Политическая стабильность является необходимым условием развития рынка недвижимости. Прошедшие выборы показали, что гарантией этой стабильности в России сейчас является президент, а предстоящие президентские выборы призваны обеспечить преемственность политики и эффективность управления экономикой. Поэтому сейчас влияние политического фактора на российский рынок недвижимости особенно ощутимо.
Возможные варианты
В нынешнем году истекает второй президентский срок Владимира Владимировича Путина. И весь 2007 г. в стране периодически раздавались призывы пересмотреть Конституцию и разрешить действующему президенту баллотироваться на третий срок. К президенту взывали высокие политики, деятели культуры, простые граждане и, как раньше говорили, трудовые коллективы. Пути реализации предполагались самые разнообразные: от проведения референдума до "нужно приказать президенту, и пусть он выполняет свой долг". Президент Конституцию менять не стал, в результате чего наметилось несколько вариантов дальнейшего развития российской политической ситуации.
Достаточно реалистичным представлялся вариант создания Союза России и Белоруссии, благодаря чему Владимир Владимирович станет президентом нового союзного государства. Этот вариант настолько очевиден, что о нем уже и говорить перестали. И для России это не единственный способ создания нового государства. Например, можно было бы объединиться с Южной Осетией. Присоединение Южной Осетии (при условии, что Грузия даст на это свое согласие) не изменит юридического статуса России. Просто в состав РФ будет принят новый субъект.
Есть и еще вариант вполне законного избрания Путина на третий срок. Научный руководитель Института проблем глобализации Михаил Делягин еще в начале прошлого года считал, что преемником Путина станет Дмитрий Медведев. Но он сразу же после победы на выборах до инаугурации уйдет в отставку, чтобы дать возможность Путину снова баллотироваться в президенты, не нарушая Конституции.
Но Путин - не Лукашенко. Он прекрасно понимает, что при единодушной поддержке народа стать президентом третий раз подряд для него не проблема. Проблема в том, что, если это произойдет, у него (а вместе с ним и у России) просто не будет входа в те двери, которые распахиваются сейчас. Будет нефть, будет газ, будут ракеты, а входа не будет. А вот через четыре года - в 2012 г. будет триумфальное возвращение. В 2012 г. Владимиру Владимировичу исполнится 60 лет - отличный возраст для политика.
А что же будет все эти долгие четыре года? Каким образом все эти годы он будет держать руку на пульсе страны? Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы догадаться, что значит в России "держать руку на пульсе". Правильно, это значит контролировать нефть и газ. И должность премьера для этого самая подходящая.
Национальные приоритеты
Политическая стабильность, преемственность и предсказуемость положительно влияют на рынок российской недвижимости, в том смысле, что хотя бы не позволяют его раскачивать. После небывалого взлета цен на отечественном рынке недвижимости наступил период стабилизации. Несмотря на то что темпы роста цен на недвижимость многие специалисты рынка считали экономически необоснованными, обвала не происходит. Почему? Да потому, что рынок недвижимости имеет большой запас инерции. Даже если спрос резко упал, продавцы цены не снижают. Они могут переждать. Отсутствие просмотров в течение нескольких месяцев их не пугает. Более того, на рынке есть игроки, решающие стратегические задачи, для которых сиюминутная выгода не превалирует.
Другим проявлением положительного влияния текущей политической ситуации на развитие рынка недвижимости является избрание президентом руководителя всех нацпроектов - Дмитрия Медведева (иной исход выборов вряд ли уже кому-нибудь приходит в голову). Следовательно, вполне логично предполагать, что проект "Доступное жилье" получит дополнительный импульс. А импульс этот ему сейчас как нельзя кстати.
Эксперты рынка отмечают, что на данный момент нацпроект не оправдал ожиданий - для подавляющего большинства россиян покупка жилья так и осталась несбыточной мечтой. Косвенно это подтверждают и в Ассоциации строителей России (АСР). Президент Ассоциации Николай Кошман на Инвестиционно-экономическом съезде в Москве заявил в частности, что для обеспечения всех очередников жилья потребуется не менее 20 лет.
По его словам, при нынешних темпах строительства есть возможность обеспечивать жильем лишь 4-5% очередников в год. При этом в стране невелик процент людей, которые имеют возможность приобрести жилье, в том числе и на заемные средства. Как отметил Н. Кошман, таких граждан насчитывается лишь 26,4%.
