Уфа - современный город с восточным колоритом. Здесь есть дорогие магазины и шумный рынок, интернет-кафе и театры, храмы и мечети, и даже свой Сити. Россиянам славный город Уфа на берегу реки Белой известен не только как столица Башкирии, родина Юрия Шевчука, Земфиры и команды "Салават Юлаев", но и как быстро развивающийся рынок жилой и коммерческой недвижимости.
Градостроительная политика
В вопросах городского строительства в Уфе ощущается преемственность веков. Так же, как и сотни лет назад, развитие города предусматривается осуществлять по нескольким направлениям.
Реконструкция центра города будет проводиться путем сохранения и совершенствования исторической планировки и застройки, размещения уникальных объектов, учреждений обслуживания наивысшего уровня.
Особенно высокие требования предъявляются к застройке территорий исторически ценной системы планировки г. Уфы XVI-XIX вв. и ее визуально-пространственной связи с природным окружением.
Предстоит вывод из центра города предприятий с несвойственными для статуса столицы функциями и вредных в экологическом отношении производств, крупных автотранспортных производств, упорядочение магистральной структуры, благоустройство склонов и оврагов, снос ветхого жилья, реставрация памятников истории и архитектуры, реконструкция старых зданий, модернизация панельных пятиэтажек 1960-х гг.
Основу Охлебининского планировочного направления составят трассы автомобильных дорог юго-восточного направления. Направление включает в себя районы малоэтажной застройки и жилой район коттеджной застройки Нагаево.
Оренбургское направление формируется как главная ось создания узлов деловой активности республиканского и федерального уровня.
Предполагается организация на оси развития обособленных друг от друга естественным ландшафтом небольших комплексов общественной и жилой застройки усадебного типа (Кооперативная поляна, Зубово, Цветы Башкирии, Чесноковка).
Дальнейшее развитие получит комплекс аэропорта "Уфа". В складской зоне Уршак-Мокроусово предлагается создать современный погрузочно-разгрузочный комплекс.
На Самарском планировочном направлении предполагается реконструкция существующего жилого района Дема.
Значительное развитие получат транспортно-складские функции путем организации в юго-восточной части Демы, в месте пересечения магистральных автомобильных и железных дорог крупного транспортно-делового комплекса.
На Казанском направлении формируется зона жилых комплексов и узлов общественной застройки вдоль въездной автомобильной магистрали со стороны Казани. Предусматривается строительство жилых комплексов в районе деревни Миловка и в Затоне-Восточном (на намывных территориях). Сложившаяся жилая застройка вдоль ул. Ахметова подлежит реконструкции.
В первую очередь в городе будут застраиваться районы, подлежащие реконструкции, а также районы массовой жилой застройки.
Сегодня в Уфе возводятся крупные жилые комплексы с объектами обслуживания. Это микрорайоны: Урал, Южный, Колгуевский, Дружба-2, Дема-8, 9, Юрюзань и др.
Ведется строительство жилых комплексов в центральной части города, в жилых районах Затон, Глумилино, Инорс, Черниковск.
Теме застройки новых жилых микрорайонов и кварталов на территории города была посвящена организованная городскими властями пресс-конференция с участием представителей Главного управления архитектуры и градостроительства (ГлавУАиГ), на которой строительные власти города отметили основные документы территориального планирования и градостроительного зонирования, принятые в 2006 г., а именно: Генеральный план городского округа город Уфа Республики Башкортостан и План его реализации, Правила землепользования и застройки города.
В соответствии с Генпланом первая очередь проводимых работ рассчитана до 2015 г., расчетный срок окончания работ - 2025 г.
Городские власти отметили, что в 2006 г. объем ввода жилья в городе составил 520 тысяч кв.м общей площади. К расчетному сроку жилой фонд города возрастет с 19,9 млн кв.м до 30,2 млн кв.м общей площади с ежегодным вводом жилья до 700 тысяч кв.м.
В настоящее время жилищная обеспеченность на одного жителя города составляет 19,0 кв.м, на расчетный срок она должна составить - 25,9 кв.м.
Динамика рынка
В 2007 г. ситуация на рынке жилой недвижимости Уфы была относительно стабильной. За год цены практически не выросли. Так, год назад однокомнатные квартиры стоили на 6,6% дороже, чем сейчас, двухкомнатные - на 8,6% дороже, трехкомнатные - на 5%, а многокомнатные - на 4,2% дороже, чем сейчас.
