В декабре состоялись выборы в Государственную думу. В этом году нас ждет смена премьера и, самое главное, президента страны. Что за всем этим последует? Как политические перестановки повлияют на развитие рынка недвижимости, в частности, на темпы строительства и ценообразование? Своими размышлениями на эту тему поделился руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
Олег, насколько и каким образом политика влияет на баланс спроса и предложения, ценообразование и развитие строительной индустрии в целом?
Известный аналитик рынка недвижимости с 10-летним опытом работы. Базовое образование: математическая школа и физический факультет МГУ (красный диплом). Более 4-х лет проработал в МИАНе начальником аналитического отдела и директором по маркетингу. Впоследствии создал независимый аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", который стал основным поставщиком аналитики для большинства участников рынка недвижимости и СМИ. Автор системы индексов рынка недвижимости и ряда других уникальных аналитических продуктов в этой сфере. Принимал активное участие в проведении маркетинговых исследований, создании концепций застройки, а также организации рекламы и продвижения десятков инвестиционно-строительных и девелоперских проектов: - новостроек, коттеджных поселков, бизнес-центров. Имеет более 10.000 публикаций и ссылок в центральных и специализированных СМИ, является аккредитованным аналитиком Московской ассоциации-гильдии риэлтеров (МАГР), лектором курса "Управление недвижимостью" при Академии народного хозяйства (АНХ). Успехи Олега Репченко отметил журнал Forbes в статье "Признанный метр" (Октябрь, 2005, № 10(19)).
На состояние рынка недвижимости политика может повлиять лишь в условиях кардинальной смены курса. Однако на сегодняшний день таковых изменений не предвидится. Все уже состоявшиеся и еще предстоящие выборы, несмотря на их важность, не изменят политического курса страны, поэтому и существенного влияния на рынок недвижимости они не окажут.
Но ведь политика, так или иначе, влияет на экономическую ситуацию в стране, что в свою очередь не может не отражаться на развитии рынка.
Рынок недвижимости прежде всего социальный. Независимо от каких-либо изменений в государстве, люди будут решать свои жилищные вопросы. И здесь все просто: пока доходы населения растут, увеличиваются цены, когда доходы начнут снижаться, замедлится рост стоимости квадратных метров.
Судя по ценам благосостояние российских граждан постоянно улучшается...
На сегодняшний день увеличиваются заработные платы в бюджетной сфере, производятся социальные выплаты, растут доходы бизнеса. Благодаря постоянному росту цен на нефть в страну идет большой приток нефтедолларов. Так что доходы населения за последнее время действительно стали выше.
Каковы Ваши прогнозы на этот год?
В ближайшем будущем, на мой взгляд, существенных изменений в стране не предвидится, и по всем прогнозам благосостояние граждан продолжит расти. Однако по подсчетам экспертов нашего аналитического центра рост цен на жилье ожидается незначительный - максимум 15-20%. В целом же, ценообразование, как и всегда, будет во многом зависеть от темпов строительства.
Реализация национального проекта "Доступное жилье" каким-то образом влияет на состояние рынка недвижимости?
По-моему, данный проект на сегодняшний день вообще не реализовывается. Скорее, он находится в философско-идеологической стадии. Все пытаются решить вопросы: как много нужно строить, как решать проблемы с выделением земельных участков, с подведением коммуникаций и так далее. А между тем, чтобы проект состоялся, нужно одно - много строить, и даже не районами, а городами! Поэтому скажу, что национальный проект пока что никак на состояние рынка недвижимости не влияет.
Какие, на Ваш взгляд, необходимо принять политические решения для развития рынка недвижимости в России?
В первую очередь нужно разработать четкий регламент выделения земельных участков. Пока этот порядок у нас не отлажен. Насколько я знаю, тендеры и конкурсы толком не проводятся, очень много участков с "непонятной" историей... В общем, в этом секторе, можно сказать, царит неразбериха.
Не менее важно упростить процессы согласований по вопросам подключения к коммуникациям и энергосетям. Во многих цивилизованных странах государство берет на себя ответственность за подготовку участка к застройке: распределяет земли, проводит необходимые подключения коммуникаций. У нас же застройщик получает "сырой" участок и самостоятельно должен решать все подготовительные вопросы. Насколько быстро он справится, напрямую зависит от количества денег. Здесь, безусловно, шансов больше у крупных компаний.
Есть ли надежда на создание цивилизованного рынка в нашей стране?
Конечно! Думаю, мы пойдем по пути развития зарубежных рынков недвижимости. И если не в ближайшее время, то со временем, но мы постепенно придем к этой практике.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