При этом он отметил, что темпы строительства новых домов постоянно растут. Так, например, за 9 месяцев 2007 г. в эксплуатацию было введено 34 млн кв.м жилья, что составляет 131% роста к показателю аналогичного периода 2006 г. Всего же в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" к 2010 г. в РФ необходимо построить 70 млн кв.м, а к 2015 г. - 140 млн кв.м жилья.
К тому же цены на недвижимость непрерывно растут. Сегодня квадратный метр жилья в Москве уже стоит в среднем $4,2 тысячи, а в нынешнем году жилье, по прогнозам экспертов, может подорожать еще на 15-20%. В конце ноября 2007 г. был установлен даже своеобразный рекорд - малогабаритная квартира в кирпичной пятиэтажке, площадью 12,9 кв.м "ушла" за $93 тысяч. То есть каждый квадратный метр совсем не элитной жилплощади обошелся новому владельцу в $7 тысяч за кв.м.
Эксперты признают: благодаря нацпроекту, действительно, увеличились объемы строительства, но доступнее от этого жилье не стало. Основной финансовый инструмент приобретения жилья - ипотека - по карману лишь 10% россиян. Косвенным подтверждением этому, по мнению некоторых экспертов, может служить потребительский бум - отчаявшись купить квартиры, люди начали тратить отложенные деньги на бытовую технику и автомобили.
Со скрипом идут программы кредитования молодых семей. Предполагалось, в 2007 г. квартиры по ипотеке приобретут около 48 тысяч молодых семей. Но за первые 9 месяцев ипотекой воспользовались менее 25 тысяч. Впрочем, был придуман способ, как справиться с этой проблемой. Нет, речь не идет о дополнительных субсидиях или снижении ставок по ипотечным кредитам, вместо этого было предложено повысить возраст участников программы до 30-35 лет. А что, тоже выход.
Еще хуже тем, кто стоит в очереди за бесплатным жильем, - таких в России 3,1 млн семей - надеяться им почти не на что. Им остается одно - вместо того чтобы бесконечно долго ждать бесплатного жилья, попытаться получить его с 20-30-процентной скидкой. Для этого стоит вернуться к практике жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), популярных в советское время.
По мнению председателя экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, доступность жилья в стране за время работы национального проекта в среднем снизилась в 1,5 раза. "Можно разбираться, почему это произошло, но как факт это нужно зафиксировать", - отметил эксперт во время пресс-конференции.
Впрочем, несмотря на неутешительные промежуточные результаты у национального проекта "Доступное жилье" есть шанс воплотиться в жизнь. Объем золотовалютных резервов Банка России неуклонно растет: если 1 января 2007 г. величина резервов составляла $303,7 млрд, то 14 декабря 2007 г. она достигла суммы $467,4 млрд. Если такими средствами грамотно распорядиться - будет у россиян жилье - и доступное, и достойное.
Столичные нововведения
Столичный рынок недвижимости - рынок специфический. По словам того же Грачева, программу, которую провозгласил президент Владимир Путин, по строительству 1 кв.м на человека в год (что является общепринятой нормой в мире) в Москве реализовать вообще невозможно. "В Москве при численности населения более 10 млн строится 5 млн кв.м жилья в год, что ниже нормы в два раза", - отметил И.Грачев. "В Москве нет возможности строить в два раза больше ни с точки зрения ресурсов бюджета, ни с точки зрения свободных территорий. Цены будут расти и дальше, согласно законам рынка".
В этой связи вполне логично, что политика московских властей в вопросах реализации национального проекта "Доступное жилье" тоже обладает своей спецификой. Проблему очередников, например, решили следующим образом.
Правительство Москвы намерено выступить соинвестором по проектированию и строительству жилых кварталов на территории ряда регионов Центральной России для предоставления жилья москвичам, стоящим в очереди на получение бесплатных муниципальных квартир. Об этом заявил, выступая на Втором московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF), советник руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции столицы Алексей Шепель.
По его словам, уже сейчас столице не хватает земли для реализации программ по расселению жителей ветхих и пятиэтажных домов, а также программы предоставления социального жилья очередникам. "Таким образом, другого пути, как идти в соседние регионы для решения социальных задач, у правительства Москвы не остается", - констатировал чиновник.
Кроме того, именно в Москве из-за самой высокой стоимости квадратного метра получит свое развитие обратная ипотека. Идею законопроекта, который позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты, озвучил Александр Починок - в недавнем прошлом неугомонный мытарь, а ныне член Совета Федерации.