Однако не во все месяцы сохранялась такая тенденция. Так, в январе 2007 г. на рынке жилой недвижимости Уфы продолжался процесс стагнации спроса, в то же время и количество предложений начало снижаться. Уже к концу января количество выставленных на продажу квартир превышало декабрьские показатели на 10%. По данным сети агентств недвижимости "Эксперт", этот показатель в два (!) раза превышал летние показатели 2006 г.
В феврале рынок жилой недвижимости Уфы постепенно нормализовался, а в марте период стагнации на рынке недвижимости Уфы завершился. Рынок ожил, постепенно пришел в нормальное состояние. Рост количества предложений остановился, квартиры начали раскупаться. Так, количество выставленных в марте на продажу квартир превысило на 300% (!) летний период 2006 г., на 50% был превышен показатель декабря 2006 г.
В апреле и мае предложение и, соответственно, цены на рынке недвижимости продолжили снижение, и за пять месяцев снижение составило 4,1%.
По итогам первого полугодия 2007 г. средняя цена на жилую недвижимость в городе снизилась на 6,5%.
В июле и августе рынок недвижимости в Уфе вновь активизировался и впервые с начала года было отмечено увеличение цен в среднем на 0,4% в месяц. Основной причиной, по мнению экспертов, стало достижение ценами уровня 43-45 тысяч рублей за кв.м. Сразу после этого произошло резкое увеличение спроса, вследствие чего цены вновь начали расти.
Начало осени было встречено классической "ценовой пилой", что говорит об установлении на рынке равновесного состояния спроса и предложения. Это состояние плавно перешло на октябрь. В ноябре же цены вновь преодолели уровень 50 тысяч рублей за кв.м и остались на этом уровне вплоть до окончания года, зафиксировав его в качестве равновесной цены на рынке недвижимости города Уфы в 2007 г.
Загородное направление
Направление, которое формирует новый мост через реку Уфа в районе Каменной переправы (Жилино - Зинино - Нагаево - Акбердино - Блохино - Карамалы), с большой долей вероятности может стать "уфимской Рублевкой".
Основные конкурентные преимущества данного направления: транспортная доступность (широкое шоссе с путепроводом через Федеральную трассу Москва - Челябинск), наличие больших лесных массивов и водоемов, развитая инфраструктура, благоприятная роза ветров, и, как следствие, чистый лесной воздух.
Поселок бизнес-класса "Акбердино Виллэдж" площадью 23,5 га расположен в Иглинском районе в 18 км от г. Уфы и в 11 км. от федеральной трассы "Москва - Челябинск". После завершения строительства моста через реку Уфа до поселка можно будет добраться от "Президент-отеля" за 20-25 минут.
Коттеджи спроектированы с учетом самых передовых требований к загородным домам такого уровня. Всего предусмотрено строительство 68 коттеджей площадью от 230 кв.м до 420 кв.м, а также 94 таунхаусов площадью от 135 кв.м до 160 кв.м. Все дома спроектированы двухэтажными и с прилегающими земельными участками площадью от 3 до 22 соток, которые закрепляются в собственность и распределяются пропорционально площади жилого дома.
А самый главный атрибут для данного поселка бизнес-класса - это наличие управляющей компании, которая возьмет на себя все хлопоты по содержанию и обслуживанию всей инфраструктуры поселка. В обязанности управляющей компании будет входить обеспечение охраны поселка, ремонт и техническое обслуживание всех коммуникаций, вывоз мусора, ландшафтный дизайн и благоустройство мест общего пользования, чистка дорог в зимнее время.
Ипотечное кредитование
В вопросах ипотечного кредитования рынок города Уфы в 2007 г. развивался в русле общероссийских тенденций - где-то отставая, где-то забегая вперед, где-то "играя в унисон" с федеральными ипотечными программами и кредитными направлениями.
В Уфе более двух десятков ипотечных банков. В основном это филиалы московских, уральских и сибирских банковских учреждений.
Ипотечные программы достаточно разнообразны и при необходимости могут удовлетворить требования искушенного заемщика.
К примеру, "Банк Москвы" декларирует ипотечные кредиты в долларах и евро под 9,0-11,5% годовых в зависимости от срока кредитования (от 3 до 30 лет) при нулевом первоначальном взносе. В швейцарских франках кредитование осуществляется под 7,0-8,4% годовых при прочих равных условиях. В рублях соответственно 11,9-14,9% годовых.
Банком проводится также рефинансирование ранее взятых в других кредитных учреждениях ипотечных кредитов. Рефинансирование осуществляется под залог имеющегося жилья в размере не более 80% его стоимости.
