первые шаги в анализе. Главное - желание докопаться до первопричины и извлечь из этого открытия пользу. У Пастернака есть фраза: "Во всем мне хочется дойти до самой сути". Это про меня".
Пусть меня научат
Несмотря на то, что многое в этой профессии зависит от личной одаренности, без качественной теоретической подготовки аналитиком не станешь. Где обучают столь интересной и перспективной профессии? Базовую "риэлторскую" подготовку можно получить в нескольких московских вузах.
- Московский государственный строительный университет (МГСУ);
- Институт экономики и финансов Московского государственного университета путей сообщения (МИИТа);
- Государственный университет управления (ГУУ);
- Московский институт коммунального хозяйства и строительства (МИКХиС);
- Московский государственный университет природообустройства (МГУП).
Непосредственно анализу рынка обучают в Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. При наличии высшего, но не профильного образования можно получить дополнительное образование на краткосрочных курсах.
А те, кто уже начал осуществлять практическое применение своих знаний, всегда могут поучиться у своих более опытных коллег на курсах повышения квалификации при Российской гильдии риэлторов.
Комментарии экспертов
Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ":
"Все серьезные компании по мере развития начинали ощущать нехватку информации о существующем рынке и пытались создавать аналитические подразделения. Начинали с попыток дать некую ценовую динамику средних цен по рынку. Наиболее успешные со временем начали оказывать консалтинговые услуги. Первоначально все аналитические службы отвечали двум задачам: информационное обеспечение компании и PR. Сегодня многие из них вышли на внешний рынок консалтинга.
В свое время достаточно серьезную роль в становлении этого вида услуги сыграла Российская гильдия риэлторов (РГР). В 2000 г. была организована комиссия по сертификации аналитиков. С помощью ее инструментов начинало развиваться сообщество аналитиков.
Основы анализа рынка сегодня изучают в Плехановской Академии. В нашем центре работает много выпускников этого вуза, но мы проводим дополнительное обучение, используя свои методики. На базе РГР существует курс анализа рынка Геннадия Стерника.
Основной проблемой в работе аналитиков является такая характерная черта российского рынка, как отсутствие исходных данных, закрытость рынков с информационной точки зрения, особенно то, что касается спроса и сделок. В этом плане российским аналитикам прогнозировать гораздо сложнее, чем западным."
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:
"Самые сильные аналитики "вышли" из финансового сектора. В этом вопросе очень важно четкое понимание того, что рынок недвижимости в плане развития аналитических служб запаздывает по сравнению с другими (финансовым, автомобильным и т.п.), где такие службы появились раньше и развивались успешнее. В сегменте недвижимости первоначально аналитики просто констатировали факты и зачастую делали неправильные прогнозы.
Сейчас, когда пришло понимание того, что рынок стал сложнее, насыщеннее и конкурентоспособнее, соответственно повысились и требования к аналитическим службам. Стоит отметить, что пока самых лучших аналитиков "перетягивают" к себе девелоперы или ведущие консультанты. В будущем на рынке недвижимости в каждой компании должен появиться ряд профессиональных аналитиков, к мнению которых будут прислушиваться. Пока что в качестве аналитиков чаще всего выступают лишь партнеры компаний.
Я считаю, что рынок недвижимости будет становиться более открытым, прозрачным, информация - более доступной, а соответственно, в большом количестве аналитических служб не будет необходимости. Большинство из них отсеется, и останутся самые качественные службы - профессионалы своего дела."
Александр Валентинович Вагин, президент девелоперской компании "ОТКРЫТИЕ-Недвижимость"
"Консалтинг на рынке недвижимости существовал всегда. Если сначала консалтинговые компании работали только в сфере коммерческой недвижимости, а позднее начали оказывать услуги в секторе строительства элитных жилых домов в Москве, то сегодня консультанты присутствуют во всех сегментах рынка.
Можно выделить как минимум три основные группы аналитиков на рынке недвижимости.
1. Западные агентства, которые работают в России от 5 до 12 лет и занимаются в основном крупными строительными девелоперскими проектами, бизнес-центрами класса А, гостиницами, элитной жилой недвижимостью и крупными складскими помещениями. Например, "Найт Франк" и "Джон Лэнг Лассаль". Это компании, которые и имеют локальный опыт работы на местном рынке, и могут оказывать услуги международного качества.
2. Выходцы из риэлторских компаний, которые обладают широкими возможностями в аналитике. Их анализ более качественный, так как присутствует фактор заинтересованности в конечном результате - возможность участия в дальнейшей реализации проекта.
3. Консалтинговые компании, которые сформированы из нескольких компаний, в основном занимающихся бизнес-аналитикой и решивших расширить поле своей деятельности. Они существуют на рынке всего несколько лет, структура их работы основана на привлечении субподрядчиков, они занимаются аналитикой в любом сегменте недвижимости.
Сегодня на рынке недвижимости возросла потребность в профессиональных услугах аналитиков рынка. Конкуренция между девелоперскими компаниями растет - и для успешной реализации проекта недостаточно просто построить объект. Необходимы как грамотная концепция с интересной идеей, так и качественное воплощение. С дальнейшим развитием рынка спрос на профессиональный консалтинг будет только расти."
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО "Пересвет-Инвест" (головная компания ГК "Пересвет-Групп"):
"На сегодняшний день аналитиками рынка недвижимости становятся специалисты, которые получали образование по специальностям: маркетинг, социология. Конкретно на аналитика в вузах никто не учит.
Однако для аналитиков-практиков существуют курсы, которые помогают повышать специалистам свой профессиональный уровень. Например, в Российской гильдии риэлторов читают курс "Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости" (преподаватель Г.М. Стерник).
Полагаю, что в связи с тем, что в перспективе конкуренция на рынке обострится, роль аналитических служб возрастет. На сегодняшний день качественные аналитические данные можно получить из следующих источников: IRN (индикаторы рынка недвижимости), ARN (аналитика рынка недвижимости), ИА RWAY, OSAN (объединенный сервер агенств недвижимости). Ведущие специалисты этих компаний являются сертифицированными аналитиками рынка недвижимости."
Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate:
"Изначально компании по недвижимости оказывали посреднические агентские услуги по сделкам. Со временем подход к этим услугам становился более профессиональным, и брокеры не просто помогали подбирать или продавать квартиры, но и озвучивали клиентам ситуацию на рынке - где лучше купить или наоборот, и стоит ли сделать это сейчас или подождать конца года, к примеру. Но основными "потребителями" аналитики становились застройщики, которым важно было знать потребности рынка и актуальные требования покупателя. В итоге первыми аналитиками рынка становились брокеры с экономическим образованием.
По моему мнению, аналитический отчет должен быть положен в основу технического задания архитектора и, главное, должен быть на руках у девелопера на этапе предпроектного решения. Если девелопер не будет в курсе происходящего на рынке, в курсе основных тенденций спроса, то он просто не сможет построить успешный проект, который будет раскуплен."
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