Эта инициатива позволит решившим ею воспользоваться старикам резко улучшить материальное положение, поскольку регулярная прибавка к мизерной пенсии в престижных районах столицы может достигать $1 тысячи и более. Обратная ипотека, по словам сенатора, сегодня широко используется в США и Германии, но для российских пенсионеров она может оказаться еще более привлекательной из-за слишком низких пенсий и необычно дорогого жилья. Пенсионеры теперь могут лишить наследников жилья, даже не ставя их в известность. И если родственники не могут или не хотят обеспечить им достойный уровень жизни, то за счет обратной ипотеки пенсионеры с квартирой могут не отказывать себе не только в нормальной еде, но и в путешествиях по экзотическим странам. Крупные разовые выплаты могут также решить проблему оплаты дорогостоящего лечения. Привлекательность обратной ипотеки еще и в том, что для нее не нужна ни кредитная история, ни чьи-либо гарантии. Кроме того, наследники могут выкупить "родовое гнездо" у банка. Для этого они должны вернуть банку выплаченные пенсионерам суммы с набежавшими процентами.
Правда, скептики предупреждают об искушении для мошенников - теперь, чтобы завладеть квартирой пенсионера, достаточно будет всего лишь получить его подпись под "ипотечным" договором с однократной выплатой денег. В целом, обратная ипотека - это весьма веская причина укреплять родственные отношения, облегчив бремя государства по социальному обеспечению пенсионеров.
Ближайшие соседи
Более 15 лет назад на карте мира перестал существовать Советский Союз. 8 декабря 1991 г. лидеры России, Украины и Белоруссии подписали Беловежское соглашение, а уже 21 декабря появилось новое межгосударственное образование - Содружество Независимых Государств. Многие бывшие советские республики вышли из орбиты влияния России, считающейся главной наследницей СССР.
Несколько ранее, примерно с 1988 г. центробежные процессы активизировались в странах бывшего соцлагеря, а также в странах Прибалтики. Все это вылилось в провозглашении актов независимости в Латвии, Литве и Эстонии. Причем происходило это "по-взрослому", в отличие от других бывших республик СССР. Здесь еще было живо поколение, которое помнило, что такое частная собственность и на себе прочувствовало все "преимущества" социалистического образа жизни.
Соответственно, с первых дней - частная собственность, приватизация земли и соответствующая законодательная база. Далее - стремительное развитие фондового рынка, биржевой торговли, однозначное стремление в Евросоюз. Все это дало необходимый результат.
Самое главное завоевание в этих странах в плане влияния политики на недвижимость - это стабильность и предсказуемость. Причем стабильность не в понимании непрерывного нахождения у власти одних и тех же людей, как, например, в Белоруссии или в странах Средней Азии из числа бывших союзных республик. А стабильность политической системы, когда досрочные парламентские выборы или понятие "правительственный кризис" означает не начало военных действий, а смену власти в соответствии с Конституцией страны.
Но не во всех бывших союзных республиках дела обстоят столь благополучно. В Белоруссии, например, ситуация по нынешним временам вообще уникальна. Белорусы умудряются до сих пор жить в Советском Союзе. У них тоже получается политическая стабильность, но совсем другого свойства. Рынка вообще и рынка недвижимости в частности нет. Ипотека отсутствует как понятие. Бизнес на коротком поводке. Банковская система разрушена. Да и денег-то ни в государстве, ни у народа на подобные вещи нет.
Украина, более других союзных республик тяготевшая к независимости, уже 17 лет не может в полной мере ею воспользоваться, находясь в состоянии перманентной политической напряженности. По мнению экспертов, политическая ситуация оказывает существенное влияние на украинский рынок недвижимости. "К сожалению, на недвижимость у нас влияет политика, - констатирует Лариса Гавриш, генеральный директор ООО "Панта Рей Риэлти энд Консалтинг", член Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины. - И застраховаться от политических рисков сложно. Это уже наши национальные особенности".
Нестабильность в области политики тормозит и развитие строительной индустрии. "Мы планировали выйти на значительно больший объем строительства в прошлом году, - говорит Дмитрий Кутовой, директор девелоперской компании "Макрокап Девелопмент Украина", - однако сказался фактор парламентских выборов и частичное изменение правил игры на местном рынке недвижимости, что скорректировало сроки выхода нескольких наших новых проектов".
И если массовый покупатель кое-как привыкает к бесконечной смене правительств, то для крупного капитала новая власть - фактор достаточно весомый. Он связывает с этим изменения в своей жизни, работе, бизнесе. К примеру, во время "оранжевой" революции рынок замер. После урегулирования кризиса цены на недвижимость резко пошли вверх.