Соответственно, рефинансирование в евро и долларах осуществляется под 9,0-12,0% годовых, в швейцарских франках - под 7,0-8,9% годовых, в российских рублях - под 11,9-15,4% годовых.
Также банк проводит ломбардное кредитование. В евро и долларах - под 9,5-11,0% годовых, в швейцарских франках - под 7,5-8,4% годовых, в российских рублях - под 12,4-14,4% годовых.
У нас принято считать, что ипотечный кредит предоставляется только тем заемщикам, у которых нет своей квартиры. Однако ипотечный кредит, если обратиться к источникам, - это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей. Проще говоря, недвижимость не обязательно должна быть только что купленной, чтобы под нее можно было взять кредит.
Имеющуюся недвижимость можно заложить и получить в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот вид кредитования называется ломбардным и позволяет очень просто и легко получить средства тем, кто хотел бы начать новый бизнес или расширить имеющийся. На рынке ломбардное кредитование является достаточно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое использование кредита.
Во всем мире кредитование под залог недвижимости активно используется именно богатыми людьми, которые хорошо умеют считать деньги. Скажем, человек может заложить недвижимость и получить, к примеру, $100 тысяч под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнеса 14-15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за каждый год составит 4-5%, а к тому же на бизнес трудно получить кредит более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не надо подтверждать свою платежеспособность.
Примерно такие же условия предлагают своим клиентам и другие ипотечные банки города Уфы. Среди них Альфа-банк, ВТБ 24, "КИТ Финанс", МДМ-банк", Городской ипотечный банк, "Уралсиб".
По данным Информационно-аналитического отдела Cети Aгентств Hедвижимости "Эксперт", по состоянию на 24 декабря 2007 г. Рыночный Индекс Ипотечного Кредитования Уфы (РИИКУ) составил 12,2%.
Уфа историческая
Верхняя торговая площадь
В 1552 г. после разгрома Казанского ханства и взятия Казани войсками царя Ивана Грозного русское подданство приняли западные башкирские племена, бывшие ранее под властью казанских ханов. В 1555-1556 гг. в состав Русского государства вошли земли, подчинявшиеся Ногайской орде, в том числе территория и окрестности современной Уфы, а в 1556-1557 гг. башкирские послы ездили в Москву, где получили царские жалованные грамоты.
Несколько позднее, в 1574 г. отряд русских стрельцов под руководством воеводы Ивана Григорьевича Нагого на высоком правом берегу реки Белой недалеко от устья реки Уфы построил небольшой укрепленный пункт, который располагался исключительно выгодно с оборонной точки зрения. На юге река Белая представляла для потенциального врага почти непреодолимую преграду. Протекавшая с севера на юг река Сутолока защищала укрепление с востока. С северо-востока оно оборонялось особым земляным валом, остатки которого сохранялись до конца XIX в.
Здание дворянского собрания
Основу будущего города первоначально составлял кремль, заложенный в 1574- 1586 годах. Он занимал южную оконечность высокого мыса на правом берегу реки Сутолоки, при впадении ее в реку Белую. Стены кремля были сооружены из поставленных вертикально огромных дубовых бревен, поэтому башкиры сначала Уфу называли Имэн кала (Дубовая крепость или Дубовый город). В дальнейшем город стал называться по имени реки, на которой он располагался, - Уфа.
Появление города-крепости в центре Башкирии степными соседями башкир (ногайскими мурзами, сибирским ханом и другими кочевниками) было встречено крайне враждебно, и на Уфу совершались неоднократные нападения, но все они успешно отражались гарнизоном.
На протяжении XVII и первых десятилетий XVIII в. Уфа оставалась пограничной крепостью, выдвинутой далеко на юго-восток от общей линии укреплений России, и служила опорным пунктом в организации защиты государственных границ от набегов соседних кочевых народов.
Вообще же, пограничное положение города обусловило для XVII в. преобладание военных функций уфимских воевод над всеми остальными. Воевода был прежде всего главой уфимского гарнизона и городового войска. Вся городская жизнь этого времени проходила под постоянной угрозой набегов отрядов татар Сибирского ханства, нередко в соединении с поддерживавшими их калмыцкими тайшами.
Тревожные слухи о возможных набегах степняков будоражили горожан вплоть до конца 50-х гг. XVII в., когда калмыки приняли подданство Русского государства.
В начале XVIII в. город начинает разрастаться - кварталы жилых домов строятся за Ильинскими и Фроловскими воротами, плотно заселяется Шугуровская гора. Для связи ее с центром строится мост через Ногайский овраг, также получивший название Ногайского.