Если в ноябре 2004 г. на вторичном рынке кв.м стоил $900, то в августе 2005 г. - уже больше $1,5 тысячи. После парламентских выборов 2006 г. также наблюдался рост цен. Наиболее резкий скачок зафиксирован с августа 2006 г. по февраль 2007 г. - с $1,9 тысячи до $2,9 тысячи за кв.м. Последние парламентские выборы, проходившие на фоне всплеска инфляции, в совокупности с продекларированным ростом цен на газ по своему влиянию на рынок недвижимости вряд ли будут отличаться от всех предшествующих.
Комментарии экспертов:
Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания":
"Сейчас назрела острая необходимость принятия законодательной основы ипотечного кредитования, которая позволит направить значительные объемы денежных средств в жилищное строительство. В промышленном секторе экономики недвижимое имущество, оформленное в виде залога, будет являться стимулом привлечения дополнительных денежных средств и развития производства. Кроме того, развитие института ипотеки будет иметь позитивное значение для банковской системы, так как в современных условиях нестабильности фондового рынка и невысокой надежности кредитных операций банковский сектор получает четко оговоренный механизм возврата собственных средств.
В качестве примера можно привести проблемы пресловутой "уплотнительной застройки". Практически любое строительство в обжитых районах начинается с конфликтов местных жителей с застройщиками. Первые всеми силами стремятся не допустить застройку, а вторые заранее закладывают расходы на улаживание конфликтов в смету будущего строительства.
Юрий Лужков вскоре после своего переназначения на должность московского мэра категорически высказался против продолжения "уплотнительной застройки", а затем и правительство выпустило на сей счет специальный запретительный документ. Принятый правительством Москвы курс на отмену "точек" будет иметь влияние и на застройку, и на цены.
Так что определенное количество объектов выпадет из планов застройки, соответственно, уменьшится, хотя и не намного, объем предложения. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения если не в глобальной перспективе, то в ближайшие два-три года точно. При таком положении следует ожидать очередного роста цен, причем как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.
Решение правительства Московской области по сокращению плотности застройки и этажности строительства (до 17 этажей) стало не менее болезненной темой для девелоперских компаний, но, как утверждают власти, прежде всего они думают о жителях и не могут допустить некомфортного проживания в столичном регионе. Это решение также приведет к росту цен на жилье.
Недавнее заявление Ю. Лужкова по поводу того, что строительные ресурсы необходимо перевести на строительство в бюджетной сфере, то есть надо резко увеличить строительство по городскому заказу и резко уменьшить коммерческое строительство, снова послужит причиной для увеличения цен на недвижимость
Учитывая выполнение задач, требуемых от государства в вопросе регулирования рыночных отношений на рынке недвижимости, на современном этапе можно сказать, что его попытки оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики.
Как пример - федеральная ипотечная программа, призванная увеличить доступность ипотечного кредитования для россиян. Условия ипотечных кредитов действительно улучшаются с каждым годом. Некоторые банки уже предлагают условия, которые еще пару лет назад показались бы фантастическими: 10% первоначального взноса (в отдельных случаях даже без первоначального взноса) и срок кредита до 30 лет.
Нельзя не отметить внесенные государством усовершенствования в нацпрограмму "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в 2008 г.: расширение понятия "молодая семья" (возраст до 35 лет), увеличение доли софинансирования за счет средств федерального бюджета, стопроцентную компенсацию процентной ставки по кредитам, взятым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство. По данным нашей компании, под программу "Молодая семья" после утверждения границы возраста 35 лет попадают около 37% наших покупателей. Это на 10% выше. Но цена ипотечного кредита остается завышенной относительно существующей инфляции в стране.
Также закон о субсидиях, предоставляемых россиянам за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации и местных бюджетов, на решение жилищных проблем, которые не облагаются налогом на доходы физлиц, вступающий в силу с 1 января 2008 г., способен сделать более доступной саму ипотечную программу.
К наиболее традиционным мерам финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости относятся: обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в центральном банке, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и т.д.
Рынок, какой бы он ни был, зависим от государственной политики и иногда совершенно непредсказуем. Поэтому в общем довольно-таки непросто сказать, насколько позитивно или же насколько негативно сказываются механизмы государственного регулирования рынка недвижимости.
В 2006-2007 гг. на повышение уровня доступности жилья работал такой инструмент, как стимулирование ипотечного жилищного кредитования. По данным министерства регионального развития, по итогам 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России составил более 400 млрд рублей, что почти в два раза превышает долю кредитов, выданных в 2006 г. Безусловно, увеличение продаж по ипотеке наблюдается. Это видно и по данным нашей компании. По ипотечным программам компания МДК работает исключительно со Сбербанком России, и в 2007 г. доля ипотеки в продажах нашей компании в среднем составила 25%. Но говорить о доступности жилья пока рано, ведь рынок не стоит на месте, он растет и развивается, а вместе с ним растут и цены. Ипотека, увеличивая платежеспособный спрос, стимулирует рост цен. При процентной ставке 10,5-14,5% в год рост цен на жилье составляет 2-3% в месяц! Не стоит также забывать, что льготное ипотечное кредитование - это обыкновенная финансовая операция с минимизацией рисков.
Что касается доступности жилья, то это в первую очередь зависит от цен на жилье, и поэтому нельзя забывать о коррупционной составляющей и сопутствующих расходах при строительстве. Взятки, отчисления во внебюджетные фонды, оплата работ энергетиков и газовиков - все это удорожает строительство в 2-2,5 раза.
В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако отличительной особенностью развития рынка недвижимости в последние годы является его ориентация на более состоятельных потенциальных участников. Только 12,4% семей сегодня в состоянии приобрести жилье, но даже ограниченный платежеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, и это опять же приводит к постоянному росту цен.
Учитывая все вышесказанное и тот факт, что государство не собирается строить свое федеральное и муниципальное жилье, утверждать об эффективности вклада госаппарата в решение жилищной проблемы рано. Хотя стоит отметить, что существующая система госрегулирования стимулирует активность рынка, увеличивая объемы сделок. А это способствует развитию российского рынка недвижимости, делая его более цивилизованным.
Если подвести итоги, то можно сказать, что, к сожалению, программа "Доступное жилье" практически не сказывается на рынке недвижимости. До настоящего времени ни один из пунктов программы не заработал: механизм получения земли под застройку не упрощен, сроки согласования не сокращены, подключение к внешнем сетям значительно затруднено и т.д. Фактически только развитие ипотеки расширяет круг возможных покупателей.
Очевидно, что уровень развития рынка недвижимости является зависимой величиной от показателей общеэкономического развития государства, и мероприятия по созданию инфраструктуры долгосрочного инвестирования в сфере недвижимости могут способствовать решению многих экономических проблем.
Так, например, несколько моментов, которые могут решить проблему жилья: реальное снижение процентных ставок при ипотеке, стимулирование малоэтажного частного строительства, через предоставление земли под строительство, через систему целевого кредитования под строительство жилья, которое может осуществляться через систему уполномоченных банков; государственная поддержка и прямые инвестиции в новые ресурсосберегающие строительные технологии; целевое льготное налогообложение.
Хорошо, если государству удастся претворить в жизнь разрабатываемую им долгосрочную стратегию массового строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 г. Согласно которой к 2010 г. должно быть завершено формирование всей системы градостроительной документации, включая схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов, муниципальных образований, генеральные планы и правила землепользования и застройки всех поселений. Необходимо предусмотреть меры по развитию стройиндустрии и промышленности стройматериалов, завершить реорганизацию системы госэкспертизы проектной документации, государственного строительного надзора, а также контроля градостроительной деятельности. Это позволит обеспечить прозрачность земельных отношений в жилищной сфере, создать условия для добросовестной конкуренции на рынке жилья, усилить уровень безопасности и снизить административные барьеры в жилищном строительстве".
Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН:
"На мой взгляд, сегодня на рынок недвижимости в большей степени влияют натуральные рычаги. Такие факторы, как дефицит площадок под застройку, усиливающиеся год от года проблемы с электроэнергией, автомобильными магистралями и проч. - серьезно ограничивают возможности строительства. Даже при условии достаточного финансирования темпы развития московской транспортной сети сегодня не позволят строить больше 5 млн кв.м жилья в год.
Тем не менее, было бы неправильно отрицать значение государственного регулирования. Если говорить о конкретных примерах, то можно отметить перевод цен на рубли и запрет застройки Москвы точечными объектами. Что касается перевода цен, на наш взгляд, он был достаточно логичен и своевременен. Динамика обменного курса серьезно снизила стоимость недвижимости в рублевом эквиваленте. Переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в крупных городах (в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге) к общероссийскому формату, с другой - свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы.