В 30-х гг. XVIII в. Уфа стала базой для строительства Оренбурга. Создание Оренбургской линии крепостей привело к значительному отливу из Уфы и других групп служилого населения. В связи с продвижением государственных границ далеко на юго-восток Уфа к середине XVIII в. потеряла свое прежнее стратегическое значение, хотя и продолжала играть роль военного центра Башкирии. Из города-крепости Уфа постепенно превращается в административный и экономический центр края.
До XIX в. строительство в городе шло стихийно, без единого плана. Первый генеральный план города был составлен в 1803 г., но по различным причинам (в частности, банальное отсутствие денежных средств) он не был претворен в жизнь.
Тем не менее этот план стал основой для разработанного и принятого 3 марта 1819 г. Генерального плана застройки города, определившего направления строительства Уфы в течение всего XIX в.
С этого времени отмечается особенно бурный рост города. К 1860 г. в новом городе насчитывалось 139 кварталов, а в старом - 41. Если для старого города характерны кривые, узенькие улицы и переулки, то в новом городе оформлялись прямые и сравнительно широкие улицы, большие площади. Город состоял из групп домов, отделенных друг от друга достаточно просторными усадьбами. Почти все они были деревянными. В 1824 г. в Уфе было всего лишь 5 частных каменных домов, а 1857 г. их насчитывалось 59. Заметно увеличилось количество домов во владении дворянства, духовенства и купечества. Это объясняется, по-видимому, тем, что ссудой на строительство домов пользовались в основном горожане этих сословий.
Развитие в Уфе капиталистической промышленности, превращение города в крупный транспортный узел способствовало расширению территории Уфы и росту количества населения. Город застраивался в двух направлениях: с востока на запад и с юга на север.
В 1879 г. границы города проходили на юге уже по правому берегу рекой Белой, на склонах которого выделялись слободы Золотуха, Труниловка и Архиерейка. На западе граница застройки - по улице Никольской, отделенной от слободы Нижегородка незастроенным пространством; на севере - по улице Богородской; на востоке - по Большой Сибирской улице (ныне улица Мингажева); К востоку от реки Сутолоки граница шла севернее улицы Копейкина (ныне улица Сун Ятсена) до кладбища и от него на юг до слободы Золотуха.
На общем фоне выделялись своими размерами и архитектурным оформлением казенные и общественные здания: здание Магометанского духовного управления (1863 г.), (ныне помещение Отдела физики и математики Академии Наук, ул. Тукаева, 50), здание городского Полицейского Управления и городской пожарной охраны (ныне Управление пожарной охраны МВД РБ, ул. Октябрьской революции, 14), Железнодорожный вокзал (старое здание), Почтамт (ныне телеграф, ул. Чернышевского, 61).
Начало XX в. Уфа встретила в качестве типичного провинциального города, отличаясь, однако, от многих окружающих губернских центров (Симбирска, Вятки, Оренбурга и др.) сравнительно быстрыми темпами развития. Уфа становилась важным административным, экономическим и культурным центром Южного Урала.
Это время характеризуется дальнейшим быстрым ростом территории города, уплотнением застройки старых территорий, увеличением этажности зданий, особенно в центре. Новые кварталы возникают в основном в северной части города (от улицы Богородской в сторону железнодорожного вокзала и пароходной пристани).
Дом А. Ногарева, уфимского миллионера, владельца чугунолитейных заводов на Южном Урале, представлял собой комплекс, включающий гостиницу и ресторан. Гостиница "Метрополь" по ул. Центральной (ныне ул. Ленина, 10) открылась в 1899 г., а ресторан и школа по подготовке поваров по ул. Пушкинской (ныне ул. Пушкина, 104) - в 1909 г. Арочные ворота со стороны ул. Губернаторской (ныне ул. Советская) и ограда как бы замыкали всю архитектурную композицию. Здание отразило эстетические воззрения зодчих конца XIX - начала XX вв., когда архитектура Уфы развивалась в духе стилизаторства, отражающего народнические устремления так называемого "русского стиля".
Дом П. И. Костерина и С.А.Черникова (Уфа, ул. Пушкинская, ныне ул. Пушкина, 86, здание Института животноводства и кормопроизводства). Построен в 1907 г. по проекту самарского архитектора А. Щербачева, является образцом раннего "изобразительного модерна". Дом сдавался заезжим купцам. В 1985 г. проведена реставрация.
Крестьянский поземельный банк (ул. Советская, 14, ныне Национальный музей РБ) представляет собой яркий образец стилизированного модерна, связавшего элементы древнерусского и романского стилей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