Запрет на точечную застройку, введенный в 2007 г., на мой взгляд, может привести к существенным преобразованиям в масштабах строительного комплекса. Небольшие строительные фирмы, неспособные к масштабному строительству, скорее всего, исчезнут: либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не ожидается. Однако на потребителе стремление к укрупнению масштабов также отразится. На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты - это точечная застройка. Сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения, что с большой долей вероятности подтолкнет цены в этом сегменте вверх.
Необходимость регулирования рынка недвижимости на законодательном федеральном уровне бесспорна. Другое дело, что не всегда предпринимаемые шаги достаточно эффективны. Так, например, ужесточение условий для застройщиков - введение дополнительных регуляторов и контроллеров, на мой взгляд, серьезно тормозит активность участников - и то, что жилищная ситуация в России по-прежнему напряженная, лишний раз это подтверждает.
Что касается национального проекта "Доступное жилье", то главный показатель его реализации - это цифры, которые говорят сами за себя. Так, по итогам 2007 г. доля муниципального жилья, возводимого в Москве, достигла 50%, а в 2008 г. правительством озвучены планы по увеличению доли в столице до 60%. Часть этих площадей будет вовлечена в льготные программы.
Однако в массовом понимании жилье в Москве едва ли станет "доступным" в ближайшее время. Принимая во внимание развитие ипотеки, динамику реальных доходов населения и укрепление рубля, позитивные сдвиги в этом направлении, определенно, произойдут. Согласно прогнозам аналитической службы МИАН-агентство недвижимости, примерно к осени 2009 г. финансовые возможности населения будут относительно сопоставимы с уровнем цен.
Несомненно, положительное влияние на рыночную ситуацию оказало бы лицензирование риэлторской деятельности. Около 30% сделок с жилой недвижимостью совершаются частными риэлторами, не имеющими юридического образования, работающими "вчерную". Многочисленные случаи недобросовестного поведения в отношении клиента с их стороны формируют негативный имидж всего риэлтерского сегмента.
Кроме того, я уверена, что рынок недвижимости в России мог бы развиваться активнее в случае принятия закона о риэлторской деятельности, в котором достаточно четко были бы регламентированы стандарты оказания риэлторских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность.
Также государству по силам влиять на параметры предложения: само собой, оно не может установить верхнюю планку цен в условиях рыночной экономики, но регулировать цены через изменение размера обременения по проектам и устранение практики взяточничества при получении разрешительной документации - в силах государства.
Также возможно:
- введение законодательных инициатив, направленных на стимулирование приобретения жилья частными лицами (изменение политики налогообложения);
- влияние на ставку ипотечного кредитования - через предоставление коммерческим банкам более дешевых внутренних "длинных" денег под эти цели."
Светлана Киселева, руководитель проектов продвижения Инвестиционной компании МГСН:
"Безусловно, влияние общественно-политической ситуации более всего ощущается именно в ключевых сегментах жизни общества, а рынок недвижимости как раз к таким сегментам и относится. И чем стабильнее ситуация в стране, чем выше экономические показатели и доход населения, чем позитивнее прогнозы на будущее - тем, соответственно, выше спрос на жилье.
Так, именно в нашей стране сегодня самый высокий стабилизационный фонд, а Москва и Санкт-Петербург в настоящее время занимают 1-е и 2-е места в ТОП-10 наиболее привлекательных городов для развития торговли (данные международного рейтинга). Кроме того, если анализировать итоги года, то, по оценкам правительства, в 2007 г. в России почти на 30% увеличился показатель ввода в строй нового жилья, а реальные доходы населения выросли более чем на 10%. Эти и другие примеры развития страны в целом и столицы в частности, конечно, способствуют притоку инвестиций в Россию, стимулируют интерес к недвижимости, приводят к росту цен.
Так, все мы помним "безумие", которое мы наблюдали с конца 2005 г. и вплоть до завершения 2006 г., когда цены, постоянно подстегиваемые неудержимым спросом покупателей, увеличились в два раза. Тогда именно вмешательство государства (и это один из ярких примеров регулирования на правительственном уровне) позволило остановить этот искусственный ажиотаж и откорректировало ситуацию на рынке, ведь еще немного - и под угрозой оказались бы цивилизованные отношения на этом рынке, к которым наша страна так долго шла, - соответствие стандартам качества при строительстве, выполнение обязательств по договорам и проч.
Но у любой медали есть две стороны, и, когда процесс бесконтрольного роста цен был остановлен, со сложностями столкнулись все - и клиенты, которые подошли к пределу своих покупательских возможностей, и участники рынка, почувствовавшие резкое снижение спроса. Собственно, именно на этом фоне обострился интерес к проекту "Доступное жилье", который позволил даже в тех непростых условиях и позволяет сегодня, в более стабильной ситуации, решать квартирный вопрос тем, кто не имеет возможности приобрести жилье по рыночной цене".
Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании "Бергер и Партнеры":
"Я бы позитивно оценила федеральный закон, который вступил в силу с 1 марта 2008 г., № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с данным законом будет введен единый кадастровый учет всех объектов недвижимости. Это, будем надеяться, упростит процедуру получения документов по объектам права, так как они будут находиться в едином реестре.
При этом земля и объекты на ней не станут едиными целями с точки зрения их учета, так как кадастровый номер у квартиры, находящейся в многоквартирном доме, кадастровый номер дома и кадастровый номер земельного участка, на котором располагается дом, будут разными; другое дело, что данные об объектах, расположенных на соответствующих земельных участках, объединят, и они будут находиться в одном месте. Можно будет получать выписки и справки из органа кадастрового учета, и эти сведения будут носить открытый характер. Это удобно для всех заинтересованных лиц. Более того, заниматься кадастровым учетом будут кадастровые инженеры, регулирование деятельности которых будет осуществляться саморегулируемыми организациями.
Делается это в том числе и с фискальной целью, так как сейчас обсуждают методику определения кадастровой стоимости объекта (под объектом понимается как земельный участок, так и здание, на нем расположенное), причем каждым из этих объектов могут владеть разные лица.
Однако, я полагаю, что прежде чем вводить кадастр объектов недвижимости и принимать методику расчета стоимости каждого объекта, необходимо создать классификацию объектов недвижимости, куда объекты будут заноситься - с учетом того, чем они являются и какую функцию осуществляют. А такой классификации пока не существует. Также надо учесть, что перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу, является в соответствии со статьей 130 ГК РФ открытым.
Полагаю, что необходимо, кроме всего прочего, начать регламентировать и регулировать деятельность риэлторов в России. С моей точки зрения, у данного вопроса есть два аспекта. Во-первых, необходимо, чтобы риэлторские компании перестали оказывать юридические услуги своим клиентам. На Западе риэлтор не будет делать работу юриста и наоборот - юрист не будет заниматься риэлторской услугой, это запрещено действующим законодательством. Сегодня операторы рынка недвижимости предоставляют своих юристов на сделку и руководствуются их мнением, а клиенту необходим юрист, который не зависит от риэлтора и результата сделки, который не заинтересован в получении комиссионных. Его работу должен оплачивать клиент, лишь тогда можно будет говорить о защите интересов стороны клиента (продавца и покупателя).
Если клиенты будут руководствоваться мнением независимых юристов, тогда возможно будет соблюдать интерес стороны в сделке, и риэлторские компании наконец-то перестанут оказывать две услуги в одном: искать покупателя на объект (объекта для покупателя) и осуществлять юридическое сопровождение сделки. Это приведет к специализации услуг на рынке недвижимости и, соответственно, сделает его более цивилизованным".
Валерий Энгель, руководитель компании Century 21 Baltwest:
"Безусловно, что влияние политики на рынок недвижимости, на сегодня в Латвии, не имеет такого значения, как во время приватизации государственной собственности. Пожалуй, постоянным и неизменным, на протяжение последних 15 лет, было отношение к статусу исторического центра Риги, со строгими правилами застройки и реновации зданий.
После приватизации рынок недвижимости был лишен сколько-нибудь серьезного вмешательства со стороны государства. Начиная с 2004 г. недвижимость стала стремительно дорожать: если в начале года средняя стоимость серийного жилья в Риге была равна ?450 за кв.м, то уже в декабре она была уже выше ?650 за кв.м (1 мая 2004 г. Латвия вступила в ЕС), в конце 2005 г. превысила ?900 за кв.м, а по окончании 2006 г. - достигла ?1,500 за кв.м. И, наконец, в апреле минувшего года был побит ценовой максимум, который достиг в среднем ?1,700 за кв.м. Столь резкий подъем отрасли недвижимого имущества, превышавший общий темп роста экономики и достигший потолка платежеспособности населения, заставил правительство принять действия сдерживающие ее рост. 16 апреля 2007 г. вступили в силу поправки Кабинета министров в правилах №28; цель данных поправок - введение прогрессивного налога на недвижимую собственность, введение госпошлины в зависимости от стоимости собственности, а также уменьшение спекуляций и уровня инфляции. Параллельно банки стали осуществлять крайне осторожную кредитную политику. После принятых мер значительно уменьшилось количество сделок купли-продажи: если в ноябре 2006 г. в Риге было осуществлено более 1,5 тысячи сделок купли-продажи квартир, то в ноябре 2007 г. таких сделок было не многим более 800. По сравнению с ноябрем 2006 г. в конце 2007 г. предложение выросло более чем на 60%. В начале этого года стоимость квадратного метра "серийки" примерно была равна ?1,4 тысячи. Новая кредитная стратегия банков, которая подразумевает выдачу кредитов только после получения официальных справок о доходах и того, что ежемесячный платеж не может превышать 40% от доходов, привела к росту цен на аренду за последний год на 15-30%. Это было вызвано тем, что большинство людей не могут выполнить требования для получения ипотеки и вынуждены снимать жилье.
Государственное участие через принятие нормативных актов более всего повлияло именно на типовое жилье, но более доступны стали не только земельные участки и частные дома, но также и новые проекты и коммерческая недвижимость. Неоспоримо то, что люди, приобретая недвижимость в целях краткосрочных и рискованных инвестиций в конце 2006 г. и в первом полугодии 2007 г., попали в незавидное положение. Но для тех, кто смог выдержать паузу или только сейчас заинтересовался недвижимостью в Латвии, наступивший год и последующий будут являться наиболее благоприятными для приобретения и инвестиций в недвижимую собственность Латвийской Республики. Уже сегодня инвесторы с запада и стран СНГ проявляют не только интерес, но и начинают скупать жилую недвижимость в Юрмале и коммерческую недвижимость в Латвии, а после присоединения Латвии 21 декабря к Шенгенской зоне, можно ожидать динамичного поднятия цен в этих сегментах рынка."
Ольга Побединская, директор по маркетингу БН "Агент 002":
"Государство не может вмешиваться в рыночные механизмы, в этом случае это уже не рынок. Единственным способом опосредованного вмешательства может быть полноценное использование законодательной функции, создание единых правил и контроль их соблюдения. Государство должно гарантировать равенство всех участников рынка (например, создание прозрачной системы распределения земельных участков).
Программа "Доступное жилье" может быть эффективной только при поддержке и защите государства. Государственная защита позволит пресекать формирования спекулятивных отношений и регулировать объемы вводимого жилья (таким образом влиять на уровень предложения). Эта программа невыполнима без обеспечения надежного инструмента накопления средств, направленного непосредственно на приобретение жилья и развития системы ипотечного кредитования, как одного из способов приобретения недвижимости.
Переход от планово-распорядительной системы после распада СССР к более эффективной форме развития рынка жилой недвижимости предполагал создание саморегулирующихся рыночных институтов и минимальное присутствие государства в этой сфере. Принципы, на которых основывается рыночная модель, подразумевают равноправие интересов всех участников, создание эффективных механизмов негосударственного регулирования и организацию рыночного саморегулирования путем объединения профессиональных участников в некоммерческие организации. Таким образом, влияние государства и всей политической системы на рынок недвижимости должно ограничиваться определением границ и правил игры для всех участников рынка посредством законодательной функции. В результате преобразований государство перестает быть основным инструментом в решении жилищной проблемы. Если проанализировать нынешнюю ситуацию, то становится очевидным, что рынок недвижимости не обладает достаточными ресурсами для решения основной задачи - обеспечения доступности жилья для широких слоев населения. В этом случае государство может влиять на ситуацию путем реализации различных программ - таких, как "Доступное и комфортное жилье гражданам России".
Очевидно, что спрос определяется уровнем доходов населения, и в этом роль государства остается главенствующей. Повлиять же на ценообразование в сложившихся условиях можно только путем создания системы льготного налогообложения для компаний, участвующих в реализации социально важных проектов, уменьшения ставки ипотечного кредитования, поддержания в запланированных рамках уровня инфляции, регулирования цен на энергоносители и строительные материалы и возведения жилья на государственные средства. Наиболее ярким примером воздействия на рынок недвижимости является принятие Закона о приватизации жилищного фонда, что привело к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.
Создание эффективной законодательной базы и надзор в области соблюдения законодательства могут стать эффективными инструментами для обеспечения прозрачности рынка в целом".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
